房屋交易稅費由買方承擔(dān)合法嗎？

　　“稅費由買受人承擔(dān)”這樣的約定在人們的日常經(jīng)濟(jì)活動中普遍存在，似乎已經(jīng)約定俗成。如房屋轉(zhuǎn)讓、房屋租賃甚至人民法院在強制執(zhí)行案件時委托發(fā)布的《拍賣公告》中也有這樣的約定。筆者曾受理過此類交易的稅收事宜，個別買受人因不了解相關(guān)稅收政策而承擔(dān)了轉(zhuǎn)讓方的巨額稅費(本文所稱“稅費”特指稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的稅款和具有稅款性質(zhì)的附加)，致使自己遭受了不必要的重大經(jīng)濟(jì)損失，求助稅務(wù)機(jī)關(guān)或者咨詢律師幾乎都無解。那么，“稅費由買受人承擔(dān)”這樣的約定就真的是合法有效、無懈可擊嗎?

　　下面是小編搜集整理的以人民法院強制執(zhí)行案件中拍賣不動產(chǎn)為例，談?wù)勊�的合法有效性及其處理方式�?/p>

　　人民法院(委托)拍賣涉案不動產(chǎn)以清償債權(quán)是強制司法交易活動。既然是交易活動就涉及稅收征管問題，其稅收征管毫無疑問適用《中華人民共和國稅收征收管理法》。根據(jù)稅收相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不動產(chǎn)交易涉及所得稅(企業(yè)所得稅或者個人所得稅)、營業(yè)稅(營改增后為增值稅)、城建稅、印花稅、契稅等法律法規(guī)。筆者認(rèn)為，“稅費由買受人承擔(dān)”擅自改變了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅或者個人所得稅等納稅義務(wù)人(即納稅主體)，明顯違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》或者《中華人民共和國個人所得稅法》對納稅人的規(guī)定;同時加重了買受人(即契稅納稅人)的稅收負(fù)擔(dān)。違反了《中華人民共和國稅收征收管理法》第三、第四、第五條中關(guān)于“任何機(jī)關(guān)、單位和個人不得作出與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定”之規(guī)定。因此，“稅費由買受人承擔(dān)”這一約定是不合法的。

　　再從契約形式看它的有效性。《拍賣公告》雖是“要約”邀請，但它與《成交確認(rèn)書》一起組成了完整的履約合同。而合同講究有效性，《中華人民共和國合同法》第五十二條專門列舉了合同無效的五種情形，其中第五款規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效�！逗贤�法解釋二》(法釋〔2009〕5號)第十四條專門指出“合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’是指效力性強制性規(guī)定”。同時《合同法解釋一》(法釋〔1999〕19號)第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。顯然，稅收征管法、企業(yè)所得稅法或者個人所得稅法、營業(yè)稅暫行條例等法律、法規(guī)是國家對稅收征收管理、納稅人(即各稅種納稅主體)、納稅人權(quán)利及義務(wù)等涉稅行為的效力性強制規(guī)定;同時，也是管理性強制規(guī)定。因此，實務(wù)中即使買受人自愿出錢承擔(dān)轉(zhuǎn)讓人(賣方)的稅費，稅務(wù)機(jī)關(guān)也必須在賣方完稅憑證的納稅人欄填寫賣方的名稱或姓名，而不得填寫為出錢人(買受人);否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)也跟著違法。所以，筆者認(rèn)為，“稅費由買受人承擔(dān)”這樣的約定，不論誰規(guī)定的，也不管它出現(xiàn)在哪種合同中，都是無效的。

　　筆者認(rèn)為，既然有上述稅收政策規(guī)定，買受人完全可以以此為據(jù)，依法請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同，雙方各自履行自己的納稅義務(wù)，各繳各的稅;或者請求撤銷合同(確認(rèn)書)依法收回已支付的定金(保證金)。

　　除上述法律條文外，還可以根據(jù)合同法第五十四條第(一)款之規(guī)定，當(dāng)事人“因重大誤解訂立的”合同，有權(quán)請求人民法院變更或者撤銷。據(jù)筆者了解，之所以《拍賣公告》中經(jīng)常出現(xiàn)“稅費由買受人承擔(dān)”的約定，大都是執(zhí)行法官和拍賣機(jī)構(gòu)對拍賣涉案不動產(chǎn)的相關(guān)稅收政策不是很了解;而且，又沒有與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，以常識認(rèn)為只有買房人需要繳契稅而已;同時，競買人大多分不清執(zhí)法和司法的區(qū)別，錯誤地認(rèn)為此類稅費應(yīng)是法院說了算，只咨詢執(zhí)行法官而不咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)。

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