許家印創(chuàng)業(yè)史：從打工仔到中國首富
經(jīng)歷很簡(jiǎn)單，過程很艱難
幸運(yùn)之神似乎對(duì)狂人般勤勉努力的許家印總能眷顧，每每在他陷入低潮之時(shí)，總會(huì)有奇跡助他度過難關(guān)，后來的恒大上市波折、資金困難之時(shí)，也屢次出現(xiàn)。
文• 胡 倫 南都周刊
11月5日，港交所，意氣風(fēng)發(fā)的許家印敲響了上市銅鑼。他一手創(chuàng)立的恒大地產(chǎn)歷盡幾次波折，終于正式登陸H股市場(chǎng)。
這一天也是2009年福布斯中國富豪榜發(fā)布的日子。在這個(gè)榜單上，比亞迪的王傳福以396億元的身家排名第一。然而幾個(gè)小時(shí)后，許家印就以422億元的紙面資產(chǎn)，成了中國內(nèi)地的新首富。
幫許家印登上寶座的是上市首日猛漲的恒大股價(jià)。按照上市首日收盤價(jià)計(jì)算，恒大總市值達(dá)到705億港元，超過碧桂園，成為在香港上市的最大內(nèi)地民營地產(chǎn)企業(yè)，掌握恒大68.01%股權(quán)的許家印自然也水漲船高。
從車間主任到業(yè)務(wù)員
許家印說，他“個(gè)人經(jīng)歷很簡(jiǎn)單，但過程很艱難”。作為恢復(fù)高考后第二屆大學(xué)生，許家印走了一條大多數(shù)知識(shí)分子當(dāng)年所走的路：畢業(yè)分配，滿懷抱負(fù)地在一線工作崗位埋頭苦干N年，此后適逢改革開發(fā)潮涌，終于按耐不住一顆驛動(dòng)的心，放棄原有的鐵飯碗，從內(nèi)陸的河南直奔深圳，開始了商海浮沉。
在恢復(fù)高考的第二年，年輕的許家印“非常開心地”考上了武漢鋼鐵學(xué)院，學(xué)習(xí)四年鋼鐵專業(yè)，然后被分配到河南省的舞陽鋼鐵公司，在這里一呆就是10年。
“舞鋼是大型國企，我一去就主動(dòng)申請(qǐng)到了第一線——熱處理車間，當(dāng)時(shí)學(xué)鋼鐵的大學(xué)生比較少，所以受到重視，幫忙協(xié)助車間主任，一年后升為車間副主任，再后來做了車間主任。”許家印說自己當(dāng)時(shí)是工作狂人，在做車間主任的7年里，他沒有休息過一天，年三十都會(huì)跑去車間。
這種工作習(xí)氣許家印后來也帶到了恒大。廣州的地產(chǎn)圈都知道，恒大永遠(yuǎn)有開不完的會(huì)，碰到年末，集團(tuán)會(huì)議經(jīng)常從白天開到深夜，再從深夜開到天亮。當(dāng)然，這是后話。
1992年初，許家印破例休假了，他南下深圳找工作去了。他沒料到是23天過去，投出的簡(jiǎn)歷都撞了白板。后來經(jīng)別人提醒才知道原來是簡(jiǎn)歷做的太厚了，50頁，根本不會(huì)有人去看。于是許就把簡(jiǎn)歷改短，從50頁改到了10頁還是沒用，再改，三、四次易稿后，只剩了2頁，這時(shí)效果也立竿見影——有了5個(gè)候選單位。
精挑細(xì)選之后，許家印選擇了一家剛成立不過一年、只有幾個(gè)連鎖店的規(guī)模的小企業(yè)，許選擇它的原因很簡(jiǎn)單——是覺得這個(gè)企業(yè)有前景，最主要的是它有一個(gè)好老板。
他的新職業(yè)是業(yè)務(wù)員。曾做過車間主任、管理300多號(hào)人的`他開始一切重新來過。那時(shí)許家印就連見到公司里20歲的小女生，都會(huì)喊“師傅”。三個(gè)月后，許家印做成第一個(gè)單子，為公司帶來10萬元的業(yè)務(wù)額，這讓老板對(duì)他另眼相看，他也從此不用再東奔西跑，當(dāng)上了辦公室的負(fù)責(zé)人。
1993年，這個(gè)企業(yè)又注冊(cè)了一個(gè)貿(mào)易公司，要和舞鋼合作，許家印于是很自然地兼任了這個(gè)新公司的老總，不過這個(gè)“老總”只是個(gè)虛職，公司注冊(cè)完以后老板再?zèng)]投進(jìn)去一分錢，無奈之下，許家印只能東挪西湊借了10萬元，開始了第一次創(chuàng)業(yè)。不過這次折騰一年，也無起色。
珠島花園 許家印第一次飛躍
1994年，老板本要派許家印去長(zhǎng)春分公司做老總，但許家印卻選擇了去廣州——這個(gè)當(dāng)時(shí)還是公司市場(chǎng)空白地打天下。這年的國慶節(jié)，許家印帶著一個(gè)司機(jī)，一個(gè)出納，還有兩個(gè)員工，總共5個(gè)人，從深圳來到廣州，開始了他人生中的第二次創(chuàng)業(yè)。
就像眾多剛來廣州打拼的異鄉(xiāng)人一樣，許家印在廣州的第一個(gè)落腳點(diǎn)是價(jià)廉物美的城中村。城中村里的這間不見陽光的房子，白天是辦公室，晚上就是5人的住處。人生地不熟，再加上辦公環(huán)境實(shí)在難登大雅之堂，這家位于城中村的微型小公司，生意自然好不到哪里。
不過，幸運(yùn)之神似乎對(duì)許家印總能眷顧，每每在他陷入低潮之時(shí)，總會(huì)有奇跡助他度過難關(guān)，后來的恒大上市波折、資金困難之時(shí)，也屢次出現(xiàn)。
當(dāng)時(shí)，許家印的5人團(tuán)隊(duì)，通過相關(guān)渠道收購了一家公司，取得了一個(gè)名為珠島花園的地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)對(duì)許家印乃至恒大開發(fā)、營銷風(fēng)格影響深遠(yuǎn)的項(xiàng)目，可謂許家印創(chuàng)業(yè)路上的第一次飛躍。
當(dāng)時(shí)廣州樓市盛行的是大戶型之風(fēng)，一棟樓都是三房，只有拐角的地方才會(huì)做小面積。許家印卻反其道而行之，1995年珠島花園第一期的幾百套房子全做小戶型，效果出奇的好，房子全部熱銷，在廣州樓市轟動(dòng)一時(shí)。
不過，當(dāng)1997年5月珠島花園二期銷售了一半的時(shí)候，許家印選擇了離開。
臨走時(shí)，許家印向老板提出了自己的觀點(diǎn)：一個(gè)人的價(jià)值，應(yīng)該體現(xiàn)出他的能力水平與貢獻(xiàn)。許家印離開深圳老板的時(shí)候，項(xiàng)目通過審計(jì)，價(jià)值2個(gè)多億，也就是說許家印花了2年半的時(shí)間，從零開始，為公司創(chuàng)造了2個(gè)多億的現(xiàn)金流，而在當(dāng)時(shí)，許的工資是每月3000多元。
許的個(gè)性和價(jià)值觀，在他人生第一次跳槽中已經(jīng)略有體現(xiàn)：“我這個(gè)人要強(qiáng)，該我做的事我會(huì)做好，沒做好是一回事，但做好了就要有體現(xiàn)。舞鋼十年當(dāng)了七年車間主任，總是不提拔，我肯定要走。”許家印說，他的出走與現(xiàn)在70后、80后的頻繁跳槽不同，“他們跳得太多，已經(jīng)沒有了意義”。
第一槍要打響
1996年，許家印在廣州注冊(cè)了恒大地產(chǎn)，開始了第三次創(chuàng)業(yè)。許家印認(rèn)為“用最少的錢拿更多的地，發(fā)展的時(shí)間持續(xù)更長(zhǎng)”，所以他把恒大的第一個(gè)項(xiàng)目鎖定在海珠區(qū)廣州工業(yè)大道的原廣州農(nóng)藥廠地塊上。
現(xiàn)在的工業(yè)大道板塊已是小區(qū)云集，房?jī)r(jià)過萬，而在當(dāng)時(shí)這里還是工廠林立、污染嚴(yán)重、市政配套都滯后的遠(yuǎn)郊區(qū)。不過，即便這個(gè)地塊，首期也需500萬元的地價(jià)款，恒大最多只能從銀行貸到300萬,而且一窮二白的恒大還未必拿得到。
為了獲得這個(gè)項(xiàng)目，許家印又再一次發(fā)揮了他的商務(wù)談判技能，既描繪了個(gè)恒大的宏偉藍(lán)圖，也詳細(xì)描述怎么付款方便。憑著三寸不爛之舌，300萬終于到手，于是許家印立即開發(fā)，并復(fù)制珠島花園的模式——小戶型，薄利多銷，快速回籠資金。
1996年6月8日，金碧花園破土動(dòng)工，8月8日正式公開發(fā)售，開盤價(jià)定為2800元/平方米，這個(gè)價(jià)位對(duì)于屬于廣州老城區(qū)的海珠樓盤而言，十分具有誘惑力。當(dāng)天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款8000多萬元。第二期開發(fā)的時(shí)候，有了現(xiàn)金流的恒大開始注重環(huán)境和配套，環(huán)境好了，售價(jià)自然也就高了，于是第二期的售價(jià)漲到了3500元/平方米。
作為新公司恒大的首個(gè)樓盤，金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國地產(chǎn)史上一個(gè)奇跡：當(dāng)年征地、當(dāng)年報(bào)建、當(dāng)年動(dòng)工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年轟動(dòng)、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益。兩年前，還在給別人打工的許家印操作的第一個(gè)樓盤，珠島花園就創(chuàng)造過當(dāng)年蓋完108枚公章、辦齊所有報(bào)建手續(xù)等“六個(gè)當(dāng)年”記錄。珠島花園是今日許家印和恒大地產(chǎn)的起點(diǎn)和老師，并不為過，事實(shí)上，金碧花園之后的諸多樓盤，至今仍有著當(dāng)日珠島花園的營銷、設(shè)計(jì)痕跡。
1998年6月23日，在廣州市首次的國有土地使用權(quán)拍賣會(huì)上，恒大集團(tuán)以1.34億元的價(jià)格一舉投得位于原農(nóng)藥廠周邊的5.3萬平方米的土地使用權(quán)，在此之前還進(jìn)行過幾次征地。至此，5次擴(kuò)地，實(shí)現(xiàn)了金碧花園占地52萬平方米的發(fā)展目標(biāo)。
金碧花園首期銷售額8000多萬，一下子就徹底解決了恒大現(xiàn)金流的問題。金碧花園的成功是恒大發(fā)展關(guān)鍵的一步。
多年后，許家印話當(dāng)年，說金碧花園的實(shí)踐讓他明白：無論何時(shí)，企業(yè)運(yùn)作最重要的問題都是現(xiàn)金流，尤其是剛起步階段。或許這個(gè)信念，是許家印在恒大此后的幾次資金危機(jī)中得以脫身的根基。例如，大刀闊斧降價(jià)、敢于引進(jìn)戰(zhàn)略合作者；2006年A股高潮伊始出讓綠景地產(chǎn)，而后又籌劃香港上市，均是此哲學(xué)的繼續(xù)。
許家印只想一點(diǎn)：機(jī)會(huì)不抓住，過去了就過去了。
意識(shí)的轉(zhuǎn)變
接下來恒大的運(yùn)轉(zhuǎn)就自然而然轉(zhuǎn)入了高速奔跑階段。當(dāng)時(shí)廣州有1600多家房地產(chǎn)公司。而恒大成立的時(shí)候，絕大部分公司都是在1990年代初成立，比恒大要早5、6年。恒大采取的是在廣州快馬圈地的策略。到了1999年，僅僅用3年時(shí)間，恒大就進(jìn)入了30強(qiáng)的第7位，到了2004年，恒大進(jìn)入中國百強(qiáng)房企前10，并于2004、2005、2006年，連續(xù)三年時(shí)間蟬聯(lián)前十強(qiáng)。
了解恒大的人都知道，2004年對(duì)恒大而言是個(gè)分水嶺：在此之前，恒大是以規(guī)模取勝，之后度過資本原始積累的初創(chuàng)階段后，恒大開始走“規(guī)模+品牌”路線。
2004年后，恒大逐漸開始從產(chǎn)品上進(jìn)行改革：金碧花園四期設(shè)計(jì)完后，他把全體員工拉到現(xiàn)場(chǎng)開會(huì)，許家印高呼“從今以后，公司都要宣傳打造精品，創(chuàng)立品牌的口號(hào)”。
許家印首先動(dòng)刀的是樣板房，裝修標(biāo)準(zhǔn)從最初金碧花園的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。
許稱之為“意識(shí)的轉(zhuǎn)變”，不管是中端還是高端產(chǎn)品，只要樓盤素質(zhì)好，投入產(chǎn)出比就會(huì)高。于是再后來就有了如今媒體圈熟知的恒大精品戰(zhàn)略：恒大在全國中高端產(chǎn)品有恒大城、恒大綠洲，高端產(chǎn)品有恒大華府，旅游地產(chǎn)則有恒大金碧天下。目前，在恒大5000多萬平方米的土地儲(chǔ)備中，中端產(chǎn)品占到60%，中高端占25%左右，高端占10%左右。
危機(jī)之下應(yīng)變術(shù)
當(dāng)然，恒大也無法逃避2008年金融危機(jī)的第一個(gè)寒冬。
當(dāng)時(shí)恒大全國有32個(gè)樓盤、906萬平方米在建，加上大規(guī)模拿地，100多億的缺口對(duì)企業(yè)而言影響非常大。
地產(chǎn)圈有時(shí)是充滿戲劇性的。每一個(gè)潮流過去，有人說最艱難的時(shí)候已經(jīng)過去了；有人說最艱難的時(shí)候才剛剛開始。許家印卻說“我的理念就是要員工艱苦創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然這個(gè)條件也不艱苦。我的面子不值錢，別人說你好又怎么樣，不好又怎么樣？別人說恒大都沒有自己的寫字樓，沒有就沒有吧。”追求實(shí)惠是許家印的生存之道。
在07、08年最難熬的那段時(shí)間內(nèi)，許家印一方面重拾薄利多銷的發(fā)家之本，全國幾十個(gè)樓盤搞聯(lián)動(dòng)促銷，快速回籠了海量資金，一方面與國際投行、香港富豪秘簽融資協(xié)議，盡管條件苛刻甚至兇險(xiǎn)，但畢竟幫助恒大熬過一個(gè)最艱難的地產(chǎn)寒冬。
“市場(chǎng)永遠(yuǎn)是正確的，行情不好，你想賣高，人家也不買，蕭條的時(shí)候，只能便宜賣，我們?nèi)ツ曩u的房，到現(xiàn)在我都心痛。不過沒辦法，賣房要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況。”
而回顧近幾年的發(fā)展史，我們又不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的規(guī)律：從2007年開始，恒大對(duì)外的合作伙伴必然是名牌企業(yè)與行業(yè)龍頭企業(yè)，而高速發(fā)展的規(guī)模不變之下，恒大的資金流產(chǎn)生了很微妙的變化，可以說是裂變：2006-2007年，恒大引進(jìn)淡馬錫基金、德意志銀行和美林銀行作為戰(zhàn)略股東，同時(shí)引進(jìn)4億美元，并在當(dāng)年美國的次貸危機(jī)半個(gè)月后還發(fā)了5億美元債券。可以說，恒大的發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期一個(gè)是借助于這兩年的資本運(yùn)作，一個(gè)是恒大全國規(guī)劃戰(zhàn)略，按部就班地實(shí)施，并在2007年顯現(xiàn)效果。也難怪許家印說，目前恒大的優(yōu)勢(shì)不在于嚴(yán)格的管理體系，不在于獨(dú)裁，而在于資源整合。
當(dāng)下恒大已經(jīng)走到第四個(gè)發(fā)展目標(biāo)：走向國際，跨越發(fā)展。這個(gè)公司從2006年開始用一年半的時(shí)間，從一個(gè)廣州走向了全國23個(gè)城市，而萬科用了10年時(shí)間擴(kuò)展了29個(gè)城市。
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