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房地產的融資技巧
房地產融資是指在房地產開發(fā),流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集,運用和清算。與多少融資技巧你是知道的?
房地產企業(yè)融資的首要前提就是要能夠根據(jù)企業(yè)自身和項目的情況去分析，融資方為何會鐘情于項目?及對項目做出符合市場價值的評估;其次也是最重要的一 點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證?即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。
1.內部融資方式包括：
(1)企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設立時各出資方投入的資金，經營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差 額、股本溢價等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長期持有。自有資金是企業(yè)經營的基礎和保證，國家對房地產企業(yè)的自有資本比例有嚴格要求。開發(fā)商一般不太愿意 動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。
(2)預收賬款：是指開發(fā)商按照 合同規(guī)定預先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必 需的開發(fā)資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
(1)上市融資：股份制房地產企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產項目投資等。當房地產企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國 的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
(4)房地產投 資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，并享有稅 收優(yōu)惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，并委托專門管理機構進行經營管理。它通過多 元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業(yè)務進行組合投資。
(5)商業(yè)抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
【融資方式】
常見形式
第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際并不參與項目的管理。到了一定的時間就從項 目中撤股。這種方式多為國外基金所采用。缺點是操作周期較長，而且要改變公司的股東結構甚至要改變公司的性質。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內公司的性質就要改為中外合資。
第二種是銀行承兌。投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然后當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對投資方大大的有利，因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現(xiàn)80%。但問題是公司賬戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級別和跟銀行的關系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據(jù)國家的規(guī)定，銀行承兌最多只能開12個月的。大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續(xù)簽一次。用款時間長的話很麻煩。
第三種是直存款。這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規(guī)定的，必須企業(yè)跟銀行的關系特別好才行。由投資方到項目方指定銀行開一個賬戶，將指定金額存進自己的賬戶。然后跟銀行簽定一個協(xié)議。承諾該筆錢在規(guī)定的時間內不能用。銀行根據(jù)這個金額給項目方小于等于同等金額的貸款。注：這里的承諾不是對銀行進行質押。是不同意拿這筆錢進行質押的。同意質押的是另一種融資方式叫做大額質押存款。當然，那種融資方式也有其違反銀行規(guī)定的地方。就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之后可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第四種是銀行信用證(大額質押存款)。國家有政策對于全球性的商業(yè)銀行如花旗等開出的同意給企業(yè)融資的銀行信用證視同于企業(yè)帳戶上已經有了同等金額的存款。過去很多企業(yè)用這個銀行信用證進行圈錢。所以國家的政策進行了稍許的變動，國內的企業(yè)很難再用這種辦法進行融資了。只有國外獨資和中外合資的企業(yè)才可以。所以國內企業(yè)想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業(yè)的性質。
第五種是委托貸款。所謂委托貸款就是投資方在銀行為項目方設立一個�？钯~戶，然后把錢打到�？钯~戶里面，委托銀行放款給項目方。這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格，要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。當然，不還本的只需要承諾每年代收利息。
第六種是直通款。所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產的抵押或銀行擔保。利息也相對較高。多為短期。個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第七種是對沖資金。市面上有一種不還本不付息的委托貸款就是典型的對沖資金。
第八種是貸款擔保。市面上多投資擔保公司，只需要付高出銀行利息就可以拿到急需的資金。
第九種是P2P融資模式。P2P金融在國內發(fā)展初具雛形，但現(xiàn)階段并無明確的立法，國內小額信貸主要靠“中國小額信貸聯(lián)盟”主持工作。可參考的合法性依據(jù)，主要是“全國互聯(lián)網(wǎng)貸款糾紛第一案或現(xiàn) 結果阿里小貸勝出”。 隨著網(wǎng)絡的發(fā)展，社會的進步，此種金融服務的正規(guī)性與合法性會逐步加強，在有效的監(jiān)管下發(fā)揮網(wǎng)絡技術優(yōu)勢，實現(xiàn)普惠金融的理想。愛投資倡導的P2C模式撮合的是個人與企業(yè)的借貸。專家認為，其模式更接近于眾籌，P2C互聯(lián)網(wǎng)小微金融模式不僅在年化收益率上對投資者有著極高的吸引力，線下金融擔保機構的多擔保合作體系也是從根本上解決了互聯(lián)網(wǎng)金融風控誠信的原則性問題，讓專業(yè)的機構做專業(yè)的事，是愛投資的結構化設計理念，通過P2C模式可有效整合各角色參與度，高度發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)資源高效利用，幫助廣大中小企業(yè)“速效”融資，并讓投資者的收益最大化體現(xiàn)，從而實現(xiàn)多方共贏。
P2P模式在中國還屬于灰色領域，選擇融資方式需要謹慎、合法。
五種方案
一、 資產融資(Asset Based Finance) 就是用公司擁有的資產做基礎的融資方案，這是歐美中小企業(yè)重要的融資方法，可以籌來短期、中期甚至長期的資金。具體來說，中、長期資金可以公司擁有的固定資產，以分期付款、租賃、售后租回或整體性投資等方式貸出款項。短期資金，基本上以發(fā)票貼現(xiàn)，或者應收款項、存貨循環(huán)貸款為主。具體做法是將公司的應收款項(全部或者部分)售予資產融資提供者以套取現(xiàn)金，有效地將信貸銷售轉換為現(xiàn)金銷售，加快資金回流。銷售發(fā)票則是指企業(yè)將發(fā)票按照一個雙方同意的價格(一般為發(fā)票面值的60-90%不等)定期提交給資金提供者，收到發(fā)票后，資金提供者將款項支付給企業(yè)，待收到貨款后，扣除有關費用或利息，將差額退給企業(yè)。該款項可由資金提供者追收，也可由企業(yè)自行收取。這種方式的關鍵是找到進行這類業(yè)務的銀行或公司。
二、 政府支持，鑒于資金匱乏是世界各國中小企業(yè)發(fā)展所必須面臨的突出問題之一，許多經濟發(fā)達國家普遍采用各種金融手段扶持中小企業(yè)，而最常用的就是政府擔保貸款。如美國的小企業(yè)管理局，英國的貸款保證計劃(Loan Guar-antee Scheme)、香港的中小企業(yè)信貸保證計劃等。在中國，從80年代末開始實施對中小企業(yè)貸款進行扶持的政策、中國政府先后推出了教育專項、863專項、火炬專項等專項貸款，去年底國家經貿委又下發(fā)了《中小企業(yè)信用擔保體系建設試點工作方案》，積極推動金融機構為中小企業(yè)的發(fā)展提供擔保。如何充分利用這些優(yōu)惠政策，也是中小企業(yè)解決資金缺乏的一個渠道。
三、風險基金(Venture capital) 風險基金在國外比較普遍，例如英國的風險基金協(xié)會(British Venture Capital Association)、3I集團等，在中國起步較晚，80年代末才出現(xiàn)，主要以中國科技創(chuàng)業(yè)風險投資公司、中國科技國際信托投資公司為代表，90年代初海外風險投資基金開始登陸中國，如PTV-CHINA(太平洋技術風險)、WIIG(華登投資集團)等國內出現(xiàn)的所謂"企業(yè)孵化器"其實就是類似的'風險基金公司。風險基金一般投資于處于開創(chuàng)階段的、有良好的市場和產品前景的，或者管理層收購(Management Buyouts)的企業(yè)，是處于開創(chuàng)階段的高科技企業(yè)的主要資金來源。越來越多的風險投資公司對中小企業(yè)表示了興趣，這類投資占風險投資總額的1/3.但是，風險基金的要求也非�？量蹋纾猴L險基金往往要求持有公司的一定股權，要求參與董事會，要求提供詳細的報告，列明發(fā)展計劃、財務規(guī)劃、產品特征、管理層的能力等。在股本結構上，還要求企業(yè)管理層必須投入一定比例的資金，一般在25%左右，以約束管理層對企業(yè)的承諾。
四、 直接融資，受資產和資金規(guī)模的限制，中小企業(yè)不可能通過發(fā)行債券的方式直接籌集資金，即將設立的二板市場自然成了吸收民間游資的最佳選擇。二板市場是以增長潛力為定位的，對三年連續(xù)盈利的業(yè)績要求沒有那么嚴格、最低資本的要求也會大大降低，適合于高科技企業(yè)和其他有廣闊發(fā)展空間的中小企業(yè)。但是，在二板市場設立初期，能夠趕上第一列火車的畢竟是少數(shù)，加上高昂的上市費用和維持二板系統(tǒng)的運行費用，恐怕會大大削弱二板市場的吸引力。中國政府擬分兩步走，先設中小企業(yè)板，是一個可行的方案。
五、 租賃融資，這并不是新鮮事物，但對于生產型的中小企業(yè)來說，確是十分有效的融資方式。具體有營業(yè)租賃、金融租賃或者分期付款、售后租回等方式。租賃的方式減輕了由于設備改造帶來的資金周轉壓力，避免支付大量現(xiàn)金，而租金的支付可以在設備的使用壽命內分期攤付而不是一次性償不定期，使得企業(yè)不會因此產生資金周轉困難。當然，除了以上提及的籌資方法外，中小企業(yè)還有更多的融資渠道，關鍵是仔細研究自身的優(yōu)勢、國家的優(yōu)惠政策，以及資金、資本市場的最新發(fā)展，以便充分利用各種資金，解決發(fā)展的資金瓶頸問題。
融資方式
以P2C模式為代表互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，愛投資是此類的代表。與其他平臺相比，愛投資開創(chuàng)的P2C模式，其借款人為具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流及還款來源的企業(yè)。相較個人而言，企業(yè)的信息比較容易核實，還款來源更穩(wěn)定。從風險控制上講，愛投資經過嚴格線下審核制度，對申請融資的企業(yè)的資質審核、實地考察進行嚴格把關，并挖掘出極具投資價值的企業(yè)項目和項目信息，向投資者詳實公開，并且愛投資在企業(yè)擔保貸款上與經驗豐富的融資性擔保公司進行合作，同時，自建風控團隊會對合作的擔保公司及擔保公司審核后提交的項目進行核查，確保投資者的資金安全能夠得到有效的保證。從結構理念上講，愛投資秉承讓專業(yè)的機構做專業(yè)的事。利用互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)信息對稱、實現(xiàn)資源高效利用，做到投資者和有融資需求的需求方進行直接對接，盡量減少復雜的中間的環(huán)節(jié)，讓投資人能直接的享受到企業(yè)經營發(fā)展的成長紅利，相比之下企業(yè)直投信息更加透明化，而且投資人收益也相比其他的投資方式收益有了顯著的提高。
企業(yè)融資方式
1.資本融資
企業(yè)利用資本制度、機制、手段獲取資源。企業(yè)資本通過上市，使資本流動性增強，同時把企業(yè)未來價值“拉近”到現(xiàn)階段實現(xiàn)，使企業(yè)原有流動性較密切的資本增值;股份制可以融入商業(yè)信譽和品牌價值;有人利用國有企業(yè)改制的機會，采取低估國有資產價值，尤其低估或不記無形資產的辦法，買股份合資套值，非法向國有企業(yè)融資;一些大型企業(yè)轉型時會甩掉一些非核心企業(yè)，一些企業(yè)由于錯誤地估計了產業(yè)前景或急等著變現(xiàn)而低價出售企業(yè)，這時候，適合的企業(yè)兼并這些待出售的企業(yè)，會有長足進展;企業(yè)股份上市后，為兼并、收購企業(yè)創(chuàng)造了方便條件，同時也容易引來競爭者;兩家同業(yè)企業(yè)合并會共同提高市場競爭地位，產業(yè)互補性企業(yè)間合并會提高企業(yè)的產業(yè)規(guī)模，進而提高市場競爭力，甚至造成壟斷。未來，隨著市場經濟的法律體系不斷完善，對瀕臨破產的企業(yè)實行破產保護、投資銀行為配合兼并者或收購者提供債券融資支持等資本融資機制與環(huán)境會越來越完善。
2.品牌融資
企業(yè)利用品牌優(yōu)勢融入其他資源。品牌是信譽，它可提供顧客從不懷疑的承諾，世界園藝博覽會的品牌信譽可以在幾乎為荒地的地方，在沒有擔保的情況下建起博覽城;品牌是一種永恒不變的質量象征，它為顧客提供著無法割舍的價值，一個成功品牌可以連接很多品牌域內的優(yōu)質產品，許多好產品因為沒有品牌而向品牌企業(yè)“投降”;成功的品牌是核心競爭力的象征，它具有競爭者無法復制的特性，如果一個品牌全面包容且強勢于另一個品牌，那么消滅弱勢品牌之后，會得到原弱勢品牌所覆蓋的幾乎全部的市場資源。企業(yè)之品牌，就像軍隊之旗幟一樣，具有極大的精神力量，其感化力和感召力往往是融資的殺手锏。例如：一個基金托管公司中的基金管理人，雖然沒有多少個人資產，也沒有別人為其提供資產擔保，但由于他借助了某品牌金融機構的委托進行基金運作，他可能在頃刻之間獲得大額的委托投資資本，原因是這個人有十分出眾的投資理財水平和業(yè)績，還有同樣出眾的人品和職業(yè)道德，水平、業(yè)績、人品、道德就是個人的品牌�，F(xiàn)階段中國金融市場上各種投資基金的涌現(xiàn)，繁榮了我國投融資市場的同時也為眾多的基金炒手提供了施展才能的天地，從而也為某些基金管理人的個人品牌的塑造提供了平臺。
3.產品融資
利用產品技術或市場容量融入其他資源。大而全、小而全不僅是計劃經濟時代僵化的投資經營體制的一種表現(xiàn)，今天，一些產品生產者仍懷有這種封閉的投資經營思想來組織產品經營。好的產品有兩種典型情況——技術先進、市場容量大。為先進的技術配套生產條件、為占領市場而配套經營條件，兩者都不是頃刻之間完成的，不能變成暢銷商品的先進技術實質上相當于落后的技術，不能占領市場的產品實質上就是沒有市場的產品。要改變“大而全、小而全”理念帶來的不利局面，就需要有產品融資思路。采取契約制，與各種有關的生產企業(yè)形成產業(yè)聯(lián)盟，等于別人替你事先準備了相關投資;采取生產許可證制、市場分配制等，借助別人的現(xiàn)有銷售網(wǎng)絡，可實現(xiàn)產品可控制地銷售。此外，企業(yè)在項目投資中要注意投資順序，要把那些具有融資性的子項目排列在先。
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