- 相關推薦
“房地產+互聯網+金融”模式來襲
“地產窮，金融興”，券商報告無不這樣概括時下趨勢。熱詞“互聯網+”下，房企的金融嗅覺正漸漸被激活。
盧志強麾下泛海控股，率先吹響進軍互聯網金融的號角。清明假期前夜，泛�？毓梢袁F金收購泛海系旗下民生證券73%的股權，正式涉足證券、信托、保險三大業(yè)務領域，劍指外界羨慕不已的“全金融牌照”。
不甘示弱者，選擇抱團強強聯合。幾乎是同時期，嫁接了互聯網金融和房地產三大要素的“地產寶”平臺面市，它身后站著的是綠地、阿里巴巴、中國平安等大鱷。進入第四次轉型期的萬達，也把金融板塊納入集團主業(yè)。眼下，萬達互聯網金融集團已搭建好，正在準備注入快錢資產。
發(fā)端于歐美，在中國僅短短幾年就橫掃市場的互聯網金融，正成為越來越多房企追捧的“香餑餑”。房企之間的爭奪不再僅僅局限于常規(guī)的合縱連橫，“房地產+互聯網+金融”的運行模式，正成為這場拉鋸戰(zhàn)中成功者的標配之一。
問題來了，成功案例并不能信手拈來，潮涌般而來的嘗鮮者們，要如何在這場貼身肉搏中漂亮翻身?
行業(yè)“天花板” 倒逼
“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年，我們會看到行業(yè)的天花板。”早在兩年前，萬科總裁郁亮拋出了行業(yè)天花板的論斷。此后，萬科摸索著進行一場名為互聯網思維的運動。
互聯網金融，是萬科新故事的一部分，同樣也是越來越多房企追逐的“風口”。他們已經達成共識：在房地產行業(yè)發(fā)展的下半場，互聯網或將顛覆這個傳統(tǒng)行業(yè)。
時代周報記者梳理發(fā)現，目前，針對地產行業(yè)的互聯網金融平臺，一般引入常規(guī)的P2P、P2B、P2W、眾籌模式、供應鏈金融、社區(qū)O2O等不同模式，從不同切入口服務買房、賣房、裝修、租房等交易的金融需求。當中，房地產和互聯網的聯結多數局限于產業(yè)鏈下游的營銷環(huán)節(jié)，與金融的關系主要體現在產業(yè)鏈上游的融資。
從營銷端口切入以O2O模式的賣房，再配以部分的金融增值服務，是部分房企愿意走的道路。值得慶幸的是，打出房地產電商雙平臺的方興地產正在證明這條路的可行性。
借助去年年底的“觸網”營銷，方興地產顯然嘗到了“甜頭”。2014年11月和12月兩月總計75.25億元銷售額，占據其全年銷售額215億元的40%以上。今年3月，方興地產有了新動作，其聯合了螞蟻金服在淘寶網上線了余額寶購房項目。
“簡直賺大了，”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對時代周報記者驚嘆，“房企不需要投入任何廣告費用就博足市場眼球，無論地產金融產品花樣怎么變，首要目的還是利用互聯網平臺鎖定自己的目標客戶群。”
而在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，開發(fā)商試水互聯網金融，第一出發(fā)點還是做概念。萬科和騰訊的合作，富力和易居的合作等，都是房企捆綁平臺把自己往O2O上靠。
眼下，地產和金融的嫁接還處于原始合作階段，但這并不阻礙房產電商們將其作為下一個爭奪的主戰(zhàn)場，如搜房和樂居等，已經瞄向房產交易全環(huán)節(jié)。此外，爭搶著分食這塊大蛋糕的，還有層出不窮的第三方平臺，他們各有所長。
“精準度較高的線上引客能力和整體的互聯網運營能力，這是房企所欠缺的，”百籌網CEO王啟明對時代周報記者說，術業(yè)有專攻，房企的優(yōu)勢在地產業(yè)務上，“但我們有互聯網的基因，團隊人員直通斯坦福和硅谷。”
投之家CEO黃詩樵以網貸之家為例，給出了另外一種生存的樣本。
“作為較早一批互聯網金融平臺，網貸之家擁有互聯網金融的門戶及用戶入口，具備專業(yè)的數據和風控能力。” 黃詩樵對時代周報記者說，風控能力是一個平臺最核心的。房企和主營互聯網金融業(yè)務的三方合作，能更利于平臺的整合運營。
潛藏著的博弈
互聯網專治各種不服，這是IT評論家洪波作出的篤定判斷。但一個故事講得再動聽，總要依照可以辨識故事的商業(yè)邏輯。
從目前來看，房企涉足互聯網金融主要依靠第三方平臺，依附性較強。此外，長時間依靠單純的散售模式的開發(fā)商，多數面臨著資產的持有、運營能力不足，資產的成本過高，收益率較低的困境�？梢杂鲆姷氖牵唐趦确康禺a領域的互聯網金融，仍多集中在預售資金、銷售收入、應收賬款、企業(yè)融資等中短期投資項目。
在經驗主義大行當下的房地產領域，沒有一個確服的成功案例，成為諸多中小房企不敢涉足互聯網金融桎梏的關鍵。
“公司目前不知道互聯網金融怎么做，所以還不敢做。” 景瑞地產市場部經理范黧對時代周報記者無奈嘆息到，房企自己做互聯網金融，要顧慮整體組織架構被調整的可能。不能單純?yōu)榱宿D型而使企業(yè)陷入投機領域，“這不能一蹴而就，需要時間的積累。此外還要等待資產的成本降低。只有資產回報率上升，才能創(chuàng)造出廣泛而穩(wěn)定的市場。”
不過，要想在互聯網金融領域占據一席之地，房企仍需盡快搭建平臺。
“成本并不是很高，同時還能減少第三方利益的瓜分，”斯坦福大學計算機系博士生陳啟峰對時代周報記者說，房企對房產這一資產組合理解是更為深刻的，在價值挖掘和創(chuàng)新的過程中擁有更大的發(fā)言權，可以借助網絡平臺形成更大的生態(tài)圈，這是金融機構所不能比的。而房企自身的平臺可以借助如陸金所、招商E貸、民生易貸等更為有資金保障的機構做適當的推廣。
自己成為第三方，是泛�？毓烧趪L試的事情。在控股民生證券時，泛海建設董事長韓曉生就曾說，公司旗下的金融業(yè)務長遠還是往全金融牌照的方向發(fā)展，證券牌照是第一塊。未來預計還要持有銀行、信托、保險等牌照的金融公司進入上市公司。
“在互聯網金融沒有出現系統(tǒng)性風險前，現在就看哪家房企愿意放開膽做了。”新浪金融某內部人士對時代周報記者感嘆。
追逐資產證券化藍海
在這場互聯網金融興起的背后，其實隱藏著更為深遠的意義。
“如果有一個穩(wěn)定的現金流，就將它證券化。”這是曾流傳于華爾街的一句名言，這也一直是房企的夢想。在綠地董事長張玉良的眼里，綠地的“地產寶”是對房企自主試水資產證券化的大膽嘗試。
據時代周報記者了解，“地產寶”首期上線產品以綠地集團位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項目為基礎資產，支持舊城改造等民生工程，首期發(fā)行總規(guī)模為2億元，已被搶購完畢。張玉良透露，第二期產品已在籌備當中，將在平安陸金所平臺發(fā)行。
目前來看，“地產寶”與市面上的各類“寶寶”們之間沒有本質的差別。但這個“寶”肩負著更為重要的使命。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍介紹，“地產寶”聚焦于不動產物業(yè)的證券化，這區(qū)別于市面上的P2P平臺。
未來，“地產寶”將成為互聯網房地產金融平臺，通過產品設計、包裝，將社會上的閑散資金、機構資金與地產項目有效對接，致力于為中小房企提供資金解決方案。據了解，“地產寶”第一步目標是交易量達到100億元，成熟期規(guī)模突破500億元。
展恒研究報告直接點出，資產證券化，是房地產業(yè)接下來的新方向。
“330政策不僅包含房地產范疇，其對應的資產證券化產品也有著同樣重要的發(fā)展價值，” 展恒研究報告稱，2014年以來，央行大力鼓勵商業(yè)銀行投放按揭貸款，但一直收效甚微。從長期來看，樓市穩(wěn)定能增強資產證券化產品的穩(wěn)定性。
對房企而言，傳統(tǒng)融資模式利用空間已經最大化。銀行貸款始終是房地產行業(yè)融資的核心渠道，但開發(fā)貸款僅占總貸款余額的6%-7%，地產信托占開發(fā)貸款的比例也不到20%。而受制于發(fā)行和使用條件制約，公司債券規(guī)模近些年雖基本保持穩(wěn)定，但占比小。
資產證券化好處，就是可以規(guī)避監(jiān)管的一些要求。比如通過中期票據、企業(yè)債融資，會面臨“累計債券總額不超過公司凈資產額度的40%”的監(jiān)管規(guī)定，而通過專項計劃做證券化則可以繞開這項規(guī)定。
此外，據時代周報記者了解，資產證券化融資渠道解決長期“輸血”問題，有優(yōu)質商業(yè)物業(yè)的房企無疑會在該領域占得先機。在國內房企普遍增加商業(yè)地產開發(fā)的情況下，無疑也對此方式需求很大。
萬通老大馮侖依照美國較為成熟的地產金融化市場給出了數值。據了解，目前美國房地產公司由于自身企業(yè)模型不同估值也會完全不同。開發(fā)類的估值PE5-7倍的企業(yè)要么退市要么轉型;第二種資產管理類的公司，如寫字樓出租、經營、購物中心之類的，估值PE15-20倍;第三類為地產金融化，估值PE20-30倍。
地產金融化無疑是未來的亮點，但國投瑞銀基金管理有限公司副總經理王書鵬也呼吁，“資產證券化是一片藍海，但從看到這個海到走過去，各機構一起到海上暢游一番，可能還需要經歷艱辛的過程”。
【“房地產+互聯網+金融”模式來襲】相關文章：
互聯網O2O模式創(chuàng)業(yè)計劃書模板范文08-21
互聯網+創(chuàng)客時代：房地產不宜飛太遠05-10
互聯網汽車金融平臺上半年生存現狀剖析05-04
資本涌入、商業(yè)模式待考 互聯網醫(yī)療走到十字路口05-03
房企創(chuàng)新融資方式：互聯網金融+類資產證券化06-07