房地產(chǎn)公司分立，土地增值稅征不征？

　　房地產(chǎn)公司分立，土地增值稅征是不征?

　　問：我公司計(jì)劃實(shí)施分立，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)(主要是土地)剝離，請問是否征收土地增值稅?

　　答《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅征稅的前提條件是“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”并“取得收入”。

　　企業(yè)分立導(dǎo)致的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否屬于“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”且“取得收入”呢?分立是《公司法》上的組織變更行為，不同于一般的房地產(chǎn)交易。分立除涉及轉(zhuǎn)移營業(yè)部門財(cái)產(chǎn)的物權(quán)與債權(quán)行為外，還可能涉及到組織設(shè)立行為。由于國家稅務(wù)總局未發(fā)文明確，各地對分立是否屬于土地增值稅的征稅范圍執(zhí)行口徑出現(xiàn)較大的差異。例如：

　　青島地稅局在青地稅函[2009]47號中規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。”

　　海南地稅局在瓊地稅函[2010]265號中規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，海南華潤石梅灣灣旅游開發(fā)有限公司存續(xù)分立分割土地的行為，不屬于‘有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)’范圍，因此，不征收土地使增值稅。”

　　以上兩個地方明確分立不屬于土地增值稅的征稅范圍。而新疆地稅局公告2014年第1號則規(guī)定：“在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設(shè)方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項(xiàng)內(nèi)容的'，均屬于投資主體發(fā)生改變。……對于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或從事房地產(chǎn)開發(fā))的不適用上述規(guī)定。”，新疆地稅將分立不征土地增值稅限定為投資主體相同且分立后的企業(yè)為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5號)中規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”，但同時明確，該改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　通過以上情況分析，各地納稅人應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的要求，按照屬地政策申報納稅。

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