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2017年央行收緊“錢袋子” 房企資金鏈面臨嚴峻考驗
在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，近日，多個城市逐步收窄個人首套住房按揭貸款利率的優(yōu)惠額度。
昨天，天津、廣州再次傳來收緊房貸利率的消息：天津市首套房貸利率收緊，招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等都由原來的85折左右上調(diào)至9折，光大銀行和興業(yè)銀行等上調(diào)至95折，首套房貸9折幾乎成了主旋律;在廣州，多家房屋按揭中介以及銀行人士也都證實，目前廣州首套房貸政策繼續(xù)收緊，包括郵儲銀行、廣東農(nóng)商行以及興業(yè)銀行在內(nèi)的三家銀行，首套房貸利率已上調(diào)至九折優(yōu)惠，目前，仍然有銀行在醞釀跟進。
央行“收緊信貸”波及銷售市場 開發(fā)商回款慢
隨著房貸擰緊水龍頭，分析人士指出，“收緊信貸”將波及一手房銷售市場，會影響開發(fā)商的銷售回款速度，從而限制公司現(xiàn)金流。中原地產(chǎn)首席分析張大偉表示，從去年四季度開始，部分房企確實出現(xiàn)了融資壓力明顯加大的情況，但是，目前并未對企業(yè)的經(jīng)營狀況產(chǎn)生直接影響。不過，張大偉認為，今年下半年，房企融資將會面臨重大考驗。
張大偉說：“偏穩(wěn)健、偏中性的信貸政策應(yīng)該說是是決定2017年樓市平穩(wěn)的一個關(guān)鍵變量，而信貸，包括各個企業(yè)融資難的壓力也會逐漸在2017年的下半年體現(xiàn)，如果有些企業(yè)在過去的一年拿了過多的“地王”，做了過多的杠桿，后期可能就會面臨比較大的資金壓力。”
一方面，資金面在收緊，另一方面，銷售市場也在降溫。在限購、限貸、限地價、限房價的“四限”政策下，今年1月份，房企整體的銷售業(yè)績走勢趨弱。數(shù)據(jù)顯示，前100家房企1月份的銷售金額合計4311億元，銷售面積合計3648萬平方米，環(huán)比去年12月分別下降了19%和12%。
開發(fā)貸審核日益嚴格 房地產(chǎn)市場預(yù)期正在改變
不僅如此，房地產(chǎn)的開發(fā)貸審核日益嚴格。早在去年10月，監(jiān)管層就對房地產(chǎn)各類融資行為嚴格要求。更早之前，資管計劃等資金進入房地產(chǎn)受限;監(jiān)管層對房企發(fā)債進行分類管理。財經(jīng)評論員馬光遠認為，多重因素影響下，對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期在改變。
馬光遠說：“更重要的還是預(yù)期的改變。去年9·30到現(xiàn)在為止，整個政策的收緊，調(diào)控，使得市場的預(yù)期發(fā)生了非常大的變化。目前大家已經(jīng)認為房價像去年一樣上漲已經(jīng)沒有可能，而且認為去年的熱點城市房價出現(xiàn)調(diào)整也是大概率(事件)，所以今年房產(chǎn)市場是多重力量作用的結(jié)果，一個是政策收緊，第二個是資金鏈，有一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈肯定會出現(xiàn)問題，第三個就是市場自身的預(yù)期。”
房企拿地“熱情”不減 “防寒”措施還需提前
值得注意的是，銷售數(shù)據(jù)在下降，但是，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的“熱情”卻沒有收到影響。從今年年初開始，不少大型房企一直在爭相拿地。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在受春節(jié)影響的今年1月份，包括萬科、保利在內(nèi)的20大房企，拿地金額依然達到了11176億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。
有分析人士指出，逆周期拿地確實可以幫助企業(yè)快速發(fā)展，但是，這關(guān)鍵要看未來市場的走勢，部分高價拿地的企業(yè)，如果1年至2年時間里拿地區(qū)域房價上漲不能超過50%，那么這些項目都將面臨入市難題，巨大的成本壓力也將增加企業(yè)經(jīng)營的風險。國家對房地產(chǎn)的調(diào)控思路短期內(nèi)難以改變，各地調(diào)控政策的嚴厲度目前有增無減，房企是不是應(yīng)該提前做好“防寒”措施，值得考慮。
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