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六大地段選址秘訣 創(chuàng)業(yè)輕松賺大錢
投資餐飲店,地址的選擇至關(guān)重要。怎樣科學(xué)地選擇具有收益性的店鋪呢?
出于對(duì)一定投資收益的看好,很多開發(fā)商常“看碟下菜”,宣稱自己推出的產(chǎn)品具備了開設(shè)餐飲的優(yōu)越條件。然而,不少以“餐飲商鋪”為噱頭吸引投資者的項(xiàng)目在被購買后,總或多或少地存在著一定的隱患。因此,無論是對(duì)于投資餐飲店鋪的業(yè)主還是經(jīng)營餐飲業(yè)的承租人,怎樣選擇合適的商鋪就顯得至關(guān)重要。
規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)市場(chǎng)上推出的各種商鋪,投資者首先需要有一定的法律與政策意識(shí)。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中,不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如,我知道的一位姓李的先生,兩年前,他購買了北京CBD區(qū)域一個(gè)很有名氣的樓盤底商打算長期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購買的商鋪所在樓盤是住宅立項(xiàng),原本是限制餐飲行業(yè)在此營業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外,所以據(jù)當(dāng)時(shí)政策,還是可以經(jīng)環(huán)保部門審批后,到工商機(jī)關(guān)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的。
購買后不久,李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而,去年6月份北京市工商局第“14號(hào)文”對(duì)住宅商用下達(dá)了禁令,禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。隨后,北京市環(huán)保局經(jīng)過綜合考慮,頒布了一條新的政策法規(guī),規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開設(shè)餐廳,而無論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項(xiàng)政策的實(shí)施,讓李先生感受到商鋪出租的壓力,他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會(huì)續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因?yàn)槔钕壬徺I的商鋪是住宅立項(xiàng),已經(jīng)被明令禁止不得開設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下,餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營業(yè)執(zhí)照了。
通過李先生選擇購買商鋪的例子,我們發(fā)現(xiàn),對(duì)于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時(shí),了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過硬”
或許人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象:很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經(jīng)過任何處理便直接向空氣中排放,使得餐廳周圍油煙味濃厚,嚴(yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類型的商鋪根本不具備開設(shè)餐飲的條件,隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。
除了排煙管道的特殊設(shè)計(jì),是否具備燃?xì)、電力供?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計(jì)等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個(gè)真實(shí)的例子。我有一個(gè)姓王的朋友,當(dāng)初他看中位于長安街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對(duì)即將開業(yè)的世界頂級(jí)酒店的底商,看完后便很快買了下來,并租給了某餐飲公司。但后來發(fā)現(xiàn),該商鋪并非如開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美,在許多硬件上嚴(yán)重不合格,如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn),電力供應(yīng)只有50千伏安,遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多,最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒賺到錢,還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力。
這個(gè)例子告訴我們什么呢?無論投資什么物業(yè),投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài),去充分了解項(xiàng)目的全部信息,包括項(xiàng)目立項(xiàng)及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。
餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個(gè)樓盤及所購買房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo),尤其是對(duì)開設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解,其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。
如果不具備上述條件,投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業(yè)條件,包括如何改造,誰來改造,改造周期及費(fèi)用等問題。千萬不可輕信開發(fā)商對(duì)于商鋪的模糊性介紹,一定要追問每個(gè)方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
六大地段選址秘訣
餐飲經(jīng)營者只有先明確所選商鋪的詳細(xì)信息與法律風(fēng)險(xiǎn),才能解決商鋪長遠(yuǎn)發(fā)展的后顧之憂。涉及到具體餐飲商鋪的選址上,由于餐飲業(yè)有著自己的行業(yè)特色和要求,不同地段的特征對(duì)餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店鋪選址,當(dāng)然,不同的地段經(jīng)營的方式大不相同。
1. 如果經(jīng)營者選擇在車站附近經(jīng)營,其主要顧客群便是來往的乘客,包括上班職工、學(xué)生等。在此地段最適合開設(shè)快餐店,并慎重處理的是定價(jià)問題,要分不同對(duì)象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。
2. 如果商鋪開在公司集中區(qū),最主要的顧客為上班職工,其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此,開在此處的餐飲商鋪如何應(yīng)付午餐高峰時(shí)期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時(shí)的局面成為選擇該地段要考慮的重點(diǎn)。如九州漁港(茶餐廳)、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼?zhèn)洹?
3. 如果選擇在學(xué)校街道經(jīng)營餐飲,學(xué)生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒有明顯的高峰與清淡時(shí)段的差異,但季節(jié)性的差異卻相當(dāng)大。學(xué)生利用餐飲店的動(dòng)機(jī),除了聊天、消遣之外,還有同學(xué)聚會(huì)或看書等。所以必須注意桌椅移動(dòng)的便利,并準(zhǔn)備書報(bào)雜志。如小土豆、麥當(dāng)勞、肯德基等。
4. 如果選擇在商業(yè)鬧市區(qū)經(jīng)營餐飲,此地段是約會(huì)、聊天、逛街、休息的場(chǎng)所,當(dāng)然是開店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)。該地段無論對(duì)什么類型的店都較適合,但要有自己的特色。如星巴克、麥當(dāng)勞及各類西餐廳等。
5. 如果選擇在住宅區(qū)開餐飲店,必須明確體現(xiàn)親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。如設(shè)置布告欄,主辦交友、比賽等趣味性活動(dòng)。如天外天烤鴨店,好利來蛋糕等。
6. 如果選擇在市郊路段經(jīng)營餐飲,在該地段餐飲店必須設(shè)有停車場(chǎng),并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專供便宜聚餐的大型餐廳,提供有特色的餐飲將是此地段的營業(yè)重點(diǎn)。如大宅門中式酒店、樹吧等各類農(nóng)家院及主題休閑餐飲場(chǎng)所。
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