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關(guān)于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)初探調(diào)研報(bào)告
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今年以來(lái)，我區(qū)部分板塊提出了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、壯大第三產(chǎn)業(yè)的設(shè)想。作為城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，樓宇經(jīng)濟(jì)以其產(chǎn)業(yè)上的聚集性和財(cái)富上的高效性，已成為現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展的新風(fēng)尚和現(xiàn)代都市的“掘金地”。樓宇經(jīng)濟(jì)是指以商務(wù)樓及功能性板塊、區(qū)域?yàn)橹饕d體，通過(guò)開(kāi)發(fā)、出租、售賣(mài)等多種形式引進(jìn)企業(yè)，通過(guò)招商、留商發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)集約型、高密度特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度融合的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)于集約利用資源、開(kāi)拓發(fā)展空間、積聚經(jīng)濟(jì)要素、提高業(yè)態(tài)檔次、提升內(nèi)涵發(fā)展、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量等方面，有著不可替代的重要作用。本文試圖對(duì)我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的必要性、可行性和著力點(diǎn)進(jìn)行初淺探討，以引起進(jìn)一步的研究和探索。
一、我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的必要性與可行性
樓宇經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，其一般建立在人流、物流、信息流、資金流相對(duì)集中、并已形成一定的商圈基礎(chǔ)之上。“一幢樓宇勝似一條街”、“一幢樓宇相當(dāng)于一個(gè)工業(yè)小區(qū)”，樓宇經(jīng)濟(jì)所蘊(yùn)涵的巨大能力，已在上海、浙江等地區(qū)得到充分證明。2004年，上海嘉里商務(wù)中心的一幢樓納稅高達(dá)3億元，杭州市標(biāo)力大廈納稅1.15億元。當(dāng)前，我區(qū)商務(wù)樓宇屈指可數(shù)，樓宇經(jīng)濟(jì)尚處于起始階段，然而，突破資源瓶頸約束，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)升級(jí)和三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等目標(biāo)，都促使我們把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)擺上比較突出和重要的位置。 發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于推動(dòng)城市化進(jìn)程，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前我區(qū)正處在工業(yè)化、城市化加速發(fā)展的階段，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，可以變平面發(fā)展為立體發(fā)展，變實(shí)體經(jīng)濟(jì)為虛擬經(jīng)濟(jì)，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益。樓宇經(jīng)濟(jì)所依托的商務(wù)寫(xiě)字樓匯聚大量的人流、資金流和信息流，一方面可促使城市化加速推進(jìn)，同時(shí)可實(shí)現(xiàn)在高價(jià)位上的土地再開(kāi)發(fā)，達(dá)到可觀的利潤(rùn)空間。
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，較多的商務(wù)寫(xiě)字樓集聚在一定的區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)生大量的信息服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，能夠帶動(dòng)周邊的信息、金融、餐飲、購(gòu)物等企業(yè)聚集發(fā)展，形成功能良好、配套齊全的商務(wù)圈。同時(shí)樓宇中聚集的大量企業(yè)和員工所產(chǎn)生的知識(shí)培訓(xùn)、文化娛樂(lè)、交通住宿等需求，都能進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。此外，樓宇經(jīng)濟(jì)還能夠?yàn)楣I(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更加完善的現(xiàn)代服務(wù)，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展。
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于改善投資環(huán)境，提升城市品位和檔次。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，建設(shè)一批交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善、行政配套齊全、建筑風(fēng)格鮮明的商務(wù)寫(xiě)字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。通過(guò)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，致力引進(jìn)大公司、大集團(tuán)總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶(hù)，可以加速信息、資金、人才、技術(shù)等關(guān)鍵要素在我區(qū)的集聚，不斷提升城市服務(wù)、輻射功能，極大地改善我區(qū)的投資環(huán)境。
從以上幾個(gè)方面可看出，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)將有助于我區(qū)提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，加速經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。置身長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)集聚地的大背景下，加快發(fā)展與發(fā)達(dá)的制造業(yè)相適應(yīng)、與日益活躍的商貿(mào)活動(dòng)相呼應(yīng)、與拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相吻合的樓宇經(jīng)濟(jì)，我區(qū)可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同在。但總體來(lái)說(shuō)，已具備良好的基礎(chǔ)和一定的條件，主要表現(xiàn)在：
區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。Xx處于蘇南最發(fā)達(dá)的蘇、錫、常腹地，緊挨樓宇經(jīng)濟(jì)已較成熟的無(wú)錫中心城區(qū)，受樓宇經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的'上海的經(jīng)濟(jì)輻射較強(qiáng)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分明顯。與此同時(shí)，xx為無(wú)錫市周邊交通優(yōu)勢(shì)最顯著的板塊，是區(qū)域“大交通”的匯集處，京滬高速鐵路的規(guī)劃建設(shè)，將進(jìn)一步推動(dòng)我區(qū)成為長(zhǎng)三角地區(qū)重要的交通節(jié)點(diǎn)，與上海的發(fā)展也將更加緊密相連。絕佳的區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)為我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供了極其有利的條件。
產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具備。Xx及其周邊地區(qū)制造業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)國(guó)際化程度與日俱增。房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)框架初顯。大型商貿(mào)、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)不斷興起，城市服務(wù)業(yè)即將進(jìn)入加速期，為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了市場(chǎng)需求。
城市基礎(chǔ)條件良好。近年來(lái)，我區(qū)城市建設(shè)步伐加快，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能日益完善，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，城市化水平不斷提高。生態(tài)區(qū)創(chuàng)建積極推進(jìn)，環(huán)境綜合整治成效顯著。“誠(chéng)信xx”、“平安xx”建設(shè)有序推進(jìn)，這些都為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供了基礎(chǔ)條件。
二、我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的思路與對(duì)策建議
鑒于我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)尚處于摸索起步階段，尚無(wú)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律可巡，為此我們專(zhuān)門(mén)研究了上海浦東、浙江蕭山、蘇州金閶、寧波江東和青島市南等地發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的做法和經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我區(qū)實(shí)際，就我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提出如下對(duì)策建議：
(一)科學(xué)定位，加快形成樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路與框架。
發(fā)展思路：根據(jù)xx獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和商貿(mào)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合重點(diǎn)板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和城市建設(shè)實(shí)際，確立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重點(diǎn)以商務(wù)樓宇為主要載體，加快引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大型公司、知名企業(yè)的區(qū)域總部或分部、研發(fā)中心、銷(xiāo)售中心，協(xié)調(diào)發(fā)展現(xiàn)代物流、廣告中介、信息咨詢(xún)、金融保險(xiǎn)、法律會(huì)計(jì)等相關(guān)服務(wù)業(yè)，形成由區(qū)域性特色商務(wù)樓組成的產(chǎn)業(yè)鏈，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
發(fā)展框架：在發(fā)展框架上，建議重點(diǎn)在我區(qū)最適宜發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的xx和xx地區(qū)規(guī)劃建設(shè)商務(wù)樓宇。xx作為主城區(qū)“1+6”布局中的xxxx城中分區(qū)之一，從城市建設(shè)、工業(yè)化發(fā)展程度和人流、物流、資金流和信息流匯聚等角度分析都已具備發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的基本條件。相比較而言，從目前來(lái)說(shuō)，xx發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的環(huán)境和基礎(chǔ)條件要相對(duì)落后，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，京滬高速鐵路的規(guī)劃建設(shè)及輕軌等區(qū)域性快捷通道的建設(shè)完善，都將使安鎮(zhèn)成為未來(lái)發(fā)展商務(wù)樓宇的'佳所，此地的樓宇經(jīng)濟(jì)前景將可能超越xx
發(fā)展重點(diǎn)：在xx和xx地區(qū)，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)幾大特色商務(wù)區(qū)。一是企業(yè)總部積聚區(qū)。以開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以引進(jìn)跨國(guó)公司為突破口，以集聚地區(qū)總部、研發(fā)中心、營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)中心等高端服務(wù)業(yè)和中介服務(wù)、物流貨代、對(duì)外貿(mào)易業(yè)為支撐，培養(yǎng)形成國(guó)內(nèi)外大企業(yè)總部的積聚地。二是區(qū)域性綜合貿(mào)易商務(wù)區(qū)。依托區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，加快建設(shè)完整意義上的商圈，加快構(gòu)筑區(qū)位良好、交通便捷、配套齊全的中央商業(yè)區(qū)。三是特色街區(qū)。特色街區(qū)的建設(shè)建立在特色樓宇基礎(chǔ)之上。按照產(chǎn)業(yè)特色，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內(nèi)聚集，在企業(yè)間形成信息、資源共享，充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，努力形成一批電子信息特色樓宇、物流特色樓宇、餐飲樓宇、中介服務(wù)樓宇等。
(二)有序推進(jìn)樓宇建設(shè)改造，加快搭建樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。
引導(dǎo)推進(jìn)商務(wù)樓宇建設(shè)。在積極推進(jìn)商品住宅類(lèi)房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，加大城市經(jīng)營(yíng)力度，鼓勵(lì)引導(dǎo)區(qū)內(nèi)外各類(lèi)社會(huì)資本在規(guī)劃區(qū)內(nèi)投資建設(shè)商務(wù)樓宇。據(jù)調(diào)查顯示，客戶(hù)在選擇租住商務(wù)樓宇時(shí)最注重樓宇的檔次形象，其次為交通便利程度，再次為租金和物業(yè)管理水平，另外對(duì)樓宇周邊的停車(chē)、餐飲等配套服務(wù)設(shè)施也較為關(guān)注。為此，一方面要努力引導(dǎo)建設(shè)一批設(shè)施齊全、風(fēng)格鮮明、檔次較高的智能化樓宇;另一方面，要加強(qiáng)商務(wù)樓宇周邊環(huán)境的改造建設(shè)，完善停車(chē)場(chǎng)、通訊等商務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，引進(jìn)培育高水平的物業(yè)管理公司，以實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)效益最大化。
盤(pán)活整合現(xiàn)有存量資源。去年以來(lái)，我區(qū)對(duì)xx的部分閑置樓宇進(jìn)行了改造盤(pán)活，并已產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。下一階段，相關(guān)部門(mén)要繼續(xù)對(duì)城區(qū)范圍內(nèi)可改造成商務(wù)樓宇的閑置可利用資源進(jìn)行全面的摸底調(diào)查，引導(dǎo)業(yè)主加大開(kāi)發(fā)改造力度，通過(guò)改造擴(kuò)容、出售轉(zhuǎn)讓等方式加以盤(pán)活。同時(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)中的樓宇進(jìn)行跟蹤調(diào)查，及時(shí)了解掌握各類(lèi)情況，以在面上推廣經(jīng)驗(yàn)做法，或是幫助其解決各類(lèi)困難矛盾�？傊袑�(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，像關(guān)心幫助中小企業(yè)發(fā)展一樣來(lái)關(guān)心扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
(三)切實(shí)加大招商引資力度，加快運(yùn)作特色樓宇。
加強(qiáng)商務(wù)樓宇招商。創(chuàng)新城市經(jīng)營(yíng)理念，加大宣傳推介力度，積極吸引國(guó)內(nèi)外規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、理念新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在錫東新城和安鎮(zhèn)地區(qū)建設(shè)高品位、高格調(diào)、高檔次商務(wù)樓宇。力爭(zhēng)通過(guò)幾年時(shí)間的努力，逐步形成一批有影響力的特色商務(wù)區(qū)。
加大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)招商。以商務(wù)樓宇為載體，加大現(xiàn)代物流、電子信息、廣告中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的招商引資力度。大力吸引國(guó)內(nèi)外知名大企業(yè)、大集團(tuán)入駐我區(qū)，并以這些龍頭企業(yè)為核心，有針對(duì)性地引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)群，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內(nèi)聚集，逐步形成一批區(qū)域性現(xiàn)代物流樓、科研樓、中介樓等特色商務(wù)寫(xiě)字樓。
加大傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)招商。餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)決定著一個(gè)區(qū)域是否能集聚更多的人氣、財(cái)氣，xx的城市化和國(guó)際化進(jìn)程都要求我們進(jìn)一步提升發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。要將發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)與發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，加大對(duì)外招商引資，規(guī)劃建設(shè)一批美食城、娛樂(lè)城和商業(yè)中心，完善城市生活服務(wù)功能。
(四)強(qiáng)化扶持措施，努力營(yíng)造樓宇經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展環(huán)境。
加強(qiáng)政策扶持。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)在當(dāng)前已成為各地提升第三產(chǎn)業(yè)比重的重要途徑，將成為下一輪區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)之一。僅從本市來(lái)說(shuō)，無(wú)錫中心城區(qū)比較發(fā)達(dá)的樓宇經(jīng)濟(jì)將為其今后的發(fā)展提升奠定良好基礎(chǔ);在中心城區(qū)之外，具有環(huán)境優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)的濱湖區(qū)提出將大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì);從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和已有基礎(chǔ)條件分析，新區(qū)和我區(qū)也極有可能成為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的新秀。為此，要盡快制定出臺(tái)扶持促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施、實(shí)施細(xì)則，對(duì)商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)建設(shè)、商務(wù)樓宇招商和入駐企業(yè)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)等給予優(yōu)惠扶持，以寬松優(yōu)惠的政策培育樓宇經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)。
加大配套服務(wù)力度。樓宇經(jīng)濟(jì)在初始發(fā)展階段很難是一帆風(fēng)順的，往往會(huì)遇到配套設(shè)施不健全、物業(yè)管理不到位、入駐率不夠高等多種矛盾和困難，需要政府及時(shí)幫助協(xié)調(diào)解決。要積極發(fā)展餐飲、文化、娛樂(lè)、休閑等第三產(chǎn)業(yè)，加快“數(shù)字xx”建設(shè)步伐，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。加強(qiáng)生態(tài)區(qū)創(chuàng)建，健全完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，落實(shí)城市綜合管理長(zhǎng)效機(jī)制，加快“平安xx”、“誠(chéng)信xx”建設(shè)，努力營(yíng)造舒適、和諧、人性化的生活空間，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
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