物業(yè)調(diào)研報告怎么寫
物業(yè)調(diào)研報告怎么寫呢？你是怎么樣寫的？大家一起看看下面吧！
物業(yè)調(diào)研報告怎么寫
一、所轄區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況
***位于下轄五個小區(qū)，其中包括大自然城市花園、置業(yè)通寶城、新雅花園、李家斗小區(qū)、鈕店灣新村，共有居民住戶2558戶，常住人口達7750人。目前大自然城市花園、置業(yè)通寶城、新雅花園3個有物業(yè)管理，分別是大自然物業(yè)、京興
物業(yè)和錢江物業(yè)，李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開放式管理。
二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀
盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區(qū)居民不滿意，物業(yè)公司有意見，物業(yè)管理工作越來越難，表現(xiàn)在以下四個方面:
1、物業(yè)費用難收繳。物業(yè)收費難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題，參與座談、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映，現(xiàn)行物業(yè)管理條例明確的收
費標(biāo)準(zhǔn)偏低，小區(qū)居民自動繳費意識不強，調(diào)查的參與23家物管企業(yè)2010年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業(yè)達到收支平衡或略有盈余。
2、小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費用收繳不足，物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)人員，更加引起小區(qū)業(yè)主的對立抵觸情緒，從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡單的內(nèi)容，小區(qū)綠化缺乏管護、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問卷統(tǒng)計，42%的居民認(rèn)為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般，20%的認(rèn)為較差。
3、小區(qū)環(huán)境難維持�？傮w來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好，老小區(qū)、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設(shè)等行為屢見不鮮。
參與調(diào)查的市民對小區(qū)停車問題反映特別強烈，83%的認(rèn)為小區(qū)汽車亂停亂放，33%的認(rèn)為小區(qū)行路難。以蓮花5號區(qū)為例，一到傍晚小區(qū)道路車滿為患，公共場地擠占一空，不僅小區(qū)居民難以出行，而且已經(jīng)發(fā)生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴(yán)重情況。
4、物業(yè)經(jīng)營難陽光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費用外，還有門面出租、廣告經(jīng)營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區(qū)居民無法進行有效地監(jiān)督和查詢。有6%的被調(diào)查對象認(rèn)為物業(yè)公司存在亂收費現(xiàn)象。
三、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因
1、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅小區(qū)數(shù)量越來越多，分布范圍越來越廣，但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作
人員從事行業(yè)主管工作，難以對面廣量大的物業(yè)公司進行有效的監(jiān)督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》，街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確，絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴(yán)重缺失。
2、物業(yè)收費缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)是2000年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數(shù)翻了若干倍，但物管費標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整。最低標(biāo)準(zhǔn)只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費用。
物業(yè)公司沒有任何強制手段，也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執(zhí)行難，即使贏了官司但卻輸了人情。
3、開發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達成協(xié)商，最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區(qū)，
4、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。
隨著城市化進程不斷加快，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán)，只能通過宣傳說服等思想工作進行勸導(dǎo)。
5、職能部門工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養(yǎng)狗問題等等，不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理條例》的規(guī)定，還是從實際出發(fā)，都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時，
甚至推諉扯皮，敷衍塞責(zé)。
四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對策
分析市區(qū)物管難的`現(xiàn)狀、成因及其影響，學(xué)習(xí)借鑒先進地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗，現(xiàn)提出如下建議。
�。ㄒ唬┭杆僦贫ǔ雠_物業(yè)管理辦法，加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理
針對當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實際的《物業(yè)管理辦法》，進一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé)、業(yè)主委員會工作職責(zé)、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律責(zé)任等等，確保物業(yè)管理工作有法可依。
學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法，在《物業(yè)管理辦法》中進一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責(zé)，以及違章建設(shè)、亂停亂放、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法。
進一步強化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量，適當(dāng)增加人員和經(jīng)費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構(gòu)，暢通群眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。
�。ǘ┘訌娊ㄖ|(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)
規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)加強對開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查，確保嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設(shè)到位，留足小區(qū)停車空間，從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。
打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場中進行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件，切實把好對前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān)，加強對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購買物業(yè)時就了解物業(yè)管理的具體事項，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
�。ㄈ┩晟莆飿I(yè)管理收費制度，切實解決物業(yè)收費難題
結(jié)合我市實際，制定出臺物業(yè)管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)，確定上下浮動幅度，由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定，報價格部門備案。
�、偌涌旖⒉⒋罅ν七M“分等定級、質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費制度，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式，減少亂收費現(xiàn)象的發(fā)生。
②針對物業(yè)收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng)，必須刷卡方可進入。業(yè)主只有自動繳納物業(yè)管理費用后，才可憑IC卡可進出小區(qū)、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外，又能夠確保收足物業(yè)管理費用。對老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費用的住戶，可以借鑒新加坡的做法，建立業(yè)主不交費限制過戶制度，納入銀行個人征信系統(tǒng)。
③針對物業(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標(biāo)的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機制，在各市（區(qū)）設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭，采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場勘查等方式固定證據(jù)，快速裁決，及時解決糾紛。
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