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房產(chǎn)抵押是快速融資的好方法
引導(dǎo)語：大家是否知道房產(chǎn)抵押是快速融資的好方法呢?下面是相關(guān)分析資料，大家可以了解一些。
近期，不少人通過二手房市場(chǎng)交易情況，進(jìn)行主觀臆斷，稱最近二手房市場(chǎng)賣房子的人多了，買房子的人少了，眼看著市場(chǎng)在降溫，他們真是急壞了，想要快點(diǎn)將手里的房子賣出、好早點(diǎn)賣個(gè)好價(jià)錢，甚至還有人認(rèn)為二手房市場(chǎng)就此進(jìn)入“橫盤”期了。
為何市面上一下子多了這么多待售的二手房?經(jīng)過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房主是為了改善居住環(huán)境，去郊區(qū)買大房子，要把房子賣掉;也有房主覺得現(xiàn)在的房子價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，小孩長(zhǎng)大了，留著學(xué)區(qū)名額也沒用，不如趁著價(jià)高賣了去做點(diǎn)別的事情。面對(duì)這些情況，房地產(chǎn)專家發(fā)表了自己的觀點(diǎn)：雖然賣房的多，但是價(jià)并沒有下降，因此成交量并沒有上升，而著急落戶的購(gòu)房者基本已經(jīng)采購(gòu)?fù)炅�，因此市�?chǎng)上有購(gòu)房需求的用戶對(duì)于目前的高房?jī)r(jià)都持觀望態(tài)度，需要一段時(shí)間等待政策落實(shí)和市場(chǎng)情緒的恢復(fù)。從4月份以來的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)上成交量很小，二手房進(jìn)入一個(gè)微妙、特殊的時(shí)期。面對(duì)這種情況，想要獲得資金進(jìn)行投資或是房屋變現(xiàn)需求的用戶該降價(jià)賣房?還是另謀出路呢?
事實(shí)上辦法總比困難多，要變現(xiàn)而低價(jià)賣房絕不是唯一的辦法�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)很高了，上漲空間不大，但短期內(nèi)要想把房?jī)r(jià)降下來，卻是很難。在進(jìn)退兩難之際，房產(chǎn)抵押成為了解決矛盾的關(guān)鍵。知名房產(chǎn)抵押專家“大房東”研究員建議這些用戶通過抵押二手房來解決將房子變現(xiàn)的苦惱。抵押房子，說白了房子還是自己的，房子的增值也是自己的。完全不用擔(dān)心賣掉房子而后悔。
大房東是一個(gè)怎樣的平臺(tái)呢?小編通過檢索了解到，大房東麥子金服旗下知名的房產(chǎn)抵押融資平臺(tái)，致力于讓有融資需求的房產(chǎn)抵押借款人與各類金融機(jī)構(gòu)和投資人進(jìn)行快速、便捷的投融資對(duì)接，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“移動(dòng)互聯(lián)金融的楷模”。大房東推行的0.99%低息政策引爆房產(chǎn)抵押圈，獲得了眾多上海用戶的追捧，令平臺(tái)用戶數(shù)量直線飆升。除此之外，大房東互聯(lián)網(wǎng)化的線上申請(qǐng)和審核，能夠?yàn)橛脩艄?jié)約50%的審核時(shí)間，大大提高了房產(chǎn)抵押的效率。
綜上，我們可以發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)時(shí)期，賣房融資不再是一個(gè)聰明的選擇，而房產(chǎn)抵押或許將是另辟蹊徑，讓你做到資金、房子兩手抓。而“大房東”抵押平臺(tái)也將繼續(xù)本著“專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，客戶利益為上”的服務(wù)精神為每一位用戶的切實(shí)情況考慮，提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)抵押服務(wù)。
房企必須知道的幾種房地產(chǎn)融資渠道
首先，自有資金是開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力的彰顯。企業(yè)自有資金在開發(fā)商手中能夠長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用。同時(shí)，必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”，然而，在數(shù)量眾多的全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，有規(guī)模、有實(shí)力的企業(yè)卻只是少數(shù)。隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來越大，自有資金的多寡將成為衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力大小的重要標(biāo)準(zhǔn)。
第二，預(yù)收房款是房產(chǎn)買賣雙方非常受歡迎的一種形式。因?yàn)閷?duì)于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家;對(duì)于買方而言，只要看好房產(chǎn)前景，便可用少量的資金獲得較大的預(yù)期增值收益。
第三，銀行信貸是房產(chǎn)企業(yè)融資渠道的主要途徑。其具有便捷、實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低、財(cái)務(wù)杠桿作用大，并可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等特點(diǎn)。但在當(dāng)前形勢(shì)下，銀行貸款的門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。
第四，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段之一�，F(xiàn)階段，信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，之后再與銀行貸款充分結(jié)合起來，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有建設(shè)單位墊資、上市融資、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、海外融資、融資租賃、項(xiàng)目融資等眾多融資渠道和途徑。
然而，隨著房產(chǎn)投資增速的回落，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，各地政府逐步解除限購(gòu)政策，吹響了救市的號(hào)角。據(jù)某券商人士透露，監(jiān)管層擬放開房企發(fā)行公司債券的標(biāo)準(zhǔn)，或允許非上市房企發(fā)行公司債券。面對(duì)這樣一政策，有人認(rèn)為若這一政策得以實(shí)施，房企融資渠道將進(jìn)一步打開，中小房產(chǎn)企業(yè)融資難的問題或能一定程度上得到緩解。但是，“目前該政策尚未出臺(tái)，而且具體的“準(zhǔn)入門檻”也沒有確定，中小房企能否通過該政策的實(shí)施獲得有力的融資尚不得而知，增加銷售回款依然是房產(chǎn)企業(yè)獲取資金的王道。”投融界一位資深的投資專家如是說。
目前房地產(chǎn)融資杠桿高達(dá)多少倍?
目前來看，主要是金融機(jī)構(gòu)按照監(jiān)管要求不能直投的，選擇基金子公司的資管計(jì)劃作為通道實(shí)現(xiàn)合規(guī)，這個(gè)過程中若杠桿過高，則需要警惕風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)類融資項(xiàng)目，包括土地拍賣融資和地產(chǎn)開發(fā)融資，已經(jīng)在金融業(yè)內(nèi)受到警惕。
根據(jù)貸款通則，除依法取得經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資格的借款人以外，不得用貸款經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù);依法取得經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資格的借款人，不得用貸款從事房地產(chǎn)投機(jī)。
還有，各類金融機(jī)構(gòu)，尤其是銀行，為了符合某些監(jiān)管指標(biāo)，通過通道實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表，而實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)沒有實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移，也需要得到控制。
此外，基金子公司的資管計(jì)劃為投資者提供投資二級(jí)市場(chǎng)的.工具，尤其是分級(jí)產(chǎn)品，在優(yōu)先級(jí)和劣后級(jí)資金提供方之間作為中立第三方提供服務(wù)，則有存在的意義和價(jià)值。
房地產(chǎn)融資杠桿高達(dá)10倍。
另外，對(duì)于一些投資受限制的領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)、過剩產(chǎn)能行業(yè)、地方融資平臺(tái)等，銀行也會(huì)選擇資管計(jì)劃做通道，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)合規(guī)。據(jù)多名銀行業(yè)內(nèi)人士和地產(chǎn)基金人士介紹，房地產(chǎn)融資中，1：9杠桿的情況也較為普遍，也就是說開發(fā)商拍賣拿地，自己只用出10%的錢。甚至，這10%的資金還有運(yùn)作空間，也不一定是由地產(chǎn)公司現(xiàn)金出資。
在銀行資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)劣變的背景下，銀行為了“卸包袱”，也有極強(qiáng)的不良資產(chǎn)出表需求。
銀行的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了不同程度的出表，也就意味著，監(jiān)管無法準(zhǔn)確掌握行業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)情況，比如資本和撥備計(jì)提是否充足等。
不過，也有銀行人士指出，并非所有的資產(chǎn)出表都是負(fù)面作用，關(guān)鍵要看實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)有沒有轉(zhuǎn)移。
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