正大廣場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告
篇一：正大廣場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告
一、 項(xiàng)目概況：
1、概況
正大廣場(chǎng)是由泰國(guó)正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國(guó)際化都會(huì)購(gòu)物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，總投資4.5億美元，占地面積約31000平方米，總建筑面積約25萬(wàn)平方米，地上10層、地下3層，長(zhǎng)270米、寬121米，層高5米，總高度57米，單層建筑面積為15000-24000平方米，是正大集團(tuán)在中國(guó)最大的投資項(xiàng)目之一。
正大廣場(chǎng)的是由曾經(jīng)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)美國(guó)洛城奧運(yùn)會(huì)和拉斯維加斯比拉潔奧度假酒店的聲譽(yù)全球的美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所所設(shè)計(jì)。內(nèi)部設(shè)計(jì)是由迪斯尼樂(lè)園形象設(shè)計(jì)師之一的Selbert Perkins所擔(dān)當(dāng)，在正大廣場(chǎng)形象中融入了全新的“四季” 理念（不同的樓層采用不同季節(jié)的象征色）及貫穿二樓到五樓的“黃金大道”的設(shè)計(jì)。
正大廣場(chǎng)定位為 “現(xiàn)代家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心”，廣場(chǎng)日常的日均人流量達(dá)18萬(wàn)人次，周末高峰期的.日人流量更可達(dá)26萬(wàn)人次。
正大廣場(chǎng)將久負(fù)盛名的中外品牌，環(huán)球美食和各式娛樂(lè)匯集一起，商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有主題百貨、超市、各色美食、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所和多廳影城。位于B1-B2層的“易初蓮花超市”滿足了顧客的日常生活需要；1F-4F正大百貨提供了完整的商品結(jié)構(gòu)；5F的飲食天地帶給顧客獨(dú)具特色的異國(guó)風(fēng)味；8F正大星美影城是國(guó)內(nèi)首家超五星級(jí)主題影院。
2、交通情況
正大廣場(chǎng)位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心地帶，具有非常便捷的交通系統(tǒng)。同時(shí)陸家嘴也是上海新興的旅游中心，正大廣場(chǎng)緊鄰東方明珠電視塔、海洋館、國(guó)際會(huì)議中心，香格里拉大酒店、金茂大廈和浦東濱江花園。
3、輻射區(qū)域
正大廣場(chǎng)周圍輻射半徑5公里的區(qū)域內(nèi)集結(jié)了300萬(wàn)商住人口，同時(shí)上海正大廣場(chǎng)處于浦東陸家嘴CBD，寫字樓密集，核心商圈范圍內(nèi)有近10萬(wàn)人的高收入群體還有辦公樓白領(lǐng)群體。另外正大廣場(chǎng)又處于上海旅游景點(diǎn)所在區(qū)域，流動(dòng)游客又是一消費(fèi)群體。
4、業(yè)態(tài)及分布
�。�1）各樓層劃分的功能比例
樓層 樓層功能 B3 停車場(chǎng) B2 100%購(gòu)物
B1 85%購(gòu)物15%配套 1 93%購(gòu)物，7%餐飲 2 90%購(gòu)物，10%餐飲
3 83%購(gòu)物，16%餐飲，1%配套 4 100%購(gòu)物 5 100%餐飲
6 75%餐飲，22%休閑，3%購(gòu)物 7 58%休閑，28%餐飲，14%購(gòu)物
8 84%休閑，26%餐飲
9 54%休閑，35%餐飲，11%購(gòu)物 10 100%餐飲
（2）按面積劃分的功能比例
購(gòu)物 餐飲 休閑娛樂(lè) 正大廣場(chǎng) 55% 26% 19%
�。�3）業(yè)態(tài)比例
零售： 48％ 餐飲： 33％ 休閑娛樂(lè)：18％ 服務(wù)配套：1％
調(diào)整之前正大廣場(chǎng)的購(gòu)物比例達(dá)到80%左右，調(diào)整后購(gòu)物比例55%，休閑娛樂(lè)與餐飲類占到45%。在現(xiàn)代社會(huì)條件下，消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂(lè)與餐飲的需求逐步增長(zhǎng)，享受更多的體驗(yàn)快樂(lè)、休閑放松與娛樂(lè)刺激等。家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心定位中加大餐飲、休閑娛樂(lè)的比重，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)半徑是傳統(tǒng)購(gòu)物中心的2-3倍，逗留時(shí)間比傳統(tǒng)購(gòu)物中心超出1-2個(gè)小時(shí)以上。
（4）各面積區(qū)間的商戶數(shù)量比例
面積區(qū)間 套數(shù)百分比 50㎡以下 13 6.63 50-100㎡ 33 16.84 100-300㎡ 72 36.73 300-500㎡ 29 14.80 500-1000㎡19 9.69 1000㎡以上30 15.31
從上表可以發(fā)現(xiàn)，調(diào)整后的上海正大廣場(chǎng)真正意義上的主力店只有易初蓮花超市，面積在15000平左右，而面積在1000平米以上的商戶數(shù)量達(dá)到30個(gè)，占到總數(shù)量的15.3%，在1000平以上的商戶中，購(gòu)物類有14個(gè)，餐飲類12個(gè)，休閑娛樂(lè)類8個(gè)�？梢�(jiàn)次主力店在調(diào)整后的正大廣場(chǎng)中起到的重要作用。家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心的重點(diǎn)是加大次主力店商戶的供給比例，形成多業(yè)態(tài)的特色商品與服務(wù)供應(yīng)，改變傳統(tǒng)購(gòu)物中心單純以零售為主力店來(lái)聚集人流，保證不同時(shí)間段對(duì)消費(fèi)者都有強(qiáng)大的吸引力。
�。�5）面積在1000平以上的商戶情況
所在樓層 店名 經(jīng)營(yíng)類型 功能 店面使用面積 -2 易初蓮花超市 購(gòu)物 15000ZIYIN BEAUTY SALON 沙龍 休閑 2509正大百貨都會(huì)仕女館 專賣店購(gòu)物 2500 -1 特力屋 專賣店購(gòu)物 2000正大百貨美鞋苑 百貨 購(gòu)物 2000名店運(yùn)動(dòng)城專賣店購(gòu)物 2000星美正大影院 影院 娛樂(lè) 2000多功能廳 會(huì)議 休閑 2000唐宮海鮮舫特色餐飲 餐飲 1800大眾書局 書城 零售 1800優(yōu)衣庫(kù)專賣店 購(gòu)物 1700班尼路專賣店 購(gòu)物 1700玩具反斗城 專賣店 購(gòu)物 1600 10 俏江南 特色餐飲 餐飲 1600ESPRIT 專賣店購(gòu)物 1500拉面+滿記甜品特色餐飲 餐飲 1500湯姆熊 游樂(lè) 休閑 1500正大百貨歡樂(lè)童趣館 百貨 購(gòu)物 1500好樂(lè)迪KTV 娛樂(lè) 休閑 1500蕉葉泰式菜特色餐飲 餐飲 1300 9 愉家特色餐飲 餐飲 1300WILLS GYM健身健身館休閑 1200C&A 專賣店 購(gòu)物 1000小南國(guó) 特色餐飲 餐飲 1000NEXT專賣店 購(gòu)物 1000H&M 專賣店 購(gòu)物 1000鼎泰豐 特色餐飲 餐飲 1000ESPRIT SALA 專賣店 購(gòu)物 1000綠波廊+宴點(diǎn)秀 特色餐飲餐飲 1000 數(shù)據(jù)來(lái)源：百潤(rùn)戰(zhàn)略與市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)庫(kù) （6）、品牌詳表（見(jiàn)附件）
篇二：新一百調(diào)研報(bào)告
新一百購(gòu)物廣場(chǎng)
——調(diào)研報(bào)告
一、地理位置：
哈爾濱新一百位于哈爾濱市道里區(qū)兆麟街117號(hào)，坐落于歷史悠久的百年老商圈—中央大街商圈中，緊鄰哈爾濱著名景點(diǎn)索菲亞教堂，與大哈爾濱麥凱樂(lè)相連，四面臨街，交通便利，人流車流不斷，是本商圈內(nèi)最活躍、客流量最大的商業(yè)中心。占地面積1.7萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)樓層為地上6層，地下1層，總營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米。 二、交通情況：
中央商城附近公交站點(diǎn)如下：
中央大街站：3路、113路、114路、201路
經(jīng)緯街站：21路、3路、5路、102路、105路、106路、110路、112路、201路
哈一百站：16路、23路、64路、83路、101路、102路、103路、108路、113路、118路、5路
建筑藝術(shù)廣場(chǎng)：1、116、13、201、23、28、2、74、8、83、
三、自然狀況：
�。ㄒ唬┥虉�(chǎng)全稱：哈爾濱新一百購(gòu)物廣場(chǎng)
�。ǘ┥虉�(chǎng)地址：哈爾濱市道里區(qū)兆麟街117號(hào)
（三）網(wǎng)址：www.xx
�。ㄋ模┬再|(zhì)：股份有限公司 （五）法定代表人：牛鋼
（六）成立時(shí)間：2007年9月1日
�。ㄆ撸╇`屬關(guān)系：隸屬于大商集團(tuán)股份有限公司
�。ò耍I(yíng)業(yè)時(shí)間：9：30—21：00
�。ň牛┲鳡I(yíng)項(xiàng)目：新一百超市、屈臣氏、化妝品、珠寶首飾、名表、
女鞋、男鞋、淑女裝、少淑裝、休閑運(yùn)動(dòng)裝、男士正裝、男士休閑裝、家用電器、電玩、休閑美食等。
�。ㄊ┙�(jīng)營(yíng)方式：扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng) 四、發(fā)展史：
有59年歷史的哈一百，曾是全國(guó)十大百貨商店之一，幾十年來(lái)對(duì)哈爾濱市的流通領(lǐng)域做出了巨大貢獻(xiàn)。它不僅是哈爾濱人的驕傲也曾經(jīng)被南來(lái)北往的人所關(guān)注。但是，近年來(lái)，由于改制不徹底及歷史包袱沉重等原因已瀕臨絕境。很遺憾，這個(gè)曾經(jīng)的全國(guó)第一店被拍賣了，成為了今天大連大商集團(tuán)的一個(gè)連鎖店。面對(duì)這塊“金字招牌”，哈爾濱市委、市政府與大連市委市政府經(jīng)過(guò)多次談判，克服了重重困難，在保證國(guó)有資產(chǎn)不流失的情況下，支持中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)——大商集團(tuán)出資5.5億元重組哈一百。
改建后的“新一百”總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到10萬(wàn)平方米，以流行百貨
為主業(yè)態(tài)，開(kāi)創(chuàng)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的大型現(xiàn)代商業(yè)中心。“新一百”的空中停車場(chǎng)、7個(gè)同時(shí)放映的電影廳、鐵索橋、木制旋轉(zhuǎn)梯、主題藝術(shù)長(zhǎng)廊、玻璃觀光電梯等現(xiàn)代元素的運(yùn)用令人耳目一新。 五、經(jīng)營(yíng)狀況：
�。ㄒ唬┥虉�(chǎng)的商鋪數(shù)量：
商場(chǎng)規(guī)模：總營(yíng)業(yè)面積：100000㎡；占地面積17000㎡。 （二）經(jīng)營(yíng)區(qū)劃：
（三）經(jīng)營(yíng)特色及各樓層品類描述
1、負(fù)一層經(jīng)營(yíng)品類描述：
負(fù)一層主要經(jīng)營(yíng)的是哈一百超市，剛下扶梯會(huì)看見(jiàn)一個(gè)南極冷飲廳，周圍還有東北特產(chǎn)、干果行、屈臣氏、泰谷咖啡、名酒店和特百
惠百貨等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。冷飲廳主要是為休息的人提供方便，其他的則主要為游客提供服務(wù)，超市品類齊全，種類繁多，可以吸引消費(fèi)者。
2、一層經(jīng)營(yíng)品類描述：
一層主要經(jīng)營(yíng)珠寶、名表、化妝品、皮具，以及一些服裝、飾品，還有一個(gè)羅杰斯餐廳。在大廳中央有一個(gè)高爾派皮草特賣會(huì)，價(jià)格在4800元-8800元，珠寶主要品牌有福麒、捷夫、六福、周大福等國(guó)內(nèi)外的一流珠寶，名表主要品牌有瑞士名表館、天王表、依波表等知名品牌，化妝品主要品牌有美寶蓮、歐萊雅、AUPRES、MENARD、高姿、一莎美爾等品牌為主，還有三十家皮包店，一個(gè)七匹狼服飾，一個(gè)捷克飾品店等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
3、二層經(jīng)營(yíng)品類描述：
二層是時(shí)尚潮流，主要經(jīng)營(yíng)少淑裝、女士休閑裝、女鞋、男鞋，以及一些流行飾品和家居用品，其中飾品中有一家是意大利飾品。服裝品牌主要有Esprit、ONLY、VERO MODA、艾格、Jack Jones、E·LAND、ES等品牌，鞋品主要品牌有奧康、摩斯雷、KISSCAT、百思圖、他她、百麗、雅卓、蘋果、沙馳、圣大保羅、金利來(lái)、鱷魚恤等品牌，服飾靚麗鮮明，鞋品樣式新穎，購(gòu)買者多為白領(lǐng)階層。
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