地板市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告
地板市場(chǎng)方面的調(diào)研有利于幫助管理者們更好地開展地板產(chǎn)品的銷售。下面就隨小編一起去閱讀地板市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告，相信能帶給大家?guī)椭?/p>
一、概述：
調(diào)查對(duì)象：馬王堆陶瓷建材城、三湘南湖燈石城、東站石材城、紅星建材交易市場(chǎng)、西龍石材城、郁金香建材市場(chǎng)、鴨子鋪石材加工、倉儲(chǔ)基地等。
調(diào)查內(nèi)容：各大建材市場(chǎng)的概況，包括地理位置、交通條件、市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展趨勢(shì)、商戶資料、行業(yè)信息等。
調(diào)查目的：了解長(zhǎng)沙地區(qū)目前的石材批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)是否完善，有沒有開發(fā)新的批發(fā)市場(chǎng)的需求，對(duì)河西開發(fā)石材(建材)批發(fā)市場(chǎng)的前景做預(yù)測(cè)和論證，對(duì)我項(xiàng)目的開發(fā)做客觀的可行性分析。
調(diào)研方法：實(shí)地考察、深度訪談、跟蹤摸測(cè)、走訪相關(guān)的客戶群體、 查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)信息以及相關(guān)職能部門提供的資料和數(shù)據(jù)。
二、 主要石材市場(chǎng)概況：
2.1、 馬王堆建材陶瓷城
馬王堆陶瓷建材城，坐落在長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路與火星北路交匯處，毗鄰的馬王堆蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，馬王堆水果
批發(fā)市場(chǎng)，馬王堆汽車汽配大市場(chǎng)，漢城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)資源互享，共同發(fā)展，營(yíng)造了該地區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍。馬王堆陶瓷建材城建于2000年1月，2003年2月全面對(duì)外營(yíng)業(yè)。建材城由芙蓉區(qū)委區(qū)政府組織湖南恒廣，泰禹，新大宇，馬王堆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四方聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)，規(guī)劃使用土地面積500畝。目前，市場(chǎng)按照統(tǒng)一思想，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一格調(diào)，統(tǒng)一布局的“五統(tǒng)一”方案規(guī)劃建設(shè)，并由馬王堆街道辦事處成立管理委員會(huì)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理。它是芙蓉區(qū)按照“西文東市”的規(guī)劃布局，實(shí)施“三產(chǎn)立區(qū)”戰(zhàn)略，加快專業(yè)市場(chǎng)群體擴(kuò)容提質(zhì)的重大舉措。
馬王堆建材市場(chǎng)是立足湖南，輻射中南的超大規(guī)模陶瓷建材專業(yè)市場(chǎng)——投資10億元人民幣，建筑面積450，000平方米，包括商業(yè)鋪面110，000平方米，倉儲(chǔ)庫房20，000平方米，商務(wù)樓20，000平方米，公共設(shè)施用地3，000平方米。市場(chǎng)年平均銷售額10億元人民幣。
迄今為止，市場(chǎng)擁有經(jīng)營(yíng)戶1100個(gè)，分設(shè)10個(gè)專業(yè)建材區(qū)：陶瓷潔具區(qū)，燈飾布藝區(qū)，石材區(qū)，五金水暖區(qū)，電工電料區(qū)，防盜門區(qū)，油漆玻璃區(qū)，鋁業(yè)不銹鋼區(qū)，廚柜區(qū)，木業(yè)區(qū)。各建材區(qū)不但品種繁多，而且兼有高，中，低檔各類國(guó)內(nèi)外品牌，可以滿足不同層次人們的家居裝飾需求。商貿(mào)路寬36米，全長(zhǎng)800米，主營(yíng)陶瓷潔具。
馬王堆石材區(qū)分布在整個(gè)市場(chǎng)的西北角和東北角，還有部分的市場(chǎng)分布在老石材區(qū)里面。根據(jù)統(tǒng)計(jì)陶瓷建材城的新市場(chǎng)有95戶。老的市場(chǎng)有33戶。新的市場(chǎng)石材主要是分布在C16C3C7C19C18C9D2-D9以及馬王堆中學(xué)的D區(qū)的所有門面。
馬王堆石材城的建筑是五層樓的格局，一樓為門面，上面的樓層為住房區(qū)。其中每個(gè)門面的是以4.2*12M，每棟有15個(gè)門面。其中馬王堆中學(xué)的門面的設(shè)計(jì)就是沿著中學(xué)的圍墻的門店，只是純粹的門面，沒有住房。門店的面積是45平方左右。中學(xué)門店的石材經(jīng)營(yíng)戶有15戶。馬王堆建材市場(chǎng)的石材城的門店租金是：40-100元/平米。不同的門店租金情況也不相同。其中老市場(chǎng)的格局是門店跟加工區(qū)在一起，日前那里的門店只有28戶。石材客戶與市場(chǎng)管理部門簽訂的合同就是3年一簽。
市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以批發(fā)為主，目前貨源主要來自福建、廣東、廣西、四川等。貨運(yùn)的主要方式是通過公路運(yùn)輸。石材里的經(jīng)營(yíng)戶主要是以福建人為主，另有衡陽、廣州人。
優(yōu)勢(shì)：
1、城東人口流量大，人口稠密，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好。
2、市場(chǎng)比較規(guī)范，知名度高，在建材市場(chǎng)中有一定的影響力。
3、市場(chǎng)的管理方式完善，市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越。
4、與河?xùn)|的各大石材市場(chǎng)的距離比較近，使得石材市場(chǎng)比較集中，這樣也就相應(yīng)的集中了客戶。
5、輻射的范圍比較廣——長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、湖南東南部地區(qū)。
劣勢(shì)：
1、馬王堆市場(chǎng)處于長(zhǎng)沙市二環(huán)線邊上，隨著城區(qū)的規(guī)范，大貨車不能進(jìn)城就給商戶進(jìn)貨帶來了不便，影響了生意，也給城市的交通帶來了壓力。
2、馬王堆市場(chǎng)的倉庫已經(jīng)拆遷，所以各大商戶面臨著貨沒地方放了的局面，即倉儲(chǔ)困難。有的商戶是在離市場(chǎng)很近的地方有倉庫，但是租金很貴。有的商戶在離市場(chǎng)比較遠(yuǎn)的地方有倉庫，使得發(fā)貨不是很方便。
3、市場(chǎng)隨時(shí)面臨著搬遷的可能，使得商戶不是很穩(wěn)定。
4、市場(chǎng)有著老化的趨勢(shì)，門面需求已經(jīng)不能滿足商戶的需求。門面對(duì)門面之間的道路比較窄，裝卸貨時(shí)影響他人做生意，門面的高度不夠。
5、市場(chǎng)的硬件設(shè)施趕不上現(xiàn)代化市場(chǎng)的需求。
6、石材的加工區(qū)會(huì)對(duì)城市造成噪音和空氣的污染。
商戶的意見總結(jié)：
很多福建的商戶很認(rèn)可我們的市場(chǎng)，也看好望城的未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)。很支持能夠建立一個(gè)大型石材市場(chǎng)。福建新順興石材的老板就跟我們談到，他們是真正的希望一家有實(shí)力的公司能夠真正的整合長(zhǎng)沙的石材市場(chǎng)，目前跟其他城市的石材市場(chǎng)相比較湖南的市場(chǎng)是最不完善的市場(chǎng)。所有市場(chǎng)都不規(guī)范 ，而且分布的比較零散。現(xiàn)在的馬王堆建材市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足他們的需要了。加上城區(qū)對(duì)于貨車管制嚴(yán)重的影響了他們生意。所以，他們現(xiàn)在也是迫切的希望能夠有個(gè)比較現(xiàn)代化的石材市場(chǎng)。
希望我們能夠有一套完善的配套設(shè)施，主要包括對(duì)倉庫與加工區(qū)。對(duì)于倉庫的要求希望高度能夠達(dá)到7米的高度，倉庫的面積最好有300-500平方。能夠有專業(yè)的裝卸設(shè)備，集裝箱能夠自由出去倉庫，這樣就可以節(jié)約很大一筆裝卸成本。對(duì)于園區(qū)主干道的建設(shè)能夠達(dá)到6車道，門面對(duì)門面的建設(shè)達(dá)到16米。
2.2、三湘南湖石材城三湘南湖石材城開業(yè)于1996年9月，位于晚報(bào)大道與二環(huán)線交匯處，是長(zhǎng)沙現(xiàn)有石材市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)最早的石材市場(chǎng)。屬南湖社區(qū)委員會(huì)管理。石材區(qū)位于市場(chǎng)南側(cè)，占地約1萬平方米，約有石材商戶150家，市場(chǎng)門面面積在45-80平方米之間，且大部分在45平方米左右，倉庫、加工場(chǎng)地也有一些在市場(chǎng)內(nèi)部，但面積較小，其倉庫和加工地主要還是集中在鴨子鋪，門面租金在55元左右，倉庫租金在18元左右;由于市場(chǎng)建設(shè)時(shí)間早，規(guī)劃較為簡(jiǎn)單，生活配套區(qū)狹小，臨主干道的門面是瓦房，不可以住人，后面的是平房，可以住人，但數(shù)量無法滿足現(xiàn)有石材商戶的需求，道路面積狹窄，只有12米左右，市場(chǎng)整體感覺比較雜亂。
優(yōu)勢(shì):
1 、該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),在行業(yè)、消費(fèi)者群體中的知名度較高，一直占據(jù)長(zhǎng)沙石材市場(chǎng)份額的半壁江山。
2、 三湘大市場(chǎng)是一個(gè)綜合的建材市場(chǎng)，各類建材產(chǎn)品齊全，石材市場(chǎng)帶來了更多的人流、商流，是三湘石材區(qū)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。
3、規(guī)模大，門店多、產(chǎn)品齊全。
4、靠近火車站商業(yè)圈，房地產(chǎn)開發(fā)火爆，石材需求大。
劣勢(shì)：
1、該市場(chǎng)對(duì)周邊環(huán)境造成了一定的污染(噪音、粉塵),而且隨著長(zhǎng)沙市二環(huán)線內(nèi)交通壓力的增大，像石材這種給公路運(yùn)輸帶來嚴(yán)重壓力的行業(yè)很有可能被迫拆遷。目前，長(zhǎng)沙市政府已頒發(fā)了二環(huán)線內(nèi)晚上12點(diǎn)前不能進(jìn)大貨車的條令。這可能是我們石材市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目最好的契機(jī)。
2、門面、倉儲(chǔ)、加工配套設(shè)施用地不足，導(dǎo)致一些石材商戶被迫縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模;3、市場(chǎng)內(nèi)的道路也比較狹窄，裝卸貨物及為不便。
客戶意向總結(jié)：
由于三湘石材市場(chǎng)的諸多不利因素，現(xiàn)有商戶在經(jīng)營(yíng)方面受到了很大的限制，發(fā)展空間不大，所以對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀也有些不滿，他們希望有一個(gè)更完善的大市場(chǎng)，在交通、倉儲(chǔ)方面能滿足其需求。但是，必須要整個(gè)市場(chǎng)的絕大部分商戶集體進(jìn)行搬遷才行，否則市場(chǎng)一分為二，新市場(chǎng)在市場(chǎng)占有率方面將很難超越老市場(chǎng)，市場(chǎng)份額小。對(duì)石材市場(chǎng)影響最大的還是規(guī)模、知名度等因素。
2.3、東站石材城
東站石材城位于汽車東站以北1000米處，本石材城是08年建成開業(yè)的，是行業(yè)內(nèi)幾家石材客戶合資開發(fā)的，開發(fā)用地是租用的，租期為8年，和盛石材、永德興石材是主要投資者。市場(chǎng)內(nèi)大概有40多家石材商戶，以福建的商戶為主;門面面積在40-80平方米，租金25元每平方米左右，租期為一簽3年，道路寬度在16米左右，有6個(gè)大型的石材加工廠;店面裝修較好，商住兩用，規(guī)劃整齊。由于剛搬遷至此，規(guī)模也比較小，現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，市場(chǎng)生意較為冷清，個(gè)別客戶已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓門面。但該市場(chǎng)將來有可能會(huì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，與西龍石材市場(chǎng)對(duì)接。
優(yōu)勢(shì)：
1、門面租金較為便宜;
2、市場(chǎng)內(nèi)的道路寬闊，裝卸貨物方便;
3、配有大型加工廠;
劣勢(shì)：
1、地理位置一般，與主干道的交通不便;
2、市場(chǎng)規(guī)模小，只有40多家石材商戶;
3、沒有廣告宣傳，市場(chǎng)知名度小
客戶意向總結(jié)：該市場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)狀況不佳，有些客戶是邊做邊找新的市場(chǎng)，對(duì)我們項(xiàng)目的意向很大，并希望我們能盡快動(dòng)工建設(shè)
2.4、紅星建材交易中心/紅星建材大市場(chǎng)
本市場(chǎng)位于韶山南路與湘府路交匯處，由紅星村委會(huì)組織開發(fā)的，包括紅星建材交易中心和紅星建材大市場(chǎng)�，F(xiàn)有石材商戶50家左右，在紅星建材交易中心與紅星建材大市場(chǎng)各有20多家，主要業(yè)務(wù)是家裝零售，上門安裝，其石材主要從三湘和馬王堆采購(gòu)，如果是工程方面的大單，也從石材廠家發(fā)貨。紅星建材交易中心的門面面積平均為48平方米(4m*12m)，規(guī)劃整齊;門面租金 40元/平方米左右。
紅星建材大市場(chǎng)的石材區(qū)則規(guī)劃簡(jiǎn)單，是老舊磚瓦房建筑，道路狹窄，不可以進(jìn)大車;門面面積大小不一，租金30元/平方米，每半年交一次;市場(chǎng)內(nèi)有小型的倉庫和加工廠。目前，該市場(chǎng)也在擴(kuò)建當(dāng)中。
優(yōu)勢(shì)：
1、地處長(zhǎng)株潭的核心位置;
2、外圍交通較為便利;
3、有擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的空間。
劣勢(shì)：
1、市場(chǎng)份額小，以零售為主;
2、沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力;
3、經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差。
商戶意見總結(jié)：該市場(chǎng)的定位是家裝零售市場(chǎng)，最大的需求是靠近零售市場(chǎng)(居住區(qū)、住房多的地方)，所以該市場(chǎng)的石材商戶對(duì)我項(xiàng)目的意向不大。
2.5、 西龍石材城
西龍石材城是由福建泉州商會(huì)于2008年開發(fā)的一個(gè)新石材市場(chǎng)，該市場(chǎng)位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)雙楊路(東站附近)，整個(gè)西龍石材城距東站石材城不到800米。西龍石材城總共有12棟，建筑是以安置小區(qū)的形式。每棟有18個(gè)門面，門面的面積主要有65、75、90平米。目前市場(chǎng)的門面只剩20多家沒有租賃出去。但是直到現(xiàn)在為止，入住的商戶只有7家。西龍石材城在2010年4月1日以前門面都是免租的，之后就是27元/平米，然后逐年遞增。
2.6、郁金香建材市場(chǎng)
郁金香家居建材廣場(chǎng)創(chuàng)建于1999年2月，是長(zhǎng)沙河西開業(yè)最早、規(guī)模最大的裝飾建材專業(yè)市場(chǎng)。它位于長(zhǎng)沙西大門望城坡商貿(mào)城中心。東鄰二環(huán)線;西靠杜英路;北接長(zhǎng)常高速、桐梓坡路;南通楓林大道。距汽車西站兩分鐘車程，距長(zhǎng)沙市政府五分鐘車程。
郁金香家居建材廣場(chǎng)擁有各類裝飾板材、線材、石材、水暖管材、陶瓷潔具、五金燈飾、櫥柜電器、鋁合金不銹鋼、實(shí)木(復(fù)合)地板、玻璃等裝飾建材商品市場(chǎng)。目前郁金香新建的營(yíng)業(yè)大樓共五層約3.5萬平方米，是擁有自動(dòng)扶梯、垂直電梯、貨梯、中央空調(diào)、電視監(jiān)控、自動(dòng)消防設(shè)施等先進(jìn)設(shè)備的現(xiàn)代化建筑。裝飾新穎的營(yíng)業(yè)大樓將成為望城坡商貿(mào)城人人注目的新地標(biāo)。新營(yíng)業(yè)大樓的建成，使市場(chǎng)原有經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大2.5倍，達(dá)到5 萬余平方米。原有的地上5000平方米停車場(chǎng)加上新建的3600平方米的地下停車場(chǎng)。
近年來，市、區(qū)政府科學(xué)規(guī)劃，全力扶持以望城坡商貿(mào)城為核心的河西新商圈。吸引各路商賈紛紛云集于此，搶占黃金碼頭。廣大環(huán)球家具超市、金盛建材市場(chǎng)、澗塘建材批發(fā)市場(chǎng)、湘浙小商品城先后落戶開業(yè)，能滿足工程和家居裝飾建材不同消費(fèi)層次購(gòu)買者的需求。
郁金香石材市場(chǎng)主要是以零售市場(chǎng)為主的一個(gè)型的市場(chǎng)。商戶主要是以來自衡陽。貨源主要是來自河?xùn)|的幾個(gè)大市場(chǎng)，貨的供給主要是周邊需要少量的客戶。整個(gè)市場(chǎng)主要是由郁金香超市2樓的2家和金盛建材里面的5家石材客戶以及周邊的25家石材小戶組成。整個(gè)市場(chǎng)都是些比較小的零散客戶。門面面積大概是再去40平米左右，租金也是40元/平米。他們對(duì)于河西建立一個(gè)大型的石材批發(fā)市場(chǎng)是很需求的。
2.7、鴨子鋪石材倉儲(chǔ)加工基地
該地位于三湘大市場(chǎng)北3公里處，是三湘大市場(chǎng)的主要倉儲(chǔ)用地，大部分是鴨子鋪鄉(xiāng)的公地，由村委會(huì)組織管理，石材倉庫位于該地西南處，有40多戶，面積在300-500平方米，租金15元/平方米左右;由于倉庫不夠用，現(xiàn)在還有一些商家在擴(kuò)建倉庫。但該地面積也非常有限無法大面積的擴(kuò)張。
三、 綜合分析
3.1、石材需求分析：
3.1.1、宏觀面分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，帶動(dòng)石材需求增長(zhǎng)。
當(dāng)前長(zhǎng)沙市樓市剛性需求強(qiáng)勁，未來房地產(chǎn)需求仍然保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)過了過去2008年的低迷，通過調(diào)整已經(jīng)逐漸恢復(fù)到比較正常理性的發(fā)展軌道上。隨著長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)的發(fā)展以及長(zhǎng)沙城市建設(shè)步伐的加快，長(zhǎng)沙對(duì)其他地市消費(fèi)人群的吸附力將越來越強(qiáng)。外地到長(zhǎng)沙置業(yè)的客戶也將越來越多，這也是支撐長(zhǎng)沙房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的關(guān)鍵。房地產(chǎn)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，必然拉動(dòng)石材業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
在我國(guó)現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)建設(shè)中，消費(fèi)者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到石材是反映建筑現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平的提高，星級(jí)酒店、高檔住宅、別墅洋房、娛樂場(chǎng)所、地鐵站等市政建設(shè)及家居裝修越來越多的采用石材。再加上石材產(chǎn)品是建筑產(chǎn)品中能源消耗最低的(不及建材產(chǎn)品能耗水平的7%)。在大力提倡節(jié)約的背景下，石材將會(huì)得到更廣泛的應(yīng)用。這些預(yù)示著石材需求的空間廣闊，前景明朗。所以石材業(yè)仍保持較長(zhǎng)時(shí)期平穩(wěn)且較快的增長(zhǎng)。
3.1.2、區(qū)域性分析：大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)兩型社會(huì)示范區(qū)和望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的綜合配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增強(qiáng)了石材需求的潛力。
建設(shè)長(zhǎng)株潭城市群兩型社會(huì)的改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，既是現(xiàn)代化發(fā)展理念的升華，更是科學(xué)發(fā)展思想的豐富，這標(biāo)準(zhǔn)著長(zhǎng)沙被納入國(guó)家新局面的戰(zhàn)略重點(diǎn)，被推上改革開放的前沿陣地，被列為科學(xué)發(fā)展的示范性城市。打造先導(dǎo)區(qū)、建設(shè)大河西，是長(zhǎng)沙優(yōu)化空間布局，提升整體實(shí)力的戰(zhàn)略選擇，是長(zhǎng)沙探索改革路徑，創(chuàng)新發(fā)展模式的當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)長(zhǎng)沙城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展的重要途徑。根據(jù)整體發(fā)展規(guī)劃，2020年長(zhǎng)沙市人口將超過500萬，生產(chǎn)總值將突破5000億。長(zhǎng)沙的望城縣將在湘江邊上在建一個(gè)新城區(qū)，這將增大對(duì)石材的需求量。望城地理環(huán)境容量大，生態(tài)環(huán)境好，聚輻能力強(qiáng)，還有廣闊的空間承載功能配套。故望城縣以及開福區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將拉動(dòng)石材的需求量。對(duì)城區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一發(fā)展。城鎮(zhèn)化建設(shè)的力度加大，在是黨的十七屆三中全會(huì)通過了關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定，這必將進(jìn)一步加快社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)。石材在城鎮(zhèn)化，新農(nóng)村建設(shè)任務(wù)巨大，市場(chǎng)也相當(dāng)巨大且增長(zhǎng)趨勢(shì)迅猛，2008年1-8月我國(guó)成規(guī)模以前的企業(yè)固定資產(chǎn)完成了139億的投資，實(shí)現(xiàn)了30.7%的增幅，證明了市場(chǎng)對(duì)石材業(yè)的信心。
3.2、石材供量分析
3.2.1、貨物來源：長(zhǎng)沙市的石材主要來自福建、廣東、湖南、云南、山東、內(nèi)蒙古等。
3.2.2、經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)狀況：主要是以大部分的福建商人做批發(fā)，大部分湖南人做零售(衡陽人為主)。長(zhǎng)沙市主要的石材批發(fā)市場(chǎng)是：三湘南湖市場(chǎng)、馬王堆建材新城、東站石材城，而其他建材市場(chǎng)里面的石材區(qū)規(guī)模比較小、零散，主要是做零售如紅星建材設(shè)備交易中心、郁金香、望城坡建材市場(chǎng)、望城科騰建材市場(chǎng)。目前石材供給基本滿足市場(chǎng)的需求。石材作為建材的一分支，覆蓋到了每個(gè)建材市場(chǎng)，但目前的經(jīng)營(yíng)比較混亂，沒有走上規(guī)�；⒁�(guī)范化。大部分經(jīng)銷商都希望有一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、合理性、規(guī)范化的專業(yè)石材市場(chǎng)以整合石材行業(yè)的持久經(jīng)營(yíng)，形成一個(gè)加工區(qū)、倉儲(chǔ)、物流、門店一體化的`市場(chǎng)。
3.3、長(zhǎng)沙石材市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：
根據(jù)前面介紹的長(zhǎng)沙各大石材市場(chǎng)的概況，可總結(jié)如下幾點(diǎn)：
第一，長(zhǎng)沙石材市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較好的較集中的是馬王堆石材區(qū)、南湖石材城各有150戶。東站石材城有石材城有30戶，西龍石材城有鋪面210個(gè)，但市場(chǎng)設(shè)施未完善，目前還沒有開業(yè)，其他建材市場(chǎng)的石材則零散不集中、規(guī)模小、以零售為主。
第二，馬王堆石材區(qū)相比南湖石材城設(shè)計(jì)規(guī)格要高一些，盡管如此也存在道路狹窄，貨車卸貨很不方便，南湖市場(chǎng)則更顯老化落后，有點(diǎn)雜亂無章。這兩個(gè)市場(chǎng)都存在道路狹窄，規(guī)劃落后的通病，并且在市場(chǎng)的附近都沒有配套倉庫加工區(qū)。東站石材城的西邊的部分建設(shè)起點(diǎn)高一些，有著自己配套的加工區(qū)和倉庫。該市場(chǎng)開發(fā)商向當(dāng)?shù)卮遄獾厥?年，存在著發(fā)展的不穩(wěn)定性、不長(zhǎng)久性、規(guī)模小、影響力和知名度不高。西隴石材城屬于商住兩用結(jié)構(gòu)，商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)不是很符合專業(yè)石材市場(chǎng)。目前該市場(chǎng)的倉庫和加工區(qū)尚未啟動(dòng)建設(shè)，外圍的道路(雙楊路)只有2車道，但是該道路在擴(kuò)建，離東站遠(yuǎn)大路有1.5公里，距京珠高速比較近。
第三、南湖石材城處在二環(huán)線內(nèi)，馬王堆石材區(qū)處在萬家麗路內(nèi)，而隨著城區(qū)的擴(kuò)建，交通管制，就會(huì)讓這兩個(gè)市場(chǎng)在貨車進(jìn)出方面受到限制，從而影響發(fā)展，再加上市政規(guī)劃，大型市場(chǎng)在逐步向城郊搬遷，這些因素決定了這兩個(gè)主要的石材市場(chǎng)生意在走下坡路，直到被新型專業(yè)市場(chǎng)取締。
第四、 湖南石材行業(yè)相對(duì)其他城市比較薄弱，長(zhǎng)沙80%的貨源卻是來自外省。(特別是市場(chǎng)在生產(chǎn)加工基地建設(shè)和投資方面)這將導(dǎo)致運(yùn)輸成本增加，這就造就了石材市場(chǎng)落后與不規(guī)范，隨著交通網(wǎng)的便捷，市場(chǎng)的需求也在增加。長(zhǎng)沙石材市場(chǎng)的發(fā)展空間相對(duì)別的省市要大。
3.4、SWOT分析：
3.4.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
3.4.1.1、規(guī)模宏大
“中南石材建材城”項(xiàng)目投資主體為福建省東升石業(yè)股份有限公司，該公司是福建省南安市規(guī)模最大、發(fā)展迅速的股份制石材企業(yè)，擁有豐富的石材加工經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理能力。整個(gè)項(xiàng)目包括1000畝的石材加工區(qū)、1492畝的中南建材大市場(chǎng)，還將建立國(guó)內(nèi)惟一的、高水平的石材雕刻技術(shù)學(xué)校，同時(shí)布局和建設(shè)包括幼兒園、石材博物館、高檔公寓、高級(jí)商務(wù)酒店等配套生活設(shè)施。建成后將帶動(dòng)本地石材企業(yè)快速發(fā)展，并吸納5000家以上的商家進(jìn)場(chǎng)從事加工、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，年交易額達(dá)80億元人民幣，可提供2萬個(gè)就業(yè)崗位。3.4.1.2、交通便利
項(xiàng)目依附望城丁字鎮(zhèn)，其水運(yùn)優(yōu)勢(shì)明顯，有著霞凝港的水運(yùn)優(yōu)勢(shì)，可以有效約其物流成本，距湘江下游靖港3000噸常年航運(yùn)碼頭僅5.3公里。石材的運(yùn)輸可多項(xiàng)選擇，最大的節(jié)約商戶運(yùn)輸成本，保證貨物的及時(shí)送達(dá)。并緊鄰金霞保稅物流園(物流配送方便)，長(zhǎng)沙新港(僅1.5公里)和新火車北貨站(僅1公里)。
3.4.1.3、輻射范圍廣
通過便利的交通優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可獨(dú)自整合湘西北的市場(chǎng)整個(gè)湖南地區(qū)以及湖北武漢等地區(qū)，輻射范圍廣泛。
3.4.1.4 、政策優(yōu)惠
項(xiàng)目處于長(zhǎng)沙市城郊，地價(jià)相對(duì)便宜，但是增值空間大，是長(zhǎng)遠(yuǎn)投資的好項(xiàng)目。
3.4.1.5、原材料產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)
望城縣的丁字鎮(zhèn)有著豐富的麻石資源，為新市場(chǎng)的開始建設(shè)提供了最原始最基礎(chǔ)的保障。其區(qū)域內(nèi)擁有37億立方米花崗巖儲(chǔ)量(有利于石材開發(fā)基地的形成)。
3.4.2、項(xiàng)目劣勢(shì)：
第一，地理位置相對(duì)長(zhǎng)沙市區(qū)較偏，處于望城經(jīng)開區(qū)，營(yíng)造商業(yè)氛圍、品牌知名度需要一段時(shí)間;
第二，項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃建設(shè)周期較長(zhǎng)，至少需要2年。
3.4.3、項(xiàng)目機(jī)遇
長(zhǎng)沙現(xiàn)有的石材市場(chǎng)規(guī)模、道路、倉庫等設(shè)施都無法滿足石材商戶的需求。老市場(chǎng)(三湘、馬王堆)的一些商戶都在積極尋求倉儲(chǔ)加工用地，但隨著這些市場(chǎng)周邊的市政建設(shè)和房產(chǎn)開發(fā)，用地空間在不斷縮小，現(xiàn)在一些商戶已經(jīng)開始在黎托租用倉庫，而這就導(dǎo)致門店與倉庫的距離越來越遠(yuǎn)，給這些商戶的經(jīng)營(yíng)帶來了很大的不便。同時(shí)，這些老市場(chǎng)的存在，與長(zhǎng)沙市的城市規(guī)劃建設(shè)越來越不相符，未來幾年存在搬遷的可能。新市場(chǎng)(東站石材城)則在規(guī)模和市場(chǎng)推廣上缺乏力度，東站石材城開業(yè)近一年，但市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況還是沒有多大的氣色，市場(chǎng)內(nèi)的商戶已經(jīng)開始動(dòng)搖，亦在尋找新的市場(chǎng)，但長(zhǎng)沙目前還沒有大規(guī)模、運(yùn)營(yíng)實(shí)力雄厚的新市場(chǎng)。
3.4.4、項(xiàng)目威脅
第一， 目前，長(zhǎng)沙有幾個(gè)新的建材市場(chǎng)也在規(guī)劃、建設(shè)、招商中，比較有影響的是大漢陶瓷建材市場(chǎng)、西龍石材建材城和中南建材城(丁字灣石材加工區(qū))。大漢陶瓷建材市場(chǎng)一期工程已經(jīng)完工，將于09年9月29日開業(yè)，主營(yíng)陶瓷產(chǎn)品，有承接長(zhǎng)沙陶瓷市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的勢(shì)頭，招商廣告力度大。西龍石材城是由福建商會(huì)組織開發(fā)的，以經(jīng)營(yíng)石材為主，現(xiàn)已完工，正在招商過程當(dāng)中，其最大的優(yōu)勢(shì)是有客戶資源，因?yàn)榇蟛糠值氖呐l(fā)商是福建人。
第二，長(zhǎng)沙現(xiàn)有的石材批發(fā)商主要集中在三湘和馬王堆兩大市場(chǎng)，其未來的發(fā)展方向還不是很明了。我項(xiàng)目的招商，一方面是加快園區(qū)建設(shè)，加大招商力度;另一方面也需要政府出臺(tái)有利政策，促使三湘、馬王堆市場(chǎng)的搬遷，而這兩個(gè)市場(chǎng)有往汽車東站、長(zhǎng)沙縣方向發(fā)展的傾向。
3.5、投資成本/收益分析
3.5.1、建設(shè)方案
擬建市場(chǎng)門面300間(4m*10m)兩層平房結(jié)構(gòu)，一層為門面，二層為住房;共10#棟，每棟門面30間，雙向設(shè)置門面，占地面積共計(jì)12000 m2(18畝)，總建筑面積為24000 m2;石材交易區(qū)道路面積平均16米寬，共占地10880 m2(16.3畝)。建倉庫300間(5m*20m，可合并為大庫)，占地面積30000 m2(45畝)，,鋼架結(jié)構(gòu)，分為15#棟，每棟20間倉庫，主干道道路寬度平均為16平方米(主干道可適當(dāng)加寬，次干道可12米)，占地面積16832 m2(25畝)。
3.5.2、成本/收益/回報(bào)率
(初步預(yù)算如下)
一.【投資成本分析】
市場(chǎng)鋪面建安成本： 24000 m2*500元/m2=1200萬元
石材交易區(qū)道路建安成本： 10880m2*100元/m2=108.8萬元
石材交易區(qū)土地成本： (18畝+16.3畝)*15萬/畝=514.5萬元
1.交易區(qū)合計(jì)成本： 1200+108.8+514.5=1823.3萬元
倉庫建安成本： 30000m2 * 400元/m2=1200萬元
倉庫區(qū)道路建安成本： 16832m2 * 100元/m2=168.3萬元
倉庫區(qū)土地成本： (45畝+25畝)* 15萬/畝=1050萬元
2.倉庫區(qū)合計(jì)成本： 1200+168.3+1050=2418.3萬元
前期工程費(fèi)： 350萬元
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 240萬元
項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)： 60 萬元
項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)： 50 萬元
3.總計(jì)成本： 1823.3+2418.3 +350=4591.6萬元
二.【投資收益分析】
1.商鋪收益： 保守估計(jì)鋪面均價(jià)(10年)為：20元/m2月
商鋪每年收益合計(jì)： 24000m2 * 20* 12=576萬元
2.倉庫收益： 保守估計(jì)倉庫均價(jià)(10年)為：15元/m2月
倉庫每年收益合計(jì)： 30000m2 *15*12=540萬元
3.收益總計(jì)： 576+540=1116萬元/年
4.固定資產(chǎn)折舊： 4591.6萬元/20年=229.6萬元
5.凈利潤(rùn)： 1116—229.6=886.4萬元
6.前十年平均回報(bào)率： 886.4/4591.6*100%=19.3%
三.【參 考 數(shù) 據(jù) 】 門面建設(shè)成本： 500元/m2
道路建設(shè)成本： 100元/m2
倉庫建設(shè)成本： 400元/m2
四、 結(jié)論與建議：
4.1 結(jié)論
綜合長(zhǎng)沙市石材市場(chǎng)的現(xiàn)狀及石材商戶的意見，可做如下結(jié)論：
第一， 長(zhǎng)沙市石材市場(chǎng)正處在一個(gè)新老市場(chǎng)過渡的階段，老市場(chǎng)由于規(guī)模小、規(guī)劃不合理、交通受限等因素，無法滿足市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需求(很多石材經(jīng)營(yíng)戶沒有找到好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)，也引起了市場(chǎng)內(nèi)部商戶的不滿。建設(shè)一個(gè)完善的石材批發(fā)市場(chǎng)刻不容緩;
第二， 新的建材市場(chǎng)目前的發(fā)展方向是汽車東站、遠(yuǎn)大路一線，該區(qū)域靠近京珠高速，有一定的交通優(yōu)勢(shì)，與市區(qū)也完全融為一體。近年開發(fā)的東岸建材、東站石材城、西龍石材城、大漢陶瓷建材城都集中在這一帶地區(qū)。而在望城縣丁字鎮(zhèn)建設(shè)大規(guī)模的建材批發(fā)市場(chǎng)是一個(gè)大膽的建設(shè)理念，在建材市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)史上有重要意義;
第三， 建材市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，西龍石材城、大漢陶瓷建材市場(chǎng)。大漢開業(yè)在即，招商進(jìn)程比我們快;西龍石材城在招商中有著明顯的客戶資源優(yōu)勢(shì)。
第四， 隨著長(zhǎng)沙市城建的發(fā)展，特別是在長(zhǎng)株譚一體化、建設(shè)大河西的背景下，長(zhǎng)沙的石材需求還有很大的增長(zhǎng)空間，長(zhǎng)沙的石材商戶會(huì)越來越多，對(duì)石材市場(chǎng)的需求也會(huì)增大。
綜上所述四點(diǎn)結(jié)論，長(zhǎng)沙的發(fā)展趨勢(shì)呼喚一個(gè)大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)、遠(yuǎn)規(guī)劃，集石材交易、倉儲(chǔ)、加工、展示等配套于一體的石材綜合基地的誕生。新型專業(yè)石材市場(chǎng)形成的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，關(guān)鍵是如何把握好到來的機(jī)遇。
然而機(jī)遇與競(jìng)爭(zhēng)并存，在河?xùn)|的商業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)優(yōu)先于望城，商業(yè)氛圍、市場(chǎng)配套都已經(jīng)成熟，市民及商家“西文東市”的觀念仍然根深蒂固等多種因素導(dǎo)向下，在東站-東岸-隆平科技園，圍京珠高速區(qū)域內(nèi)逐步形成了一個(gè)東拓的建材市場(chǎng)群(其中包括東站石材城、西龍石材城、瑞祥陶瓷城、東岸建材市場(chǎng)、大漢建材城)。東站石材城與西龍石材城近距離，相互支撐形成石材片區(qū)效應(yīng)。在一定時(shí)期內(nèi)吸納了石材轉(zhuǎn)移與擴(kuò)張的力量，短期內(nèi)緩解了老石材市場(chǎng)的各種壓力。此為近期內(nèi)“西文東市”效應(yīng)形成的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
在機(jī)遇與挑戰(zhàn)的角逐中，如何克敵制勝?如何生存與發(fā)展?總之，根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)查形勢(shì)分析，本項(xiàng)目必須快(以速度制勝)、準(zhǔn)(專業(yè)定位規(guī)劃)、狠(規(guī)模壟斷)以搶占先機(jī)，先發(fā)制敵，做大規(guī)模，創(chuàng)造品牌影響力，走開創(chuàng)長(zhǎng)沙石材新模式之路。
4.2 建議
1. 石材市場(chǎng)的建設(shè)規(guī)模要大，至少需容納400家石材客戶，倉儲(chǔ)加工、生活區(qū)配套要齊全，并且不影響周邊的生活環(huán)境;道路寬闊，16m以上，便于貨物的運(yùn)輸和裝卸，同時(shí)，要有足夠面積的停車場(chǎng)(包括貨車與小車的停放)。
2. 長(zhǎng)沙石材市場(chǎng)有60%的商戶集中在馬王堆和三湘，大約有80%的石材交易在這里完成。所以，招商的重點(diǎn)是這兩個(gè)大市場(chǎng)的商戶，而這兩大市場(chǎng)的招商難度在于其目前的經(jīng)營(yíng)狀況仍然較好、生意火爆，成行成市，客戶很難單獨(dú)或少部分搬遷，只能借機(jī)策動(dòng)集體搬遷;
3 通過在園區(qū)建立其他業(yè)態(tài)以此來帶動(dòng)今后整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，工程配套實(shí)施等各方面的積極配合;第三方物流的逐步形成都是影響我們石材招商和經(jīng)營(yíng)狀況的其他方面因素。
五、招商工作推進(jìn)戰(zhàn)略
1、做好項(xiàng)目的宣傳、推介的工作，通過奠基儀式的活動(dòng)來造勢(shì)，提高其影響力及渲染力。
2、借助政府的公信力和影響力來宣傳石材城項(xiàng)目。
3、通過項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、優(yōu)惠政策、未來發(fā)展?jié)摿砦蛻簟?/p>
4、全面了解客戶的需求，統(tǒng)一各大石材客戶對(duì)市場(chǎng)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并參照全國(guó)各地比較成功的石材市場(chǎng)的設(shè)計(jì)理念，做好石材市場(chǎng)的合理規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
5、通過東升石材在行業(yè)的影響力來帶動(dòng)招商引資的工作。
6、連線各大有影響力的商戶來丁字鎮(zhèn)的石材城進(jìn)行實(shí)地的考察，凸顯中南石材城的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，及未來的發(fā)展?jié)摿�，通過他們來宣傳我項(xiàng)目，并以此產(chǎn)生連帶關(guān)系。
7、通過行業(yè)商會(huì)來宣傳我項(xiàng)目，提高我項(xiàng)目的影響力以及號(hào)召力
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