新房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。關(guān)于2017年新房產(chǎn)稅有何變化呢?

　　房地產(chǎn)稅法通過之后會(huì)立即實(shí)施嗎?

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法從通過到實(shí)施應(yīng)該會(huì)有一個(gè)過渡階段，從而讓社會(huì)對法律有充分的認(rèn)知、了解和準(zhǔn)備。立法通過后并不意味著就會(huì)在全國馬上開征，兩者不是同步的。房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時(shí)開征會(huì)授權(quán)地方政府自己決定，并不是在某個(gè)時(shí)間全國一起征收，各個(gè)地方可以差別化。

　　房地產(chǎn)稅要交多少?

　　對于征收范圍，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長施正文認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，“免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了

　　居民第一套住房不用交稅。” 對于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。但是，施正文建議，對于免征面積，中央可以設(shè)定一個(gè)最低的標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。

　　百萬房產(chǎn)或每年繳稅5000元

　　據(jù)了解，未來的房地產(chǎn)稅主體稅種由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。收稅標(biāo)準(zhǔn)將參照世界通行做法，估算價(jià)值100萬的房產(chǎn)可能會(huì)每年增加約5000元稅負(fù)。有關(guān)房產(chǎn)稅，實(shí)際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點(diǎn)。在上海試點(diǎn)時(shí)，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計(jì)算，人均超過60平方米的進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。比如一個(gè)居民家庭原來已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬，那么其一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅4200元左右。

　　“房地產(chǎn)稅”比“房產(chǎn)稅”多了一個(gè)“地”字，也就意味著未來的持有稅，征收對象不但是房屋價(jià)值，而且還將包括房屋下面的土地價(jià)值，應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。房地產(chǎn)稅征收如何做到公平合理，稅收怎么使用，是否用于教育、醫(yī)療、環(huán)境等民生領(lǐng)域，老百姓非常關(guān)切，這也將對政府治理現(xiàn)代化、法治化起到促進(jìn)作用。

　　房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅

　　目前很多人依然在混淆使用“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”兩個(gè)概念，事實(shí)上從近兩年國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。上海重慶兩地的“房產(chǎn)稅”擴(kuò)大征收試點(diǎn)，在當(dāng)時(shí)市場過熱情況下倉促出臺，行政推進(jìn)色彩濃厚，但實(shí)際執(zhí)行效果差不明顯。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實(shí)際征收稅額和兩市的是住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相配。“房地產(chǎn)稅”是以一個(gè)新稅種的面貌出現(xiàn)，近期討論的基點(diǎn)都應(yīng)是房地產(chǎn)稅的立法改革，只有進(jìn)入立法的軌道，相關(guān)改革才會(huì)名正言順。

　　征收難度重重

　　原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)曾表示，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大小。

　　此外，因?yàn)槟壳叭珖�房地產(chǎn)投資持續(xù)放慢，加上銷售難度大，且住房庫存多，也給征收房地產(chǎn)稅帶來影響。

　　房產(chǎn)稅如何影響房價(jià)?

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在微信公號“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)”中表示：我的基本判斷就是，房地產(chǎn)2016年完成立法、2017年正式全面實(shí)施的可能性幾乎為零。何也?緣于房產(chǎn)稅的復(fù)雜和在房產(chǎn)稅基本問題上共識的欠缺。經(jīng)過10多年的爭論，無論是征收目的，還是征收環(huán)節(jié)等基本的問題分歧越來越大。

　　房產(chǎn)稅的當(dāng)務(wù)之急是通過廣泛的討論，形成基本的共識，最起碼應(yīng)該討論清楚以下四個(gè)問題：

　　第一，房產(chǎn)稅征收的目的是什么。是為了抑制房價(jià)，抑制投機(jī)，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種;

　　第二，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系如何。2003年十六屆三中全會(huì)的思路是出臺房產(chǎn)稅，同時(shí)合并其他稅費(fèi)。近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維，只談房產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費(fèi)。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個(gè)新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的房地產(chǎn)稅收上再加稅;

　　第三，房產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何。在房產(chǎn)稅立法的時(shí)候，應(yīng)該明確回答，征收房產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收?

　　第四，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅還是調(diào)節(jié)稅。如果是財(cái)產(chǎn)稅，除了法定減免的情形，要對每一套房產(chǎn)征收。如果是調(diào)節(jié)稅，房產(chǎn)稅究竟能不能調(diào)節(jié)房價(jià)?

　　筆者研究了很多國家房產(chǎn)稅的征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財(cái)政收入。但就房價(jià)的簡單邏輯而言，供需關(guān)系、土地制度、投機(jī)因素、貨幣供應(yīng)等等，都可能影響房價(jià)。房產(chǎn)稅本身可能會(huì)影響房價(jià)，但不會(huì)成為影響房價(jià)走勢的決定性因素。

　　房產(chǎn)稅是一項(xiàng)重大的改革工程，影響遍及政府、開發(fā)商和每個(gè)民眾，應(yīng)嚴(yán)密論證，慎重推行，不能為了某種功利主義目的急于推出。特別是，絕對不能為了政府短期的增收目的而征收。在對于房產(chǎn)稅的目的，房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)，房產(chǎn)稅的具體制度細(xì)節(jié)都還存在巨大分歧的時(shí)候，就輕易斷言這兩年就開始實(shí)施，實(shí)在是違背基本常識。

　　最后我想說，一些專家不斷出來預(yù)測房地產(chǎn)稅法通過的原因，我的判斷，一些人想?yún)⑴c這個(gè)立法而已，參與某個(gè)立法，以后就可以在這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行很多的解釋工作。這是中國一些專家不提減稅，而經(jīng)常提加稅的立法建議的主要原因。

　　房產(chǎn)稅該收多少?

　　知名學(xué)者齊俊杰在微信公眾號“齊俊杰”中說，據(jù)國泰君安[0.00%]報(bào)告，當(dāng)房產(chǎn)稅的稅率為1%的時(shí)候，刨除每人20平米的免征額，那么全國范圍內(nèi)相當(dāng)于，地方政府賣地收入的18%，如果不考慮免征額，也僅僅占賣地收入的45%，而如果要跟地方政府的賣地收入持平，房產(chǎn)稅的稅率需要定在2.2%，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達(dá)6%。

　　這是什么概念呢，以北京為例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四環(huán)外，價(jià)值是500萬元。如果不算免征額，這家人一年需要交納的稅大概是11萬元，如果要是算免征額，對超標(biāo)的40平米征稅，也需要交納12萬元。如果你多出一套100平米的500萬的房子，那么也就意味著你必須一年租出30萬元，一個(gè)月2.5萬元的房租，否則就是虧本的。那個(gè)時(shí)候，房子不再是你甜蜜的資產(chǎn)，而成為了一種恐怖的負(fù)擔(dān)。

　　可見，如果房產(chǎn)稅替代賣地收入，成為地方政府的收入來源，那么事情或許變得非�？膳�，人們會(huì)拋售房子，銀行貸款很可能收不回來，房產(chǎn)泡沫破滅。對這些情況，顯然國家和地方還有銀行都還沒準(zhǔn)備好。

　　高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅最快2017年開征

　　高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅最快2017年開征。財(cái)政部、國稅總局已經(jīng)正式的宣布，高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅，這個(gè)政策也是會(huì)將繼續(xù)延長3年執(zhí)行。

　　當(dāng)天兩部門公布的《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行高校學(xué)生公寓和食堂有關(guān)稅收政策的通知》明確，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年1月1日至2018年12月31日，繼續(xù)執(zhí)行高校學(xué)生公寓和食堂的上述稅收優(yōu)惠政策。

　　根據(jù)通知，三年期間，兩部門對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅;對與高校學(xué)生簽訂的高校學(xué)生公寓租賃合同，免征印花稅。

　　此外，對按照國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向?qū)W生收取的高校學(xué)生公寓住宿費(fèi)收入，自2016年1月1日至2016年4月30日，免征營業(yè)稅;自2016年5月1日起，在營改增試點(diǎn)期間免征增值稅。

　　同樣，對高校學(xué)生食堂為高校師生提供餐飲服務(wù)取得的收入，自2016年1月1日至2016年4月30日，免征營業(yè)稅;自2016年5月1日起，在營改增試點(diǎn)期間免征增值稅。者查詢發(fā)現(xiàn)，高校繼續(xù)執(zhí)行的稅收優(yōu)惠政策與2015年底到期的現(xiàn)行優(yōu)惠政策相同，但變化之處在于隨著2016年5月1日起營改增試點(diǎn)全面推開，原先享有的免征營業(yè)稅變成了免征增值稅。兩部門表示，收到此通知后，已征的按本通知規(guī)定應(yīng)予免征的房產(chǎn)稅和印花稅，分別從納稅人以后應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅和印花稅中抵減或者予以退還;已征的應(yīng)予免征的營業(yè)稅，予以退還;已征的應(yīng)予免征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的增值稅或予以退還。

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