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全民創(chuàng)業(yè)熱潮 賺錢的至少是房東
潘石屹不想被時(shí)代拋棄，加入了一股新的創(chuàng)業(yè)潮流，要做“地產(chǎn)界的喬布斯”。
他最近經(jīng)常重復(fù)說：“我都50多歲了，我的創(chuàng)業(yè)時(shí)代已經(jīng)過去了，今天和90后混到一起，我才發(fā)現(xiàn)我們創(chuàng)立的舊體制效率太低了。資源大量的浪費(fèi)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是以秒來發(fā)展，靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)再加上這樣一批年輕的人，會(huì)帶來一個(gè)新的世界，一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)秩序。”
房地產(chǎn)行業(yè)如何互聯(lián)網(wǎng)+，美國WeWork的備受追捧給了潘石屹們一個(gè)可供參考的模板。
四年前，WeWork在紐約SOHO區(qū)開設(shè)第一個(gè)辦公點(diǎn)時(shí)，兩位創(chuàng)始人還需要兼做油漆工，站在嘎吱作響的地板上親手刷墻漆。但這種尷尬的狀況只持續(xù)了一個(gè)月，WeWork開始盈利，高速擴(kuò)張。2014年底，這家提供辦公場地租賃服務(wù)的公司融資3.55億美元，估值達(dá)到50億美元。
一些嗅覺靈敏的中國商人正將這個(gè)模式復(fù)制過來。他們紛紛東渡太平洋參觀WeWork的辦公場所，學(xué)習(xí)，模仿，成為它忠實(shí)的支持者。
其實(shí)WeWork的商業(yè)模式并不復(fù)雜：用折扣價(jià)租下某閑置寫字樓的一兩層，將其劃分成許多小塊，然后租給初創(chuàng)企業(yè)和小公司，再依靠租賃費(fèi)(會(huì)員費(fèi))獲取盈利。雖然是“經(jīng)營寫字樓租賃的二房東”，但投資人將WeWork和Uber和Airbnb比較，認(rèn)為三者都是典型的“分享經(jīng)濟(jì)”模式的代表—— 高效運(yùn)用社會(huì)資源，將此前空置或者浪費(fèi)的資源重新分配。
作為著名地產(chǎn)商人，潘石屹從2015年初開始，陸續(xù)在旗下SOHO廣場加入WeWork模式——北京的望京SOHO、上海的復(fù)興廣場都專門開辟了樓層改造成SOHO 3Q。
萬科前副總裁毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)，“我就是要做中國版的WeWork。”他對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊說。他的優(yōu)客工場，在北京已經(jīng)預(yù)訂了13處空閑的辦公樓層準(zhǔn)備改造。
在上海，一些地產(chǎn)商也將WeWork視為標(biāo)桿，不同的是他們更愿意扮演“投資人”的角色，設(shè)立基金，做創(chuàng)業(yè)者社群的孵化器，不介意在租賃上“貼錢”，只希望在這種新型的工作場所押注下一個(gè)“馬云或者馬化騰”。
老房東的互聯(lián)網(wǎng)實(shí)驗(yàn)
4月，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)管學(xué)院，潘石屹西裝筆挺地站在臺(tái)上演講。除了向交大師生分享人生經(jīng)驗(yàn)外，他另一個(gè)目的是為SOHO中國的新項(xiàng)目SOHO 3Q站臺(tái)。
“我們明年的任務(wù)是把馮侖、王石建的房子充分利用起來，我們做了一個(gè)小小的實(shí)驗(yàn)品，在北京和上海分別做了兩個(gè)SOHO 3Q的樣板間，半年內(nèi)給交大同學(xué)打五折。”演講最后，潘石屹做起了廣告。
北京和上海用于3Q的辦公面積總共超過1萬平米，共設(shè)有近2000個(gè)辦公工位。到今年底，潘石屹打算在一線城市建10個(gè)3Q，提供10000個(gè)工位出租。
在SOHO 3Q，潘石屹將原本的整層辦公樓用透明玻璃分拆成多個(gè)小隔間或者開放式的辦公空間，地上鋪設(shè)深色地板，墻上懸掛藝術(shù)畫作，人們可以在吧臺(tái)享受免費(fèi)的咖啡和蘋果。他還開辟了一個(gè)獨(dú)立空間用來舉辦沙龍。
雖然沿用了WeWork開放式辦公的模式，但謹(jǐn)慎的潘石屹?zèng)]照搬WeWork“會(huì)員制”的收費(fèi)模式，而沿襲了傳統(tǒng)地產(chǎn)商們慣用的“租賃”做法，以“工位費(fèi)”收取租金——只要有足夠的出租率就可以保證不錯(cuò)的收益。
美國WeWork提供了45美元到350美元不等的三種會(huì)員服務(wù)。與傳統(tǒng)的辦公室相比，這個(gè)租金并不便宜，但租戶們?cè)敢獬袚?dān)這份支出，因?yàn)閃eWork還提供安保、前臺(tái)、寬帶、打印等服務(wù)，這些可以為會(huì)員們節(jié)約一定費(fèi)用和時(shí)間。
但潘石屹認(rèn)為沿襲“租賃”收費(fèi)法更保險(xiǎn)。3Q每個(gè)工位的出租價(jià)格為1000元/每周。在上海SOHO復(fù)興廣場的3Q辦公區(qū)，可供租用的工位數(shù)為 850個(gè)，辦公面積為5960平米，換算成傳統(tǒng)的辦公樓租金約為20元/平米/天。而SOHO復(fù)興廣場以前“全裝全包”的租金價(jià)格為10元/平米/天。單從數(shù)字來看，3Q項(xiàng)目的租金幾乎是傳統(tǒng)辦公樓租金的2倍。
但潘石屹不同意這種“2倍租金”算法，在接受《財(cái)經(jīng)天下》周刊采訪時(shí)他說這種算法是不對(duì)的，“我們3Q的租金設(shè)定方式和傳統(tǒng)辦公樓不一樣，除去裝修之外，只有很少的利潤。”
他強(qiáng)調(diào)這是一個(gè)“房產(chǎn)項(xiàng)目互聯(lián)網(wǎng)化的實(shí)驗(yàn)”。3Q租金包含水電煤、網(wǎng)絡(luò)寬帶等費(fèi)用。更重要的是，這里將會(huì)給創(chuàng)業(yè)者提供“社交機(jī)會(huì)”。
成立3Q項(xiàng)目之后，他甚至給自己定下了“每個(gè)月拜訪10家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”的規(guī)則。
“我拜訪的第一家公司是餓了么，我想知道這些O2O的公司到底是什么樣子。”
拜訪的結(jié)果看起來不錯(cuò)，現(xiàn)在餓了么是SOHO 3Q的第一批體驗(yàn)客戶，而作為合作者，餓了么也為SOHO 3Q內(nèi)所有創(chuàng)業(yè)公司提供VIP服務(wù)卡，并在全國所有3Q內(nèi)建立運(yùn)營中心。
“這個(gè)時(shí)代你不跟別人團(tuán)結(jié)不跟別人合作，你可能事業(yè)不會(huì)成功，甚至你離開了別人，你生活都不能自理。“我們希望3Q客戶多元化，大公司、小公司、中型公司、剛剛起來的公司，只要行業(yè)不一樣，都可以入駐，多元化才能夠有生命力。”潘石屹說。
他一直對(duì)互聯(lián)網(wǎng)公司更青睞。自持物業(yè)之后，SOHO中國租戶中互聯(lián)網(wǎng)公司的占有率不斷攀升。“現(xiàn)在望京SOHO中超過九成的租戶都是互聯(lián)網(wǎng)公司。”他聲稱自己要成為“地產(chǎn)界的喬布斯”，推出“讓生活更加美好的產(chǎn)品”。
其實(shí)，潘石屹和他的SOHO中國像是一個(gè)急于追逐互聯(lián)網(wǎng)浪潮的老房東。
“我們是做房子的，懂得裝修，懂得空間設(shè)計(jì)，但是唯獨(dú)不懂互聯(lián)網(wǎng)。”這種“危機(jī)感”逼迫潘石屹一定要將3Q打造成互聯(lián)網(wǎng)化的房產(chǎn)項(xiàng)目——在研發(fā)3Q的時(shí)候他只提了兩個(gè)要求：可以手機(jī)預(yù)訂、可以在線付款。
現(xiàn)在望京SOHO的3Q項(xiàng)目幾乎滿租，上海的租住率也達(dá)到80%。精明的潘石屹并沒像純粹的互聯(lián)網(wǎng)公司置身“沒有盈利模式，只是擴(kuò)大市場”的怪圈中。他甚至批評(píng)了老朋友馮侖去年4月提出的“定制住宅”項(xiàng)目。
按照萬通控股董事長馮侖的計(jì)劃，網(wǎng)民可以提前參與房屋產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，根據(jù)自己的心愿來建造房子，達(dá)到一定的數(shù)量后生產(chǎn)，之后享受戶型、面積等方面的優(yōu)惠。
“(馮侖)這個(gè)概念是行不通的，網(wǎng)民可以隨便設(shè)計(jì)一個(gè)房子讓你建，但按照中國的預(yù)售政策必須設(shè)計(jì)建造到一定規(guī)模才可以收款，所以你不收款，讓網(wǎng)民瞎搞，你還蓋不蓋這個(gè)房子?”潘石屹說。
相反，他更欣賞毛大慶這樣的WeWork同行。“萬科天南海北改了那么多房子，毛大慶創(chuàng)業(yè)將這種資源盤活，用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將過去20年間建好的房子充分利用起來，這是一件值得做的事兒。”
二房東的遠(yuǎn)大抱負(fù)和現(xiàn)實(shí)困境
毛大慶也在感慨“自己命好，趕上了一個(gè)好的創(chuàng)業(yè)時(shí)代”。
今年4月，毛大慶陪同國務(wù)院副總理劉延?xùn)|到中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街考察創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，看到高層的重視和創(chuàng)業(yè)者的熱情。
3月辭去萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁職務(wù)后，毛大慶宣布要打造一個(gè)“中國版的WeWork”，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目名為“優(yōu)客工場”，定位于“創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)”。不同于潘石屹有SOHO中國這樣的自有物業(yè)可以用來改造，毛大慶必須先通過長租并改造“閑置辦公樓”，之后再招徠租客。
“現(xiàn)在是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的時(shí)代，在1月份李克強(qiáng)總理提出這個(gè)概念的時(shí)候，我就知道，我的機(jī)會(huì)來了。”毛大慶對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊說。
曾經(jīng)的開發(fā)商工作經(jīng)歷，能幫助他勝任現(xiàn)在的新事業(yè)。“在空間選擇、地理位置判斷以及運(yùn)營服務(wù)方面我都比較敏感。”毛大慶說在萬科最后一年，他就一直在研究“如何盤活城市的存量資產(chǎn)”，“當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展到一定的階段之后，買地建房子就不是唯一的房產(chǎn)經(jīng)營模式，做經(jīng)濟(jì)化運(yùn)營、特色運(yùn)營是資產(chǎn)市場里面一個(gè)主流的方向。”
創(chuàng)業(yè)明星的身份也有助于他更方便“拿房”。有些老舊廠房往往處于價(jià)值洼地，稍作翻新改造后即煥然一新。4月初，毛大慶和北京市房山區(qū)區(qū)政府正式簽訂合作協(xié)議，拿到了高教園區(qū)教育實(shí)習(xí)基地內(nèi)8000平方米的辦公場地。這是一個(gè)“裝修好的新房，買了辦公桌就可以開業(yè)了”。
在選址上，毛大慶和他“美國老師”的標(biāo)準(zhǔn)不一樣——WeWork傾向于開發(fā)區(qū)或者比較蕭條的街道，這些位置房租有優(yōu)惠。毛大慶更喜歡“交通便利、學(xué)術(shù)氣氛濃厚”的地方，“中國創(chuàng)業(yè)者無法忍受將一個(gè)小時(shí)的時(shí)間消耗在路上。”一旦找到這樣合適的物業(yè)，毛大慶會(huì)“長租10年”。
優(yōu)客工場的第一個(gè)項(xiàng)目定在北京陽光100大廈負(fù)一樓，這兒將改造成“創(chuàng)業(yè)工場”旗艦店，可以提供近1000個(gè)辦公工位。陽光100大廈位處北京東三環(huán)外的光華路，距離天安門廣場只有20分鐘路程。
在北京，毛大慶已經(jīng)“簽約和意向簽約”13個(gè)優(yōu)客工場項(xiàng)目。在上海、西安、煙臺(tái)等地，優(yōu)客工場都有落子計(jì)劃。“我沒有計(jì)劃過要建多少個(gè)優(yōu)客工場，但三線城市我還沒考慮。”
實(shí)際上，城市布局也是毛大慶們要面臨的挑戰(zhàn)之一。“辦公室并不是越多越好，這有可能會(huì)破壞品牌形象，其次中國的創(chuàng)業(yè)群體還遠(yuǎn)不足以支撐這么大的市場。”德佑鏈家研究部主管錢寧羅對(duì)《財(cái)經(jīng)天下》周刊說，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)主要是活躍在一線城市，而那里優(yōu)秀寫字樓資源很緊缺，“2015年第一季度上海甲級(jí)寫字樓的空置率不到5%。”
像SOHO 3Q一樣，毛大慶也是通過出租工位費(fèi)來獲取盈利：“不限人數(shù)，一天起租。”但他拒絕透露目前的收益狀況和租金標(biāo)準(zhǔn)，“原則上我們租賃場地的最小面積不少于 1500平方米。”毛大慶說不同位置的優(yōu)客工場，裝修費(fèi)用也不一樣。“陽光100裝修很復(fù)雜，但房山的項(xiàng)目就根本不用再裝修。”成本的不同決定了優(yōu)客工場租金的差異。
“我收取的是服務(wù)費(fèi)，只是以工位費(fèi)的方式呈現(xiàn)而已。”毛大慶強(qiáng)調(diào)他是通過向創(chuàng)業(yè)者提供“增值服務(wù)”來獲取收益。這種增值服務(wù)包括，財(cái)務(wù)、人力資源、法律支持、品牌宣傳、員工培訓(xùn)，甚至“幫他們做IPO”。服務(wù)項(xiàng)目不同，收取的費(fèi)用也不一樣，“某些服務(wù)會(huì)單獨(dú)收費(fèi)”。
這更像毛大慶為避免“二房東”角色而美化的名稱。“增值服務(wù)”很難量化，并且“法律、財(cái)務(wù)、培訓(xùn)”等并不稀缺，孵化器都提供類似服務(wù)。
“我最大的成本是人力成本，裝修改造成本幾乎可以忽略不計(jì)。”毛大慶說。而優(yōu)客工場市場部門主管石南則向《財(cái)經(jīng)天下》周刊表示，在正式開業(yè)之前不愿意談成本及盈利模式的問題。“投資方不愿意讓我們對(duì)外透露。”
政策風(fēng)險(xiǎn)可能是毛大慶最需要考慮的問題。目前長租領(lǐng)域二房東的政策并不完善，和潘石屹自持物業(yè)相比，政策的變動(dòng)可能加劇毛大慶們創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性。
陪伴并激勵(lì)你的“WeWork式孵化器”
在美國WeWork，初創(chuàng)型公司彼此緊挨著辦公，并不介意空間的局促，反而認(rèn)為這樣有利于交流，找到歸屬感。這種“實(shí)體社交網(wǎng)絡(luò)”更有投資想象力，成為培育甚至投資初創(chuàng)企業(yè)的新型孵化器。
在上海，萬里江和施旦霽試圖打造中國的“WeWork版孵化器”。前者創(chuàng)立了名為Founder的創(chuàng)業(yè)社區(qū)，準(zhǔn)備兩年內(nèi)在上海開設(shè)100個(gè)創(chuàng)業(yè)者辦公區(qū);后者的“23Seed”，是以投資初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)為主、提供聯(lián)合辦公服務(wù)的數(shù)據(jù)公司。
萬里江是上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱德必)合伙人，德必在上海擁有20座文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，一些為人熟知的企業(yè)如大眾點(diǎn)評(píng)、丁丁地圖、返利網(wǎng)等都是他們的租客。
今年初，萬里江決定“開辟一個(gè)新領(lǐng)域”，在德必的基礎(chǔ)上創(chuàng)建名為“Founder”的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。他除了出租工位，還提供投融資服務(wù)。萬里江聯(lián)合幾個(gè)朋友成立了一個(gè)“松散的投資基金”，對(duì)看好的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行天使輪的投資。
“我們是WeWork和YC的結(jié)合體。”他這樣解釋。YC全稱為Y Combinator，是美國最成功的孵化器，孵化了Airbnb、Dropbox等“獨(dú)角獸”公司。萬里江認(rèn)為毛大慶未必能做好“創(chuàng)業(yè)者的服務(wù)者” “做創(chuàng)業(yè)服務(wù)是一個(gè)精細(xì)活，做慣了地產(chǎn)商的毛大慶并不見得適合做這個(gè)。”
“實(shí)際上我們比WeWork準(zhǔn)備得還要早。”萬里江說的“準(zhǔn)備工作”主要指WorkFace社群。
WorkFace是德必2012年成立的創(chuàng)業(yè)社群組織，通過線上召集、線下聚會(huì)的方式將那些剛創(chuàng)業(yè)或準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的人聚集起來。德必會(huì)邀請(qǐng)企業(yè)高管或者知名企業(yè)家來分享創(chuàng)業(yè)知識(shí)，同時(shí)鼓勵(lì)會(huì)員們互助創(chuàng)業(yè)。WorkFace在全國有4萬名會(huì)員，其中有1.5萬在上海。
這些人現(xiàn)在成了Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)最固定也是最直接的租客來源。
4月20日，F(xiàn)ounder創(chuàng)業(yè)社區(qū)開業(yè)當(dāng)天，其位于長寧、虹口和閘北的三個(gè)園區(qū)共計(jì)3000平方米的辦公空間吸引了16個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐，其中超過一半來自WorkFace。
“我們招募的團(tuán)隊(duì)大部分都屬于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)或者互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)。”萬里江說，垂直的行業(yè)分類讓創(chuàng)業(yè)者更容易“找到朋友”。這一個(gè)月內(nèi)，租客中就出現(xiàn)了互相合作的案例。萬里江認(rèn)為這就是WorkFace模式的本質(zhì)，“通過社群的交互和合作提高租客的黏性。”
像毛大慶一樣，萬里江也需要通過改造閑置辦公樓來獲得新辦公室。Founder創(chuàng)業(yè)社區(qū)的工位月租金為1000元，這個(gè)價(jià)格只是SOHO 3Q的四分之一。以這種租金計(jì)算，他預(yù)計(jì)將在三年內(nèi)收回改造成本。
但在另外一個(gè)盈利渠道——投資上，萬里江顯然還沒有做好充分準(zhǔn)備。在記者采訪前一周，他看好的一個(gè)“租客”被其他風(fēng)投公司搶走了，還“挖到他們辦公室去工作了”。“證明這種(好)公司很多，機(jī)會(huì)很多。”
而在一江之隔的上海浦東張江高科技園區(qū)，23Seed的創(chuàng)始人施旦霽也認(rèn)為自己結(jié)合了YC和WeWork的優(yōu)點(diǎn)。
施旦霽正運(yùn)作著兩只投資基金，已經(jīng)和數(shù)個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)簽訂了投資條款清單，為了幫助這些團(tuán)隊(duì)更好成長，他們推出了“小型的聯(lián)合辦公”場地。
施旦霽經(jīng)常組織各類分享活動(dòng)，每到周末，23Seed就有數(shù)十人分享。這種“交互學(xué)習(xí)”中的合作可能性，是WeWork模式吸引投資人的一大特質(zhì)：WeWork不僅是一個(gè)房東，還是“儲(chǔ)藏”創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的資源池。
2013年春節(jié)后，施旦霽做了一個(gè)“量化分析平臺(tái)”，一個(gè)為創(chuàng)業(yè)者和投資人服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)平臺(tái)。“創(chuàng)業(yè)首先要看這個(gè)產(chǎn)品的整個(gè)消費(fèi)市場到底有多大，其次還要關(guān)注競品發(fā)展如何?商業(yè)模式能否持續(xù)發(fā)展?有什么相關(guān)的案例可以參考?”施旦霽創(chuàng)辦23Seed的初衷是解決創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)分析和公司估值問題，現(xiàn)在有13種估值模板來評(píng)估公司的價(jià)值。
“我們的‘聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)’是不賺錢的，主要目的是孵化這些企業(yè)。”施旦霽說。
在成立23Seed之前，他是張江一家民營孵化器的主管，正是不滿足于傳統(tǒng)孵化器的“笨重模式”他選擇了自己創(chuàng)業(yè)。
2014年，全國科技企業(yè)孵化器數(shù)量超過1600家，國家級(jí)孵化器達(dá)約600家，非國家級(jí)超過1000家，在孵企業(yè)8萬余家。越來越多的孵化器開始切換成“房東+投資人”的模式。
施旦霽稱這種轉(zhuǎn)變?yōu)榉趸?.0時(shí)代到2.0時(shí)代，但他還是覺得“傳統(tǒng)孵化器的模式太重了”，他想要做一個(gè)更輕的投資人模式。“我們只針對(duì)準(zhǔn)備投資的公司提供聯(lián)合辦公服務(wù)，并不靠辦公盈利，你可以將辦公理解為我們投資企業(yè)后的附贈(zèng)服務(wù)。”現(xiàn)在他們投資的三個(gè)團(tuán)隊(duì)在施旦霽的辦公室里聯(lián)合辦公，每個(gè)團(tuán)隊(duì)月租金不超過5000元，而施旦霽每月需要支付的房租為6萬。
不過，WeWork模式在中國能否成功還缺乏先例可證。國情、文化、價(jià)格等差異也讓一些行業(yè)人士擔(dān)憂中國版WeWork的發(fā)展前景。
“這(辦公租賃)肯定是虧錢的，我是偏重于投資的，聯(lián)合辦公只是我的一項(xiàng)服務(wù)。”施旦霽說。潘石屹和毛大慶明確表示不會(huì)參與對(duì)創(chuàng)業(yè)公司的投資，但他們會(huì)幫助租客們對(duì)接投資人。
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