房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告格式范文
房地產(chǎn)市場調(diào)查,就是把房地產(chǎn)作為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,從而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。下面為大家分享了房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告范文，歡迎借鑒！
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)的大背景下，人民法院需要深化對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的認(rèn)識(shí)，主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)，要加強(qiáng)司法應(yīng)對(duì)，創(chuàng)新工作方法，不斷提升審判執(zhí)行工作水平。近年來，法院涉房地產(chǎn)執(zhí)行案件日益增多，房地產(chǎn)占被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)比重漸長，相當(dāng)數(shù)量案件的權(quán)益實(shí)現(xiàn)需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置，能否順利執(zhí)行到債務(wù)人的房地產(chǎn)對(duì)維護(hù)債權(quán)人的權(quán)益具有重要意義。不動(dòng)產(chǎn)是各類權(quán)利存在最多的財(cái)產(chǎn)之一，由于我國現(xiàn)行獨(dú)特的土地所有權(quán)制度和房地產(chǎn)登記制度，造成在房地產(chǎn)處置方面的障礙頗多，如何適用法律政策處置房地產(chǎn)，規(guī)范執(zhí)行防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)被處置房地產(chǎn)開展前期現(xiàn)狀調(diào)查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結(jié)合執(zhí)行工作實(shí)際，總結(jié)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，對(duì)此展開了調(diào)研。
一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況
1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀
20xx年1月至2011x年12月，靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中，需對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達(dá)10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經(jīng)拍賣程序由買受人競買的分別為93、103、115件，交申請(qǐng)執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。
2、案件特點(diǎn)
(1)執(zhí)行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對(duì)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進(jìn)行騰空遷出房內(nèi)居住人時(shí)，遭遇阻力的情況屢見不鮮，以違法行為或過激行為來阻撓執(zhí)行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據(jù)我院相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近年來我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執(zhí)行人和占有人規(guī)避執(zhí)行手法多，且違法行為隱蔽，客觀上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀者也容易將"強(qiáng)制遷出""混為一談，被執(zhí)行人借機(jī)煽動(dòng)，抗拒執(zhí)行。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)客觀上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時(shí)完成了強(qiáng)制遷出的法律手續(xù)，但被執(zhí)行人重新非法占有、控制的情況時(shí)有發(fā)生。
(2)"棄房斷供"逐年增長。近年來，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買賣合同糾紛案件同比增長迅速。目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，涉案房產(chǎn)大多為高房價(jià)時(shí)買入，如今變成了"負(fù)資產(chǎn)"，債務(wù)人無力還款而"棄房斷供"。對(duì)于購房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等付諸東流，房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣，且拍賣的價(jià)格低于房產(chǎn)的市場價(jià)格。同時(shí)，隨著我國推行誠信體系的建設(shè)，對(duì)信用缺失的"棄房斷供"債務(wù)人的懲戒力度必將加大，不良紀(jì)錄將記入債務(wù)人的誠信檔案。
(3)適用房地產(chǎn)執(zhí)行的法律法規(guī)之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)象?我國法律、行政法規(guī)、司法解釋、規(guī)范性文件之間矛盾甚多，經(jīng)常給執(zhí)行工作帶來困惑。對(duì)農(nóng)村集體土地上建的房產(chǎn)、無證房產(chǎn)、違章建筑的執(zhí)行，唯一一套房產(chǎn)的認(rèn)定等問題，現(xiàn)行法律法規(guī)之間對(duì)上述問題的規(guī)定沖突不斷，操作性不強(qiáng)，司法實(shí)踐中認(rèn)定與否的隨意性大、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不一致，容易引發(fā)不穩(wěn)定因素。
(4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學(xué)片區(qū)、簽落戶籍以房屋的坐落位置來認(rèn)定。因此，在司法實(shí)踐中，因上述附屬權(quán)利未隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評(píng)估拍賣程序中未充分調(diào)查房地產(chǎn)的規(guī)劃和用途，致買受人競買后不滿而引起糾紛也正在增多。
二、執(zhí)行程序中建立房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查制度的意義
房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查制度，是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)的狀況信息進(jìn)行全面客觀調(diào)查，并將所調(diào)查的狀況信息在處置過程中向相關(guān)權(quán)利人、利害關(guān)系人公示公開的制度。房地產(chǎn)處置前的現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度來建立有以下五方面的意義：
1、維護(hù)司法拍賣的公信力。在房地產(chǎn)處置前，法院必須依職權(quán)對(duì)房地產(chǎn)的信息全面客觀地進(jìn)行調(diào)查，并將所調(diào)查的信息在處置過程中予以公開，解決處置過程中信息不對(duì)稱的問題。避免個(gè)別了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀的競買人占有優(yōu)勢，也避免不了解現(xiàn)狀的競買人的競買風(fēng)險(xiǎn)，營造司法拍賣的公平、公正的環(huán)境，維護(hù)了司法拍賣的公信力。
2、保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過公開房地產(chǎn)處置前信息，有利于參與競買人全面了解拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀、減少顧慮，處置價(jià)格也就自然而然地體現(xiàn)市場價(jià)格，避免了評(píng)估價(jià)格和成效價(jià)格的過度懸殊。
3、減縮受托拍賣機(jī)構(gòu)暗箱操作、操縱拍賣的空間。法院全面調(diào)查擬處置的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并要求拍賣機(jī)構(gòu)在處置過程中全面公開，向社會(huì)公眾全面展示拍賣標(biāo)的現(xiàn)狀，暗箱操作、操縱拍賣的空間將大大縮減。
4、防止執(zhí)行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查作為一項(xiàng)制度建立，執(zhí)行人員就必須對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀作全面客觀的調(diào)查，能夠有效避免執(zhí)行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和瑕疵，而進(jìn)行權(quán)錢交易的情況。
5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產(chǎn)的處置按現(xiàn)狀拍賣，免除了執(zhí)行人員大部分的現(xiàn)狀調(diào)查責(zé)任，但拍賣后給買受人帶來的糾紛不斷，給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過戶糾紛，戶口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問題，以及相鄰的糾紛。通過全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，能夠使競買人充分了解標(biāo)的物，同時(shí)有效化解司法拍賣后的衍生問題。
三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的原則
執(zhí)行程序中房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查要遵循以下原則：
1、主動(dòng)、全面調(diào)查原則。在執(zhí)行房地產(chǎn)過程中，應(yīng)依職權(quán)主動(dòng)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，防止因責(zé)任心不強(qiáng)、怠于履行調(diào)查義務(wù)而出現(xiàn)意外情況。充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)狀調(diào)查不主動(dòng)就被動(dòng)。房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的全面性，主要體現(xiàn)在調(diào)查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對(duì)調(diào)查進(jìn)行全面考慮，采取各種調(diào)查形式統(tǒng)籌調(diào)查。"深度"，就是要對(duì)某一職能部門或單位、個(gè)人的調(diào)查，預(yù)設(shè)更多的可能性，盡可能一次性全面調(diào)查，加強(qiáng)調(diào)查的質(zhì)量和效率。
2、及時(shí)性原則。只有及時(shí)調(diào)查房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，才能盡快將所調(diào)查到的現(xiàn)狀情況提供給評(píng)估公司，才能讓相關(guān)權(quán)利人及時(shí)完整地參與財(cái)產(chǎn)的評(píng)估、拍賣過程，避免評(píng)估、拍賣過程中的程序性瑕疵。及時(shí)調(diào)查并固定原狀，能有效防止被執(zhí)行人與他人惡意串通，虛設(shè)偽造房地產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)。
3、中立性原則。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應(yīng)保持中立身份，有責(zé)任全面徹底地調(diào)查現(xiàn)狀情況，并依法保護(hù)包括被執(zhí)行人在內(nèi)的各方權(quán)利人的合法權(quán)益，對(duì)權(quán)利人的權(quán)利平等地審查保護(hù)。
4、依靠行政職能部門協(xié)助調(diào)查的原則。房地產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)的主管業(yè)務(wù)部門，掌握著房地產(chǎn)較為詳盡的信息，該職能部門對(duì)解決房地產(chǎn)的問題更為專業(yè)，了解的房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及政策也更全面。通過征詢房地產(chǎn)管理部門的意見，可減輕或避免執(zhí)行程序處置的風(fēng)險(xiǎn)。
5、現(xiàn)場調(diào)查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，就必須堅(jiān)持現(xiàn)場調(diào)查的原則。否則就無從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)和利害關(guān)系人情況。
四、房地產(chǎn)處置前現(xiàn)狀調(diào)查的主要內(nèi)容
1、調(diào)查房地產(chǎn)是否實(shí)際存在
房地產(chǎn)的存在現(xiàn)狀是調(diào)查其他現(xiàn)狀及進(jìn)行評(píng)估、拍賣、變賣、抵債、交付的前提和基礎(chǔ)。存在現(xiàn)狀是指房地產(chǎn)是否客觀存在，是否與登記信息存在區(qū)別和差異。執(zhí)行人員應(yīng)前往現(xiàn)場調(diào)查房地產(chǎn)是否與登記事項(xiàng)有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。
(1)調(diào)查核實(shí)實(shí)際現(xiàn)狀與登記的面積、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、地址等事項(xiàng)相吻合。
(2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用，還應(yīng)注意物上代位的調(diào)查，如有無替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補(bǔ)償款。如有應(yīng)該及時(shí)查封、凍結(jié)、扣劃。
(3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門原因，登記房地產(chǎn)自始不存在的，應(yīng)由相關(guān)部門出具證明材料。
(4)執(zhí)行人員還須認(rèn)真核對(duì)產(chǎn)權(quán)薄未予登記的財(cái)產(chǎn)，如電梯、通風(fēng)管道、消防設(shè)備等。上述財(cái)產(chǎn)是不可分割的附屬財(cái)產(chǎn)，處置前應(yīng)在查封清單中列明，在評(píng)估報(bào)告中反映，避免因核實(shí)情況不明確而被拆除轉(zhuǎn)移，或因未釋明買受人競買后投訴。
2、調(diào)查房地產(chǎn)規(guī)劃的現(xiàn)狀
對(duì)房產(chǎn)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查有無辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證(俗稱報(bào)建手續(xù))，以及是否按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。對(duì)土地使用權(quán)的規(guī)劃現(xiàn)狀主要調(diào)查用途規(guī)劃(功能)和具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。
(1)建筑物有無辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或是否符合報(bào)建內(nèi)容，是區(qū)分合法建筑與違法建筑的重要依據(jù)。在對(duì)房地產(chǎn)處置前，還應(yīng)從房地產(chǎn)檔案中調(diào)取報(bào)建材料特別是平面圖、立面圖、側(cè)面圖等圖紙，與建筑物現(xiàn)場進(jìn)行比對(duì)，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨(dú)院的房地產(chǎn)時(shí)要特別注意違章建筑的問題。一般來說，這些地方的房產(chǎn)，即使有報(bào)建，也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對(duì)于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣后的糾紛，被執(zhí)行人也可能利用其對(duì)違章建筑的實(shí)際占有、使用權(quán)，給買受人設(shè)置障礙。
(2)違章建筑是否拆除應(yīng)視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規(guī)劃影響，故應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對(duì)于不用拆除的違章建筑，應(yīng)及時(shí)委托測繪、評(píng)估，處置過程中告知買受人可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù);對(duì)于需要拆除的違章建筑，可評(píng)估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。
(3)有利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。執(zhí)行實(shí)踐中，土地使用權(quán)不同的功能規(guī)劃價(jià)格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評(píng)估價(jià)相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來是工業(yè)用地，現(xiàn)在或?qū)淼囊?guī)劃為商住用地，也會(huì)直接影響評(píng)估價(jià)格。司法實(shí)務(wù)中，容易忽視調(diào)查宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。所謂規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，就是對(duì)宗地上將來的地上建筑物規(guī)劃建設(shè)的要求。宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)對(duì)評(píng)估價(jià)及至以后的市場價(jià)影響也是很大的。比如，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評(píng)估價(jià)及相應(yīng)的市場價(jià)也會(huì)高，反之，就會(huì)降低。如果處置裸地，應(yīng)先征求規(guī)劃部門對(duì)該宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以利于評(píng)估公司作出與規(guī)劃現(xiàn)狀相符的評(píng)估結(jié)論。
(4)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))是確定無證建筑產(chǎn)權(quán)人的重要依據(jù)。因?yàn)檗k理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權(quán)，所以，如果沒有相反的證據(jù)，一般都可以憑建設(shè)工程規(guī)劃許可證(報(bào)建手續(xù))確定無證建筑的產(chǎn)權(quán)人。
(5)在分割共有房產(chǎn)、土地時(shí)，實(shí)物分割必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)。在執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問題，分割也就意味著改變原來的規(guī)劃設(shè)計(jì)，所以，能否分割應(yīng)征詢規(guī)劃部門的意見，以規(guī)劃部門的回復(fù)作為分割依據(jù)。
3、調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)屬狀況
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法院只能對(duì)被執(zhí)行人有權(quán)屬的房地產(chǎn)進(jìn)行處置。這里所指權(quán)屬是廣義的權(quán)屬。不僅包括所有權(quán)，亦包括享有其他有交換價(jià)值的權(quán)利。在財(cái)產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查。
(1)雖登記在被執(zhí)行人名下，但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況
(2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問題。如歷史上有的土地開發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房)，這些開發(fā)的房地產(chǎn)都已出售，因當(dāng)時(shí)未強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)過戶先要進(jìn)行土地過戶，所以，房產(chǎn)在土地未進(jìn)行分割過戶的情況下就直接登記在不同的權(quán)利人名下，但土地仍登記在開發(fā)商名下。
(3)登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，在執(zhí)行個(gè)人債務(wù)或刑事罰金、沒收個(gè)人財(cái)產(chǎn)等案件時(shí)，應(yīng)該核實(shí)有無法定的共同所有權(quán)人。
4、調(diào)查房地是否一致的現(xiàn)狀
(1)有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權(quán)一致，有"房隨地走，地隨房走"的規(guī)定。《物權(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，其所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)上的地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓。也就是俗稱的"房隨地走，地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權(quán)必須一致。
(2)實(shí)踐中存在房、地產(chǎn)權(quán)不一致的情況。在執(zhí)行實(shí)踐中，房、地登記分屬不同產(chǎn)權(quán)人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，同一主管單位的企業(yè)，經(jīng)主管單位調(diào)劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權(quán)登記);二是房產(chǎn)有登記，其所占用的土地未作有效確權(quán)登記(對(duì)于房產(chǎn)所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時(shí)，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權(quán)證的證明;還有一種情況是，沒有任何占用土地的權(quán)屬情況)。
(3)調(diào)查房、地登記的產(chǎn)權(quán)人是否一致的作用。以利于案件執(zhí)行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對(duì)于房、地產(chǎn)權(quán)分別登記在不同的產(chǎn)權(quán)人名下的情況，如果有一產(chǎn)權(quán)人不是被執(zhí)行人，應(yīng)征詢另一方在意見，其同意處置的，一并進(jìn)行處置;如其不同意處置的.，一般不宜一并處置，而應(yīng)改用其他執(zhí)行方式;又如，對(duì)于在租賃土地建房的情況，在處置房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)考慮平衡承租人的利益;再比如，對(duì)于房產(chǎn)有登記，土地?zé)o確權(quán)登記的，處置后只裁定確認(rèn)房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
(4)對(duì)于調(diào)查的房產(chǎn)所占用的土地?zé)o產(chǎn)權(quán)登記的，應(yīng)及時(shí)向土地管理部門征詢是否可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記，以利于買受人及時(shí)辦理過戶。
(5)對(duì)于確無法房地一并處置的，可在拍賣過程中告知買受人存在無法辦理過戶登記的風(fēng)險(xiǎn)。
5、調(diào)查房地產(chǎn)占有的現(xiàn)狀
(1)調(diào)查房地產(chǎn)的占有情況，有利于及時(shí)確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據(jù)"買賣不破租賃"的原則，應(yīng)區(qū)分不同的情況確定不同的處置方式。在設(shè)有租賃權(quán)時(shí)，可實(shí)行帶租拍賣，也可剔除租賃權(quán)、排除占用后拍賣。此外，如采取帶租約拍賣，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估過程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問題，如被執(zhí)行人一個(gè)人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠(yuǎn)的處置方案;如果被執(zhí)行人及撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對(duì)象等多人基于生活所必需而共同占有，則對(duì)房產(chǎn)只能查封而不能拍賣處置。
(2)對(duì)于無證建筑，調(diào)查占有現(xiàn)狀有助于判斷權(quán)利人。執(zhí)行實(shí)踐中，無證建筑的產(chǎn)權(quán)由于缺乏產(chǎn)權(quán)公示，因此，即使有材料證明指向歸被執(zhí)行人所有，仍不應(yīng)直接認(rèn)定該建筑屬于被執(zhí)行人，而應(yīng)進(jìn)行全面深入的調(diào)查。
(3)調(diào)查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式，主要有七種情形。
一、被執(zhí)行人自己占有;
二、租賃給他人占有;
三、無償由他人占有;
四、受被執(zhí)行人委托保管而占有;
五、被其他人無理強(qiáng)行占有;
六、因與產(chǎn)權(quán)人存有買賣合同而實(shí)際占有;
七是空置。
對(duì)于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復(fù)雜的情形區(qū)分，除了以后的買受人同意其繼續(xù)占有，都應(yīng)在執(zhí)行程序中騰房遷出;而對(duì)于第二、第六種的占有形式，必須認(rèn)真深入調(diào)查。因?yàn)閷?duì)于租賃占有的情況，在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應(yīng)區(qū)分不同的情形予以判斷。
(3)因租賃合同而占有，應(yīng)嚴(yán)格審查初始占有的時(shí)間，防止被執(zhí)行人倒簽租賃合同，損害權(quán)利人的利益。應(yīng)詳細(xì)調(diào)查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權(quán)設(shè)定后還是設(shè)定前租賃占有。
(4)被執(zhí)行唯一住房應(yīng)調(diào)查占有住房的被執(zhí)行人贍養(yǎng)、撫養(yǎng)對(duì)象的人數(shù)，以及被撫養(yǎng)贍養(yǎng)人是否有住房。調(diào)查占有的人數(shù)針對(duì)的是被執(zhí)行人使用占有的情形，而且被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是唯一住房，調(diào)查的目的是確定被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)、贍養(yǎng)對(duì)象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問題。
6、調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)的現(xiàn)狀
(1)權(quán)利負(fù)擔(dān)的調(diào)查范圍。在房地產(chǎn)處置前調(diào)查的權(quán)利負(fù)擔(dān)包括法定優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、物權(quán)化的債權(quán)即租賃權(quán)等。執(zhí)行實(shí)踐中，可能出現(xiàn)的法定優(yōu)先權(quán)主要是建筑工程款優(yōu)先權(quán)、購房者請(qǐng)求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)、購房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)，擔(dān)保物權(quán)主要是抵押權(quán)。
(2)調(diào)查權(quán)利負(fù)擔(dān)現(xiàn)狀的作用。
一、有利于及時(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人在房地產(chǎn)查封、評(píng)估、拍賣、變賣、抵債過程中的法定權(quán)益。各相關(guān)權(quán)利人可作為利害關(guān)系人，享有對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議權(quán)，享有受法院通知于拍賣日到場的權(quán)利;法定優(yōu)先權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人如作為執(zhí)行債權(quán)人有接受抵債、同意變賣及約定變賣價(jià)格的權(quán)利。
二、有利于及時(shí)解決拍賣前應(yīng)解決的權(quán)利沖突。如擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)與租賃權(quán)、用益物權(quán)的沖突;擔(dān)保物權(quán)與購房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)之間的沖突，消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)與建筑工程款優(yōu)先權(quán)之間的沖突。
三、有利于相關(guān)權(quán)利人及時(shí)主張權(quán)利。如承租權(quán)人享有優(yōu)先購買權(quán)、繼續(xù)承租權(quán)。另外，擔(dān)保物權(quán)人、法定優(yōu)先權(quán)人可直接在執(zhí)行程序中或其通過他法律途徑主張優(yōu)先受償權(quán)。
四、有利于及時(shí)確定是有益處置還是無益處置。只有在法院確切調(diào)查清楚了擔(dān)保物權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)的情況后，才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無益處置。
五、有利于評(píng)估公司作出與權(quán)利負(fù)擔(dān)相符的評(píng)估結(jié)論。比如，附租約拍賣的房地產(chǎn)，在評(píng)估階段就要考慮到所附租約對(duì)價(jià)格的影響，特別是長期租約，以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約，對(duì)處置價(jià)格的影響是巨大的;流拍后由申請(qǐng)執(zhí)行人或執(zhí)行債權(quán)人抵債，抵債價(jià)格與抵償?shù)膫鶆?wù)金額不具公平性。
7、調(diào)查權(quán)利限制(查封)的現(xiàn)狀
根據(jù)法律規(guī)定，除征得查封法院同意，上級(jí)法院指定執(zhí)行、提級(jí)執(zhí)行，法院間委托執(zhí)行外，一般來說，只有查封法院才有權(quán)處置查封的房地產(chǎn)。在執(zhí)行實(shí)踐中，出現(xiàn)無權(quán)處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進(jìn)行了長時(shí)間多輪的輪候查封、續(xù)封，多次更換案件承辦人，根據(jù)現(xiàn)有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯(cuò)誤;二是查封登記機(jī)關(guān)之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續(xù)送達(dá)回證中未備注查封、輪候查封情況。
五、房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的建議
1、進(jìn)一步加大執(zhí)行公開力度。執(zhí)行的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、程序以及執(zhí)行全過程應(yīng)當(dāng)向社會(huì)和當(dāng)事人公開，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等法律禁止公開的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中，應(yīng)向相關(guān)權(quán)利人公開查封、抵押、法定優(yōu)先權(quán)等內(nèi)容，房地產(chǎn)的評(píng)估、拍賣的程序和結(jié)果等重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知各方當(dāng)事人，全面展示房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、釋明瑕疵。
2、建立和完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。國土資源管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門等相關(guān)職能部門應(yīng)協(xié)助法院全面及時(shí)查詢有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢有關(guān)工程項(xiàng)目的規(guī)劃審批情況，并提供必要的規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙等資料。對(duì)于被執(zhí)行人正在申請(qǐng)辦理涉案項(xiàng)目規(guī)劃審批手續(xù)的應(yīng)按法院的協(xié)助執(zhí)行要求，辦理相關(guān)手續(xù)，并向社會(huì)批露有關(guān)信息。對(duì)法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應(yīng)及時(shí)回復(fù)和協(xié)助采取相關(guān)措施。
3、法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)繼續(xù)規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查的程序。針對(duì)房地產(chǎn)案件的特點(diǎn)，法院應(yīng)結(jié)合實(shí)際，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌規(guī)劃，列清房地產(chǎn)處置前應(yīng)當(dāng)調(diào)查的事項(xiàng)清單，統(tǒng)一調(diào)查步驟和標(biāo)準(zhǔn)，明確調(diào)查后的公示程序，最大限度地公開公示房地產(chǎn)的狀況，使各方當(dāng)事人全面了解拍賣標(biāo)的，降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
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