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二手房營(yíng)業(yè)稅由誰(shuí)承擔(dān)
營(yíng)業(yè)稅說(shuō)明凡是房產(chǎn)證或者稅務(wù)部門(mén)出具的契稅稅票填發(fā)時(shí)間不足2年的，需要交納成交價(jià)格5.5%的營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)5年后，屬于普通住宅的免交。二手房營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)呢?
手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門(mén)向賣(mài)方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。
各類(lèi)稅收共有8種，包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。
營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅(Business tax)，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。
2年以上房屋不再區(qū)分普通住宅與非普通住宅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。目前，國(guó)家對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售額的5%，加上城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，一共是銷(xiāo)售額的5.6%。
(稅率5.55% 賣(mài)方繳納)根據(jù)2015年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足2年的非普通住宅或普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年的非普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。這里有兩個(gè)要點(diǎn)：
�、儋�(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)(房改房看國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù))這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算。一般地說(shuō)票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。
�、谒鄯慨a(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等則不論證是否過(guò)2年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)，應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率，比如一套售價(jià)150萬(wàn)(含稅、購(gòu)買(mǎi)不足兩年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬(wàn)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬(wàn)。
二手房房屋買(mǎi)賣(mài)雙方分別負(fù)擔(dān)哪些費(fèi)用?
買(mǎi)方：
1、契稅：銷(xiāo)售價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1.5%
2、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積(平方米)×3元
3、交易印花稅：銷(xiāo)售價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%
4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：普通住宅辦理不動(dòng)產(chǎn)證需80元，若有房屋抵押登記另需繳納80元辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證明(相當(dāng)于原來(lái)的他項(xiàng)權(quán)證)。
賣(mài)方
1、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積(平方米)×3元
2、交易印花稅：銷(xiāo)售價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%
3、個(gè)人所得稅：銷(xiāo)售價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿(mǎn)五年，且是少有生活用房的免征)
4、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：銷(xiāo)售價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×5.6% (房產(chǎn)證或購(gòu)買(mǎi)時(shí)契稅完稅證未滿(mǎn)五年)
5、土地增值稅：普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋銷(xiāo)售總額×0.5% ，3年至5年：房屋銷(xiāo)售總額×0.25%，5年或5年以上：免征。
二手房營(yíng)業(yè)稅：
1、房產(chǎn)證未滿(mǎn)五年的，都需要繳納總房?jī)r(jià)的5.5%;
2、房產(chǎn)證滿(mǎn)5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.5%;
3、房產(chǎn)證滿(mǎn)5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。
二手房的營(yíng)業(yè)稅是否以房產(chǎn)證上的日期為準(zhǔn)?
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào))的規(guī)定：
(一)“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。
(二)納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。
(三)個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購(gòu)買(mǎi)時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房的合法、有效法律證明文書(shū)，到地方稅務(wù)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。
(四)根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以購(gòu)買(mǎi)合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。
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