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專訪碧桂園操盤手向俊波：科技小鎮(zhèn)是潛力股還是概念股
碧桂園針對科技小鎮(zhèn)制定了詳細(xì)的考核標(biāo)準(zhǔn)，包括小鎮(zhèn)的入駐率、企業(yè)產(chǎn)值、稅收規(guī)模等，各項(xiàng)指標(biāo)均關(guān)注產(chǎn)業(yè)，而不在于賣掉多少套房子、實(shí)現(xiàn)多少銷售額。
從廣州天河區(qū)到惠州市，車程一般為2個小時(shí);但去惠城區(qū)瀝林鎮(zhèn)英光村的那天，因?yàn)槁酚龈咚俟肥鹿�，車子繞道國道，走了3個多小時(shí)，終于到達(dá)這個村子。
車子沒有停下的意思，沿著田中小徑晃晃悠悠地行駛，最后停在一片農(nóng)田中央。
這里是碧桂園首座科技小鎮(zhèn)的所在地，被命名為“創(chuàng)新小鎮(zhèn)”。農(nóng)田之中清理出的一片空地，被打下地基。工地旁邊搭起的臨時(shí)帳篷，用來舉行奠基儀式。幾天前，這里還是一片魚塘。
這個像白紙一樣未經(jīng)開發(fā)的村子，未來能成為高科技產(chǎn)業(yè)的聚集地?
“其實(shí)這里離深圳很近。如果不是突發(fā)情況，車子能走高速的話，從深圳過來只要不到1個小時(shí)。”
碧桂園試圖表達(dá)，這個西接?xùn)|莞、南靠深圳的村子，有潛力成為美國硅谷那樣的小鎮(zhèn)，聚集起一批技術(shù)創(chuàng)新的科技公司。
重點(diǎn)是，碧桂園作為開發(fā)商，希望成為這場科技“聚變”中的關(guān)鍵角色——產(chǎn)業(yè)平臺運(yùn)營商。
一場以“特色小鎮(zhèn)”名義發(fā)起的創(chuàng)業(yè)，正在碧桂園集團(tuán)內(nèi)部火速鋪開。
為什么是科技?
碧桂園與科技公司產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)
今年3月初，在北京參加全國兩會的碧桂園主席楊國強(qiáng)與騰訊主席馬化騰見了一面。據(jù)說，兩位創(chuàng)始人探討了以后在東莞、惠州、北京等地合作建設(shè)“騰訊科技小鎮(zhèn)”或者騰訊員工公寓的可能性。
這不是楊國強(qiáng)與科技公司創(chuàng)始人的第一次交流。另一個令人津津樂道的故事發(fā)生在2015年，他與小米創(chuàng)始人雷軍進(jìn)行了兩場會面。
不知道是不是這些或務(wù)虛、或務(wù)實(shí)的跨行業(yè)交流，讓擅長學(xué)習(xí)的創(chuàng)始人之間產(chǎn)生了化學(xué)反應(yīng)�？傊�，楊國強(qiáng)在最近一年啟動了“科技小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，碧桂園與科技公司的交集，就這么發(fā)生了。
碧桂園做科技小鎮(zhèn)的想法，源于楊國強(qiáng)的一個判斷：“深圳的成功是因?yàn)榭萍迹麄兎孔犹F了。我們想在深圳旁邊建一個科技的城，有很高的品質(zhì)，房價(jià)只有一線城市的1/3。”
在一線城市周邊“造城”是碧桂園所擅長的。但小鎮(zhèn)計(jì)劃跟以往“造城”有個本質(zhì)區(qū)別——目標(biāo)“住戶”是企業(yè)，而且瞄準(zhǔn)科技企業(yè)。
他們的基本假設(shè)是，一線城市房價(jià)高壓下，不僅居住人口外溢，人才和產(chǎn)業(yè)同樣會被擠出。深圳的產(chǎn)業(yè)外溢大軍中，就有不少科技企業(yè)。
目前全國刮起的“特色小鎮(zhèn)”之風(fēng)，以文創(chuàng)、旅游、健康類產(chǎn)業(yè)居多，產(chǎn)業(yè)門檻相對較低;部分小鎮(zhèn)以金融、制造業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ);針對科技產(chǎn)業(yè)的少之又少。
最具代表性的兩個科技類小鎮(zhèn)坐落于杭州——云棲小鎮(zhèn)和夢想小鎮(zhèn)，兩者均依托阿里巴巴為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。顯然，科技產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營門檻更高。
碧桂園做小鎮(zhèn)，直奔這塊“硬骨頭”。
“技術(shù)是最大的機(jī)會，是改變社會最本質(zhì)的因素，”碧桂園科技小鎮(zhèn)的操盤手、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波說，“以我們的實(shí)力，做教育旅游金融小鎮(zhèn)都更容易，但碧桂園從來不是挑最容易的來做，而是挑最有前景的來做。”
以小鎮(zhèn)之名創(chuàng)業(yè)
“現(xiàn)在讓我做傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目我反而不愿意，盡管收入可能高很多”
“小鎮(zhèn)計(jì)劃”像一場由內(nèi)部發(fā)起的創(chuàng)業(yè)。碧桂園首席戰(zhàn)略官林昭憲組建的戰(zhàn)略辦公室和向俊波組建的產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部，為科技小鎮(zhèn)計(jì)劃制定戰(zhàn)略并落地實(shí)踐。
與網(wǎng)易房產(chǎn)的交談中，科技小鎮(zhèn)操盤手向俊波，以及首個落地項(xiàng)目“創(chuàng)新小鎮(zhèn)”的項(xiàng)目總王斌，都表達(dá)出一種類似創(chuàng)業(yè)的感受。
向是操盤科技小鎮(zhèn)的不二人選。10年前，他從清華大學(xué)博士畢業(yè)后加入增城國土房管局，從該局最年輕的干部一直升至局長之位，對國土城規(guī)和政商關(guān)系都很熟悉。離開公職后，他加入碧桂園，很快被派去組建產(chǎn)城事業(yè)部。
“最初調(diào)入產(chǎn)城事業(yè)部是被動的，現(xiàn)在是主動的，”他戲謔道，“科技小鎮(zhèn)做下去發(fā)現(xiàn)很有意思，現(xiàn)在讓我做傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目我反而不愿意，盡管收入可能高很多。”
在碧桂園，所有項(xiàng)目必須跟投。一個好的地產(chǎn)項(xiàng)目，回報(bào)率超過50%甚至100%都不少見。而一座科技小鎮(zhèn)，至少要運(yùn)營三到五年時(shí)間才有盈利的可能，開發(fā)運(yùn)營難度遠(yuǎn)高于普通地產(chǎn)項(xiàng)目。
王斌是2015年年初通過“未來領(lǐng)袖”計(jì)劃加盟碧桂園的“海歸”博士，他在法國攻讀土木工程。去年9月，他做了一個大膽的決定：到惠州去，當(dāng)潼湖“創(chuàng)新小鎮(zhèn)”項(xiàng)目的總經(jīng)理。
“首先我本身對科技、IT產(chǎn)業(yè)感興趣：第二，碧桂園的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)已經(jīng)很成熟了，在這里完全是創(chuàng)業(yè)的感覺，”王斌坦言，“僅從拿地來說，以前無非是招拍掛或者合作，現(xiàn)在是直接從前期土地整理開始做，8個月才拿到首批土地。”
位于惠州潼湖的“創(chuàng)新小鎮(zhèn)”是碧桂園科技小鎮(zhèn)戰(zhàn)略落地的第一個項(xiàng)目，也是王斌負(fù)責(zé)的第一個項(xiàng)目。
為什么敢于啟用新人?“既然是新事物，就讓新人去嘗試。小鎮(zhèn)要長期做下去，自己培養(yǎng)的團(tuán)隊(duì)比職業(yè)經(jīng)理人的根基性強(qiáng)很多。”向俊波說。
平臺是如何搭建起來的?
并非先跟政府拿到土地再設(shè)法招商，而是相反
“創(chuàng)業(yè)”方向有了，團(tuán)隊(duì)有了，擺在面前的第一個問題是，如何吸引科技公司入駐?
按照碧桂園設(shè)想，每座科技小鎮(zhèn)都要有1-2家大企業(yè)當(dāng)龍頭，帶動上下游企業(yè)聚集，最終每座小鎮(zhèn)都要形成自己的核心產(chǎn)業(yè)。
龍頭企業(yè)是一個關(guān)鍵。以潼湖的兩個小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例。碧桂園引入思科為龍頭，共同確定以物聯(lián)網(wǎng)作為核心產(chǎn)業(yè)方向，“思科科學(xué)城”和“創(chuàng)新小鎮(zhèn)”的發(fā)展策略都圍繞此展開。
碧桂園首席戰(zhàn)略官林昭憲說：“并不是先跟政府拿土地再設(shè)法招商。我們是先跟龍頭企業(yè)、世界五百大、中國五百大企業(yè)談合作，這些龍頭企業(yè)把它的生態(tài)圈企業(yè)帶進(jìn)來，使整個溝通更有效率，也使它的合作伙伴運(yùn)營更有效率。”
選址是另一個關(guān)鍵。依然以潼湖為例。創(chuàng)新小鎮(zhèn)”的區(qū)位決定其“目標(biāo)客戶”主要是成長加速階段的中型企業(yè)，而不是小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司。
“小微企業(yè)的創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)一定在城市中心，在孵化器租一張辦公桌成本并不高，有政府補(bǔ)貼，居住問題也好解決。”
“企業(yè)規(guī)模一旦發(fā)展到二、三十人，有了白領(lǐng)階層，問題就出來了：想留住白領(lǐng)，又給不出太高工資。如果連基本的生活和尊嚴(yán)都給不了，談何創(chuàng)新?這種處于加速期的企業(yè)，會愿意到潼湖來。”
除了員工安置問題，處于成長加速期的企業(yè)，可能有物業(yè)需求。碧桂園的設(shè)想是，小鎮(zhèn)可以以較低價(jià)格提供物業(yè)，甚至可以在企業(yè)上市過程中，提供多樣化的資產(chǎn)組合，助力企業(yè)走向資本市場。
辦公物業(yè)、人才公寓、入學(xué)就醫(yī)、商業(yè)配套……這都是開發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)。碧桂園首席新聞官朱劍敏多次強(qiáng)調(diào)，碧桂園要為科技企業(yè)搭建載體，做平臺。
吸引企業(yè)聚集是第一步，第二步則是幫助解決企業(yè)的發(fā)展問題，即提供服務(wù)。小鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)的計(jì)劃是，做產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，緩解企業(yè)資金短缺的問題;把龐大的產(chǎn)業(yè)鏈帶進(jìn)小鎮(zhèn)，幫助擴(kuò)大市場;可以幫企業(yè)爭取政策支持;甚至可以把辦公用品都配好，直接拎包入住。
“小鎮(zhèn)的最終目的是，讓企業(yè)的創(chuàng)新成本降到最低，”向俊波說，“如果企業(yè)利潤率是5%，入駐科技小鎮(zhèn)之后，如何把他們從5%提升到8%，這是小鎮(zhèn)要解決的。”
跨界的“邊界”
反過來說，如果企業(yè)想跨界做房地產(chǎn)，碧桂園要不要支持?
我負(fù)責(zé)重資產(chǎn)投資，你只需輕資產(chǎn)運(yùn)作。這是碧桂園向企業(yè)遞出的橄欖枝。
企業(yè)輕資產(chǎn)入園帶來的一個問題是：如何留住他們?
“繼續(xù)把配套做好。這跟吸引企業(yè)來的原因是一樣的，”向俊波認(rèn)為，留住企業(yè)的唯一辦法是堅(jiān)持做好所有降低成本的工作，“把每一天都當(dāng)作在招商引資，每一天都像對待新企業(yè)一樣對待他們。”
另一個難題是兩個行業(yè)對輕重資產(chǎn)的判別不同。以開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)，持有型物業(yè)是重資產(chǎn)，科技設(shè)備屬于輕資產(chǎn);但對科技公司而言，現(xiàn)金和訂單是輕資產(chǎn)，其他都是重資產(chǎn)，最好連設(shè)備都交由開發(fā)商采購。
這是雙方的合作“邊界”。實(shí)驗(yàn)室、數(shù)據(jù)中心等產(chǎn)業(yè)配套，往往是合作雙方的磨合點(diǎn)。對碧桂園來說，物業(yè)、辦公用品甚至風(fēng)火水電都可以幫忙解決，但技術(shù)設(shè)備則另當(dāng)別論。
總裁莫斌給產(chǎn)城事業(yè)部畫了一個“邊界”——專業(yè)以外的事情不要碰。意思是，碧桂園并非轉(zhuǎn)行做科技、搞創(chuàng)新，而是要做平臺該做的事情。
反過來說，如果企業(yè)想跨界做房地產(chǎn)，碧桂園要不要支持?
有這種想法的科技企業(yè)并不少。跟房地產(chǎn)相比，科技行業(yè)利潤率并不高，企業(yè)積累一定資本后，會希望通過地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值來加快利潤的積累。
“我會告訴他們，房地產(chǎn)是個很專業(yè)的事情，隨便找塊地蓋物業(yè)是不值錢的�？萍计髽I(yè)也要擺正自己的位置。”
商業(yè)模式待解
“剛開始即使銷售一部分物業(yè)，資金也是滾不出來的”
碧桂園多位高管在公開場合說過，科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)先行，住宅開發(fā)比重不超過30%，公建配套占比約10%，產(chǎn)業(yè)比重在60%以上。
這種喊話，意在破除外界對碧桂園“圈地開發(fā)”的質(zhì)疑。
從資金層面考量，住宅開發(fā)比重不到三成，銷售回款不足以支撐整個小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。“大概三到五年，才會有所謂資金滾動一說。剛開始即使銷售一部分物業(yè)，資金也是滾不出來的。”向俊波表示。
為了探索新的商業(yè)模式，碧桂園為科技小鎮(zhèn)設(shè)計(jì)了多樣化的收入結(jié)構(gòu)——銷售物業(yè)的收入;租金收入;園區(qū)營運(yùn)收入(如物業(yè)管理、增值服務(wù)等);股權(quán)投資收入;以及資本市場的支持(例如資本證券化)。
前三項(xiàng)收入易理解，后兩項(xiàng)則比較復(fù)雜。資產(chǎn)證券化是自持物業(yè)“變現(xiàn)”途徑之一，網(wǎng)易房產(chǎn)獲悉，目前已有多家金融機(jī)構(gòu)表示出興趣。當(dāng)然，資本化的前提是，科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營良好，帶動區(qū)域價(jià)值和物業(yè)價(jià)值提升，且回報(bào)率要達(dá)到投資者預(yù)期。這對碧桂園的運(yùn)營能力提出了很高的要求。
股權(quán)投資方面，創(chuàng)新小鎮(zhèn)將設(shè)立一個100億元的產(chǎn)業(yè)基金，由碧桂園帕拉丁基金牽頭，引入紅杉資本、天圖資本等投資機(jī)構(gòu);思科科技園也將成立100億元的基金，由碧桂園和思科合作設(shè)立。
碧桂園的投資業(yè)務(wù)剛剛起步，網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，每年個位數(shù)的回報(bào)率被視為“可以接受”。
作為科技小鎮(zhèn)運(yùn)營者，碧桂園可以通過物聯(lián)網(wǎng)的智慧化社區(qū)掌握企業(yè)日常經(jīng)營的多維度數(shù)據(jù)，更有利于投資決策。
網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，產(chǎn)城事業(yè)部內(nèi)設(shè)11個部門，擁有自己的投資、盡調(diào)團(tuán)隊(duì)，不僅會跟著龍頭企業(yè)做投資，也可能會主動領(lǐng)投。
“戰(zhàn)略耐心”大考
前兩年的物業(yè)銷售收入僅覆蓋利息成本
林昭憲曾說，碧桂園的未來戰(zhàn)略發(fā)展，“并不是一個以純房地產(chǎn)思維的概念”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是集團(tuán)多元化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略性決策，中后期利潤來源穩(wěn)定，能成為經(jīng)濟(jì)周期的對沖機(jī)制和穩(wěn)定器。
然而在一場論壇上，北師大經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院院長關(guān)成華提了個醒：創(chuàng)新是最難的，需要產(chǎn)學(xué)研政商等多方力量的碰撞和匹配，而且不按計(jì)劃發(fā)生。他建議，“建設(shè)科技小鎮(zhèn)要有起碼的戰(zhàn)略耐性”。
關(guān)成華曾任北京昌平區(qū)區(qū)長，主導(dǎo)過“未來科技城”項(xiàng)目，早期人們議論這個項(xiàng)目讓區(qū)政府虧錢，如今科技城內(nèi)已聚集一批能賺錢的實(shí)力企業(yè)。“時(shí)間能說明很多問題。”他感慨。
碧桂園做好了長期的打算。產(chǎn)城事業(yè)部的激勵機(jī)制跟普通房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，小鎮(zhèn)的現(xiàn)金回正周期放寬到三至五年，具體的跟投方案還在制定。
至于短期的資金平衡，產(chǎn)城事業(yè)部內(nèi)部設(shè)定了一條紅線：小鎮(zhèn)運(yùn)營前兩年，短期物業(yè)收入能覆蓋所投資金的利息成本即可。
碧桂園針對科技小鎮(zhèn)制定了詳細(xì)的考核標(biāo)準(zhǔn)，包括小鎮(zhèn)的入駐率、企業(yè)產(chǎn)值、稅收規(guī)模等，各項(xiàng)指標(biāo)均關(guān)注產(chǎn)業(yè)，而不在于賣掉多少套房子、實(shí)現(xiàn)多少銷售額。
盡快把第一個小鎮(zhèn)做好，這是總裁莫斌的要求，他幾乎每周給小鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)開一次會，推動項(xiàng)目火速進(jìn)展。去年8月發(fā)布小鎮(zhèn)戰(zhàn)略后，產(chǎn)城事業(yè)部很快就在珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域簽約了一系列項(xiàng)目合作框架。
網(wǎng)易房產(chǎn)獲悉，碧桂園今年還會有5個小鎮(zhèn)項(xiàng)目動工，將由區(qū)域公司獨(dú)立操盤。產(chǎn)城事業(yè)部今后的職能將更多偏向戰(zhàn)略指導(dǎo)和管控，目前操盤項(xiàng)目主要是為了探索經(jīng)驗(yàn)，除了潼湖的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，未來他們還會操盤其他創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)類型，探索的成果向區(qū)域公司輸送，進(jìn)而推廣至全國。
碧桂園的科技小鎮(zhèn)戰(zhàn)略能成功嗎?一切還是未知數(shù)。風(fēng)風(fēng)火火的“特色小鎮(zhèn)”概念成為一個筐，有的企業(yè)試圖往“筐”里裝入房產(chǎn)和土地，而碧桂園將未來轉(zhuǎn)型的野心裝入其中。
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