租賃未利用地是否需要土地使用稅

　　租賃無(wú)償使用的房屋是否需要繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅?繳納多少呢?

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱(chēng)單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位;所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人。

　　按照此規(guī)定，土地使用稅應(yīng)當(dāng)由土地實(shí)際使用人繳納。具體地講：如果屬于應(yīng)稅土地使用稅的單位和個(gè)人出租土地的，那么應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用稅，如果是免稅單位出租土地的，那么應(yīng)當(dāng)由承租人繳納土地使用稅。

　　但是需要注意一種特殊情況，即《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕56號(hào))規(guī)定： 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的。由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　未實(shí)際使用的土地是否納稅

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2015年2月拍下一塊地，已同國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂《土地出讓合同》，但當(dāng)?shù)卣�府一直未完成拆遷工作，致使工程無(wú)法開(kāi)展。該公司以政府未完成拆遷、企業(yè)未實(shí)際使用土地為由，直至2016年仍未申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，該公司已同國(guó)土部門(mén)簽訂土地出讓合同，是該宗土地的實(shí)際所有人，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。稅企雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))明確，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。該公司與國(guó)土資源局簽訂了《土地出讓合同》，對(duì)土地具有使用、收益及處置權(quán)，其城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)從約定交付土地時(shí)間的次月起征收。企業(yè)未申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)補(bǔ)繳少繳的`稅款、加收滯納金并按規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　該公司認(rèn)為，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收�！敦�(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第三條明確，關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。政府未交地，企業(yè)沒(méi)有實(shí)際占用土地，無(wú)論實(shí)物或權(quán)利均發(fā)生變化，可以依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。

　　而且，一些省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)因政府規(guī)劃、拆遷原因致使土地未實(shí)際使用如何征收土地使用稅進(jìn)行了明確。比如，《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確納稅人受讓取得但無(wú)法使用的土地應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的通知》(贛地稅發(fā)〔2012〕73號(hào))規(guī)定，對(duì)因政府規(guī)劃、拆遷困難等客觀因素造成納稅人無(wú)法使用的土地，只要納稅人能夠提供縣以上人民政府(含本級(jí))或所屬?lài)?guó)土部門(mén)出具的無(wú)法使用該宗土地的有效證明，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審查屬實(shí)的，對(duì)這部分土地面積可以延長(zhǎng)到地上建筑物和其他附著物拆除后的次月起申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但對(duì)其過(guò)去已繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅不退，未征的不再征收。

　　再如，《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》(遼地稅函〔2011〕225號(hào))規(guī)定，對(duì)由于政府動(dòng)遷不及時(shí)等原因，政府沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新明確交付土地的時(shí)間;也可由國(guó)土部門(mén)出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時(shí)間。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按補(bǔ)充合同或政府有關(guān)部門(mén)證明的時(shí)間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。

　　根據(jù)上述規(guī)定，公司認(rèn)為，該宗土地并未實(shí)際交付房地產(chǎn)公司使用，該公司沒(méi)有實(shí)際取得、占用該宗土地，因此不應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　針對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅管理中存在的此類(lèi)問(wèn)題，提醒納稅人注意，有具體規(guī)定的地方按規(guī)定執(zhí)行;沒(méi)有明確規(guī)定的，應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，避免產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建議國(guó)家對(duì)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的相關(guān)內(nèi)容予以修訂和完善。比如，明確土地實(shí)際占用的具體情形，并對(duì)因政府未按時(shí)完成拆遷及因企業(yè)自身原因造成未按照合同約定交付土地，導(dǎo)致未實(shí)際使用土地等情況，城鎮(zhèn)土地使用稅何時(shí)征收、如何計(jì)算等予以明確，全國(guó)統(tǒng)一尺度，規(guī)范操作，便于稅收征管和降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

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