城鎮(zhèn)土地使用稅納稅時(shí)間
城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。具體納稅期限由各省、自治區(qū)和直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定。
城鎮(zhèn)土地使用稅納稅時(shí)間
1、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條規(guī)定：土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納，繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定�！督K省地方稅務(wù)局關(guān)于明確地方稅務(wù)部門部分稅種納稅期限和納稅限額的通知》(蘇地稅函[2006]47號(hào))規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限為：企業(yè)按季、個(gè)人按半年繳納，納稅人應(yīng)自期滿之日起十日內(nèi)申報(bào)納稅。
2、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對(duì)于新征用的土地、區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅;征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。納稅人取得的土地屬于城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，自取得土地使用權(quán)至再次變更該項(xiàng)土地權(quán)屬期間按照規(guī)定稅額繳納土地使用稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]15號(hào))規(guī)定，征用的耕地與非耕地，以土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征地的文件為依據(jù)確定。
3、根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2005]186號(hào))關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)時(shí)間問題的規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地使用時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
因此，在實(shí)際操作中，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅納稅起止期限為：自取得土地使用權(quán)之日(政府批文或簽定合同之日)起，按已出售房屋(以合同簽訂為準(zhǔn))所占的土地面積進(jìn)行減除，直至將所有房產(chǎn)出售完畢。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)何時(shí)終止
房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時(shí)候停止交納?對(duì)于這個(gè)問題，國(guó)家層面并沒有明確的文件規(guī)定，完全由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)各自掌握。就我的工作經(jīng)驗(yàn)而言，房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地作用稅停征時(shí)點(diǎn)分以下三種：
(1)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，整個(gè)項(xiàng)目用地即停征土地使用稅，采用這種方法的較少，如蘇州工業(yè)園區(qū)即采用這種方法。
(2)根據(jù)小業(yè)主辦出土地證的面積停止征收相對(duì)應(yīng)面積的土地使用稅。江蘇北部的一些城市采用這種方法。
(3)根據(jù)簽訂合同的銷售面積占(預(yù)售許可證載明的)全部可售建筑面積的比例分?jǐn)偝鲆唁N售的土地面積，停止征收對(duì)應(yīng)面積的土地使用稅。
需要說明的是，以上三種方法是稅收實(shí)踐中形成的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，僅屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管習(xí)慣。在實(shí)踐操作過程中，需尊重企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理習(xí)慣。(朱光磊：《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面：實(shí)務(wù)與案例》，機(jī)械工業(yè)出版社，2013年1月第一版，第14頁(yè))
上述論述有一定的道理，但從國(guó)家稅法規(guī)定上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時(shí)終止城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)并非無跡可尋。
《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第645號(hào))第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人。《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》[(1988)國(guó)稅地字第15號(hào)]明確，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。因此，城鎮(zhèn)土地使用稅以擁有人繳納為原則，代管人或?qū)嶋H使用人繳納為補(bǔ)充。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。從上述規(guī)范性文件的規(guī)定可以看出，一般情況下，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)于土地交付或簽訂相關(guān)合同次月起至房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化當(dāng)月止。這里的關(guān)鍵是，如何確定房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的時(shí)點(diǎn)。
房產(chǎn)或土地實(shí)物狀態(tài)發(fā)生變化主要是指房產(chǎn)或土地滅失或因其他原因?qū)е虏荒苁褂玫那闆r，屬于特殊情形，而權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化屬于交易的一般情況。所謂權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)理解為納稅義務(wù)人在不再“使用土地”，一般是指房產(chǎn)或土地的所有人或使用人發(fā)生了變化，交易一方納稅義務(wù)終止之時(shí)即是另一方納稅義務(wù)產(chǎn)生之日。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))規(guī)定：
一、購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
三、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
再結(jié)合上述《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定，我們可以得出以下結(jié)論：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自土地交付次月或轉(zhuǎn)讓合同簽訂次月起終止納稅義務(wù);
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房的，應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用次月起終止納稅義務(wù);
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的，應(yīng)當(dāng)自房屋辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起終止納稅義務(wù);
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出借房產(chǎn)的，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起終止納稅義務(wù)。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)終止城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅納稅義務(wù)，一般應(yīng)當(dāng)自交付房產(chǎn)或土地之次月起終止納稅義務(wù);特殊情況下，以簽訂相關(guān)合同或有權(quán)機(jī)關(guān)簽發(fā)權(quán)屬證書之次月起終止納稅義務(wù)。當(dāng)然，正如朱著所述，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于地方稅種，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法過程中擁有更大的話語(yǔ)權(quán)，實(shí)踐中如涉及金額不大，應(yīng)以尊重當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的征管習(xí)慣為妥。
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