土地流轉調查報告
XX縣土地流轉調查報告
一、 農村土地流轉的新形勢
農村土地家庭承包經營，實現了農產品供需總量平衡，豐年有余。農村經濟發(fā)展進入結構調整新階段，家庭經營受小生產與大市場的制約存在不少問題。突出表現在兩個方面：一是受資金、技術、信息限制，產業(yè)結構趨同、產品單一、品質不優(yōu)，商品化、產業(yè)化程度低，難以適應激烈競爭和瞬息萬變的市場。二是土地平均承包不能滿足農民增收致富需要，農村勞動力大量轉移，有田無人種與有人無田種同時并存。尊重市場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經營制度基礎上，創(chuàng)新土地經營機制，探索土地使用權流轉是農業(yè)發(fā)展的客觀要求。
縣委、縣政府十分重視農村土地流轉工作，主管部門積極工作，發(fā)揮職能作用，使我縣土地流轉探索取得初步成效，從第二輪土地延包工作后至20xx年6月30日，全縣共有農村土地流轉143宗，面積20xx6.44畝（除水面、林地外），其中田3727.83畝，土2573.51畝，四荒地13845.1畝，涉及農戶5914戶，其中流轉的田土面積占全縣耕地面積的1.02%。這次統(tǒng)計范圍是指簽訂有流轉合同的部分，不含農戶間零星托管，即沒有簽訂合同的農戶間自愿協商的土地互換、轉包等不包括在內。流轉的土地主要用于農業(yè)規(guī)模經營，涉及油菜制種、水果、蔬菜、蠶桑、水產養(yǎng)殖等經濟項目。流轉的形式有反租倒包、轉包、租賃、互換等，全縣涌現了一批如“渝黃一號”、“三合水庫生態(tài)園”、新民藕魚工程、蔬菜、蠶桑、苗圃等農業(yè)產業(yè)化示范項目或龍頭企業(yè)。
土地流轉對改造我縣傳統(tǒng)農業(yè)，優(yōu)化農業(yè)農村經濟結構，經濟社會發(fā)展產生巨大而深遠的影響：
一是創(chuàng)造了區(qū)域特色農業(yè)，形成布局合理，規(guī)模經營，特色突出的沙坪“渝黃一號”油菜制種基地、太平牡丹旅游區(qū)，七橋藕魚工程、三合生態(tài)農業(yè)科技園等名特優(yōu)新稀專業(yè)生產區(qū)。二是涌現了大中型農業(yè)龍頭企業(yè)，提高了農業(yè)組織化程度。利農一把手公司、猴王集團、桂溪生態(tài)園開發(fā)園、新民優(yōu)質蠶桑示范園等一批經濟實力強、科技水平高、經營機制活的新型農業(yè)經營典型。三是增強了可持續(xù)發(fā)展后勁。承接業(yè)主自籌資金，自帶技術、信息、人才投資土地綜合開發(fā)，修道路、興水利、建科研基地、商品生產基地、加工基地。僅渝黃一號基地投資上千萬元修建科研所、育種溫室、良種儲備庫。四是營造了墊江投資環(huán)境和提升了墊江品牌，隨著利農公司落戶我縣，農業(yè)資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)展?jié)摿瞳@利環(huán)境被國內外客商看好，先后有日本、韓國、馬來西亞客商考察，相繼引進通和藥業(yè)、天力公司等一批品牌企業(yè)和廣州XX區(qū)公司、宜昌開發(fā)公司等骨干企業(yè)。渝黃一號油菜居國際領先地位，成為中國農業(yè)的硅谷，創(chuàng)造了墊江優(yōu)質油菜名牌，良種銷往湖北、安徽等10多個省市，占領國內近半市場。五是走出了農業(yè)產業(yè)化模式。企業(yè)與農戶以合同訂單把家庭經營過渡到公司+農戶、科技+農戶、基地+農戶，農民接受企業(yè)現代經營理念和制度化管理方法，農民按照市場信息、經營戰(zhàn)略、經營目標實施標準化生產，到時發(fā)工資，促進市場觀念、科技知識、身份、生產、生活方式轉變和提高。六是提升農業(yè)素質，增加了農民收入。特色商品生產基地生產出批量優(yōu)質高效農產品，適銷對路。流轉土地農民不付種地成本，不擔市場風險和自然風險，穩(wěn)定獲取土地出讓金收入，更能從企業(yè)務工中獲取勞務收入。渝黃一號基地每年每畝支付勞工工資500元，計80余萬元；新民朱學平蔬菜基地60余畝一項今年支付勞動工資6萬元左右。據初步估計，每畝流轉地年平均支付勞務工資在200元以上，全縣流轉地20xx6畝，農民從務工中獲收入在400萬元以上。利用渝黃一號基地油菜花，今年產純天然蜂蜜5000余公斤，產值8萬元；畢橋村支書胡榮華，今年在油菜花盛開季節(jié)辦農家樂營業(yè)收入8萬余元，利稅近3萬元。
當前，土地流轉適逢良好機遇。近兩年的積極探索，積累了有益的經驗；進入wto，生產要素的合理流動和優(yōu)化配置是大勢所趨；特別是中央專門下發(fā)關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知，要求引導農村土地使用權流轉健康發(fā)展。我們應抓住機遇，制定積極的農村土地政策，積極探索土地流轉辦法，加快全縣經濟社會發(fā)展的步伐。
二、 新形勢下的新問題
土地流轉是農業(yè)農村經濟體制改革深入發(fā)展中的新事物。新情況、新問題的出現是事物發(fā)展的正�，F象。主要存在以下幾個方面的問題：
1、認識不足，重視不夠。一是部分基層領導和有關人員認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業(yè)主自由協商，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)村社無關，不加強管理，對之采取聽之任之的態(tài)度；農民的戀土情結、小農經濟等意識較嚴重，有的農民甚至還存在金不調銀不換的思想，嚴重阻礙了土地的合理流轉。二是對土地流轉采取行政命令，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村社為了實施形象工程、政績工程或完成某項工作考核任務，對業(yè)主許以各種承諾，不尊重農民的意愿和堅持民主協商、公開、公平的原則，采取強迫的
手段，促成土地流轉的實現，以完成工作任務。
2、監(jiān)督管理不力。2000年，為了加強對農村土地流轉的管理，縣農業(yè)局通過廣泛的調查研究，根據《XX市農村合作經濟組織承包合同條例》，制定下發(fā)了《XX縣土地流轉管理辦法（試行）》，用以指導全縣農村的土地流轉管理工作，并獲XX市農業(yè)局科技進步二等獎。一年多來，土地流轉管理因為各種原因，試行辦法管理的力度不夠，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本上沒有按試行辦法操作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農業(yè)服務站因體制原因，機構改革后農經站屬事業(yè)編制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)承包合同管理機構沒有建立或及時調整，機構不健全；而農經站從事以農民負擔、土地承包、集體資產三大管理為主的行政管理、行政監(jiān)督、行政執(zhí)法工作，既無收費權利，也無經營項目，許多農經干部連基本工資都難以保證，在為生計發(fā)愁，未主動介入土地流轉管理工作，現在的農村土地流轉基本處于無序狀態(tài)。
3、政府未及時出臺土地流轉的配套法規(guī)政策和制度性文件，政策宣傳和引導乏力，社會化服務滯后，流轉環(huán)境不夠好。土地資產評估、流轉知識培訓跟不上，信息、服務處于盲區(qū)，使一些地區(qū)土地流轉較為困難，土地撂荒嚴重。二是部分農民自發(fā)流轉，做法各異，弊端較多。農民口頭交涉，承讓雙方權利義務不明確，稅費負擔難以落實；有的將基本農田轉作非農產業(yè)用地；個別地方發(fā)動群眾不充分，干部包辦代替，流轉糾紛屢有發(fā)生。如合尤金錢村2000年3月流轉70余畝土地，期限25年，20xx年初解除合同，給業(yè)主造成了較大的經濟損失。
4、農村土地流轉合同的簽訂不規(guī)范。
�。�1）、面積不實。據調查，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉簽約時，是按照第二輪土地承包時的習慣面積計算的，而不是以實際丈量面積簽訂合同。一般而言，習慣面積都大于實際面積，但實際面積和習慣面積的真實差距一些業(yè)主和農民心中無數。
（2）、土地流轉期限。有的在簽訂農村土地流轉合同時，超過了第二輪土地延包合同的`剩余期限�？h委[1998]6號文件明確規(guī)定第二輪土地延包期從1998年7月起一定30年不變（集體所有的四荒地除外），而我們調查中有一個土地流轉合同是從2000年10月27日起至2030年10月26日止，超過了第二輪承包的剩余期限。
�。�3）承包費問題。許多土地流轉合同的期限較長，如以貨幣為對象支付轉包費，難以預料今后物價的升降情況，有可能給承包戶或農民造成損失，進而引起合同糾紛，因此以貨幣方式支付租金或轉包費應考慮物價因素的影響。如以實物方式支付轉包費或租金也應考慮生產力發(fā)展水平等因素的影響。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在確定租金時沒有參考本縣其它地方的水平，確定的標準較低，損害農民的利益。如有一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)將農民的田租給業(yè)主發(fā)展蠶桑，給農民的補償是每年每畝600年稻谷，并且是按習慣面積計算，明顯低于我縣其它地區(qū)的水平。
（4）合同條文的語意表達問題。一是合同簽訂中在關鍵字句上有涂改現象，并無雙方同意更正的任何標記。二是語意模糊，表達意思不清的現象較突出。三是有的合同雙方責、權、利不對等，顯失公平。如一旦發(fā)生合同糾紛，農業(yè)承包合同管理機關或人民法院將難以辯別合同雙方的真實意圖，給業(yè)主或農民帶來損失。
三、 土地流轉的基本思路
農村土地流轉的基本思路，以發(fā)展為主題，以經濟效益為中心，培植龍頭企業(yè)；依靠經營體制和機制創(chuàng)新，調整優(yōu)化農業(yè)農村經濟結構，增加農民收入。在流轉原則上，堅持維護農村集體土地所有權，長期穩(wěn)定農戶承包權，依法流轉使用權。在流轉目標上，依靠各方面的優(yōu)勢組合，實施耕地規(guī)模集約經營，發(fā)展優(yōu)質高產高效農業(yè)。積極開發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農業(yè)、生態(tài)農業(yè)和可持續(xù)農業(yè)，滿足人們不斷增長的物質文化生活需要。在流轉方向上，依靠科技成果轉化和實用新技術運用，著力市場信息、資金、勞力和先進管理經驗有效對接，建設一批有特色、有優(yōu)勢、科技含量高、市場前景好、輻射帶動能力強的商品生產基地和現代農業(yè)示范區(qū)。在流轉方式上，堅持農民與業(yè)主自主選擇。
四、 措施和建議
土地流轉問題實質上是生產要素的合理流動和優(yōu)化配置與現代生產經營方式、體制、機制等生產關系相適應，促進經濟社會協調發(fā)展的問題。必須按照中央文件的要求，從健全完善社會主義市場經濟體制高度，做好以下幾個方面工作：
1、 提高認識，掌握工作主動權。土地流轉歷來是黨在農村的重要政策，早在土地承包初期，1984年中央1號文件明確提出，鼓勵土地逐步向種田能手集中。1992年在黨的十四大提出建立社會主義市場經濟體制目標中，再次明確把培育農村土地市場，促進土地流轉作為一項重要政策加以推進、實施。去年底，中央專門下發(fā)關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知，強調要求采取有效措施正確引導和規(guī)范農村土地使用權流轉。
按照中央通知精神，各級領導重新認識“土地問題是農業(yè)農村工作的核心，是農村穩(wěn)定的基礎�！币凑�***“三個代表”重要思想，加強黨的
農村政策的學習和宣傳教育，正確引導和規(guī)范農村土地流轉工作，確保農村土地的合理使用，為土地流轉提供法律政策服務，維護農民長遠利益。
2、 修訂完善《XX縣土地流轉管理辦法（試行）》，規(guī)范流轉秩序。土地流轉是集法制性、經濟性、社會性于一體的體制和機制創(chuàng)新。應在總結成功經驗的基礎上，修訂《XX縣土地流轉管理辦法（試行）》，確立其在我縣經濟社會改革中的地位，與集體經濟組織、家庭承包經營之間關系。明確規(guī)定流轉的原則、形式、期限、工作程序、使用權的確認、管理機構及其職責，各方面的權利、義務、糾紛處理及法律責任。并對出讓費管理、流轉合同文書、檔案、鑒證等做出明確要求。真正使土地流轉走上法制化、規(guī)范化軌道。
3、 加強政府引導，著力政策推進。土地流轉處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務為中心，營造流轉氛圍。出臺專門文件，召開專門會議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領導和群眾思想疑慮。結合實際，制訂鼓勵流轉的政策，特別明確土地開發(fā)利用政策，輕稅薄賦政策，權益保障、環(huán)境、信貸、服務方面政策。第二，綜合規(guī)劃，選好發(fā)展項目。按照區(qū)域化、特色化、產業(yè)化思路，進行規(guī)模經營、集約經營規(guī)劃，著力招商引資。第三，強化組織協調，明確部門分工，專門機構管理，一條龍服務。充分調動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流轉中的遺留問題，積極組織競爭流轉。
4、 構筑流轉載體，催生市場體系。首先是培育承接業(yè)主，總結表彰一批示范典型企業(yè)，招商引資一批內外資業(yè)主。其次，建立一批流轉中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔保，開展土地資產評估、物資供應服務。形成縱橫聯合、政策配套、信息共享、服務高效的配套體系。再次，建立市場規(guī)則，維護公開、公平、公正的競爭秩序，防止下流轉指標、用行政手段搞拉郎配等現象發(fā)生。
5、 加強土地基礎設施建設，提升土地價值。農業(yè)基礎設施落后是制約土地流轉的重要原因。改善土地生產條件，創(chuàng)造流轉優(yōu)勢。一是加強農業(yè)綜合開發(fā)，大力改造中低產田土，配套完善水利排灌設施，建設穩(wěn)產高產農田。二是以生態(tài)建設為中心，治理水土流失，防治污染。三是加強以道路、電信、電網、供水等為主體的生產生活設施建設，增強綜合開發(fā)利用能力。
6、 大力發(fā)展非農產業(yè)，促進農村人口和勞動力轉移。農村人口和勞動力轉移是合理調整生產力布局，扎實推進產業(yè)升級的重要標志，也是土地流轉的必然要求。一是著眼農產品多層次增值，大力發(fā)展農副產品加工業(yè)、營銷業(yè)、儲藏、保鮮、包裝產業(yè)。重點圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴規(guī)模上檔次，吸收大量農村人口轉移到產前、產后或二三產業(yè)穩(wěn)定就業(yè)。二是積極發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，抓住西部大開發(fā)機遇，吸引一批名牌企業(yè)和對口支持企業(yè)及項目落戶我縣，以東部資金、技術、設備、經驗建設一批新型龍頭企業(yè)和支柱產業(yè)。三是加快以產業(yè)為支撐的小城鎮(zhèn)建設，擴大規(guī)模，完善功能，吸引農村人口和勞動力安居樂業(yè)。四是開發(fā)旅游資源，發(fā)展配套觀光休閑服務產業(yè)。同時加強與發(fā)達地區(qū)及企業(yè)聯系，積極向國內外市場發(fā)展勞務輸出。
7、 堅持市場導向，多種渠道流轉。以項目開發(fā)為著眼點，招商引資；核心企業(yè)為龍頭，實施特色資源開發(fā)；招標投標為基礎，競爭承包；使用權為紐帶，建立新型專業(yè)合作組織；以科技實體為主力軍，建設各型現代農業(yè)示范區(qū)；委托代耕，互相調換，子女繼承等都是適宜的流轉渠道。各種渠道流轉的具體形式多種多樣，關鍵是從實際出發(fā)，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實現優(yōu)勢互補，經濟雙贏。共同承擔可持續(xù)發(fā)展的責任。
8、 健全機構，強化職能�？h上要及時調整充實縣農業(yè)承包合同管理委員會及其成員，主管部門要切實履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應建立或調整農業(yè)承包合同管理機構，并落實專人辦公，報縣農業(yè)局備案。根據農經站履行農村土地承包、農民負擔、集體資產與財務的三大行政管理工作職能，將農經站納入參照公務員管理的事業(yè)單位，人員工資、必要的工作經費納入同級財政預算管理。同時農經部門要加強對農村土地流轉情況調查研究、分析、匯報，密切注意發(fā)展動態(tài)；指導農村土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同變更、解除、重訂和使用權的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉合同檔案，引導業(yè)主與農戶建立合理的利益聯結機制，及時調解和處理土地承包、流轉合同糾紛。在確保我縣農村社會長期穩(wěn)定的前提下，加快農業(yè)產業(yè)結構調整步伐，促進我縣農村經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展
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