2017不動產(chǎn)融資租賃的法律風險
2017年有關不動產(chǎn)融資租賃的法律是如何規(guī)定的?有哪些法律風險?下面是小編整理的相關知識，歡迎大家閱讀與學習。
最高人民法院《融資租賃司法解釋(征求意見稿)》中曾將以房屋等不動產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同認定為無效，但是在最后頒布施行的文本中并未采納。有人認為，民法奉行“法無明文禁止即自由”的原則，不動產(chǎn)可以作為融資租賃的標的物，但同時也應該看到，最高院并未采用與間接認可“售后回租”同樣的方式對不動產(chǎn)融資租賃的效力作出規(guī)定，而是對這個問題予以回避。因此，不動產(chǎn)能否作為融資租賃的標的物仍然存在爭議。在我國，現(xiàn)實中大量存在以不動產(chǎn)作為租賃物的融資租賃交易，厘清這些交易的法律風險至關重要。
《融資租賃司法解釋》第一條 人民法院應當根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結合標的物的性質(zhì)、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系作出認定。
對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構成的法律關系處理。
第二條、承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。
從解釋第一條的精神來看，認定是否構成融資租賃關系應依據(jù)當事人之間的權利義務約定，并結合標的物性質(zhì)、價值和租金構成，探求當事人的真實意思表示，判斷是否符合買賣和租賃相結合、融資和融物為一體的法律特征。從這個角度，租賃物單獨并不能作為是否構成融資租賃關系的標準，但是，租賃物的確會影響對具體法律關系的判斷。
租賃物是融資租賃合同關系的核心。從出租人的角度，出租人通過買入指定的租賃物，在租賃期內(nèi)享有租賃物的所有權，該所有權是出租人實現(xiàn)其租金債權的擔保。從承租人的角度，承租人直接獲得租賃物的使用價值，并通過占有使用租賃物間接獲得融資。那么，租賃物必須具備以下特點：
1.使用價值
如果在交易中的租賃物并不能滿足承租人對標的物使用價值的需求，或者承租人從事交易的目的并不是為了獲得租賃物的使用價值，那么該交易因不符合融資租賃的目的，不認定構成融資租賃法律關系。
2.擔保功能
租賃物的權屬必須確定，能夠進行登記和轉(zhuǎn)讓，否則出租人無法保留所有權以擔保債權的實現(xiàn)。對于售后回租交易而言，承租人所擁有不動產(chǎn)的所有權應真實轉(zhuǎn)讓給出租人，辦理不動產(chǎn)權屬登記。
在現(xiàn)實中，主要存在以下幾種類型的不動產(chǎn)融資租賃：
01、在建房產(chǎn)的售后回租
指開發(fā)商將在建房地產(chǎn)出售給出租人，再從出租人手中回租。開發(fā)商以這種方式減輕投資壓力，在租賃期滿后再以較低價格收回房地產(chǎn)所有權。這種售后回租形式一般不被認定為融資租賃關系，原因在于：首先，合法建造的建筑物，自事實行為成就時取得所有權。在建房地產(chǎn)僅具有建設用地使用權，尚未取得法律意義上的所有權，其所有權無法轉(zhuǎn)移給出租人控制。其次，開發(fā)商回租房地產(chǎn)并不是側重房地產(chǎn)的使用價值，其目的僅在于融資。 因此，在建房產(chǎn)不滿足使用價值和擔保功能，這種售后回租只有融資之實，不構成融資租賃法律關系。
02、在建房產(chǎn)內(nèi)的機電設備、管線等動產(chǎn)的融資租賃
這種融資租賃方式由第一種轉(zhuǎn)化而來，被稱為間接租賃式。在建房產(chǎn)無法進行所有權登記，不屬于適當?shù)淖赓U物，于是開發(fā)商轉(zhuǎn)而將該類不動產(chǎn)上添附的動產(chǎn)設備、設施進行融資租賃。司法實踐中傾向于對此類融資租賃予以認可，因為此類實際上是動產(chǎn)的融資租賃。值得注意的是，此類租賃物必須具有特定性和非消耗性，在開發(fā)商違約時，出租人可以收回變現(xiàn)，比如電梯、電線等可以作為租賃物，而水泥、涂料等在建設過程中無法恢復，不能作為租賃物。
03、企業(yè)廠房及其設備、商業(yè)地產(chǎn)的融資租賃
企業(yè)廠房和用于辦公營業(yè)的'商業(yè)地產(chǎn)，因其具有生產(chǎn)性的特征，承租人承租上述不動產(chǎn)的目的可以理解為占有使用。如果出租人購買上述房產(chǎn)，將其出租給承租人，上述房產(chǎn)可以同時具備使用價值和擔保價值。但是能否認定為融資租賃合同關系，則要結合所有權的轉(zhuǎn)移情況、租賃物的價值和租金、當事人的權利義務約定等綜合判斷。比如，售后回租未進行所有權轉(zhuǎn)移登記、低價高估等，被認定為借貸合同的可能性較大。
04、道路、港口等特殊不動產(chǎn)的融資租賃
過去，地方政府為了獲得融資，的確采用過融資租賃的方式，將道路、港口的所有權或者說特許經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓給投資人，然后從投資人手中回租，獲得使用權。但從法律的角度，鐵路公路、電力設施、管道等基礎設施的所有權按照法律屬于國家，其他具有公益性質(zhì)的特殊不動產(chǎn)，承租人實際上也難以享有所有權，因此其作為租賃物在法律上存在一定障礙。另外，這種融資方式因融資成本較高、難以照顧投資人復雜的利益訴求等原因，在現(xiàn)在較多被PPP模式所代替。
以不動產(chǎn)作為融資租賃的標的物，尤其應注意不同種類租賃物的效力風險，警惕被認定為不構成融資租賃法律關系，以致雙方在簽訂合同時的預期利益不能得到全面保護。
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