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開店選址四大要素
引導(dǎo)語：同在一家購物中心，為什么有的餐廳門庭若市人爆滿，有的門前冷落車馬稀?這是為什么呢?開店選址，需要知道哪些注意事項(xiàng)?
隨著城市商業(yè)綜合體的興起，越來越多的餐飲品牌把商場(chǎng)店作為重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。
然而，同在一家購物中心，為什么有的餐廳門庭若市人爆滿，有的門前冷落車馬稀?進(jìn)駐商場(chǎng)的選址秘笈，你知道多少?古語有云“一步差三市”，你知道你差在哪嗎?
下面是一位餐飲從業(yè)25年、50家店幾乎全都開在全國的購物中心且?guī)缀醯甑瓯瑵M、所有選址都由他親自決策的餐飲老板，來分享他的實(shí)戰(zhàn)選址攻略。
— 選址實(shí)戰(zhàn)攻略 —
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16歲起就離開家鄉(xiāng)，在餐飲行當(dāng)里做過臺(tái)前，干過幕后，管過五星級(jí)餐飲企業(yè)，經(jīng)營過街邊小吃店，兩次創(chuàng)業(yè)兩次失敗，在“屢敗屢戰(zhàn)”中第三次創(chuàng)業(yè)逆襲�，F(xiàn)在，“爆炸頭+大墨鏡+一身潮牌”幾乎是他的出鏡標(biāo)配。
從2006年在購物中心開出首家餐飲店后一發(fā)不可收拾，堅(jiān)持在城市最時(shí)尚的購物中心里，做一個(gè)年輕人喜歡吃、又酷又時(shí)尚的烤魚品牌，揣著“讓全世界人民吃上好烤魚”的夢(mèng)想開出50家店。如今已有3個(gè)品牌，今年又簽下20家店。
他就是彼酷哩烤全魚創(chuàng)始人、千稻拉面創(chuàng)始人田學(xué)偉。他目前合作的購物中心名單陣容可謂豪華：既有全國性的萬象城、萬達(dá)、熙地港、新世界(專題閱讀)，也有區(qū)域市場(chǎng)的佼佼者，比如國貿(mào)360廣場(chǎng)、大上海城。每家店都生意火爆。
“我的經(jīng)歷幾乎無法復(fù)制，操作模式更適用于我的品牌，但單就購物中心選址而言，我愿意把這些年的心得跟大家分享�！碧飳W(xué)偉說。
第一步：選購物中心，優(yōu)先選擇全國性大品牌
△選址在購物中心比百貨商場(chǎng)有更豐富的補(bǔ)充業(yè)態(tài)
在田學(xué)偉看來選擇購物中心有幾個(gè)原則：
1、傍大牌
優(yōu)先選擇全國性購物中心品牌，哪怕租金貴一些，哪怕暫時(shí)生意不好，一旦日營業(yè)額、平效等做得越來越好，品牌影響力也隨之越來越高，很容易打通全國戰(zhàn)略，跟隨商場(chǎng)進(jìn)入各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開店;
2、看硬件、補(bǔ)充業(yè)態(tài)
一方面是停車場(chǎng)、上下水等物業(yè)條件，一方面是要有電影院、服裝、電玩、咖啡館等豐富業(yè)態(tài)，這也是他選擇購物中心而不是百貨的原因;
3、商場(chǎng)物業(yè)方運(yùn)營方是否專業(yè)和穩(wěn)定
選擇專業(yè)的購物中心和團(tuán)隊(duì)，說什么時(shí)候開業(yè)就什么時(shí)候開業(yè)，不會(huì)破壞開店計(jì)劃，也不會(huì)造成不必要的組建團(tuán)隊(duì)和培訓(xùn)成本，更不會(huì)因商場(chǎng)延期等問題有損品牌形象。
第二步：選位置：根據(jù)顧客消費(fèi)心理學(xué)
△商場(chǎng)顧客的消費(fèi)行為有一定的規(guī)律性
田學(xué)偉有自己的魚粉群，他幾乎每天都在琢磨這些年輕人在想什么，還一度去學(xué)習(xí)顧客消費(fèi)心理學(xué)。
在他看來，在購物中心選位置也有門道：在步行街的餐飲區(qū)，假如這條街每側(cè)有十家餐飲店，優(yōu)先選電梯上口右手邊第三家或者第四家店。
因?yàn)閺囊曈X學(xué)來說，大家的視線落點(diǎn)往往優(yōu)先在右方，而且大家往往不會(huì)在經(jīng)過第一個(gè)店時(shí)就進(jìn)去，而逛到第七家時(shí)就不想往前走了，所以第三、第四家剛好。
第三步：評(píng)估，平效、人效、客流量，一個(gè)都不能少
最開始彼酷哩在購物中心選址都是朝著最好的位置談，租金貴一點(diǎn)也可以接受。當(dāng)品牌能開到10家以上，在行業(yè)里有兩到三年的積累，能自帶客流時(shí)，可以選擇次核心商圈，或者是新興購物中心中租金便宜位置還好的店，把省下來的錢給顧客發(fā)微信紅包，玩場(chǎng)景互動(dòng)，照樣火爆。
第四步：控制選址周期，可快也可慢，但不要猶豫不決
田學(xué)偉最快的一次選址，是鄭州錦藝城店，1個(gè)小時(shí)就完成了第一次看場(chǎng)到簽下來。最慢的，是寧波店和鄭州熙地港店，用了一年時(shí)間才決定。因?yàn)橐饬宽?xiàng)目，衡量團(tuán)隊(duì)，衡量市場(chǎng)反應(yīng)……
因?yàn)榭衫妹娣e小，他下面的團(tuán)隊(duì)都不看好錦藝城店，強(qiáng)烈要求不要定金也要退掉。但田學(xué)偉堅(jiān)持，結(jié)果2個(gè)月17天回本，實(shí)際面積120㎡月營業(yè)額40萬。彼酷哩新世界店，60㎡，6個(gè)人，愣是月營業(yè)額30萬以上。
“好的店址第一批招商就要進(jìn)，猶豫的大概半年后第二批招商再進(jìn)，貴點(diǎn)也值得。選址第一要相信專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，第二靠直覺，要么很快選定，要么就特別慎重。一旦選定就對(duì)這個(gè)結(jié)果買單，不能總是猶豫不決，不然啥事也干不了�！碧飳W(xué)偉這樣總結(jié)。
— 選址要義 —
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問問自己：我是誰?
在內(nèi)參君看來，“選址就是選顧客”，評(píng)估店址價(jià)值，最終要看能貢獻(xiàn)多少你所需要的顧客，是否能滿足餐廳運(yùn)營的要求，給你帶來滿意的營業(yè)額和利潤。
無論是有上百家分店的成熟品牌，還是僅有一兩家店的初創(chuàng)餐廳，最核心的問題都是：明確自己的定位。
是正餐、中西快餐還是休閑餐飲?
是做主題餐廳、綜合餐廳還是單品餐廳?
是做高端形象店?還是首次創(chuàng)業(yè)的標(biāo)版店?
目標(biāo)顧客群到底是商務(wù)精英、都市白領(lǐng)?還是社區(qū)居民?
搞清楚了這些，你才能知道該在什么樣的地方開店，目標(biāo)客群是否和該商圈里的客源吻合，在那里新開一家餐廳會(huì)不會(huì)受歡迎。
— 選址大忌 —
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以下6種情況，千萬要慎選!
A 商圈、商場(chǎng)不成熟，客流少，未來前景不明，對(duì)于不能自帶客流的新創(chuàng)品牌很危險(xiǎn);
B 一流品牌進(jìn)了三流商圈，慢慢品牌也會(huì)淪落為三流;三流品牌進(jìn)了一流商圈，很可能就進(jìn)化為一流品牌;
C 購物中心租金高，客流量很大，但你所需要的有效客源很少。不要一味去人流量大的商場(chǎng)，要看跟品牌定位是否符合;
D 店鋪產(chǎn)權(quán)混亂，或者店鋪內(nèi)部有法律糾紛，這種店址很可能會(huì)有麻煩;
E 商場(chǎng)運(yùn)營方的經(jīng)營管理能力太差，導(dǎo)致招商招不上來，或者商場(chǎng)經(jīng)營不善;
F 商圈或主力店未來可能會(huì)發(fā)生巨大變化。例如商圈整體拆遷改造，主要道路改建，人流大幅減少。
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