房地產(chǎn)企業(yè)融資

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)金融的概念相同，指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為;狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般融資方式：

　　一、房地產(chǎn)私募基金

　　房地產(chǎn)私募基金是投資人以承擔(dān)有限責(zé)任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)項(xiàng)目公司股權(quán)增值或房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)收益的一種組織形式。房地產(chǎn)私募基金的出現(xiàn)，豐富了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，為投資者提供了更多參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓股權(quán)引入基金，或自身設(shè)立房地產(chǎn)基金的方式進(jìn)行融資，已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。

　　二、融資性售后回租

　　房地產(chǎn)的融資性售后回租，簡(jiǎn)單說(shuō)就是企業(yè)將商業(yè)物業(yè)出售給金融租賃公司，同時(shí)回租并定期支付租金，租賃期滿后回購(gòu)該物業(yè)的一種融資方式。售后回租的融資額與標(biāo)的物業(yè)價(jià)值成正比，期限長(zhǎng)，租金支付方式較靈活。

　　三、境外融資

　　境外融資包括房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、海外發(fā)債，以及與外資基金合作等。境外融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的要求較高，融資成本也較高。

　　四、銀行貸款

　　商業(yè)銀行貸款是目前乃至未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主導(dǎo)形式，屬于典型的債務(wù)融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，用款的前提條件較多，用款時(shí)間不長(zhǎng)。

　　五、股票融資

　　股票融資包括上市融資和增發(fā)、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不多，股票融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。

　　六、債券融資

　　房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)發(fā)行企業(yè)債和公司債的方式籌措資金。但國(guó)家對(duì)債券發(fā)行主體有嚴(yán)格的條件限制，債券市場(chǎng)規(guī)模小，債券融資比例很低，并發(fā)展緩慢。

　　七、房地產(chǎn)信托

　　在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，信托融資憑借制度優(yōu)勢(shì)逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集;二是股權(quán)投資信托，即信托資金參股房地產(chǎn)企業(yè)，股份在信托期滿后被溢價(jià)回購(gòu)的信托模式。

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