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踩盤(pán)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告
篇一：踩盤(pán)調(diào)查報(bào)告
樓盤(pán)分析
盛華北景：
位于北壩體育館南側(cè)的盛華，地理位置并不占有優(yōu)勢(shì)。離學(xué)校較遠(yuǎn)，離中醫(yī)院，縣醫(yī)院較遠(yuǎn)，離北壩醫(yī)院較近。附近購(gòu)物場(chǎng)所，菜市缺乏。綠化缺少特色。雖然北景設(shè)計(jì)風(fēng)格涵蓋中國(guó)元素，并通過(guò)“看房有禮，重重驚喜”的優(yōu)惠銷(xiāo)售吸引顧客，但是顧客考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以銷(xiāo)售并不火爆。但是在區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的情況下，以低價(jià)格，多優(yōu)惠還是有不錯(cuò)的銷(xiāo)路。
馨天地：
馨天地是舊房改造的項(xiàng)目之一。地理位置相對(duì)優(yōu)越，離四小較近，離三臺(tái)中學(xué)較近，離菜市較近，老城墻整改路線也位于此(來(lái)自:WWw.Zaidian.Com 在點(diǎn)網(wǎng))處。采用公館式設(shè)計(jì)風(fēng)格，以中小戶型為主打，依托老城墻整改方案中設(shè)計(jì)的老街風(fēng)格，與美食，因此具有一定的客源優(yōu)勢(shì)。但是作為一個(gè)新的公司進(jìn)入三臺(tái)縣，市場(chǎng)推廣要強(qiáng)勁有力，推出自己的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)格。
彩虹城：
作為一個(gè)已開(kāi)發(fā)宣傳一年多的項(xiàng)目，取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)有一定優(yōu)勢(shì)，濱江公園，北壩小學(xué)，北壩汽車(chē)站，梓信批發(fā)市場(chǎng)，三臺(tái)縣醫(yī)院圍繞附近。以炫麗的色彩作為設(shè)計(jì)風(fēng)格和銷(xiāo)售的亮點(diǎn)，并以入戶花園作為設(shè)計(jì)特色，吸引許多年輕的顧客。
香林名苑:
位于三臺(tái)縣梓州干道明臺(tái)路，靠近交通局；縣政府；計(jì)劃生育局；老地方；梓州中學(xué)，交通便利。設(shè)計(jì)均以雙陽(yáng)臺(tái)形式，增加了景觀的通透性。但是位于采油四隊(duì)附近的香林名苑，四周多以城鄉(xiāng)結(jié)合居民為主，四周環(huán)境較混亂，但是以直接開(kāi)盤(pán)這種形式贏得了不錯(cuò)的效果，免去了購(gòu)房客戶往返跑的麻煩。
金域藍(lán)灣：
與米蘭陽(yáng)光隔街相對(duì)，縣政府，三臺(tái)大酒店，北壩小學(xué)，北壩汽車(chē)站，北壩體育館，梓信批發(fā)市場(chǎng)扇形分布于周?chē)�。地理位置較明顯。戶型設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)無(wú)明顯特色，賣(mài)點(diǎn)不強(qiáng)。但是在經(jīng)常延期交房的三臺(tái)，金域藍(lán)灣卻獨(dú)樹(shù)一幟，按期或提前交房。
金城帝都：
金城帝都以地中海立面設(shè)計(jì)，戶戶景觀陽(yáng)臺(tái)為建筑風(fēng)格的高層電梯公寓。位于潼川一小，潼川四小，潼川第一幼兒園，武昌館，三臺(tái)中醫(yī)院，蘭鑫超市，廣客緣超市，舊城改造街和各大銀行的包圍之中，地理位置十分突出。但是銷(xiāo)售，廣告宣傳并不突出，區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒(méi)有在整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)立體的體現(xiàn)出來(lái)。提出家家戶戶有車(chē)位的概念，，雖然是以出租的形式存在，但是比起梓州國(guó)際和其他樓盤(pán)有較遠(yuǎn)的前瞻性。
濱江半島：
面臨涪江，凱江交匯處，對(duì)處東山公園，外灘公園風(fēng)光秀麗，是眾多樓盤(pán)之中風(fēng)景最好的。以模仿上海外灘，北京CBD設(shè)計(jì)風(fēng)格，打造購(gòu)物中心與空中花園是濱江半島的設(shè)計(jì)特色。周?chē)植加腥_(tái)中學(xué)，北壩小學(xué)，東門(mén)市場(chǎng)，潼川四小，舊城墻改造的仿古街。是區(qū)域位置，自然風(fēng)光，人文景觀，自身特色集一身的樓盤(pán)。因此相對(duì)其他樓盤(pán)而言，銷(xiāo)售較容易，銷(xiāo)售量較高。
米蘭陽(yáng)光：
采用創(chuàng)意地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，以“花園美墅，一次相遇，一生情懷”為口號(hào)，吸引了不少眼球，與隔街相對(duì)的金域藍(lán)灣形成了對(duì)比。區(qū)位優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)了米蘭陽(yáng)光的競(jìng)爭(zhēng)力。容積率、綠化、樓宇距離都較完美，是一個(gè)適合現(xiàn)代人居的一個(gè)高尚小區(qū)。但是綠化，景觀設(shè)計(jì)缺少特色。
總結(jié)
通過(guò)這次踩盤(pán)我了解了三臺(tái)縣樓盤(pán)的情況。
分布情況：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中于舊城改造，其次是北壩開(kāi)發(fā)區(qū)和梓錦新城，其余小盤(pán)零散分布。
戶型情況：因?yàn)榉课菪枨蟮脑龆�，土地供�?yīng)的緊張，價(jià)格因素的影響。三臺(tái)房型多是中小戶型，面積區(qū)間為40M2-120M2之間。
定價(jià)情況：多層主要定價(jià)區(qū)間為2200RMB/M2-2700RMB/M2,電梯公寓定價(jià)區(qū)間為2800RMB/M2-3000RMB/M2，各樓盤(pán)定價(jià)是根據(jù)區(qū)域位置，設(shè)計(jì)風(fēng)格，房屋結(jié)構(gòu)，房屋質(zhì)量，小區(qū)特色，市場(chǎng)定位等而取定的。
銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況是詢問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)而得出的，所以有一定的不準(zhǔn)確性，但是大體是相符合的，通過(guò)詢問(wèn)調(diào)查得出，三臺(tái)房地產(chǎn)走勢(shì)正由年初的低迷轉(zhuǎn)向趨于平穩(wěn)階段，度過(guò)了國(guó)十條等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響的艱難時(shí)期，春節(jié)將至又一波售房小高潮將襲來(lái)。
顧客的需求情況：顧客主要關(guān)心的還是房屋的價(jià)格，其次是屋院的環(huán)境，雖然不同的樓盤(pán)推出了不同的優(yōu)惠，但是在顧客心里仍然是有顧慮，但是在全國(guó)物價(jià)普漲的情況下房屋價(jià)格還是有一定的底線這也是顧客所能理解的。
開(kāi)發(fā)商情況：三臺(tái)縣的開(kāi)發(fā)商以掛靠開(kāi)發(fā)的仍然居多，大型的開(kāi)發(fā)企業(yè)較少，目前只有重慶來(lái)遷公司，耀森集團(tuán)等。
車(chē)位情況：三臺(tái)縣新開(kāi)樓盤(pán)車(chē)位比較缺乏，沒(méi)有對(duì)未來(lái)用戶購(gòu)車(chē)汽車(chē)停車(chē)位沒(méi)做長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。
我將把了解的情況用于工作當(dāng)中，讓以后新的樓盤(pán)策劃，開(kāi)發(fā)做的更好。
篇二：踩盤(pán)報(bào)告
一，調(diào)查人：向浩天
二，調(diào)查時(shí)間：20XX年8月9號(hào)
三，調(diào)查項(xiàng)目：香年廣場(chǎng)，蜀都中心，無(wú)國(guó)界，環(huán)球中心，凱旋南城
四，調(diào)查目的：
1，了解所調(diào)查項(xiàng)目的基本技術(shù)指標(biāo)；
2，了解所調(diào)查項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)，區(qū)位， 環(huán)境等；
3，了解所調(diào)查項(xiàng)目的一些細(xì)節(jié)，比如銷(xiāo)售人員素質(zhì)，案場(chǎng)包裝及一些營(yíng)銷(xiāo)方面的感受；
4，可以調(diào)查到一些網(wǎng)上無(wú)法查到的數(shù)據(jù)信息；
5，了解客戶需求及找出自身項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
五，調(diào)查項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)：
1， 香年廣場(chǎng)：位于高新區(qū)天府大道中段西側(cè)。總占地面積30畝，總建筑面積約25萬(wàn)平米，是一個(gè)集寫(xiě)字樓，精裝商務(wù)公館，藝術(shù)酒店和商業(yè)于一體的城市商務(wù)綜合體。
目前，香年廣場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)13000元左右。寫(xiě)字樓物管費(fèi)16元每平米每月。區(qū)隔化電梯設(shè)計(jì)，日歷電梯，運(yùn)行速度4m/s。一次性付款客戶優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%。2000多個(gè)停車(chē)位。交房時(shí)間20XX年9月30號(hào)。
2， 蜀都中心：位于高新區(qū)天府大道德賽一街138號(hào)。項(xiàng)目總體量50萬(wàn)平米，集寫(xiě)字樓，住宅，行政公寓，精品商街四大業(yè)態(tài)整合開(kāi)發(fā)。目前寫(xiě)字樓均價(jià)15500左右，公寓9800左右。配備中央空調(diào)，3.6米層高，約500平米豪華大堂，無(wú)梁樓蓋，5.7米大堂，LOW-E玻璃，大堂管家等。寫(xiě)字樓物管費(fèi)14元每平米每月。停車(chē)位僅1400余個(gè)。13臺(tái)高速電梯，平均等候時(shí)間35秒。全款優(yōu)惠2%。于20XX年12月30號(hào)交房。
3， 無(wú)國(guó)界：位于天府大道天府一街。由4棟24層高建筑圍合而成。純寫(xiě)字樓及商業(yè)。單棟9部電梯，2800余車(chē)位。中央空調(diào)系統(tǒng)。LOW-E中空玻璃。配備會(huì)務(wù)中心及商務(wù)中心。由于目前該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，所以具體數(shù)據(jù)都不太清楚。開(kāi)盤(pán)時(shí)間大約在9月底或10月初。
4， 環(huán)球中心：位于天府大道北段1700號(hào)。環(huán)球中心單體建筑面積150萬(wàn)平米。集合五星級(jí)酒店群，海洋樂(lè)園，藝術(shù)中心，中央商務(wù)城，西部最大商業(yè)集群，購(gòu)物中心，景觀綠地等項(xiàng)目于一體。14個(gè)獨(dú)立辦公入口，3.8—7米辦公層高，14米挑高大堂，244臺(tái)超高電梯，速度3m/s，中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)，15000個(gè)停車(chē)位，LOW-E中空玻璃。目前銷(xiāo)售均價(jià)16000左右。物管費(fèi)16元每平米每月。于20XX年12月30號(hào)交房使用。
5， 凱旋南城：位于劍南大道中段。總建筑面積172368平米，集別墅、高層住宅、多層商業(yè)、loft、寫(xiě)字樓、地下商業(yè)為一體的高端綜合體。 一批次房源為30-60㎡的loft產(chǎn)品，層高5.95米，平面可以自由組合，適于辦公、酒店，以及格調(diào)居所。 預(yù)計(jì)2011年9月底開(kāi)盤(pán)。于2013年10月1號(hào)交房。物管費(fèi)，寫(xiě)字樓8.5元每平米每月，商鋪及l(fā)oft是5元每平米每月。交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，公共部分精裝。停車(chē)位1247個(gè)。目前銷(xiāo)售價(jià)格未定。
六，踩盤(pán)心得：
任何事情都不能獨(dú)立于環(huán)境而存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也是如此。不了解同行業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，產(chǎn)品特色，促銷(xiāo)手段，價(jià)格定位又如何能讓自己的產(chǎn)品更吸引客戶勒？本次踩盤(pán)項(xiàng)目都在南延線周?chē)涎泳�當(dāng)之無(wú)愧的為成都的商務(wù)中心，政務(wù)中心，金融中心。地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，帶動(dòng)周邊地產(chǎn)升值。由于本人確實(shí)不太像個(gè)購(gòu)房客戶，所以幾乎都是明踩。明踩得弊端是有可能得到的信息并不是完全準(zhǔn)確的。每個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員
基本素質(zhì)是不能否定的。知道我是去踩盤(pán)的，還是一樣很熱情的接待。經(jīng)過(guò)本次踩盤(pán)，體會(huì)到踩盤(pán)首先要明確將要調(diào)查的區(qū)域和對(duì)象。其次通過(guò)某些關(guān)系了解一些將要調(diào)查項(xiàng)目的相關(guān)資料，做一個(gè)初步了解，擬定在踩盤(pán)過(guò)程中要注意哪些方面，以及向售樓人員要提出的問(wèn)題和可能遇到的一些問(wèn)題的應(yīng)對(duì)方法。
七，總結(jié)：
最后，結(jié)合本次市場(chǎng)調(diào)查，淺談一下自身項(xiàng)目。首先，個(gè)人覺(jué)得，不管是任何產(chǎn)品，只要被生產(chǎn)出來(lái)，就會(huì)有它自己的市場(chǎng)。更何況我們海濱廣場(chǎng)項(xiàng)目又不是很差。南延線的寫(xiě)字樓之所以銷(xiāo)售的那么好，主要是因?yàn)閰^(qū)域成熟。蛟龍港目前只是一個(gè)發(fā)展中的區(qū)域。在這里，有政府的扶持，有未來(lái)地鐵3號(hào)線，有繞城高速，有無(wú)縫對(duì)接雙流機(jī)場(chǎng)，隨著這些路網(wǎng)的相繼開(kāi)通，將迅速提升區(qū)域價(jià)值。南延線因?yàn)橛惺姓娜胱�，而蛟龍港有雙流政府的入住，不管是大政府還是小政府入住，都會(huì)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。而且我們項(xiàng)目在價(jià)格上占絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
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