房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

　　在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中，報(bào)告對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不陌生，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。那么你真正懂得怎么寫好報(bào)告嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1

　　一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

　　近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

　　目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

　　總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。XX年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

　　預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

　　XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。XX年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的.主要問(wèn)題

　　1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

　　3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制�？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

　　4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

　　5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

　　二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

　　1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【XX】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

　　3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買�！濒斦�發(fā)[XX]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

　　4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

　　6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

　　7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

　　然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。

　　、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的.熱點(diǎn)。

　　根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和2**0年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2**0年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3

　　沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

　　住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，

　　早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

　　常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田 麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

　　5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的.主要開發(fā)地。

　　位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

　　山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

　　針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

　　麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;

　　山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;

　　新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

　　相鄰樓盤分析表僅供參考

　　世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元

　　27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4

　　一、前言

　　近些年來(lái)，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化。市場(chǎng)需求旺盛，城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長(zhǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高，消費(fèi)者購(gòu)買行為更趨理性。

　　在政策方面，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家紛紛出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來(lái)。

　　一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問(wèn)題，提出關(guān)注市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)需求問(wèn)題，提出市場(chǎng)細(xì)分和定位問(wèn)題。主要目的是希望通過(guò)調(diào)整思路，尋求企業(yè)長(zhǎng)期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場(chǎng)情況和一線資料。而這一切，都離不開對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和對(duì)客戶的深入研究。

　　二、調(diào)查目的及意義

　　1、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調(diào)查，對(duì)政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo)，對(duì)城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）

　　2、調(diào)查包括鄭州市（以后會(huì)涉及河南省各個(gè)地市）高、中、低三個(gè)層次的購(gòu)房者和需求者，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài)，涉及范圍廣，具有較強(qiáng)社會(huì)意義。（全民層面）

　　3、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶最新動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，提出市場(chǎng)機(jī)會(huì)，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位和物業(yè)情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況做到了解，對(duì)居民的購(gòu)房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）

　　三、調(diào)查亮點(diǎn)

　　1、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；

　　2、提供不同公司客戶需求對(duì)比分析；

　　3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對(duì)比分析；

　　4、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對(duì)比分析；

　　5、提供不同類型客戶需求對(duì)比分析；

　　6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；

　　7、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　四、調(diào)查內(nèi)容

　�。ㄒ唬� 基本內(nèi)容

　　1、客戶基本特征

　　2、客戶居住現(xiàn)狀

　　3、居住滿意度

　　4、品牌影響度

　　5、客戶購(gòu)房需求

　　6、生活習(xí)慣及居住價(jià)值觀

　　7、對(duì)未來(lái)客戶住房需求展望

　　8、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　（二） 擴(kuò)展內(nèi)容一：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

　　1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

　　2、行業(yè)營(yíng)銷特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)狀況；

　　3、周邊環(huán)境對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響；

　　4、當(dāng)前市場(chǎng)主要項(xiàng)目種類、品牌及銷售狀況；

　　5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)；

　�。ㄈ�） 擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查

　　1、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)目的購(gòu)買形態(tài)（購(gòu)買過(guò)什么品牌、購(gòu)買地點(diǎn)、選購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等）與消費(fèi)心理（必須品、偏愛、經(jīng)濟(jì)、便利、時(shí)尚等）；

　　2、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點(diǎn)、價(jià)格等）；

　　3、消費(fèi)者對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)本品牌及競(jìng)爭(zhēng)品牌的觀念及品牌忠誠(chéng)度；

　　4、消費(fèi)者平均月開支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計(jì)；

　　5、消費(fèi)者理想的`居住描述。

　　（四） 擴(kuò)展內(nèi)容三：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查

　　1、主要競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品與品牌優(yōu)、劣勢(shì)；

　　2、主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷方式與營(yíng)銷策略；

　　3、主要競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)概況;

　　4、本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷狀態(tài)；

　　五、調(diào)研對(duì)象及抽樣

　　（一） 市區(qū)居民

　　居民對(duì)住宅市場(chǎng)信心； 購(gòu)房意向；

　　對(duì)目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評(píng)價(jià)；

　　對(duì)目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評(píng)價(jià)。

　　（二） 有購(gòu)買意向的潛在客戶

　　目前居住狀況；

　　購(gòu)房目的原因以及購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素；

　　目標(biāo)客戶群體屬性特征；

　　對(duì)價(jià)格、面積、戶型、小區(qū)樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；

　　對(duì)醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所等配套設(shè)施的需求情況；

　　媒體消費(fèi)特征；

　　對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)。

　　（三） 目前已經(jīng)購(gòu)買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶

　　目前居住狀況；

　　目前居住滿意和不滿意之處評(píng)價(jià)；

　　目標(biāo)客戶群體屬性特征；

　　對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)；

　　購(gòu)房過(guò)程中看房歷史及評(píng)價(jià)；

　�。ㄋ模� 高新區(qū)和市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤；

　　競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況；

　　目標(biāo)客戶特征；

　　樓盤賣點(diǎn)、宣傳攻勢(shì)；

　　樓盤戶型面積配套等基本特征；

　　競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)勢(shì)和不足之處；

　　六、調(diào)查員的規(guī)定、培訓(xùn)

　　（一） 規(guī)定

　　1、儀表端正、大方。

　　2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。

　　3、具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極的工作精神及職業(yè)熱情。

　　4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。

　　5、訪員要經(jīng)過(guò)專門的市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn)，專業(yè)素質(zhì)好。

　�。ǘ�） 培訓(xùn)

　　培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班、集中講授的方法，針對(duì)本次活動(dòng)聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧、經(jīng)驗(yàn)。并對(duì)他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)查的重要意義，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，端正其工作態(tài)度、作風(fēng)，激發(fā)他們對(duì)調(diào)查工作的積極性。

　　七、人員安排

　　根據(jù)我們的調(diào)研方案，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo)、調(diào)查人員、復(fù)核員。具體配置如下：

　　調(diào)研督導(dǎo)：1名

　　調(diào)查人員： 20名 （其中15名對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查、5名對(duì)經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）

　　復(fù) 核 員：1—2名 可由督導(dǎo)兼職，也可另外招聘

　　如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名），協(xié)助進(jìn)行訪談、收發(fā)和檢查問(wèn)卷與禮品。問(wèn)卷的復(fù)核比例為全部問(wèn)卷數(shù)量的30%，全部采用電話復(fù)核方式，復(fù)核時(shí)間為問(wèn)卷回收的24小時(shí)內(nèi)。

　　八、市場(chǎng)調(diào)查方法及具體實(shí)施

　　市區(qū)居民：CATI計(jì)算機(jī)輔助電話調(diào)查xx個(gè) 潛在客戶：街頭隨機(jī)面訪xx個(gè) 現(xiàn)實(shí)客戶：入戶面訪xx個(gè) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤：神秘顧客xx個(gè)

　　九、調(diào)查程序及時(shí)間安排

　　本次調(diào)研大致來(lái)說(shuō)可分為準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段。

　　1、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問(wèn)題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷或調(diào)研提綱。

　　2、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息。

　　3、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來(lái)。

　　在客戶確認(rèn)項(xiàng)目后，有計(jì)劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施。按調(diào)研的實(shí)施程序，可分七個(gè)小項(xiàng)來(lái)對(duì)時(shí)間進(jìn)行具體安排：

　　調(diào)研方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)

　　…………

　　3個(gè)工作日 調(diào)研方案、問(wèn)卷的修改、確認(rèn)

　　…………

　　1個(gè)工作日 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）

　　…………

　　1個(gè)工作日 實(shí)地訪問(wèn)階段

　　…………

　　4個(gè)工作日 數(shù)據(jù)預(yù)處理階段

　　…………

　　2個(gè)工作日 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段

　　…………

　　3個(gè)工作日 調(diào)研報(bào)告撰寫階段

　　…………

　　2個(gè)工作日 論證結(jié)段

　　…………

　　2個(gè)工作日

　　十、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　十一、附錄

　　參與人員及崗位職責(zé)： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定

　　調(diào)查方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)：待定

　　調(diào)查方案、問(wèn)卷的修改：待定

　　調(diào)查人員培訓(xùn)：待定

　　調(diào)查人員：待定

　　調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定

　　調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：待定

　　調(diào)查報(bào)告撰寫：待定

　　論證人員：待定

　　調(diào)查計(jì)劃書撰寫：待定

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5

　　關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

　　XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷售27.2萬(wàn)㎡。

　　XX年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。XX年--XX年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡，其中XX年完成22萬(wàn)㎡;XX年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

　　廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬(wàn)㎡、850套。

　　二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

　　1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的`企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

　　5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

　　面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

　　1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到XX年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

　　2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

　　3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。XX年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6

　　一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向

　　目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60—70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。

　�。ㄒ唬┧接兄�、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國(guó)有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

　　（二）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

　�。ㄈ�）新項(xiàng)目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開發(fā)成本過(guò)高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目運(yùn)作的程序

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：

　　第一階段（開工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書→規(guī)劃部門批準(zhǔn)的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

　　第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。

　　第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

　　（二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：

　　1、收入核算

　　房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

　　2、開發(fā)成本核算

　�。�1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

　　（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：

　　可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

　　銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　由于房屋開發(fā)的'自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)偅��?xiàng)目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

　�。ㄈ�）稅金的計(jì)算特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對(duì)出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7

　　隨著一系列調(diào)控政策的逐漸深入，在限購(gòu)、限價(jià)的大背景下，越來(lái)越多的人正在面臨購(gòu)房難題，買還是不買？過(guò)渡性購(gòu)房還是一步到位？在購(gòu)房資質(zhì)考驗(yàn)、換房成本增加，以及未來(lái)政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀望，有人在猶豫，受調(diào)控政策影響，購(gòu)房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)？青睞怎樣的戶型產(chǎn)品？受政策的影響有多大？帶著這種種疑問(wèn)，我們借助中國(guó)長(zhǎng)沙第31屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)召開的機(jī)會(huì)，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式，探究購(gòu)房者的這些心理變化。本次調(diào)查共發(fā)放問(wèn)卷20xx份，回收率為93%，有效率為88%。

　　一、潛在置業(yè)需求狀況

　�。ㄒ唬┚幼‖F(xiàn)狀

　　從圖1的居住現(xiàn)狀可知，自購(gòu)住房合計(jì)占62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來(lái)樓市持續(xù)升溫，房屋成交達(dá)到歷史最高值，不少需求者購(gòu)置了住房。其中自購(gòu)商品房占34.38%，上升7.78%，自購(gòu)房改房和自購(gòu)經(jīng)適房占27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭并進(jìn)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%，與去年相當(dāng)，這也是最迫切的住房需求群體。總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的潛在需求還是比較旺盛，還有相當(dāng)一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當(dāng)然，也有部分投資、投機(jī)性需求。

　　（二）置業(yè)動(dòng)機(jī)

　　1、置業(yè)計(jì)劃

　　從圖2可知，被調(diào)查者中有50.15%的人群今年有購(gòu)房的計(jì)劃，較去年下降了4.10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)處于觀望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調(diào)查中，受訪人群的購(gòu)房意愿較前一年也有所下降，但最終市場(chǎng)的銷售形勢(shì)非常樂(lè)觀，由于房?jī)r(jià)越調(diào)越高，對(duì)調(diào)控開始失去信心，因擔(dān)心房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲紛紛選擇出手。今年樓市調(diào)控繼續(xù)發(fā)力，長(zhǎng)沙樓市初顯降溫跡象，盡管房?jī)r(jià)沒有明顯松動(dòng)，但成交萎縮，觀望情緒重新積聚。

　　2、置業(yè)目的

　　從圖3可知，市場(chǎng)的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購(gòu)房需求，房產(chǎn)投資回報(bào)率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因，隨著住宅被限購(gòu)、被限貸，部分投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，投資者并沒有因此離場(chǎng)。

　�。ㄈ�）潛在置業(yè)行為

　　1、房源選擇

　　從圖4可知，絕大多數(shù)（82.71%）被調(diào)查者偏好購(gòu)買商品房，選擇購(gòu)買二手房的僅占17.29%，兩者之比為4.78：1。受傳統(tǒng)觀念的影響，二手房沒有新房受歡迎，但因其價(jià)位相對(duì)偏低、周邊配套設(shè)施齊全、即買即住等優(yōu)勢(shì)，逐漸成為眾多市民的選擇。

　　2、置業(yè)區(qū)域

　　從圖5可知，南城區(qū)域仍然是購(gòu)房者的首選，占比40.83%，隨著長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)試點(diǎn)的獲批，近年長(zhǎng)株潭融城的進(jìn)程日漸加快，可以預(yù)見的是，南城正在成長(zhǎng)為長(zhǎng)株潭城市群的城區(qū)中心，勢(shì)頭迅猛。河西樓市也隨著先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)一路高歌，相對(duì)適中的價(jià)位成為新一輪的樓市熱點(diǎn)，選擇河西置業(yè)者占到31.74%，從河?xùn)|到河西的遷徙局面已經(jīng)形成。可以看出，城區(qū)中心不是購(gòu)房者的首選目標(biāo)，好地段、次中心、交通、價(jià)格等因素成為影響購(gòu)房者的關(guān)鍵所在。

　　3、住房面積與戶型偏好

　　從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數(shù)，住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段，占比46.17%，其次是60-90㎡面積段，占比27.76%。戶型偏好主要還是三居室、二居室，分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶型偏好的交叉統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是60-90㎡的二居室，占21.93%。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢(shì)，這種偏好正好反映了當(dāng)前市場(chǎng)還是以自住性需求和改善性需求為主，市場(chǎng)的實(shí)際需求與國(guó)六條要求的90㎡以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾。

　　4、住房?jī)r(jià)格承受能

　　從圖8可知， 大多數(shù)被調(diào)查者的住房單價(jià)承受能力在6500以下，占81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個(gè)區(qū)間的房?jī)r(jià)，31.09%的承受力在5500以下。從統(tǒng)計(jì)局公布的'收入水平與房屋單價(jià)的比較分析看，居民可以承受的房屋單價(jià)是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長(zhǎng)沙商品住宅的網(wǎng)簽均價(jià)為5889元/㎡，以上調(diào)查數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處在大多數(shù)人的承受范圍之內(nèi)。從圖9可知，對(duì)住房總價(jià)的承受區(qū)間主要集中在35-50萬(wàn)元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受總價(jià)為50-75萬(wàn)元的住房。相比去年，居民的住房?jī)r(jià)格承受能力又有一定的增強(qiáng)，面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，不得不提高對(duì)房?jī)r(jià)的接受水平。

　　5、購(gòu)房方式

　　限購(gòu)限貸令的實(shí)施，打亂了部分家庭的購(gòu)房計(jì)劃，在購(gòu)房心態(tài)和選擇上有所變化，“先小后大”的遞進(jìn)式居住法則正面臨挑戰(zhàn)，“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關(guān)注。從圖10可知，27.96%的受訪者購(gòu)房時(shí)選擇一步到位，這部分人相對(duì)而言有較強(qiáng)的購(gòu)買力，二是擔(dān)心經(jīng)濟(jì)能力提升后被限制在限購(gòu)限貸門外，以后想改善住房條件怕得不到滿足。當(dāng)然，還是有72.04%的受訪者接受傳統(tǒng)的“先小后大”的購(gòu)房方式，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力量力而為。隨著調(diào)控政策更加細(xì)化和深入，一步到位的購(gòu)房計(jì)劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質(zhì)量的前提下選擇最適合最劃算的購(gòu)房方式。

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　　1、付款方式

　　從圖11可知，購(gòu)房時(shí)大部分會(huì)選擇銀行按揭貸款，占54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會(huì)很多，這種方式大大降低了購(gòu)房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計(jì)付款總額因供款年限長(zhǎng)利息負(fù)擔(dān)多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，占20.63%，這些購(gòu)房者大都是

　　手頭上的資金不足以一次性付款，但又不愿意支付大量的利息費(fèi)用，所以在連續(xù)加息的影響下，這種付款方式開始受到更多的關(guān)注。

　　2、月供能力

　　從圖12可知，對(duì)于采取按揭方式購(gòu)房的潛在群體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的范圍，占53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認(rèn)為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理，最多不超過(guò)五成。

　　（五）影響置業(yè)的外部因素

　　1、置業(yè)關(guān)注因素

　　從圖13可知，購(gòu)房者關(guān)注的前三項(xiàng)因素仍然是地理位置、價(jià)格、交通，分別占22.99%、20.92%、16.83%，三項(xiàng)合計(jì)較去年減少5.26%，同時(shí)周邊配套設(shè)施是否完善也是一個(gè)重要的考衡標(biāo)準(zhǔn)，占10.53%。數(shù)據(jù)或許可以說(shuō)明，購(gòu)房者選房時(shí)較過(guò)去更為理智，通過(guò)對(duì)各種因素綜合對(duì)比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個(gè)或者某幾個(gè)因素的行為，更加明白什么樣的房子更適合自己。

　　2、置業(yè)信息來(lái)源

　　從圖14可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來(lái)源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體，該比例在逐年上升，今年占到48.25%，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點(diǎn)已被廣泛認(rèn)同；其次是《長(zhǎng)沙樓市》等專業(yè)刊物，占17.00%，主要在公共場(chǎng)合發(fā)放，目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng)，近年來(lái)其影響力也顯而易見�？梢钥闯�，平面報(bào)紙的影響力減弱的趨勢(shì)明顯。

　　3、政策因

　　從圖15可知，影響市民購(gòu)房計(jì)劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購(gòu)令，受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無(wú)形中提高了消費(fèi)者的購(gòu)買成本，限購(gòu)令也將一部分有置業(yè)需求的對(duì)象拒之門外。這些政策會(huì)抑制購(gòu)買需求，短期內(nèi)對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到一個(gè)階段性的作用，但是對(duì)于改善性住房和投資投機(jī)性購(gòu)房沒有區(qū)分。還有22.84%的受訪對(duì)象表示購(gòu)房計(jì)劃不受政策影響，這些基本都是首次置業(yè)者，而且沒有受到籍的限制。

　　二、房?jī)r(jià)判斷及預(yù)測(cè)

　�。ㄒ唬┊�(dāng)前房?jī)r(jià)判斷

　　圖16 當(dāng)前房?jī)r(jià)判斷

　　從圖16可知，調(diào)查結(jié)果與去年差不多，認(rèn)為長(zhǎng)沙當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高的占多數(shù)（63.20%），消費(fèi)者普遍面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力。今年以來(lái)，新國(guó)八條、限購(gòu)令、價(jià)格控制等政策連續(xù)出擊，但對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用有限。從今年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，樓市成交經(jīng)歷過(guò)低位徘徊，但房?jī)r(jià)始終居高不下，未出現(xiàn)明顯松動(dòng)跡象，市場(chǎng)一直處于膠著狀態(tài)。

　�。ǘ�）下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　從圖17可知，市民對(duì)長(zhǎng)沙出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)信心不足，對(duì)下半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期的占多數(shù)，合計(jì)57.86%，其中39.02%的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能上漲10%以上。相比去年對(duì)房?jī)r(jià)持平或下跌預(yù)期的看好，一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)讓消費(fèi)者的期待落空，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展變得不再那么確定和肯定，反而更加消極悲觀，雖然對(duì)政策還會(huì)有期待但不再堅(jiān)信政策能夠控制住今年房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。

　�。ㄈ�）新政對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　從圖18可知，一系列新政對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果還沒有完全顯露出來(lái)，51.34%的被調(diào)查者認(rèn)為新政對(duì)控制房?jī)r(jià)繼續(xù)過(guò)快上漲起到了一定的作用，但當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的速度還是處于較快的狀態(tài)，并沒有明顯降下來(lái)，市場(chǎng)處于量跌價(jià)升的僵持狀態(tài)，房?jī)r(jià)需要得到進(jìn)一步的控制。

　　三、20xx年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)基本判斷

　　本次問(wèn)卷調(diào)查，能夠幫助我們更好的了解市場(chǎng)需求的真實(shí)狀態(tài)，了解購(gòu)房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購(gòu)房行為表現(xiàn)。在這次問(wèn)卷調(diào)查中，市場(chǎng)主要呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢(shì)：

　　（一）買賣雙方正上演博奕戰(zhàn)。市場(chǎng)的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪者表示今年有購(gòu)房的計(jì)劃，同時(shí)置業(yè)者的觀望情緒加重，樓市量跌價(jià)高，買賣雙方重新進(jìn)入博奕階段。

　�。ǘ�）樓市投資熱情不減。限購(gòu)、限貸等一系列抑制投資與投機(jī)型購(gòu)房需求政策的連續(xù)出臺(tái)，并沒能打擊樓市投資者的熱情，一時(shí)半會(huì)還不愿意丟棄房產(chǎn)投資這塊香餑餑。一些還可以購(gòu)買住宅物業(yè)的市民，投資熱情依然不減，部分資金因?yàn)橥顿Y住宅受限，也會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)等其他渠道投資房產(chǎn)。

　�。ㄈ�）置業(yè)者仍然將傾向于購(gòu)買90-120㎡的三居室。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢(shì)，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場(chǎng)的寵兒，在自住和改善型需求的主導(dǎo)下，這兩種產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　�。ㄋ模┊�(dāng)前房?jī)r(jià)在購(gòu)房者能承受的范圍之內(nèi)。大部分置業(yè)者能承受6500元/㎡以下的住房單價(jià)，總價(jià)的承受區(qū)間主要集中在35-50萬(wàn)元，由此可見，長(zhǎng)沙當(dāng)前的房?jī)r(jià)還是在能夠承受的范圍之內(nèi)。

　　（五）樓市需求力求一步到位。買房先小后大，這一曾經(jīng)被許多人視為人生既定的“購(gòu)房軌道”，如今隨著多項(xiàng)樓市新政的出臺(tái)，似乎面臨著被顛覆之勢(shì)。二套房首付五成以上，貸款利率的上調(diào)，契稅的上漲等等帶來(lái)?yè)Q房成本的提高，已經(jīng)影響到購(gòu)房者心理，置業(yè)“一步到位”漸成為越來(lái)越多購(gòu)房者的選擇。

　�。�六）多次置業(yè)者受政策影響較大。樓市調(diào)控政策最主要的目的是打擊投資投機(jī)類購(gòu)房者，打擊多次置業(yè)者，抑制不合理的購(gòu)房需求。調(diào)查顯示，限貸、限購(gòu)政策對(duì)多次置業(yè)者的影響較大，對(duì)抑制住房消費(fèi)起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。

　�。ㄆ撸┫掳肽攴�?jī)r(jià)普遍看漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，提高首付、限制房貸的調(diào)控做法實(shí)際效果比較有限，對(duì)下半年房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期的居多。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

　　然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的`角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。

　　高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9

　　一、摘要

　　目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

　　二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）

　　XX新城區(qū)其定位為XX未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人。XX新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年XX新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢(shì)，分擔(dān)XX主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。

　　XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園。

　　根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤：

　　1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。

　　2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。

　　3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。

　　4、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　四、在建樓盤：

　　1、都市森林：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。

　　2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價(jià)4400元/㎡左右。

　　3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右。

　　4、四明春曉：由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　五、調(diào)查定論

　　從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的`樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購(gòu)房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10

　　近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見圖二：

　　從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬(wàn)平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

　　自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

　　中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由%提高到%。

　　——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

　　——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

　　但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生。

　　——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。 ——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

　　建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

　　3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

　　4、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

　　一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的.房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

　　目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

　　二、xx商品住宅發(fā)展特征

　　產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

　　供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了xx%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

　　消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

　　產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。

　　文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

　　三、20xx年（1—6月份）xx商品住宅供給和銷售基本分析

　�。�1）商品住宅價(jià)格與銷量分析

　　xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），xx住宅均價(jià)達(dá)到元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了xx%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。

　　從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

　　xx中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

　　同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

　�。�2）xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

　　1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為套，1—6月總供給套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1。

　　2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

　　為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，XX市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降xx%。

　　同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

　　xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

　　3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

　　億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

　　4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000—7000元/平方米

　　如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

　　5、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米

　　20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1—6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。

　　四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

　　xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

　　（一）xx中心區(qū)

　　20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。

　　從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi)；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起；時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

　　預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

　　xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

　�。ǘ�）古田片區(qū)

　　20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。

　　從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱�，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

　　政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

　　古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

　�。ㄈ�）二七、后湖片區(qū)

　　20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體，

　　二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

　　令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

　�。ㄋ模〇|西湖片區(qū)

　　20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了xx%。

　　從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

　　雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

　　和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

　　東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開了座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)基本情況

　　一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從xx年開始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)平均增長(zhǎng)速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的xx%。

　　二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ�(wěn)定快速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長(zhǎng)，從xx年的xx%到xx年增長(zhǎng)到xx%。

　　三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長(zhǎng)。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加xx萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

　　二、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。

　　2、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。

　　xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從年以來(lái)，受金融危機(jī)影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

　　3、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。

　　面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

　　三、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題

　　準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來(lái)的快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房?jī)r(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價(jià)無(wú)市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購(gòu)。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤(rùn)，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、周邊城市房?jī)r(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重。無(wú)論從銷售價(jià)格上、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一、消費(fèi)群體定位趨同的問(wèn)題，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后，并未及時(shí)進(jìn)行開發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高，房?jī)r(jià)也隨之升高，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。

　　四、推進(jìn)準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議

　　近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級(jí)，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過(guò)房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。

　　二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問(wèn)題，對(duì)其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時(shí)，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房?jī)r(jià)收入比控制在6—8左右；針對(duì)高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和城市發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。

　　三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

　　四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為。

　　五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(zhǎng)效機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(zhǎng)41%。**年以來(lái)平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。

　　**年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%，但是比較**年末的銷售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個(gè)月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。

　　**年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。

　　南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135 萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

　　**年以來(lái)南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 **37.88萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為 50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。

　　**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng) 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27.83%。

　　從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，**年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是**年末到**年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

　　從圖表6的.每月銷售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。

　　玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在**000元/

　　平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中

　　在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在**000元/平方米以上。

　　新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。 三，南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平米。**年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。

　　09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比**年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米，與**的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米，比 **年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金

　　3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) **50萬(wàn)平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平。

　　總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12

　　一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

　　（一）資產(chǎn)權(quán)益

　　1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的注冊(cè)登記情況(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)檔案部門蓋章)。

　　2、當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，相應(yīng)地塊的宗地紅線圖。

　　3、、土地出讓金付款憑證，例如當(dāng)?shù)赝凉芫职l(fā)出的，表明國(guó)有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證，例如發(fā)票和/或收據(jù)的復(fù)印件。

　　4、、有關(guān)稅務(wù)部門發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復(fù)印件。

　　5、目標(biāo)公司名下的由當(dāng)?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　6、其他所有與土地使用權(quán)有關(guān)的文件和報(bào)告等文件。

　�。ǘ�）權(quán)益負(fù)擔(dān)：

　　1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢結(jié)果的資料，包括但不限于，關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押，權(quán)利證件質(zhì)押，及租賃登記(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)記錄保存部門蓋章)。

　　2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保利益的文件。

　　3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保利益的登記證。

　　4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件，包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定，及加之于其他物業(yè)之上，但為本物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定。

　　二、工程建設(shè)審批事項(xiàng)：

　　1、《企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)》。

　　2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件。

　　3、規(guī)劃意見書和審定設(shè)計(jì)方案通知書。

　　4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　5、用地批準(zhǔn)書。

　　6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同，以及所需的上級(jí)部門批準(zhǔn)文件。

　　7、土地出讓金繳納憑證。

　　8、土地補(bǔ)償協(xié)議。

　　9、國(guó)有土地使用權(quán)證書。

　　10、建設(shè)用地釘樁通知。

　　11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　12、交通影響評(píng)審意見和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)。

　　13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)。

　　14、房屋拆遷許可證。

　　15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議。

　　16、商品房預(yù)售許可證。

　　17、與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料：消防系統(tǒng)驗(yàn)收合格證明、交通管理部門為停車區(qū)頒發(fā)的停車許可證、技術(shù)監(jiān)察部門出具的電梯安全運(yùn)行許可證、與供電部門簽訂的《供電協(xié)議書》、供電設(shè)施合格證、供氣部門和供水部門的批準(zhǔn)文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機(jī)械服務(wù)等）以及與物業(yè)各個(gè)有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。

　　三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：

　　（一）有形資產(chǎn)

　　1、房屋、設(shè)備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細(xì)清單。

　　2、所有原始發(fā)票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的復(fù)印件。

　�。ǘ�）無(wú)形資產(chǎn)（不作為調(diào)查重點(diǎn)）

　　1、目標(biāo)公司所擁有的商標(biāo)、專利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復(fù)印件。

　　2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的復(fù)印件。

　　3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。

　　4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告（如有）的復(fù)印件。

　　四、目標(biāo)公司基本情況：

　　1、目標(biāo)公司最初設(shè)立時(shí)的主管部門批準(zhǔn)文件（如有）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書等。

　　2、工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的經(jīng)過(guò)20xx年年檢的最新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書等。

　　3、目標(biāo)公司章程和股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議（如有）及有關(guān)目標(biāo)公司章程及股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議的任何修訂、補(bǔ)充和更改。

　　4、目標(biāo)公司注冊(cè)資本到位的所有驗(yàn)資報(bào)告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評(píng)估報(bào)告、集體資產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估報(bào)告的批準(zhǔn)或備案文件（如有）。

　　5、目標(biāo)公司的股東名冊(cè)以及各股東的出資比例；目標(biāo)公司股東變動(dòng)的情況和所有有關(guān)股東變動(dòng)的法律文件（包括但不限于政府批準(zhǔn)文件和股權(quán)交易文件）。

　　6、目標(biāo)公司自然人股東的身份證明。

　　7、目標(biāo)公司股東會(huì)的`全部決議。

　　8、目標(biāo)公司現(xiàn)任董事會(huì)成員名單及所有董事會(huì)決議。

　　9、目標(biāo)公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

　　10、目標(biāo)公司在有關(guān)政府部門的所有登記和證明，包括但不限于稅務(wù)登記（包括國(guó)稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關(guān)登記等及目標(biāo)公司從有關(guān)政府主管部門所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)及其他許可文件。

　　11、目標(biāo)公司是否設(shè)立過(guò)任何子目標(biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體；若有，請(qǐng)?zhí)峁┥鲜鲎幽繕?biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或經(jīng)營(yíng)實(shí)體的名單及其最新營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　12、目標(biāo)公司股東是否在其擁有的目標(biāo)公司之股權(quán)上設(shè)置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利，若有，請(qǐng)?zhí)峁┡c質(zhì)押有關(guān)的批準(zhǔn)/登記文件及質(zhì)押合同。

　　13、目標(biāo)公司現(xiàn)有股東個(gè)人的高額負(fù)債及為他人借款提供擔(dān)保的所有文件。

　　14、目標(biāo)公司現(xiàn)股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標(biāo)公司股權(quán)的情況（目標(biāo)公司或名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、持股比例及所認(rèn)職務(wù)）。

　　15、目標(biāo)公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動(dòng)合同簽定、工資支付以及是否存在勞動(dòng)爭(zhēng)議方面的資料。

　　五、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況

　　1、目標(biāo)公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)表（包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤(rùn)分配表）。

　　2、目標(biāo)公司融資情況和有關(guān)文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準(zhǔn)備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發(fā)生的時(shí)間、資金融通的形式、債權(quán)人等）。

　　3、目標(biāo)公司向第三人所提供的任何形式的擔(dān)保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等；前述文件包括但不限于擔(dān)保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等（如有）。

　　4、目標(biāo)公司是否存在重大違約行為，如有，請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)合同、協(xié)議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。

　　六、目標(biāo)公司稅務(wù)狀況

　　1、目標(biāo)公司的稅務(wù)登記證（包括國(guó)稅和地稅稅務(wù)登記證）。

　　2、目標(biāo)公司設(shè)立至今的納稅結(jié)算表（如有）。

　　3、目標(biāo)公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。

　　4、目標(biāo)公司在對(duì)外采購(gòu)及銷售過(guò)程中是否有未開立或索取發(fā)票的情況，若有，請(qǐng)?zhí)峁┌l(fā)生時(shí)間、金額、財(cái)務(wù)處理方法，以及相關(guān)收據(jù)或收條的復(fù)印件。

　　5、目標(biāo)公司任何時(shí)期所接到的所有稅務(wù)部門簽發(fā)的有關(guān)目標(biāo)公司的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅或消費(fèi)稅的欠稅通知、欠稅罰單。

　　6、稅務(wù)部門或政府主管部門任何時(shí)期對(duì)目標(biāo)公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計(jì)調(diào)查和與該審計(jì)有關(guān)的文件。

　　七、目標(biāo)公司的重要合同

　　1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。

　　2、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同。

　　3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類協(xié)議。

　　4、可能對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。

　　八、涉及目標(biāo)公司的訴訟、爭(zhēng)議及處罰

　　1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。

　　2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等。

　　3、有關(guān)行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書、行政復(fù)議決定書等。

　　4、可能引起訴訟和爭(zhēng)議的事項(xiàng)資料。

　　5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

　　九、目標(biāo)公司的保險(xiǎn)及環(huán)境保護(hù)

　　1、是否辦理了保險(xiǎn)，各項(xiàng)投保資料及繳費(fèi)憑證。

　　2、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告（如適用）及其批復(fù)（如有）。

　　3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況，與環(huán)保有關(guān)的處罰/費(fèi)用的詳情。

　　十、其它與并購(gòu)企業(yè)相關(guān)并且在并購(gòu)前需要調(diào)查的事項(xiàng)

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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開工面積112、5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75、2萬(wàn)平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37、3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29、7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23、86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6、87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25、4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較。

　　2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

　　3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個(gè)別樓盤通過(guò)開發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項(xiàng)目多的.企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較，部分拆遷戶購(gòu)買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　3、加各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7、06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　5、加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14

　　前期現(xiàn)狀調(diào)查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結(jié)合執(zhí)行工作實(shí)際，總結(jié)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，對(duì)此展開了調(diào)研。

　　一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況

　　1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

　　20xx年1月至20xx年12月，靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中，需對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達(dá)10%左右，呈逐年上升的趨勢(shì)。其中，經(jīng)拍賣程序由買受人競(jìng)買的分別為93、103、115件，交申請(qǐng)執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。

　　2、案件特點(diǎn)

　　(1)執(zhí)行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對(duì)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進(jìn)行騰空遷出房?jī)?nèi)居住人時(shí)，遭遇阻力的情況屢見不鮮，以違法行為或過(guò)激行為來(lái)阻撓執(zhí)行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據(jù)我院相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來(lái)我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執(zhí)行人和占有人規(guī)避執(zhí)行手法多，且違法行為隱蔽，客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將"強(qiáng)制遷出""混為一談，被執(zhí)行人借機(jī)煽動(dòng)，抗拒執(zhí)行。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)客觀上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時(shí)完成了強(qiáng)制遷出的法律手續(xù)，但被執(zhí)行人重新非法占有、控制的情況時(shí)有發(fā)生。

　　(2)"棄房斷供"逐年增長(zhǎng)。近年來(lái)，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長(zhǎng)迅速。目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，涉案房產(chǎn)大多為高房?jī)r(jià)時(shí)買入，如今變成了"負(fù)資產(chǎn)"，債務(wù)人無(wú)力還款而"棄房斷供"。對(duì)于購(gòu)房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等付諸東流，房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣，且拍賣的價(jià)格低于房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，隨著我國(guó)推行誠(chéng)信體系的建設(shè)，對(duì)信用缺失的"棄房斷供"債務(wù)人的懲戒力度必將加大，不良紀(jì)錄將記入債務(wù)人的誠(chéng)信檔案。

　　(3)適用房地產(chǎn)執(zhí)行的法律法規(guī)之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)象?我國(guó)法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)范性文件之間矛盾甚多，經(jīng)常給執(zhí)行工作帶來(lái)困惑。對(duì)農(nóng)村集體土地上建的房產(chǎn)、無(wú)證房產(chǎn)、違章建筑的執(zhí)行，唯一一套房產(chǎn)的認(rèn)定等問(wèn)題，現(xiàn)行法律法規(guī)之間對(duì)上述問(wèn)題的規(guī)定沖突不斷，操作性不強(qiáng)，司法實(shí)踐中認(rèn)定與否的隨意性大、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一致，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。

　　(4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當(dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學(xué)片區(qū)、簽落戶籍以房屋的坐落位置來(lái)認(rèn)定。因此，在司法實(shí)踐中，因上述附屬權(quán)利未隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評(píng)估拍賣程序中未充分調(diào)查房地產(chǎn)的規(guī)劃和用途，致買受人競(jìng)買后不滿而引起糾紛也正在增多。

　　二、執(zhí)行程序中建立房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查制度的意義

　　房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查制度，是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)的狀況信息進(jìn)行全面客觀調(diào)查，并將所調(diào)查的狀況信息在處置過(guò)程中向相關(guān)權(quán)利人、利害關(guān)系人公示公開的制度。房地產(chǎn)處置前的現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度來(lái)建立有以下五方面的意義：

　　1、維護(hù)司法拍賣的公信力。在房地產(chǎn)處置前，法院必須依職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)的信息全面客觀地進(jìn)行調(diào)查，并將所調(diào)查的信息在處置過(guò)程中予以公開，解決處置過(guò)程中信息不對(duì)稱的問(wèn)題。避免個(gè)別了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀的競(jìng)買人占有優(yōu)勢(shì)，也避免不了解現(xiàn)狀的競(jìng)買人的競(jìng)買風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)造司法拍賣的公平、公正的環(huán)境，維護(hù)了司法拍賣的公信力。

　　2、保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過(guò)公開房地產(chǎn)處置前信息，有利于參與競(jìng)買人全面了解拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀、減少顧慮，處置價(jià)格也就自然而然地體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格，避免了評(píng)估價(jià)格和成效價(jià)格的過(guò)度懸殊。

　　3、減縮受托拍賣機(jī)構(gòu)暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調(diào)查擬處置的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并要求拍賣機(jī)構(gòu)在處置過(guò)程中全面公開，向社會(huì)公眾全面展示拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀，暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。

　　4、防止執(zhí)行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度建立，執(zhí)行人員就必須對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀作全面客觀的調(diào)查，能夠有效避免執(zhí)行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和瑕疵，而進(jìn)行權(quán)錢交易的情況。

　　5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產(chǎn)的處置按現(xiàn)狀拍賣，免除了執(zhí)行人員大部分的現(xiàn)狀調(diào)查責(zé)任，但拍賣后給買受人帶來(lái)的糾紛不斷，給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過(guò)戶糾紛，戶口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問(wèn)題，以及相鄰的糾紛。通過(guò)全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，能夠使競(jìng)買人充分了解標(biāo)的物，同時(shí)有效化解司法拍賣后的衍生問(wèn)題。

　　三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的原則

　　執(zhí)行程序中房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查要遵循以下原則：

　　1、主動(dòng)、全面調(diào)查原則。在執(zhí)行房地產(chǎn)過(guò)程中，應(yīng)依職權(quán)主動(dòng)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，防止因責(zé)任心不強(qiáng)、怠于履行調(diào)查義務(wù)而出現(xiàn)意外情況。充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)狀調(diào)查不主動(dòng)就被動(dòng)。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的全面性，主要體現(xiàn)在調(diào)查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對(duì)調(diào)查進(jìn)行全面考慮，采取各種調(diào)查形式統(tǒng)籌調(diào)查。"深度"，就是要對(duì)某一職能部門或單位、個(gè)人的調(diào)查，預(yù)設(shè)更多的可能性，盡可能一次性全面調(diào)查，加強(qiáng)調(diào)查的質(zhì)量和效率。

　　2、及時(shí)性原則。只有及時(shí)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，才能盡快將所調(diào)查到的現(xiàn)狀情況提供給評(píng)估公司，才能讓相關(guān)權(quán)利人及時(shí)完整地參與財(cái)產(chǎn)的評(píng)估、拍賣過(guò)程，避免評(píng)估、拍賣過(guò)程中的程序性瑕疵。及時(shí)調(diào)查并固定原狀，能有效防止被執(zhí)行人與他人惡意串通，虛設(shè)偽造房地產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)。

　　3、中立性原則。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應(yīng)保持中立身份，有責(zé)任全面徹底地調(diào)查現(xiàn)狀情況，并依法保護(hù)包括被執(zhí)行人在內(nèi)的各方權(quán)利人的合法權(quán)益，對(duì)權(quán)利人的權(quán)利平等地審查保護(hù)。

　　4、依靠行政職能部門協(xié)助調(diào)查的原則。房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)的主管業(yè)務(wù)部門，掌握著房地產(chǎn)較為詳盡的信息，該職能部門對(duì)解決房地產(chǎn)的問(wèn)題更為專業(yè)，了解的房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及政策也更全面。通過(guò)征詢房地產(chǎn)管理部門的意見，可減輕或避免執(zhí)行程序處置的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就必須堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的原則。否則就無(wú)從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)和利害關(guān)系人情況。

　　四、房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查的主要內(nèi)容

　　1、調(diào)查房地產(chǎn)是否實(shí)際存在

　　房地產(chǎn)的存在現(xiàn)狀是調(diào)查其他現(xiàn)狀及進(jìn)行評(píng)估、拍賣、變賣、抵債、交付的前提和基礎(chǔ)。存在現(xiàn)狀是指房地產(chǎn)是否客觀存在，是否與登記信息存在區(qū)別和差異。執(zhí)行人員應(yīng)前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)是否與登記事項(xiàng)有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。

　　(1)調(diào)查核實(shí)實(shí)際現(xiàn)狀與登記的面積、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、地址等事項(xiàng)相吻合。

　　(2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用，還應(yīng)注意物上代位的調(diào)查，如有無(wú)替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補(bǔ)償款。如有應(yīng)該及時(shí)查封、凍結(jié)、扣劃。

　　(3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門原因，登記房地產(chǎn)自始不存在的，應(yīng)由相關(guān)部門出具證明材料。

　　(4)執(zhí)行人員還須認(rèn)真核對(duì)產(chǎn)權(quán)薄未予登記的財(cái)產(chǎn)，如電梯、通風(fēng)管道、消防設(shè)備等。上述財(cái)產(chǎn)是不可分割的附屬財(cái)產(chǎn)，處置前應(yīng)在查封清單中列明，在評(píng)估報(bào)告中反映，避免因核實(shí)情況不明確而被拆除轉(zhuǎn)移，或因未釋明買受人競(jìng)買后投訴。

　　2、調(diào)查房地產(chǎn)規(guī)劃的現(xiàn)狀

　　對(duì)房產(chǎn)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查有無(wú)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證(俗稱報(bào)建手續(xù))，以及是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查用途規(guī)劃(功能)和具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

　　(1)建筑物有無(wú)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或是否符合報(bào)建內(nèi)容，是區(qū)分合法建筑與違法建筑的重要依據(jù)。在對(duì)房地產(chǎn)處置前，還應(yīng)從房地產(chǎn)檔案中調(diào)取報(bào)建材料特別是平面圖、立面圖、側(cè)面圖等圖紙，與建筑物現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行比對(duì)，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨(dú)院的房地產(chǎn)時(shí)要特別注意違章建筑的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，這些地方的房產(chǎn)，即使有報(bào)建，也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對(duì)于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣后的糾紛，被執(zhí)行人也可能利用其對(duì)違章建筑的實(shí)際占有、使用權(quán)，給買受人設(shè)置障礙。

　　(2)違章建筑是否拆除應(yīng)視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規(guī)劃影響，故應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對(duì)于不用拆除的違章建筑，應(yīng)及時(shí)委托測(cè)繪、評(píng)估，處置過(guò)程中告知買受人可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù);對(duì)于需要拆除的違章建筑，可評(píng)估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。

　　(3)有利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。執(zhí)行實(shí)踐中，土地使用權(quán)不同的功能規(guī)劃價(jià)格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評(píng)估價(jià)相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來(lái)是工業(yè)用地，現(xiàn)在或?qū)��?lái)的規(guī)劃為商住用地，也會(huì)直接影響評(píng)估價(jià)格。司法實(shí)務(wù)中，容易忽視調(diào)查宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。所謂規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，就是對(duì)宗地上將來(lái)的地上建筑物規(guī)劃建設(shè)的要求。宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對(duì)評(píng)估價(jià)及至以后的市場(chǎng)價(jià)影響也是很大的。比如，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評(píng)估價(jià)及相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)也會(huì)高，反之，就會(huì)降低。如果處置裸地，應(yīng)先征求規(guī)劃部門對(duì)該宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。

　　(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))是確定無(wú)證建筑產(chǎn)權(quán)人的重要依據(jù)。因?yàn)檗k理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權(quán)，所以，如果沒有相反的證據(jù)，一般都可以憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))確定無(wú)證建筑的產(chǎn)權(quán)人。

　　(5)在分割共有房產(chǎn)、土地時(shí)，實(shí)物分割必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)。在執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問(wèn)題，分割也就意味著改變?cè)瓉?lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，所以，能否分割應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，以規(guī)劃部門的回復(fù)作為分割依據(jù)。

　　3、調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)屬狀況

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法院只能對(duì)被執(zhí)行人有權(quán)屬的房地產(chǎn)進(jìn)行處置。這里所指權(quán)屬是廣義的權(quán)屬。不僅包括所有權(quán)，亦包括享有其他有交換價(jià)值的權(quán)利。在財(cái)產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查。

　　(1)雖登記在被執(zhí)行人名下，但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況

　　(2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問(wèn)題。如歷史上有的土地開發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房)，這些開發(fā)的房地產(chǎn)都已出售，因當(dāng)時(shí)未強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)過(guò)戶先要進(jìn)行土地過(guò)戶，所以，房產(chǎn)在土地未進(jìn)行分割過(guò)戶的情況下就直接登記在不同的權(quán)利人名下，但土地仍登記在開發(fā)商名下。

　　(3)登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，在執(zhí)行個(gè)人債務(wù)或刑事罰金、沒收個(gè)人財(cái)產(chǎn)等案件時(shí)，應(yīng)該核實(shí)有無(wú)法定的共同所有權(quán)人。

　　4、調(diào)查房地是否一致的現(xiàn)狀

　　(1)有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權(quán)一致，有"房隨地走，地隨房走"的規(guī)定�！段餀�(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)上的地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓。也就是俗稱的"房隨地走，地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權(quán)必須一致。

　　(2)實(shí)踐中存在房、地產(chǎn)權(quán)不一致的情況。在執(zhí)行實(shí)踐中，房、地登記分屬不同產(chǎn)權(quán)人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，同一主管單位的企業(yè)，經(jīng)主管單位調(diào)劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權(quán)登記);二是房產(chǎn)有登記，其所占用的土地未作有效確權(quán)登記(對(duì)于房產(chǎn)所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時(shí)，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權(quán)證的證明;還有一種情況是，沒有任何占用土地的權(quán)屬情況)。

　　(3)調(diào)查房、地登記的產(chǎn)權(quán)人是否一致的作用。以利于案件執(zhí)行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對(duì)于房、地產(chǎn)權(quán)分別登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下的情況，如果有一產(chǎn)權(quán)人不是被執(zhí)行人，應(yīng)征詢另一方在意見，其同意處置的，一并進(jìn)行處置;如其不同意處置的，一般不宜一并處置，而應(yīng)改用其他執(zhí)行方式;又如，對(duì)于在租賃土地建房的情況，在處置房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)考慮平衡承租人的利益;再比如，對(duì)于房產(chǎn)有登記，土地?zé)o確權(quán)登記的，處置后只裁定確認(rèn)房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

　　(4)對(duì)于調(diào)查的房產(chǎn)所占用的土地?zé)o產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)及時(shí)向土地管理部門征詢是否可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記，以利于買受人及時(shí)辦理過(guò)戶。

　　(5)對(duì)于確無(wú)法房地一并處置的，可在拍賣過(guò)程中告知買受人存在無(wú)法辦理過(guò)戶登記的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、調(diào)查房地產(chǎn)占有的現(xiàn)狀

　　(1)調(diào)查房地產(chǎn)的占有情況，有利于及時(shí)確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據(jù)"買賣不破租賃"的原則，應(yīng)區(qū)分不同的情況確定不同的處置方式。在設(shè)有租賃權(quán)時(shí)，可實(shí)行帶租拍賣，也可剔除租賃權(quán)、排除占用后拍賣。此外，如采取帶租約拍賣，對(duì)房地產(chǎn)的`評(píng)估過(guò)程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問(wèn)題，如被執(zhí)行人一個(gè)人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠(yuǎn)的處置方案;如果被執(zhí)行人及撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對(duì)象等多人基于生活所必需而共同占有，則對(duì)房產(chǎn)只能查封而不能拍賣處置。

　　(2)對(duì)于無(wú)證建筑，調(diào)查占有現(xiàn)狀有助于判斷權(quán)利人。執(zhí)行實(shí)踐中，無(wú)證建筑的產(chǎn)權(quán)由于缺乏產(chǎn)權(quán)公示，因此，即使有材料證明指向歸被執(zhí)行人所有，仍不應(yīng)直接認(rèn)定該建筑屬于被執(zhí)行人，而應(yīng)進(jìn)行全面深入的調(diào)查。

　　(3)調(diào)查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式，主要有七種情形。

　　一、被執(zhí)行人自己占有;

　　二、租賃給他人占有;

　　三、無(wú)償由他人占有;

　　四、受被執(zhí)行人委托保管而占有;

　　五、被其他人無(wú)理強(qiáng)行占有;

　　六、因與產(chǎn)權(quán)人存有買賣合同而實(shí)際占有;

　　七、是空置。

　　對(duì)于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復(fù)雜的情形區(qū)分，除了以后的買受人同意其繼續(xù)占有，都應(yīng)在執(zhí)行程序中騰房遷出;而對(duì)于第二、第六種的占有形式，必須認(rèn)真深入調(diào)查。因?yàn)閷?duì)于租賃占有的情況，在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應(yīng)區(qū)分不同的情形予以判斷。

　　(3)因租賃合同而占有，應(yīng)嚴(yán)格審查初始占有的時(shí)間，防止被執(zhí)行人倒簽租賃合同，損害權(quán)利人的利益。應(yīng)詳細(xì)調(diào)查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權(quán)設(shè)定后還是設(shè)定前租賃占有。

　　(4)被執(zhí)行唯一住房應(yīng)調(diào)查占有住房的被執(zhí)行人贍養(yǎng)、撫養(yǎng)對(duì)象的人數(shù)，以及被撫養(yǎng)贍養(yǎng)人是否有住房。調(diào)查占有的人數(shù)針對(duì)的是被執(zhí)行人使用占有的情形，而且被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是唯一住房，調(diào)查的目的是確定被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對(duì)象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問(wèn)題。

　　6、調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)的現(xiàn)狀

　　(1)權(quán)利負(fù)擔(dān)的調(diào)查范圍。在房地產(chǎn)處置前調(diào)查的權(quán)利負(fù)擔(dān)包括法定優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、物權(quán)化的債權(quán)即租賃權(quán)等。執(zhí)行實(shí)踐中，可能出現(xiàn)的法定優(yōu)先權(quán)主要是建筑工程款優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房者請(qǐng)求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)、購(gòu)房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)，擔(dān)保物權(quán)主要是抵押權(quán)。

　　(2)調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀的作用。

　　一、有利于及時(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人在房地產(chǎn)查封、評(píng)估、拍賣、變賣、抵債過(guò)程中的法定權(quán)益。各相關(guān)權(quán)利人可作為利害關(guān)系人，享有對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議權(quán)，享有受法院通知于拍賣日到場(chǎng)的權(quán)利;法定優(yōu)先權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人如作為執(zhí)行債權(quán)人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價(jià)格的權(quán)利。

　　二、有利于及時(shí)解決拍賣前應(yīng)解決的權(quán)利沖突。如擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)與租賃權(quán)、用益物權(quán)的沖突;擔(dān)保物權(quán)與購(gòu)房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)之間的沖突，消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)與建筑工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突。

　　三、有利于相關(guān)權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利。如承租權(quán)人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、繼續(xù)承租權(quán)。另外，擔(dān)保物權(quán)人、法定優(yōu)先權(quán)人可直接在執(zhí)行程序中或其通過(guò)他法律途徑主張優(yōu)先受償權(quán)。

　　四、有利于及時(shí)確定是有益處置還是無(wú)益處置。只有在法院確切調(diào)查清楚了擔(dān)保物權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)的情況后，才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無(wú)益處置。

　　五、有利于評(píng)估公司作出與權(quán)利負(fù)擔(dān)相符的評(píng)估結(jié)論。比如，附租約拍賣的房地產(chǎn)，在評(píng)估階段就要考慮到所附租約對(duì)價(jià)格的影響，特別是長(zhǎng)期租約，以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約，對(duì)處置價(jià)格的影響是巨大的;流拍后由申請(qǐng)執(zhí)行人或執(zhí)行債權(quán)人抵債，抵債價(jià)格與抵償?shù)膫鶆?wù)金額不具公平性。

　　7、調(diào)查權(quán)利限制(查封)的現(xiàn)狀

　　根據(jù)法律規(guī)定，除征得查封法院同意，上級(jí)法院指定執(zhí)行、提級(jí)執(zhí)行，法院間委托執(zhí)行外，一般來(lái)說(shuō)，只有查封法院才有權(quán)處置查封的房地產(chǎn)。在執(zhí)行實(shí)踐中，出現(xiàn)無(wú)權(quán)處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間多輪的輪候查封、續(xù)封，多次更換案件承辦人，根據(jù)現(xiàn)有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯(cuò)誤;二是查封登記機(jī)關(guān)之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續(xù)送達(dá)回證中未備注查封、輪候查封情況。

　　五、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的建議

　　1、進(jìn)一步加大執(zhí)行公開力度。執(zhí)行的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、程序以及執(zhí)行全過(guò)程應(yīng)當(dāng)向社會(huì)和當(dāng)事人公開，但涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等法律禁止公開的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中，應(yīng)向相關(guān)權(quán)利人公開查封、抵押、法定優(yōu)先權(quán)等內(nèi)容，房地產(chǎn)的評(píng)估、拍賣的程序和結(jié)果等重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知各方當(dāng)事人，全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、釋明瑕疵。

　　2、建立和完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。國(guó)土資源管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門等相關(guān)職能部門應(yīng)協(xié)助法院全面及時(shí)查詢有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢有關(guān)工程項(xiàng)目的規(guī)劃審批情況，并提供必要的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。對(duì)于被執(zhí)行人正在申請(qǐng)辦理涉案項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)的應(yīng)按法院的協(xié)助執(zhí)行要求，辦理相關(guān)手續(xù)，并向社會(huì)批露有關(guān)信息。對(duì)法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應(yīng)及時(shí)回復(fù)和協(xié)助采取相關(guān)措施。

　　3、法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)繼續(xù)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的程序。針對(duì)房地產(chǎn)案件的特點(diǎn)，法院應(yīng)結(jié)合實(shí)際，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌規(guī)劃，列清房地產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)調(diào)查的事項(xiàng)清單，統(tǒng)一調(diào)查步驟和標(biāo)準(zhǔn)，明確調(diào)查后的公示程序，最大限度地公開公示房地產(chǎn)的狀況，使各方當(dāng)事人全面了解拍賣標(biāo)的，降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15

　　20xx年，是營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)等，近70%二手房交易通過(guò)中介來(lái)完成。但中介服務(wù)中的非法經(jīng)營(yíng)、不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象仍較突出，我們應(yīng)采取措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。本文通過(guò)對(duì)營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)情況的調(diào)查，從行業(yè)現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及采取措施三個(gè)方面來(lái)探索如何規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。

　　一、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展概況

　　據(jù)資料介紹，今年?duì)I山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。

　　房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量增多，新設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)1家，新設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)3家，評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展到5家，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展到8家。二是從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格，營(yíng)山連續(xù)組織了兩期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格培訓(xùn)，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營(yíng)山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師5人，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理17人。5月18日，營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)正式成立，該協(xié)會(huì)分房地產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兩個(gè)分會(huì)，協(xié)會(huì)會(huì)員單位已經(jīng)發(fā)展到12個(gè)。11月5日，營(yíng)山房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的所有會(huì)員單位使用協(xié)會(huì)統(tǒng)一印制的《營(yíng)山縣購(gòu)(租)房委托居間合同》、《營(yíng)山縣房屋買賣居間合同》、《營(yíng)山縣房屋租賃居間合同》，各房地產(chǎn)中介公司自制的服務(wù)合同自動(dòng)失效，消費(fèi)者可以拒簽中介公司自制的服務(wù)合同并可向中介協(xié)會(huì)投訴。

　　從房屋銷售方或出租方來(lái)講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價(jià)格也相對(duì)較高。從買方或租方來(lái)講，一般通過(guò)正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務(wù)由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對(duì)中介服務(wù)行業(yè)也由不信任轉(zhuǎn)為比較信任，中介服務(wù)的社會(huì)認(rèn)同度正日益提高。在房地產(chǎn)交易中，通過(guò)中介服務(wù)公司成交的占主流，今年?duì)I山縣二手房交易的70%是通過(guò)中介成交的。

　　二、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)存在的主要問(wèn)題

　　營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，有的中介公司只有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒有達(dá)到設(shè)立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經(jīng)營(yíng)、非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象很多。有的不設(shè)立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動(dòng)，市場(chǎng)無(wú)序狀況由此可見一斑。

　　大多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司只有一個(gè)店鋪，信息量少，經(jīng)紀(jì)人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)買賣和租賃信息業(yè)務(wù)，對(duì)于大中型業(yè)務(wù)無(wú)能為力，管理手段、管理意識(shí)滯后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識(shí)面窄，不會(huì)填寫經(jīng)紀(jì)合同，不會(huì)操作電腦，也不具備與客戶進(jìn)行交流的.良好語(yǔ)言表達(dá)能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務(wù)成交不報(bào)公司，私下收取客戶的好處費(fèi)或其它不合理費(fèi)用。這不僅損害了經(jīng)紀(jì)公司的聲譽(yù)，同時(shí)還會(huì)使客戶的利益得不到保證。當(dāng)然也有些公司不懂得怎樣尊重知識(shí)，重視人才，而致使員工對(duì)經(jīng)紀(jì)公司不滿，出現(xiàn)跳槽、流動(dòng)和大量信息資源流失的現(xiàn)象。

　　有的公司互相竊取對(duì)方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費(fèi)為誘餌與客戶簽單，出現(xiàn)低成本、低效率和低質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價(jià)”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價(jià)，使消費(fèi)者上當(dāng)受騙。有的中介人員因?yàn)槌兄Z不當(dāng)，無(wú)法兌現(xiàn)，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經(jīng)中介公司掌握信息后，為逃避中介服務(wù)費(fèi)而發(fā)生“跳單”行為，中介服務(wù)方面的糾紛時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)中介行業(yè)急需建立誠(chéng)信機(jī)制。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)采取給回扣、壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、抬高評(píng)估價(jià)格等方式惡意承攬業(yè)務(wù)，估價(jià)不實(shí)事求是，出具虛假報(bào)告，只顧眼前利益，不顧估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序沒有建立。

　　近年來(lái)，營(yíng)山縣商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少公司聘請(qǐng)房地產(chǎn)代理公司銷售樓盤，房地產(chǎn)代理公司屬房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格并到房地產(chǎn)主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實(shí)上，很少有代理公司主動(dòng)到房管部門備案，因房地產(chǎn)代理發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)不利影響。

　　三、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范化措施

　　針對(duì)營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，20xx年，我建議將從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的規(guī)范管理。

　　加大對(duì)非法中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的清理整頓。根據(jù)《營(yíng)山縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會(huì)同房管部門，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的日常檢查和管理，依法及時(shí)查處和取締非法房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。無(wú)照經(jīng)營(yíng)、無(wú)證執(zhí)業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員將面臨清理整頓。加強(qiáng)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)和繼續(xù)教育。繼

　　續(xù)做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師的培訓(xùn)和考試工作，通過(guò)繼續(xù)教育、日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)技能和服務(wù)水平。

　　對(duì)會(huì)員單位使用經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本的情況進(jìn)行檢查，規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，加大打擊“歪中介”、“黑中*”的力度。為避免中介服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，鼓勵(lì)中介企業(yè)做大做強(qiáng)，將依據(jù)中介企業(yè)的設(shè)立時(shí)間、注冊(cè)資金、執(zhí)業(yè)人員狀況等對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行等級(jí)管理，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

　　針對(duì)中介行業(yè)存在的信用問(wèn)題，中介協(xié)會(huì)將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對(duì)違約單位和個(gè)人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務(wù)人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對(duì)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理，代理人員必須具有中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格。

　　結(jié)束語(yǔ)

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范和相關(guān)法規(guī)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)的不法分子，投機(jī)分子將無(wú)“用武之地”，我縣的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)也將飛速發(fā)展。

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