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交租賃稅的好處

時(shí)間:2020-08-23 12:13:07 辦稅指南 我要投稿

交租賃稅的好處

  交租賃稅有什么好處呢?大家是否知道呢?下面一起來了解下!

  交租賃稅的好處

  1.經(jīng)中國人民銀行 外經(jīng)貿(mào)部 國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位,可以以其向承租者收取的(全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用)-實(shí)際承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本,之間的差額*5%交營業(yè)稅。(按金融保險(xiǎn)業(yè)征營業(yè)稅)

  2.如果未經(jīng)上述部門批準(zhǔn)從事融資租賃的單位,就不可以減去實(shí)際承擔(dān)出租貨物的成本,用直接用收取的(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用)*5%全額征稅。(按服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)征營業(yè)稅)。而且所租賃的東西所有權(quán)轉(zhuǎn)移給對方的話,不僅僅交營業(yè)稅,還要交增值稅。

  我只知道這些,希望對你有幫助。

  房屋租賃稅的計(jì)算方法

  問:我一直搞不懂房屋出租稅費(fèi)是咋算,能不能給舉個(gè)例子,比如70平方米自有產(chǎn)權(quán)的房子,占地面積是10平方米,租賃價(jià)格是2000元,出租方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)是咋算的?最后是多少?

  答:出租方每月出租該套房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括(以下等號后數(shù)字單位均為元),

  (1)營業(yè)稅:月租金收入×3%,即2000×3%=60;

  (2)城建稅:營業(yè)稅×(1%或5%或7%)(在市區(qū)的,稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%;外籍和港澳臺人員不征),按照在市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算即60×7%=4.2;

  (3)教育費(fèi)附加:營業(yè)稅×3%(外籍和港澳臺人員不征),即60×3%=1.8;(4)地方教育附加:營業(yè)稅×1%,即60×1%=0.6;

  (5)房產(chǎn)稅:月租金收入×4%,即2000×4%=80;

  (6)土地使用稅:每平方米土地年稅額÷12個(gè)月×占地面積,島內(nèi)土地使用稅為每平方米6元,6÷12個(gè)月×10=5(每月);

  (7)印花稅:月租金收入×0.001,即2000×0.001=2。上述(1)-(7)項(xiàng)合計(jì)稅費(fèi)為:153.6。

  (8)個(gè)人所得稅=(2000-153.6-800)×10%=104.64。

  房屋租賃稅的管理方法

  房屋租賃管理部門根據(jù)相關(guān)法規(guī)和稅務(wù)部門的委托,對房屋租賃征收租賃管理費(fèi),代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。租賃管理費(fèi)和房屋租賃稅都是以租金為基礎(chǔ),按照一定的標(biāo)準(zhǔn)組織征收。

  1、房屋租金收入的認(rèn)定

  (1)房屋租金收入的認(rèn)定原則

  房屋租金收入的認(rèn)定是房屋租賃稅費(fèi)計(jì)征的核心問題。房屋租金收入的認(rèn)定主要有兩個(gè)原則:一是合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則,二是核定租金原則。

 、俸贤饨鹋c指導(dǎo)租金孰高原則

  《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定:“稅務(wù)部門和區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí),以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí),以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)”。

 、诤硕ㄗ饨鹗杖朐瓌t

  以寶安區(qū)為例,《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進(jìn)行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實(shí)際租金收入開具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入外,其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認(rèn)定的租金稱為核定租金。

  (2)居民自建房租金收入核定的方法和程序

 、俸硕ㄗ饨鹗杖氲挠(jì)算公式

  核定租金收入=住宅租金收入 商業(yè)租金收入

  住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導(dǎo)租金×住宅出租率

  商業(yè)租金收入=商鋪面積×商業(yè)指導(dǎo)租金×商鋪出租率

  可出租住宅面積=(整棟房屋層數(shù)—業(yè)主自用層數(shù))×每層平均建筑面積

  商鋪面積=商鋪?zhàn)赓U雙方合同約定實(shí)際面積

  居民自建房建筑面積是征收稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)。居民自建房稅費(fèi)征收以棟為單位計(jì)算總建筑面積。如房地產(chǎn)權(quán)利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權(quán)或使用權(quán)分屬兩位或兩位以上業(yè)主的,可對業(yè)主分別計(jì)算總建筑面積。

  住宅指導(dǎo)租金和商業(yè)指導(dǎo)租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導(dǎo)租金,特殊情況下也可采用租賃管理所上報(bào)區(qū)、市租賃管理辦批準(zhǔn)的指導(dǎo)租金。

  住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區(qū)域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。

  應(yīng)繳房屋租賃管理費(fèi)=核定租金收入×租賃管理費(fèi)率

 、诤硕ㄗ饨鹗杖氲姆椒ê统绦

  a、申報(bào)登記。凡是本轄區(qū)范圍內(nèi)的居民自建房屋,無論出租與否,一律如實(shí)登記,納入管理的范圍。

  b、核定出租率。每年初,由租賃管理所和稅務(wù)所組織成立聯(lián)合審定小組,在分片選點(diǎn)的基礎(chǔ)上,對各片區(qū)房屋出租情況進(jìn)行典型調(diào)查,審核確定出租比率,并以報(bào)表形式報(bào)區(qū)租賃管理辦和區(qū)地稅局備案。

  c、核實(shí)出租面積。由代征人員實(shí)地察看自建房總層數(shù)、業(yè)主自用層數(shù)和每層平均建筑面積及商鋪面積,登記《私人出租屋稅費(fèi)核定審批表》,由租賃管理站初審核實(shí)各棟樓可出租房屋總建筑面積后,上報(bào)租賃管理所審定。

  d、確定租賃面積、計(jì)算租金收入。租賃管理所收集整理管理站上報(bào)的《私人出租屋稅費(fèi)核定審批表》,計(jì)算填寫租金收入等相關(guān)內(nèi)容。核定租金的有關(guān)情況以報(bào)表形式報(bào)區(qū)租賃管理辦和稅務(wù)所備案。稅務(wù)所若有異議,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí),并將修改意見回復(fù)租賃管理所,由租賃管理所重新核定租金收入。

  e、文書送達(dá)。租賃管理所根據(jù)審核通過的《私人出租屋稅費(fèi)核定審批表》,制作《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》發(fā)還管理站,由管理員送達(dá)業(yè)主。業(yè)主按《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》的內(nèi)容到所屬管理站(所)繳納稅費(fèi)。

  f、租金調(diào)整。業(yè)主如對核定的租金收入有異議,可在收到《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》的5日內(nèi),向租賃管理所提出復(fù)核書面申請。租賃管理所應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)。對不予調(diào)整的進(jìn)行解釋說明;對需要調(diào)整的及時(shí)組織復(fù)核、重新核定,并收回原送達(dá)的《私人房屋租賃繳納稅費(fèi)登記卡》作廢。

  g、檢查復(fù)核。每年由區(qū)地方稅務(wù)局和區(qū)房屋租賃管理辦公室抽調(diào)人員組成聯(lián)合檢查復(fù)核小組,采取不定期方式,對年內(nèi)各租賃管理所核定租金情況進(jìn)行檢查復(fù)核,檢查結(jié)果在兩個(gè)系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行通報(bào)。

  h、申報(bào)停租或變更。對已實(shí)行“核定租金”方式管理的出租屋,原則上不再受理停租或變更。特殊情況下需要申報(bào)停租或變更的,業(yè)主必須提出書面申請,報(bào)管理站、租賃管理所、區(qū)租賃管理辦逐級調(diào)查核實(shí)后,以報(bào)表形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

  2、房屋租賃管理費(fèi)征收管理

  (1)房屋租賃管理費(fèi)的概念

  房屋租賃管理費(fèi)是房屋租賃管理部門依法對房屋租賃行為征收的一種行政性收費(fèi)。房屋租賃管理費(fèi)的概念有以下涵義:

 、俜课葑赓U管理費(fèi)是一種行政性收費(fèi);

 、诜课葑赓U管理費(fèi)征收主體是房屋租賃管理部門 ;

 、芊课葑赓U管理費(fèi)的征收對象是房屋租賃行為;

 、莘课葑赓U管理費(fèi)交納人是房屋收益人,包括出租人和轉(zhuǎn)租人等。

  (2)房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

  房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)

  根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十三條規(guī)定:

  ①出租房屋辦理房屋租賃合同登記的,出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之二,向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

 、诔鲎夥课蒉k理備案手續(xù)的,出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之三向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

 、鄯课蒉D(zhuǎn)租的,轉(zhuǎn)租租金高于原租金的`差額部分,應(yīng)當(dāng)按上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),由轉(zhuǎn)租人繳納房屋租賃管理費(fèi)。

  房屋租賃管理費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)

  房屋租賃管理費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)是房屋租金,租金收入按下列規(guī)定認(rèn)定:

 、俑鶕(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定,區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí),以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí),以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)。

 、诟鶕(jù)《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》規(guī)定,一般情況下,居民自建房出租屋以核定租金收入為依據(jù)計(jì)征租賃管理費(fèi)。

  (3)房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

  根據(jù)上述規(guī)定,可以得到如下基本計(jì)算公式:

  出租人月繳租賃管理費(fèi)=租金收入×租賃管理費(fèi)費(fèi)率

  具體情況如下:

 、俜蔷用褡越ǚ哭k理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計(jì)算公式

  出租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×2%

  (租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定)

  轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=(轉(zhuǎn)租租金收入-原合同租金支出)×2%

 、诜蔷用褡越ǚ课莩鲎廪k理合同備案手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計(jì)算公式

  出租人月繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×3%

  (租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定)

  轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=(月轉(zhuǎn)租租金收入-原合同月租金支出)×3%

 、劬用褡越ǚ课莩鲎廪k理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

  月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×2%

 、芫用褡越ǚ课莩鲎廪k理備案登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

  月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×3%

  (4)房屋租賃管理費(fèi)征收管理程序

 、匐娔X員根據(jù)出租人合同登記或備案的房屋租賃情況,于每個(gè)季度最后一個(gè)月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費(fèi)核查表》一式2份,出租人、租賃管理員各一份。

 、谧赓U管理員核對后,對變更的房屋租賃情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。經(jīng)所長簽字,由電腦員輸出《房屋租賃管理明細(xì)表》一式3份,所長、管理員、收費(fèi)員各一份;《房屋租賃管理通知單》一式2份,業(yè)主(出租人)、管理員各一份。

 、凼湛詈,開票人員開具省財(cái)政統(tǒng)一印制的行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。如當(dāng)事人約定,由承租人代交管理費(fèi)的,收據(jù)上的交款人仍應(yīng)填寫出租人的姓名。

 、苁湛钊藨(yīng)及時(shí)向租賃管理所所長,管理員通報(bào)租賃管理費(fèi)收取情況。對拖延交付管理費(fèi)的出租人,管理員應(yīng)填發(fā)《限期繳納房屋租賃管理費(fèi)通知書》進(jìn)行催繳。

 、莞髯赓U管理所于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統(tǒng)計(jì)表》,報(bào)市、區(qū)租賃管理辦。

  ⑥房屋租賃管理費(fèi)須及時(shí)存入市、區(qū)財(cái)政部門指定的專戶,不得截留、挪用,嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理。

  (5)法律責(zé)任

  ①出租人或者轉(zhuǎn)租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費(fèi),主管機(jī)關(guān)可責(zé)令其繳納,每遲延一日,按應(yīng)交管理費(fèi)的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

  ②當(dāng)事人不服有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰的,可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

 、壑鞴軝C(jī)關(guān)的管理人員玩忽職守、徇私作弊的,由其所在單位或者其上級主管部門追究行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  3、房屋租賃稅征收管理

  房屋租賃稅并不是一種獨(dú)立的稅種,它是對出租房屋應(yīng)繳納的幾種稅種的統(tǒng)稱,包括了因出租房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等稅種。營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅和所得稅的法定征收機(jī)關(guān)是稅務(wù)部門。房屋租賃管理部門受地稅部門的委托,代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。

  (1)代征房屋租賃稅的范圍

  私人房屋指個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房,包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業(yè)是指注冊地在深圳市外的企業(yè),包括國內(nèi)企業(yè)及境外企業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第二十一條規(guī)定,從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外縣(市)臨時(shí)從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開的外出經(jīng)營活動稅收管理證明,向營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記,接受稅務(wù)管理。

  (2)代征房屋租賃稅的稅種

  房屋租賃管理部門代征房屋租賃稅稅種包括出租房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應(yīng)繳納的所得稅為個(gè)人所得稅,外地駐深企業(yè)出租房屋應(yīng)繳納的所得稅為企業(yè)所得稅。

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