- 相關(guān)推薦
以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同效力認(rèn)定
融資租賃公司雖已展開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)，但亦存在諸多遲疑。以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同是否有效?
租賃模式
一、不動(dòng)產(chǎn)直租模式
指不動(dòng)產(chǎn)的需求者(承租人)，申請(qǐng)融資租賃公司(出租人)購(gòu)買其指定的不動(dòng)產(chǎn)，承租人再?gòu)某鲎馊颂幾赓U使用該不動(dòng)產(chǎn)并支付租金，租賃期滿后，承租人將不動(dòng)產(chǎn)款項(xiàng)全部結(jié)清，出租人把所出租的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。
二、不動(dòng)產(chǎn)售后回租模式
指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人(出賣人)將自有不動(dòng)產(chǎn)出售給融資租賃公司(出租人)，再和出租人訂立融資租賃合同，將該不動(dòng)產(chǎn)從出租人處租回使用并支付租金。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人既是承租人，又是出賣人。
三、不動(dòng)產(chǎn)租賃變通模式
(一)間接租賃模式
是指承租人將其不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)的管線、機(jī)器設(shè)備、機(jī)電設(shè)備等資產(chǎn)作為租賃物，先出售給融資租賃公司，再將該處資產(chǎn)租回使用，并且負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)。這樣就間接為不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了融資。
(二)委托放款模式
融資租賃公司委托銀行向承租人放款，具體操作方式為：承租人與融資租賃公司、委托銀行簽訂《人民幣委托貸款合同》，約定融資租賃公司將自有資金委托給銀行按照本合同的約定，向承租人發(fā)放委托貸款。貸款用途約定為只能用于支付不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買價(jià)款，未經(jīng)融資租賃公司事先書(shū)面同意，承租人不得擅自改變合同中確定的貸款用途。
實(shí)務(wù)判例
判例一：
案例：某支行與新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司融資租賃合同糾紛案
案號(hào)：(2009)浦民二(商)初字第303號(hào)
2002年1月4日，某公司與新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“新世紀(jì)公司”)簽訂的《融資租賃合同》，約定新世紀(jì)公司支付價(jià)款購(gòu)進(jìn)蘇州市某幢房屋出租給某公司使用，同時(shí)約定如產(chǎn)生爭(zhēng)議提交新世紀(jì)公司所在地人民法院訴訟解決。
某支行與新世紀(jì)公司于2004年5月25日簽訂了《以資抵債協(xié)議》，該協(xié)議中約定新世紀(jì)公司所屬的融資租賃合同項(xiàng)下的租賃物件的所有權(quán)和應(yīng)收款項(xiàng)作價(jià)33860萬(wàn)元抵償其結(jié)欠某支行的債務(wù)，同時(shí)約定如產(chǎn)生爭(zhēng)議由某支行所在地人民法院管轄。2004年6月1日某支行和新世紀(jì)公司向某公司發(fā)出《租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜的通知》。
后某支行就與某公司、某有限公司融資租賃合同糾紛一案在上海市浦東區(qū)人民法院起訴，某公司、某有限公司在提交答辯狀期間對(duì)本案管轄權(quán)提出異議，后就管轄法院產(chǎn)生爭(zhēng)議。
法院觀點(diǎn)：
盡管融資租賃合同的標(biāo)的物是房產(chǎn)，但其基礎(chǔ)法律關(guān)系是融資租賃合同。本案應(yīng)按一般地域管轄原則來(lái)處理。融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，本案的合同履行地和被告住所地均在蘇州市吳中區(qū)，所以依法應(yīng)移送蘇州市吳中區(qū)人民法院審理。
判例二：
案例：北車(天津)投資租賃有限公司與四川華通檸檬有限公司融資租賃合同糾紛案
案號(hào)：(2015)津高民二初字第0040號(hào)
2013年9月12日, 北車(天津)投資租賃有限公司(下稱“北車公司”)與四川華通檸檬有限公司(下稱“華通公司”)簽訂《融資租賃合同》，約定:
1、租賃物為位于四川省資陽(yáng)市安岳縣石橋鋪鎮(zhèn)資陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)安岳工業(yè)園內(nèi)的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓。
2、租賃物系由北車公司向華通公司購(gòu)買,并且租賃物在華通公司完全付清所有租金后,所有權(quán)轉(zhuǎn)移給華通公司。
同日,原、被告雙方簽訂了《工業(yè)廠房辦公樓買賣合同》及《抵押擔(dān)保合同》。
后因華通公司拖欠租金，北車公司訴至法院要求其承擔(dān)責(zé)任。
租賃物情況：
2011年8月25日,華通公司作為抵押人、安岳農(nóng)村信用合作聯(lián)社作為抵押權(quán)人,共同就坐落于石橋鋪鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的在建工程辦理了抵押登記。
2013年5月17日,安岳國(guó)土資源局核發(fā)了安他項(xiàng)(2013)第0127-0135號(hào)他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū),記載安岳農(nóng)村信用合作聯(lián)社等四單位是華通公司名下位于安岳工業(yè)園(石橋鋪鎮(zhèn)秀才村6、7組)的國(guó)有土地使用權(quán)的土地他項(xiàng)權(quán)利人。
法院觀點(diǎn)：
1、本案涉及的《融資租賃合同》、《工業(yè)廠房辦公樓買賣合同》及《抵押擔(dān)保合同》等系列配套協(xié)議是各方當(dāng)事人自愿簽訂,意思表示真實(shí),不違反相關(guān)法律規(guī)定且已實(shí)際履行,均為合法有效。
2、本案《融資租賃合同》體現(xiàn)內(nèi)容為融資租賃法律關(guān)系項(xiàng)下的售后回租交易模式。但由于合同項(xiàng)下的房產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定了抵押,在抵押撤銷之前北車公司是無(wú)法辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并取得相應(yīng)房產(chǎn)的所有權(quán)的,北車公司對(duì)此應(yīng)為明知。因此北車公司簽訂《工業(yè)廠房辦公樓買賣合同》、《融資租賃合同》,并非是以買賣方式取得所有權(quán)后又通過(guò)向華通公司出租租賃物來(lái)實(shí)現(xiàn)合同目的,而是通過(guò)另行簽訂《抵押擔(dān)保合同》,以抵押權(quán)作為債權(quán)保障完成資金融通。這與融資租賃法律關(guān)系中,出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)的法律關(guān)系特征不符,故本案不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系,而應(yīng)按照借款關(guān)系處理。
3、雖然雙方簽訂的《融資租賃合同》實(shí)為借貸法律關(guān)系性質(zhì),但該合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容系真實(shí)意思表示,雙方在簽訂該合同時(shí)對(duì)租賃物的權(quán)屬狀況亦應(yīng)明知,故《融資租賃合同》約定的內(nèi)容對(duì)雙方均有約束力。
判例三：
案例：化州市供電局等與國(guó)際租賃有限公司融資租賃合同糾紛上訴案
案號(hào)：(2003)滬高民二(商)終字第53號(hào)
1991年8月3日，國(guó)際租賃有限公司與供電公司簽訂《融資租賃合同》(下稱“9106號(hào)合同”)和《物件轉(zhuǎn)讓合約》，約定：
1、租賃公司出資240萬(wàn)美元(概算成本)向供電公司購(gòu)買十一萬(wàn)電站全部房屋建筑、設(shè)備設(shè)施，以回租的方式出租給供電公司使用。
2、租賃期限屆滿，租賃公司應(yīng)已收回全部債權(quán)，屆時(shí)當(dāng)供電公司續(xù)租則租賃費(fèi)按為期一年一次付清;當(dāng)供電公司選擇購(gòu)買時(shí)，租賃公司在供電公司付清租賃物所剩殘值人民幣100元時(shí)，向供電公司出具發(fā)票和物權(quán)轉(zhuǎn)讓證書(shū)。
同年8月12日，化州縣信托投資公司(以下簡(jiǎn)稱信托公司)向租賃公司出具租金償還保證書(shū)，同意作為供電公司償還9106號(hào)合同項(xiàng)下租金的保證人，負(fù)連帶賠償損失的責(zé)任。
法院觀點(diǎn)：
1、租賃公司已履行合同義務(wù)，其要求供電局、供電公司和化港公司支付拖欠的租金及合同約定的逾期利息，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持，信托公司應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任;由于信托公司已進(jìn)入清算程序，成立了清算小組，其對(duì)外責(zé)任應(yīng)由清算小組承擔(dān)。
2、租賃公司與供電公司簽訂的9106號(hào)合同和物件轉(zhuǎn)讓合約規(guī)定“租賃公司向供電公司購(gòu)買十一萬(wàn)電站全部房屋建筑、設(shè)備設(shè)施，以回租的方式出租給供電公司使用，租賃期間租賃物的所有權(quán)歸屬租賃公司;租賃期屆滿，供電公司續(xù)租或者選擇購(gòu)買租賃物”等內(nèi)容。由此不難看出，合同當(dāng)事人雙方所建立的是融資回租賃法律關(guān)系。融資租賃合同兼有融物與融資的功能，但融物的目的是為了融資，回租賃合同所表現(xiàn)出來(lái)的功能更側(cè)重于融資，符合融資租賃的特征，受融資租賃合同法律規(guī)范調(diào)整。
3、9106號(hào)合同及物件轉(zhuǎn)讓合約標(biāo)的物中涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)需辦理變更登記手續(xù)的問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第十二條、《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第二款規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù)。法律和行政法規(guī)并沒(méi)有將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記作為合同生效要件加以規(guī)定;按照民法理論，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，沒(méi)有辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。這表明變更登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的標(biāo)志，而非合同生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條明確規(guī)定“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。據(jù)此，雙方當(dāng)事人簽訂的9106號(hào)合同和物件轉(zhuǎn)讓合約已生效。
4、9106號(hào)合同及物件轉(zhuǎn)讓合約標(biāo)的物中涉及轉(zhuǎn)讓設(shè)備需經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)的問(wèn)題，根據(jù)國(guó)務(wù)院于1992年7月23日發(fā)布的《全民所有制企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》(以下簡(jiǎn)稱《條列》)第十五條“關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或者重要建筑物經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，也可以有償轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定，國(guó)有企業(yè)關(guān)鍵設(shè)備的有償轉(zhuǎn)讓需經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)。由于《條列》并未將政府主管部門審批作為合同生效的要件加以規(guī)定，而此前也無(wú)法律或者行政法規(guī)將行政主管部門審批規(guī)定為合同生效要件，故上訴人關(guān)于合同未生效之說(shuō)因缺乏法律依據(jù)而不能成立，本院不予支持。
5、雙方當(dāng)事人簽訂融資回租賃合同的目的是為了幫助承租人解決資金困難，有利于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展經(jīng)濟(jì);合同系雙方自愿簽訂，又不為國(guó)家法律所禁止，且當(dāng)事人對(duì)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否并無(wú)爭(zhēng)議，所以，合同有效，受法律保護(hù)。9106號(hào)合同和物件轉(zhuǎn)讓合約生效后，租賃公司已全面履行了自己的義務(wù);供電局、供電公司和化港公司僅部分履行自己的義務(wù),構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按約向租賃公司償付所欠租金并支付逾期利息。
判例四：
案例：浙江百盛融資租賃有限公司與華門房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、華門控股有限公司等保證合同糾紛案
案號(hào)：(2014)嘉南商初字第995號(hào)
2013年12月12日，浙江百盛融資租賃有限公司(下稱“百盛融租公司”)與浙江清水灣置業(yè)有限公司(下稱“清水灣公司”)簽訂《融資租賃合同》，約定：
1、百盛融租公司應(yīng)清水灣公司要求，購(gòu)進(jìn)其選定并確認(rèn)的清水灣別墅山水苑的商品房作為租賃物，并回租給清水灣公司。
2、租賃本金即標(biāo)的物價(jià)款為原告向清水灣公司支付的租賃物價(jià)款金額6000000元，租金費(fèi)用每月按租賃物價(jià)款的0.6%計(jì)，并按月支付調(diào)查費(fèi)2%，租金總額為7872000元，租金支付日自2013年12月15日起至2014年11月15日止。
3、租賃期滿，清水灣公司履行完畢本合同義務(wù)，向原告支付名義貨價(jià)1元后，租賃物所有權(quán)歸清水灣公司所有。
同日，百盛融租公司與清水灣公司簽訂《商品房買賣合同》12份，約定清水灣公司將位于余杭區(qū)中泰鄉(xiāng)石鴿良種場(chǎng)，編號(hào)為(2006)21號(hào)地塊上的清水灣別墅山水苑商品房12套出售給百盛融租公司。合同經(jīng)房屋主管部門登記備案。
同日，百盛融租公司與華門集團(tuán)公司、華門控股公司、徐群簽訂《保證合同》一份。合同約定三被告擔(dān)保的主債權(quán)為上述《融資租賃合同》，在融資金額不超過(guò)人民幣10000000元限額內(nèi)及主合同項(xiàng)下的其他義務(wù)向原告提供連帶責(zé)任保證。
清水灣公司除支付了租金費(fèi)用六期、調(diào)查費(fèi)用四期外，對(duì)其余部分一直未付，保證人亦未承擔(dān)保證義務(wù)。截止2014年11月15日，清水灣公司尚欠原告租金本金6000000元、租金費(fèi)用216000元、調(diào)查費(fèi)960000元、違約金540000元、律師費(fèi)186000元。百盛融租公司遂訴至法院要求清水灣公司及保證人承擔(dān)責(zé)任。
法院觀點(diǎn)：
本院認(rèn)為，原告系經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的融資租賃公司，其與清水灣公司簽訂的商品房買賣合同、融資租賃合同，以及與華門集團(tuán)公司、華門控股公司、徐群簽訂的保證合同，均系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，均合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)。被告辯稱融資租賃合同未生效，雙方系企業(yè)間借貸，三被告不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的答辯理由，于法無(wú)據(jù)，不予支持。
實(shí)務(wù)案例
案例一：我國(guó)首例房產(chǎn)售后回租項(xiàng)目
以 2004 年我國(guó)首例售后回租的房地產(chǎn)融資租賃項(xiàng)目為例，上海大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了5年的“售后回租”合同。金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國(guó)內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達(dá)6億元。
金融租賃公司根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)程度，收取2-5%的融資租賃費(fèi)用。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。同時(shí)，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))無(wú)法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付;如果擔(dān)保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由金融租賃公司補(bǔ)足。
案例二：云南商業(yè)房產(chǎn)及停車位租賃項(xiàng)目
2014年初，其融資租賃公司為云南某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供融資，租賃標(biāo)的物為昆明某大型商住區(qū)配套獨(dú)立商業(yè)房產(chǎn) 1.86 萬(wàn)平米，以及 1000 多個(gè)地下停車位。該大型物業(yè)分三期開(kāi)發(fā)，第一期商住部分已銷售 95%，預(yù)售登記價(jià)值合計(jì) 4.53 億元。
該融資租賃公司與該房地產(chǎn)的交易總額為4.53億元。值得注意的是，實(shí)際合同約定融資金額為 1.53 億元，期限5年，一次性收取1%手續(xù)費(fèi)。同時(shí)，合同特別條款中，將余下3 億元設(shè)定為回購(gòu)保證金。
案例三：天津保稅區(qū)辦公大樓租賃項(xiàng)目
該項(xiàng)目系渤海租賃向天保投資購(gòu)買位于天津空港物流加工區(qū)西三道166號(hào)的天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓，后將天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓按協(xié)議約定出租給天津港保稅區(qū)管理委員會(huì)及天保投資(第二承租方)，租賃期限為20年，協(xié)議期滿后，承租方具有優(yōu)先承租權(quán)。
該項(xiàng)目租賃協(xié)議的主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目金額為8億元，起租日為2009年4月27日，租期20年。每期租金計(jì)算公式為：當(dāng)期租金=剩余本金×租賃內(nèi)含利率×當(dāng)期天數(shù)/360天。
該項(xiàng)目20年80期可確認(rèn)的租金為14.14億元，可確認(rèn)的收入為10.26億元。。
案例四：空客A320飛機(jī)廠房租賃項(xiàng)目
該項(xiàng)目系渤海租賃向天保投資購(gòu)買位于天津空港物流加工區(qū)京津塘高速公路南側(cè)的空客A320項(xiàng)目總裝線廠房及所屬土地使用權(quán)，后將空客A320項(xiàng)目總裝線廠房按協(xié)議約定出租給天津港保稅區(qū)管理委員會(huì)，租賃期限為15年，承租期內(nèi)或承租期滿后由承租方購(gòu)買廠房。
該項(xiàng)目租賃協(xié)議的主要內(nèi)容：項(xiàng)目金額為36.3億元，起租日為2009年10月26日，租期15年。每期租金計(jì)算公式為：當(dāng)期租金=剩余本金×租賃內(nèi)含利率×當(dāng)期天數(shù)/360天
該項(xiàng)目15年60期可確認(rèn)的租金為57.46億元，可確認(rèn)的收入為25.22億元。
案例五：在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備租賃項(xiàng)目
該項(xiàng)目系渤海租賃向舟山同基船業(yè)有限公司購(gòu)買其在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備，后將在建船塢碼頭構(gòu)筑物及設(shè)備按協(xié)議約定回租給舟山同基船業(yè)有限公司使用。在租賃期屆滿后，租賃物采取留購(gòu)方式處理，即由承租方在支付全部租金及租賃合同項(xiàng)下應(yīng)付所有款項(xiàng)，并支付名義貨價(jià)后，出租人將租賃物出售給承租人，租賃期限為15年。
該項(xiàng)目租賃協(xié)議的主要內(nèi)容：項(xiàng)目金額為10億元，起租日為2009年11月4日，租期15年。每期租金計(jì)算公式為：當(dāng)期租金=剩余本金×租賃內(nèi)含利率×當(dāng)期天數(shù)/360天
該項(xiàng)目15年60期可確認(rèn)的租金為18.2億元，可確認(rèn)的收入為8.2億元。
法律分析
不動(dòng)產(chǎn)能否成為適格的租賃物，以下進(jìn)行具體的法律分析：
一、依據(jù)現(xiàn)行規(guī)定進(jìn)行分析
1、金融租賃公司能否以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物
《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會(huì)另有規(guī)定的除外。而動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)均為固定資產(chǎn)，故金融租賃公司以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物辦理業(yè)務(wù)，法律并沒(méi)有禁止性規(guī)定。
2、外商投資融資租賃公司能否以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物
外商投資融資租賃公司以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物，法律不存在禁止性規(guī)定。具體分析如下：
1、《外商投資租賃業(yè)管理辦法》中第六條規(guī)定，租賃財(cái)產(chǎn)包括：(一)生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備等各類動(dòng)產(chǎn); (二)飛機(jī)、汽車、船舶等各類交通工具; (三)本條(一)、(二)項(xiàng)所述動(dòng)產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)，但附帶的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值不得超過(guò)租賃財(cái)產(chǎn)價(jià)值的二分之一。該辦法通過(guò)列舉方式列明了外商投資融資租賃公司的租賃物范圍，但未明確規(guī)定不得超出該范圍從事融資租賃業(yè)務(wù)。
2、根據(jù)《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。目前我國(guó)現(xiàn)行有效的法律、行政法規(guī)并無(wú)禁止以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的規(guī)定�！锻馍掏顿Y租賃業(yè)管理辦法》在效力級(jí)別上屬于部門規(guī)章，不能據(jù)此判定合同無(wú)效。
因此，在目前的法律框架下，以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物開(kāi)展融資租賃交易，并不必然導(dǎo)致融資租賃合同無(wú)效。
3、內(nèi)資融資租賃公司能否以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物
《融資租賃企業(yè)監(jiān)督管理辦法》第十條規(guī)定，融資租賃企業(yè)開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實(shí)存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體。該辦法并未明確規(guī)定租賃物為動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，且該辦法亦非行政法規(guī)，并不必然導(dǎo)致以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物融資租賃合同無(wú)效。
此外，實(shí)務(wù)中的各種政策文件，亦傾向于認(rèn)可以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物。具體文件如下：
1、2015年3月24日，商務(wù)部發(fā)布“關(guān)于就《外商投資租賃業(yè)管理辦法》的補(bǔ)充規(guī)定公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知”，將“工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、商用地產(chǎn)、附著于不動(dòng)產(chǎn)的其他設(shè)備(如電梯、空調(diào)系統(tǒng)等)等其他用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)”納入租賃物范圍。雖然這一管理辦法未正式出臺(tái)，但代表了監(jiān)管部門認(rèn)可以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的意見(jiàn)傾向。
2、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的財(cái)稅〔2009〕128號(hào)第三條規(guī)定“融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅”。
財(cái)稅〔2012〕82 號(hào)第一條規(guī)定“對(duì)金融租賃公司開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅”。
3、天津市國(guó)土資源和房屋管理局也曾下發(fā)《關(guān)于支持融資租賃售后回租回購(gòu)業(yè)務(wù)相關(guān)政策的通知》指出，凡是融資租賃售后回租回購(gòu)業(yè)務(wù)涉及房屋出售和回購(gòu)的，房地產(chǎn)登記部門憑雙方簽訂的融資租賃合同，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，免除交易手續(xù)費(fèi)。
4、舟山市人民政府下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市融資租賃業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》【舟政辦發(fā)〔2015〕3號(hào)】中規(guī)定，各類融資租賃公司開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)，出售資產(chǎn)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅征收范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，以其向承租者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除出租方承擔(dān)的出租不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的實(shí)際成本(包括對(duì)外支付的借款利息、發(fā)行債券利息)后的余額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。
綜上，雖然針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)能否成為適格的租賃物，目前法律法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定。但我國(guó)法律、行政法規(guī)并未規(guī)定三類融資租賃公司不得以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物。此外，結(jié)合上述判例可知，無(wú)論是金融租賃公司、外商投資融資租賃公司，還是內(nèi)資融資租賃公司，法院審判意見(jiàn)均認(rèn)可其以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的合同效力。故根據(jù)司法實(shí)務(wù)及“法無(wú)禁止即授權(quán)”的原則，以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物，并不必然導(dǎo)致融資租賃合同無(wú)效。
二、依據(jù)租賃物特征進(jìn)行分析
實(shí)踐中，適格的租賃物具備如下特征：
1、租賃物未違反法律、法規(guī)的規(guī)定。如違章建筑，自建設(shè)初即違法，之后也難以取得合法審批手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證，屬于法律上禁止的租賃物。
2、租賃物由承租人選定。
3、租賃物應(yīng)當(dāng)權(quán)屬明確，不存在被質(zhì)押、抵押、查封等情形。
4、原則上以實(shí)體物為主，以無(wú)形物為輔。
5、使用權(quán)和所有權(quán)能夠分離。如電腦配件，因不能與電腦分離，不能成為適格租賃物。
6、租賃物屬于非消耗物，如工業(yè)用料不能成為適格租賃物。
7、承租人通過(guò)使用租賃物能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
8、承租人違約或者租賃期限屆滿的，租賃物能夠取回。如建筑材料因被添附到建筑物上而失去了取回的可能性，故不能成為適格租賃物。
9、融資租賃公司能夠取得租賃物的所有權(quán)，辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記。
結(jié)合以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的情形，以具備合法手續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)為租賃物，并未違反法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人擬購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，系由承租人根據(jù)自身需要指定。諸如商業(yè)地產(chǎn)能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，且在承租人違約時(shí)，出租人亦可以行使權(quán)力，取回租賃物自行使用。在條件具備時(shí)，亦能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。故以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物，符合租賃物的特征。
實(shí)務(wù)建議
1、選擇符合租賃物特征的不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物。有些不動(dòng)產(chǎn)，如違章建筑，不能成為適格租賃物。如不動(dòng)產(chǎn)之上已經(jīng)存在抵押登記的情形，由于不可能取得其權(quán)屬，不能成為適格租賃物。如民用住宅，屬于生活消費(fèi)品，但不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，能否成為適格租賃物，存在較大爭(zhēng)議。建議選擇商業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)廠房、辦公大樓等具備商業(yè)用途的不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物。
2、明確約定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。由于以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物辦理登記需要收取兩次契稅，目前契稅稅率為 3%至 5%，各地區(qū)有所不同，對(duì)于交易雙方而言成本較高。為了回避契稅壓力，融資租賃公司與承租人往往不實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在出現(xiàn)糾紛時(shí)，承租人一般會(huì)抗辯融資合同無(wú)效，雙方之間為借貸關(guān)系。此時(shí)，若租賃物所有權(quán)約定不明，對(duì)出租人非常不利。故建議出租人不僅要在合同中明確約定租賃物所有權(quán)人為出租人，更要與承租人、出賣人簽署相關(guān)的租賃物轉(zhuǎn)移交付書(shū)面文件。有可能的話，在租賃物進(jìn)行形式上的交付時(shí)，拍照、攝像留證。
3、租賃物估值需合理。 建議各方在辦理融資租賃業(yè)務(wù)前，共同指定第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)值作為費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)。以防承租人因租賃物價(jià)值爭(zhēng)議既主張合同系借貸關(guān)系，又要求司法評(píng)估。雙方事先確定租賃物價(jià)值的，可以有效推進(jìn)訴訟進(jìn)程。
4、應(yīng)辦理抵押登記。結(jié)合上述判例三可知，未將租賃物權(quán)屬實(shí)際登記到出租人名下，雖然不會(huì)導(dǎo)致融資租賃合同無(wú)效，但是社會(huì)公眾基于對(duì)有關(guān)部門權(quán)屬登記的信任，而與承租人進(jìn)行合法交易的，受法律保護(hù)。出租人不能對(duì)抗善意第三人。故建議出租人針對(duì)租賃物辦理以自已為抵押權(quán)人的抵押登記，以此達(dá)到對(duì)抗善意第三人的效果。
5、要求承租人及有關(guān)方提供有效增信措施。實(shí)務(wù)中，增信措施不僅包含抵押、質(zhì)押、保證，還包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、回購(gòu)等方式。此外，建議各方在擔(dān)保合同中明確約定，即使融資租賃合同解除、撤銷、無(wú)效，擔(dān)保人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保合同。在融資租賃合同被法院認(rèn)定實(shí)質(zhì)系其他合同關(guān)系(如由融資租賃關(guān)系轉(zhuǎn)化為借款關(guān)系)，擔(dān)保人責(zé)任不因此免除，并須承擔(dān)轉(zhuǎn)化后的合同項(xiàng)下?lián)Ｘ?zé)任。
【以不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同效力認(rèn)定】相關(guān)文章：
不動(dòng)產(chǎn)融資租賃06-17
融資租賃合同特殊條款、效力06-10
如何區(qū)分租賃合同與融資租賃合同05-12
融資租賃的意思09-06
融資租賃的優(yōu)勢(shì)10-28
融資租賃合同的全面解讀08-30
融資租賃合同的無(wú)效情形06-11
融資租賃合同的訂立步驟06-11
融資租賃收益權(quán)05-02