地產(chǎn)大腕們的發(fā)家史連載
地產(chǎn)大腕們?nèi)绾巫哌^灰色區(qū)域
因為房地產(chǎn)行業(yè)與腐朽現(xiàn)象牽扯比較多，很多人往往會簡單類推，認(rèn)為這種腐朽的行業(yè)，越是大腕越是腐朽。
其實這種想法未免失之過于簡單了，忽略了事件的復(fù)雜性、低估了我黨的反腐能力和決心。只靠腐朽手段是成就不了大腕的。
光靠辟邪劍譜做不了五岳盟主;為國為民才是俠之大者;令狐沖能當(dāng)大俠是因為日月神教、武當(dāng)少林黑白兩道都給面子;張無忌能領(lǐng)袖群倫，不光是明教自我吹捧，武當(dāng)、峨嵋、丐幫都投了贊成票;就算是坐地分贓的總瓢把子，面上也得是個正經(jīng)員外身份啊。
單靠腐朽手段是成不了大事的。事情并不是一些人想象的那樣簡單，不信你拿些錢，找個土地部門hui賂塊地試試，錢能輕易送的出去才怪，準(zhǔn)把你當(dāng)?shù)湫涂哿耍X不是那樣好送的。
我這并不是說大腕們都很純潔，不食人間煙火，超脫于行業(yè)現(xiàn)實之外。
在腐朽和清廉之間，沒有空間了嗎?
有西方諺語云，條條大路通羅馬，何必單戀一枝花?
本回讓我們看一下地產(chǎn)大腕們?nèi)绾巫哌^灰色區(qū)域。
萬科在行業(yè)內(nèi)是出了名的奉公守法，這是通過早年間的切身代價換來的。
1995年，上海萬科工程部爆出集體受hui事件。當(dāng)時上海城市廣場工程部的一起共事的4個人，共同接受hui賂，彼此認(rèn)為這件事情天知、地知、你知、我知。但是沒想到，行hui的工程商在其他案子出了事，在審問中，他把同萬科這幾名員工的交易也交代了。
萬科的一位職員開始對這些事實不予承認(rèn)，但不久以后他承認(rèn)了，大概受hui了15萬。他堅持說沒有受hui緣于他認(rèn)為沒有字據(jù)，可以對此不予承認(rèn)。但是他沒有想到魔高一尺、道高一丈，送錢的伙計帶了錄音機，把整個過程錄下來了。
王石對此事件的反思是“以一批人進(jìn)監(jiān)獄為代價，換來三五千萬、一個億的利潤，這個代價是不是太大了!人的毀滅、家庭的災(zāi)難，這是無法用金錢衡量的損失。項目不成功，甚至做砸了，都可以重來，而人一旦失足，不但自己終生悔恨，對公司的影響也是非常長遠(yuǎn)的。毫無疑問，如果上一個項目要付出如此沉痛的代價，那我們寧可不上這個項目!以犧牲人為代價換取利潤，是不可取的�！睆拇艘院�，萬科在做項目評估之時，不但要看利潤回報，還要看管理資源能不能跟得上，如果管理資源上不去，就絕不勉強上馬。
2000年，沈陽“慕馬”事件發(fā)生，不少人士就此宦海沉浮。萬科東北公司總經(jīng)理也被“開除黨籍開除公職”，被要求交代萬科和“慕馬”的關(guān)系，理由是作為沈陽最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能同“慕馬”沒有牽扯嗎?這位總經(jīng)理被關(guān)了20天，調(diào)查結(jié)果是，萬科在沈陽7年開發(fā)過程中，和“慕馬”沒有任何牽扯。
同志們，多少人是看著沒問題，一審就問題一大堆，說的比審問人掌握的還多。20天沒審出問題來，一個字“�！�，萬科確實牛。
2001年9月，原深圳市副市長王炬因涉嫌犯巨額財產(chǎn)來源bu明罪被逮捕。王炬擔(dān)任深圳市副市長，主管全市的城市建設(shè)和城市管理工作，王炬出事后，深圳房地產(chǎn)市場大為震動。王石安之若素，我沒向他行過hui，怕什么!
王石和王炬之間有一個案例，值得好好借鑒一下。該案例可見老王的回憶錄《道路與夢想》第210頁。
“1999年下半年，王副市長親自主持會，審批萬科的立項報告。但萬科申請的幾個地塊都未獲批準(zhǔn)，由主管城建的副市長指定中心區(qū)中央位置的一塊16萬平方米中心綠地為購物廣場用地，容積率0.8，可建面積近13萬平方米。
接到規(guī)劃的藍(lán)線圖并沒有興奮，因為占用的是規(guī)劃綠地，要求整個建筑埋在地下，包括停車場。這種限制，增大建造成本還不是要害，要害在對消費者的不方便。在大城市的商業(yè)密集區(qū)，地皮昂貴，才建設(shè)地下商場、車庫。
萬科同中心區(qū)建設(shè)辦公室各持己見。
2000年初，中心區(qū)建設(shè)辦公室一紙通牒下到萬科深圳地產(chǎn)。規(guī)定之前不按規(guī)劃要點上報方案視同放棄。最后的截止日期已到，萬科沒有上報方案。
其后不久，王炬出事了。
其后，王石和華潤的一位高層聊起“王炬”案。
華潤高層問：“為什么購物廣場被收回?”
“規(guī)劃通不過�！�
“怎么沒爭取?”
“王炬那老倔頭你還不知道?”
“嘿嘿，王炬把中心區(qū)那塊地介紹給我們了。我當(dāng)時問，不是給萬科做了嗎?王炬搖頭說萬科沒實力。我們還真認(rèn)真考察了，考察的結(jié)果，認(rèn)為規(guī)劃有問題，同萬科的結(jié)論一樣。詢問能不能修改?王炬秘書給介紹了一家咨詢公司。還真去了。你猜公司老板是誰?嘿嘿，王炬的女婿。他打包票能修改規(guī)劃要點，當(dāng)然了，修改要付出代價。不就是咨詢費嗎?只要合法，華潤也會接受�？赏醯呐隹跉馓�，表態(tài)怎么修改都行，為表誠意，說‘規(guī)劃要點修改批準(zhǔn)完成后，再收咨詢費。’嗬，這種主誰敢碰啊。華潤也放棄了。”
這段對話非常有意思，華潤方的潛臺詞是“只要合法”，咨詢費可以給。誰讓人路子野呢，人家能改規(guī)劃，你也需要修改規(guī)劃，互相需要、互相滿足。
但前提是，要合法。
只有合法了，大家面子上、賬面上才都好過。
但對方把這個事情想得過于簡單了，過于口氣大了。
在現(xiàn)實中，華潤、萬科沒接這個項目，但類似的項目，沒了萬科、華潤就沒人接了嗎?
當(dāng)然會有，但有一個問題是，當(dāng)貴公司接了該項目、給了咨詢費，貴公司所承擔(dān)的風(fēng)險也隨之上升，越界了。
大公司不是不明白事，但更明白界限在那里，黑色區(qū)域，呵呵，那是不好玩的。
萬科的作風(fēng)和王石個人的風(fēng)格也有關(guān)聯(lián)，據(jù)云，王石曾經(jīng)去看過入獄后的牟其中，也有人說看的是入獄后的儲時健，探看完后，王石感嘆，人這輩子，要么求名不求利，要么求利不求名，不可兼得，自己求名了。
馮侖馮總那更是個人精，談天說地、口若懸河、辯才無礙、思維靈動，行走江湖更是利害。呵呵。
馮侖的一段話更見混跡江湖的三昧，“好的企業(yè)還要看公司老板或經(jīng)理下班以后干什么，和什么人混在一起。如果天天跟政府官員在一起扯，那一定是為了尋租或者遇到了什么麻煩。如果還在酒樓桑拿里或泡銀行，那一定是公司空手道還得銀行援手。如果左右不離公檢法、江湖弟兄，那一定還有鋌而走險的事需要擺平。
相反，一間公司，如果老板或經(jīng)理并不成天往政府跑，而是往國內(nèi)外同行那里跑，往市場(產(chǎn)品市場和資本市場)上跑，那一定會變成行業(yè)先進(jìn)。如果銀行彬彬有禮、公事公辦，或者由手下普通員工或公司就能搞掂，那一定是財務(wù)健康、運行良好。萬科聲言決不行hui、陽光利潤，所以鮮見王石混跡于官大人之間，亦不與公檢司法的人推杯換盞，反倒是落拓灑脫，寄情未來，玩山弄水�！�
記得以前黑馬富豪嚴(yán)介和筆者談?wù)撈鸶鄦栴}時(這老兄從事的是基礎(chǔ)建設(shè)，更是腐朽高危行業(yè))曾說過這樣的話：領(lǐng)導(dǎo)喜歡的是既能干又聽話的，我們太平洋活干得好，又聽話，領(lǐng)導(dǎo)干嗎不喜歡。
這話真是非常有意思。很多自以為關(guān)系、路子野的公司或人真的應(yīng)該好好聽聽，學(xué)習(xí)了這話的精髓，以后也省得犯事，省得給領(lǐng)導(dǎo)添麻煩。
黃怒波在地產(chǎn)大腕中走出了一條坦蕩的康莊大道，此大道正和這個理論暗合。
1997年，黃怒波決定投資500萬到600萬元搞宏村開發(fā)。在很多人的眼里，當(dāng)時宏村就一破爛。就這樣一個“破地”值幾百萬元?很多村民當(dāng)時都覺得黃怒波是個“傻瓜”。
黃的初期投入基本都做了宏村的保護(hù)規(guī)劃，然后再慢慢結(jié)合旅游開發(fā)。宏村第二年的旅游門票收入就達(dá)到400萬元，之后的旅游收入更超過1000萬元。
由于宏村保留了古代風(fēng)貌和文化元素，2000年，宏村被聯(lián)合國教科文組織認(rèn)定為世界文化遺產(chǎn)，而同時提交申請的周莊卻落選了。
這個案例的借鑒意義非常強，大家首先可以換個角度，從宏村地方官的角度考慮。
對大多數(shù)人來講，當(dāng)官一任，總是想造福一方的，就算是中飽私囊，也愿意給地方留個好名聲。再說，就算你不愛惜百姓，但為了自己的仕途，你也得干出些成績來吧。
什么政績能比把一個破爛村子轉(zhuǎn)變成世界文化遺產(chǎn)強?
如果你是宏村的父母官，黃怒波這種企業(yè)家，你得多歡迎啊。誰敢腐朽勒索黃老板，絕對是違背廣大人民的利益!討之、伐之!
呵呵，把企業(yè)的利益、官員的利益、社會的利益結(jié)合在一起，這才是聰明、能干的妙招。
還有幾位大腕，經(jīng)常做些慈善事業(yè)。朱孟依、還有黃如論黃老板捐款都是大手筆的，成千萬、上億的捐，捐資助學(xué)。
有媒體曾經(jīng)報道過這樣一個新聞：上海建橋集團曾經(jīng)捐建了12所希望小學(xué)，其所在地大多有建橋的地產(chǎn)公司�！安辉诋�(dāng)?shù)刈鳇c事，刁難你的人太多。如果大量行hui，受hui者抓進(jìn)去，我們也完蛋了。所以我要求各地的分公司，要送大禮就送給當(dāng)?shù)氐娜嗣�，不送給個人�！苯蚣瘓F董事長周星增說。他把這樣的慈善稱作是“規(guī)避風(fēng)險”。
呵呵，這同樣是非常聰明的做法。學(xué)生有困難、政府有財政壓力，那地產(chǎn)公司出錢助學(xué)。即光明正大，又口碑好。既幫助了當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)，增加了官員的政績，又為企業(yè)樹立了形象。這樣的公司，誰不喜歡啊。
拉關(guān)系未必就是吃吃喝喝、行hui受hui、卡拉OK、美女肉彈、金錢轟炸，好的辦法也是有的，而且還保證你午夜夢回時睡得好覺。
不可回避，確實是很多公司、很多人靠關(guān)系、靠內(nèi)幕賺得了一桶金、幾桶金，但出來混遲早都是要還的，如果不能把公司從“內(nèi)幕關(guān)系型”轉(zhuǎn)向正常的“資本密集、技術(shù)密集、勞動力密集型企業(yè)”，那公司遲早要跨。沒有一家大公司是只靠腐朽就能立足的。對很多公司來講，走出黑色、灰色是一道坎，邁過去一番事業(yè)，邁不過就難得善果啊。
有的大腕順利地走過了灰色區(qū)域，有的大腕旗下的公司就未必順利過的了這一關(guān)了。
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