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店鋪選址必知四大關(guān)鍵因素
今年不少商家都有擴(kuò)張計(jì)劃，店面一般選在交通人流比較好的地段。
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有一句名言：“零售業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”不論是大型購(gòu)物中心、便利店、連鎖店……從事商業(yè)活動(dòng)選址非常重要。商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。那么商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的尺度是怎樣的呢?
1、客流規(guī)劃是重要因素
商戶們選址都是有一定要求的，不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。商業(yè)選址過(guò)程中客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
蘇寧電器集團(tuán)副總裁兼華北大區(qū)執(zhí)行總裁范志軍認(rèn)為，并不是社區(qū)大就一定要在那里開(kāi)店，還要要考慮該社區(qū)的客流量。比如像方莊地區(qū)，這里的社區(qū)足夠大，但是開(kāi)一家家樂(lè)�；蛘唛_(kāi)一家麥德隆沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)槿丝诙�，�?duì)日用品消耗比較大，但是對(duì)于電器這樣的耐用消費(fèi)品店就不太合適。因?yàn)樯鐓^(qū)容量是一定的，又是比較成熟的社區(qū)，對(duì)電器的需求已經(jīng)飽和，而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長(zhǎng)，如果再進(jìn)去開(kāi)一家電器的店就沒(méi)有必要了。并且，別的社區(qū)的人也不會(huì)因?yàn)橘I一個(gè)彩電或者一個(gè)冰箱非得跑到方莊去，同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。這樣，客流上就無(wú)法保證，選擇在那里開(kāi)店是很不明智的。
金飛鴻電訊營(yíng)銷總經(jīng)理曹立東表示，他們的選址一般會(huì)選在商業(yè)比較扎堆的地方，周邊的業(yè)態(tài)比較豐富，這樣客流量就會(huì)比較大，實(shí)現(xiàn)客流量的互補(bǔ)，相互帶動(dòng)。
2、交通狀況要好
實(shí)際上，交通狀況的好壞直接影響到客流量。國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車社會(huì)，Shopping Mall才能在一個(gè)城市真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。
世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認(rèn)為，交通狀況對(duì)于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是，所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。
目前，中國(guó)大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購(gòu)物中心普遍選擇在市中心，因?yàn)檫@樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場(chǎng)位于繁華的商業(yè)中心王府井，由于整個(gè)商圈的帶動(dòng)，從而保證了東方廣場(chǎng)的客流量。
曹立東表示，今年新開(kāi)的店要選在交通便利的地方，便于停車，這樣會(huì)讓更多的人喜歡來(lái)此購(gòu)物，對(duì)于銷售會(huì)有好處。
3、與城市規(guī)劃相結(jié)合
商業(yè)在選址過(guò)程中，還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進(jìn)程。商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。
范志軍說(shuō)：“我們選址的時(shí)候，在外行來(lái)看覺(jué)得選擇這樣的區(qū)域并不好，但是一年、兩年這個(gè)店的銷售卻越來(lái)越好，主要原因是緊跟政府規(guī)劃的步伐。”
與政府整體規(guī)劃相符合，是商業(yè)在選址過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題。“‘十一五’規(guī)劃中，將整個(gè)城市的規(guī)劃和商業(yè)的規(guī)劃為兩軸兩帶多中心，這個(gè)時(shí)候如果商業(yè)選址還沿襲過(guò)去的思路，圍繞三環(huán)選一個(gè)店，圍繞二環(huán)選一個(gè)店，我覺(jué)得最終和政府整體的規(guī)劃發(fā)展是不相稱的，也會(huì)形成這種商業(yè)選址的問(wèn)題。”他說(shuō)。
比如國(guó)際知名連鎖店沃爾瑪?shù)倪x址，他們會(huì)沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一個(gè)店。也許此時(shí)這個(gè)地區(qū)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)，房子、地價(jià)都比較便宜，但是過(guò)了一兩年以后這個(gè)地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區(qū)或者是地價(jià)迅速上升。因此，商業(yè)選址還是要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。
4、定制化是大勢(shì)所趨
除了上面的三個(gè)因素之外，開(kāi)發(fā)商提供給商戶的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時(shí)也會(huì)挑選適合自己的產(chǎn)品。因此，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者推出了定制化的服務(wù)，產(chǎn)品定制化成為大勢(shì)所趨。
明天第一城地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中比較注重推行定制化。例如他們將一整塊12000平方米的商業(yè)面積完全給麥德隆定制，結(jié)果收到意想不到的效果，麥德隆來(lái)了以后家樂(lè)福也來(lái)了，家樂(lè)福來(lái)了沃爾瑪也來(lái)了。在過(guò)程中形成了一個(gè)誰(shuí)能整買就為誰(shuí)定制的原則。比如說(shuō)你要做游泳館，前期土建按照你的要求來(lái)完成，就不用你反復(fù)修改，造成不必要的浪費(fèi)了。
范志軍也表示，開(kāi)發(fā)商很少考慮所開(kāi)發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期，發(fā)現(xiàn)房子的小隔斷、消防都做好了，而實(shí)際上與我們大賣場(chǎng)的需求并不相符，就會(huì)造成重復(fù)建設(shè)。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無(wú)形當(dāng)中使得成本又上升了很多。
因此，他認(rèn)為要用現(xiàn)代化的思維來(lái)進(jìn)行商業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。商業(yè)要量身定造，只有這樣才能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。
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