養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書
處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，是市場(chǎng)化運(yùn)行的必然要求和重要標(biāo)志。
a) 摘要;我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快，滾滾而來的“銀發(fā)潮”給社會(huì)帶來了巨大的壓力。特別是近年來家庭養(yǎng)老功能逐漸減弱，家庭結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了小型化、高齡化的趨勢(shì)，“四二一”家庭比例逐年上升。日益減弱的家庭養(yǎng)老、國(guó)家行政機(jī)關(guān)有限的財(cái)力和不斷增長(zhǎng)的老齡人口都顯現(xiàn)出社會(huì)化養(yǎng)老的需求增大，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)勢(shì)在必行。
b)行業(yè)分析，包括市場(chǎng)規(guī)模、增長(zhǎng)速度、發(fā)展機(jī)遇、政策環(huán)境等;
一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，需求使人產(chǎn)生消費(fèi)的動(dòng)機(jī)和行為，進(jìn)而刺激供給的變化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革。老年人的養(yǎng)老需求有其特殊性：一是老年人由于身體機(jī)能老化和疾病的原因，飲食起居需要人照顧，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些情況家人和保姆是不能照顧到位的，需要有較專業(yè)醫(yī)護(hù)人員和營(yíng)養(yǎng)師才能護(hù)理好。二是由于家庭經(jīng)濟(jì)狀況和住房條件的原因，有些家庭沒有能力請(qǐng)保姆，即是請(qǐng)了保姆也不一定能夠滿足特殊護(hù)理老年人的要求。如果老年人出現(xiàn)疾病同樣會(huì)影響子女的工作和學(xué)習(xí)，在疾病的預(yù)防和治療上相對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理成本會(huì)更高。三是從老年人的心理來看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤獨(dú)的生活會(huì)使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，如果子女將其送到條件較差，或是交通不便遠(yuǎn)離城市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有些老年人容易產(chǎn)生自殘、自殺的傾向。那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將沿著怎樣的方向發(fā)展呢?根據(jù)上述對(duì)老年人養(yǎng)老的需求分析，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的三個(gè)基本方向：
1、大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以充分發(fā)揮人財(cái)物的集中優(yōu)勢(shì)，容易在公眾中形成良好的信譽(yù)度和公信力。目前我國(guó)尚未對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一的等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就一般民眾心理認(rèn)同而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)在200張以下的為小規(guī)模，床位數(shù)在200-500張之間的為中等規(guī)模，床位數(shù)在500張以上的為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我認(rèn)為規(guī)模經(jīng)營(yíng)就是發(fā)展大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。那么，為什么要把規(guī)模經(jīng)營(yíng)作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的方向呢?理由主要表現(xiàn)在如下方面：
(1)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。目前我國(guó)已有的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都能按照建設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，較為科學(xué)合理的考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫(yī)療等功能配套。
(2)醫(yī)療護(hù)理上的優(yōu)勢(shì)較為明顯。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較為容易吸引一些有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)療人員加盟，從而提高了醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)水準(zhǔn)。特別是對(duì)那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫(yī)療保障的安全感。
(3)休閑環(huán)境較好。大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般都會(huì)結(jié)合自有土地、空間的實(shí)際情況，建設(shè)一些適合老年人活動(dòng)的場(chǎng)所，種植一些花草樹木，以營(yíng)造一個(gè)幽雅休閑的環(huán)境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關(guān)注的。
2、創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng)。
品牌創(chuàng)立一般是以規(guī)模經(jīng)營(yíng)為背景和前提條件的。只有具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)，才能創(chuàng)立和提升品牌的形象。目前我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌意識(shí)還比較弱。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國(guó)家商標(biāo)局注冊(cè)了“良典”及其標(biāo)識(shí)。為什么養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營(yíng)過渡呢?一方面在大眾消費(fèi)心理中存在一種崇尚品牌，信任有良好形象的品牌傾向。另一方面，當(dāng)品牌在消費(fèi)者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推進(jìn)品牌的規(guī)模擴(kuò)張和連鎖經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成有一定規(guī)模和影響的養(yǎng)老集團(tuán)。這樣不僅可以為老年人提供良好的養(yǎng)老條件和環(huán)境，同時(shí)可以引導(dǎo)養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)更趨于合理，抑制亂收費(fèi)和服務(wù)不到位的現(xiàn)象。有利于解決子女的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。
3、完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套功能。
隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護(hù)理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，已不能滿足老年人養(yǎng)老的消費(fèi)需要。取而代之的必然是有醫(yī)療護(hù)理專業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、文娛活動(dòng)豐富、休閑環(huán)境幽雅、子女探望交通便利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套服務(wù)顯得尤為重要。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功能完善的重點(diǎn)在兩個(gè)方面：
(1)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的配套。雖然民政部門規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要配套設(shè)立醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護(hù)理要求嗎?顯然是不夠的。就大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什么會(huì)出現(xiàn)高齡老年人居多的現(xiàn)象呢?一般是由家庭護(hù)理的成本和照顧難度決定的`。只有家庭護(hù)理成本與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)相當(dāng)時(shí)，或由于老年人身體狀況需要醫(yī)療護(hù)理時(shí)，子女才會(huì)送老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這就對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理提出了更高的要求，簡(jiǎn)單的醫(yī)療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進(jìn)行留醫(yī)觀察治療，這樣的病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級(jí)甲等以上醫(yī)院與配套。因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必須通過合作，或獨(dú)立申辦老年病醫(yī)院的方式，才能達(dá)到醫(yī)療護(hù)理功能上的配套和完善。
(2)飲食的科學(xué)合理套配。
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的食堂首先必須按照衛(wèi)生防疫部門的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，滿足基本的衛(wèi)生要求和操作流程。其次，要針對(duì)老年人常見病、多發(fā)病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學(xué)制定營(yíng)養(yǎng)食譜，合理控制飲食數(shù)量和種類。
c)商業(yè)模式 分析，包括盈利模式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析等;
二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過程中存在的問題
目前我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有國(guó)家行政機(jī)關(guān)辦的，民間辦的，國(guó)家行政機(jī)關(guān)和民間合辦的等多種形式。就其機(jī)構(gòu)性質(zhì)而言，又可分為非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實(shí)質(zhì)上是走自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的營(yíng)利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：
1、投入大，回收期長(zhǎng)。
既然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)，那么投入產(chǎn)出情況如何?擺在我們面前的一個(gè)事實(shí)是，大家都認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，是有發(fā)展前途的，市場(chǎng)非常巨大，競(jìng)爭(zhēng)格局尚未形成，總需求大于總供給。可為什么沒有人愿意跨入這行業(yè)，特別是一些有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和個(gè)人不愿意投資呢?道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)橥度氪�，回收期長(zhǎng)，無利可圖。我們拿一個(gè)同等規(guī)模的養(yǎng)老院項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目做一個(gè)比較，其結(jié)果就顯而易見。假設(shè)在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建筑面積30000 m2。養(yǎng)老院項(xiàng)目扣除減免的征地補(bǔ)償費(fèi)，建筑成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計(jì)算，回收資金的主要收入來源是一次性設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，人均收費(fèi)約8000 元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計(jì)約2400萬元;床位費(fèi)每人每月500元，10年入住率按100%計(jì)算共計(jì)約6000萬元;其他收入抵扣經(jīng)營(yíng)成本。這樣養(yǎng)老院項(xiàng)目回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價(jià)格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設(shè)期和銷售期在內(nèi)大概需要2年半到3年時(shí)間。結(jié)果房地產(chǎn)項(xiàng)目3年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤(rùn)。
2、租賃經(jīng)營(yíng)融資困難。
由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，投資興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合我國(guó)現(xiàn)階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法。那么，租賃房屋經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是一個(gè)較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出。但是，如果是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他人又怎樣會(huì)轉(zhuǎn)租給別人呢?答案只有一個(gè)，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，仍然需要較大的投資。由于是租賃來的房屋，只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒有所有權(quán)，投入的資金必然被占?jí)�，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，周轉(zhuǎn)使用。因此，租賃經(jīng)營(yíng)融資困難是必然結(jié)果。我們以廣州市良典養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)情況為例。廣州市良典養(yǎng)老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積20000 m2，占地面積8000 m2，租期20年。有200多個(gè)房間，可設(shè)養(yǎng)老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴(kuò)建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是由于股東投資能力有限，不得不放棄原有經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè)。由于經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院的流動(dòng)資金，股東只得向朋友借款，甚至將個(gè)人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫照，是產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的融資難點(diǎn)問題。
3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難
大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)重點(diǎn)是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的、中高級(jí)專業(yè)醫(yī)護(hù)人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整的專業(yè)技術(shù)職稱晉升機(jī)制，如果某位專業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級(jí)職稱向中高級(jí)職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅不能吸引專業(yè)醫(yī)護(hù)人員加盟，也很難培養(yǎng)出自己的醫(yī)護(hù)隊(duì)伍。例如，廣州市良典養(yǎng)老院引進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長(zhǎng)，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應(yīng)的福利待遇。
4、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。
隨著人們的法律意識(shí)的逐步增強(qiáng)，粗放式的醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認(rèn)為其有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和賠償能力，因此對(duì)于醫(yī)療護(hù)理過程中的失誤和不當(dāng)，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進(jìn)，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的賠償。當(dāng)然人們法律意識(shí)增強(qiáng)有其積極一面，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員素質(zhì)的原因往往處于弱勢(shì)狀態(tài)。從主觀角度來看，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都愿意開辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
d)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，包括未來幾年具體戰(zhàn)略、市場(chǎng)計(jì)劃、營(yíng)銷策略等;
在全國(guó)范圍內(nèi)選擇利用目前國(guó)家民政部政策在運(yùn)營(yíng)模式上既有公建公營(yíng)的，又有公建民營(yíng)和民辦公助的。有利因素采用租賃，自建在有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的地區(qū)開辦。
e)融資要求及投資回報(bào)分析;
投資微型社區(qū)養(yǎng)老院，床位約為30張，成本
月人力成本：16000元
雜項(xiàng)：10000元
收益
收入：35000元
純利：約10000元
f)實(shí)施計(jì)劃和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理;
小型家庭養(yǎng)老院模式。即開辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時(shí)，招收社區(qū)老人養(yǎng)老。小型家庭養(yǎng)老院床位設(shè)置一般為6～15張，由開辦者家庭成員為老人服務(wù)。
日托養(yǎng)老模式。即“朝至夕歸”式養(yǎng)老，功能設(shè)施與托兒所相近，多數(shù)由街道或社區(qū)興辦，內(nèi)設(shè)活動(dòng)室、休息室、餐廳及老年課堂等設(shè)施，老人白天集中活動(dòng)，中午供應(yīng)飯食，晚上各自回家。全市現(xiàn)有各類托老所近30家。
居家養(yǎng)老模式。即由國(guó)家行政機(jī)關(guān)組織失業(yè)人員進(jìn)行養(yǎng)老技能培訓(xùn)，通過購(gòu)買公益服務(wù)的形式提供養(yǎng)護(hù)員補(bǔ)貼，安排到特困老人家中提供養(yǎng)老服務(wù)。
貨幣化養(yǎng)老模式。即國(guó)家行政機(jī)關(guān)出資為特困老人發(fā)放養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼。選擇居家養(yǎng)老，國(guó)家行政機(jī)關(guān)每月發(fā)放 “代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，老人可在全市范圍內(nèi)選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用養(yǎng)老金(低保金、房屋租金等)作養(yǎng)老費(fèi)，差額部分由國(guó)家行政機(jī)關(guān)補(bǔ)貼和養(yǎng)老院減免。
暖巢管家養(yǎng)老模式。即為空巢老人配備管家，負(fù)責(zé)老人日常生活照料、身體健康監(jiān)護(hù)、生活用品代購(gòu)配送、健康咨詢、休閑娛樂等，有2臺(tái)專門的配送車和52名專業(yè)人員，登門為老人服務(wù)。目前接受服務(wù)的老人有732戶、8500人次。
異地互動(dòng)養(yǎng)老模式。即老人在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)登記，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系到外地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
養(yǎng)老助教模式。即發(fā)揮國(guó)內(nèi)外老年高級(jí)知識(shí)分子的作用，為其提供養(yǎng)老服務(wù)的同時(shí)，發(fā)揮知識(shí)技能特長(zhǎng)。
信息化養(yǎng)老模式。即把信息化手段融入養(yǎng)老服務(wù)中，提高養(yǎng)老服務(wù)效率。信息化養(yǎng)老模式由西崗區(qū)首創(chuàng)，通過“養(yǎng)老110”呼叫平臺(tái)、社區(qū)老人“呼救通”統(tǒng)、空巢老人家用“愛心門鈴”等信息手段，將社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、街道社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)日間老年康樂苑、互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)資源整合成為養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)。
合資合作式養(yǎng)老模式。即廣泛吸引國(guó)外資金和技術(shù)，開辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，完善養(yǎng)老服務(wù)體系。
g)項(xiàng)目的退出策略;
股權(quán)回購(gòu)
依照事業(yè)商業(yè)計(jì)劃的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)回購(gòu)計(jì)劃應(yīng)向投資者說明。
利潤(rùn)分紅
投資商可以通過公司利潤(rùn)分紅達(dá)到收回投資的目的，按照本商業(yè)計(jì)劃的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)利潤(rùn)分紅計(jì)劃應(yīng)向投資者說明。
股票上市
依照商業(yè)計(jì)劃的分析，公司上市的可能性作出分析，對(duì)上市的前提條件作出說明。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓
投資商可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收回投資。公司對(duì)投資商進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的說明。
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