樓盤營銷策劃書

　　一、整合傳播策略的原則

　　1、差異化

　　①市場差異化

　　本地開發(fā)商對市嘗消費群體、概念的細分還不成熟，大多數(shù)開發(fā)商不注重項目的定位策略，都本著多、廣、利的初衷進行開發(fā)、設(shè)計、推廣，這就不可避免的導致本埠市場存在嚴重的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發(fā)企業(yè)入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開發(fā)設(shè)計，因此受到時間、片區(qū)、價格等因素制約。導致客層對其無所適從，在漫長的考察、等待過程中，一點點將購買信心消耗殆荊

　　再看區(qū)域市場，以新陽路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個片區(qū)久無新高檔物業(yè)，已經(jīng)導致部分客流找不到一個良性出口

　　本項目的定位策略是對本地市場及區(qū)域市場細分的結(jié)果，另外也是對目標消費者的細分。所以差異化推廣策略無論是對于整體市場還是區(qū)域市場及目標客層，無疑都是有轟動效益的。

　�、谙�費客層差異化

　　目前哈市的地產(chǎn)市場真正作到以目標客層為中心而開發(fā)設(shè)計的項目及其少見甚至沒有，大多都是先建項目，后期再找消費者，有的項目竟然同時涵括幾個目標群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買，這中定位與實質(zhì)不對稱的現(xiàn)象直接導致了銷售的.成敗。必然導致消費者細分不夠，混淆市場，同時也導致項目在市場及消費者心目中的“摸不準”現(xiàn)象。

　　由于現(xiàn)在購房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識，這對傳統(tǒng)的開發(fā)商及項目是一種挑戰(zhàn)和機遇。

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　　哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功，主要是因為只有概念口號沒有實際支撐點;另一方面就是推廣與實際層面不對稱;還有就是根本不是公寓硬說成公寓。

　　如果我們能夠深化星級酒店公寓概念，引進國際星級酒店管理集團進行管理服務(wù)培訓，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場帶來強大的沖擊，同時也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。

　　2、體驗式

　　必須注意，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費者和樓市帶來全新感觸，實現(xiàn)以上所述之差異化，必須強化目標的客戶體驗歷程。

　　項目的傳播不僅僅為目標客戶描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標消費者體驗這種感覺——樣板房、設(shè)計說明、精裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進駐。這都是我們在傳播中為客戶帶來的體驗接觸點。

　　3、品牌模式

　　塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開發(fā)模式，帶動整體開發(fā)樓盤走勢，奠定今后物業(yè)項目(尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項目)開發(fā)銷售基礎(chǔ)

　　二、傳播定位策略

　　1、項目定位

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　　體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場細分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對項目自身配套有信心

　　A：品牌高度

　　金領(lǐng)專屬，全城唯一星級酒店式公寓

　　完全按照星級酒店公寓的標準來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔綱全程管理。

　　B：品質(zhì)高度

　　二梯三戶，星級酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設(shè)計理念的戶型設(shè)計;高檔精裝修(全部采用各國進口頂級材料);享受城市核心高配套標準——衛(wèi)星電視、超市、多功能會所、酒店、休閑娛樂、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通……。

　　通達世家形成了相當成熟的社區(qū)氛圍，許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型，后期購買鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。

　　C：服務(wù)高度

　　直接引入國際著名酒店管理模式

　　實行五星級酒店管家服務(wù)

　　如小時工;預定車、機票;兒童托管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報

　　按照星級酒店的服務(wù)標準來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔綱全程管理。在提供國際超前的“大管家式”管理服務(wù)的同時，24小時純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，星級酒店禮遇。租務(wù)代理，委托經(jīng)營穩(wěn)收租金，擁有固定回報(建議)。

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　　純粹的星級酒店公寓

　　哈市第一個四星級酒店式智能公寓

　　哈市核心區(qū)位的精裝星級高級公寓

　　以功能配套驅(qū)動服務(wù)與概念;以著名酒店介入管理驅(qū)動品質(zhì);以核心區(qū)位功能驅(qū)動項目競爭力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅(qū)動項目信賴度;以文化驅(qū)動項目人文內(nèi)涵。

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　　A：目標人群充沛

　　哈爾濱本就是省會城市，經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會城市中的亮點。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng);越來越多的來哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)候鳥族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白，因此，在一定心理認知層面上，項目的出世，會較容易引起市場及行業(yè)轟動。

　　以新陽路與通達街交匯處為結(jié)點的區(qū)域市場，久未有新項目上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導致區(qū)域市場東向部分的購房者找不到消費出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場西部攔截，從而奠定了目標人群的充沛。

　　B：區(qū)域配套與項目定位相契合

　　新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華;西比不了學府路、埃德蒙頓路的廉價(相比而言)與學術(shù)氛圍。(西大直街無直接可比性)。但是，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎(chǔ)設(shè)施齊全——醫(yī)療、金融、郵政;公共設(shè)施齊備——公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂、購物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對項目定位，區(qū)域配套設(shè)施完全切合項目的操作性與大眾之心理認知。

　　C：開發(fā)商品牌遞進式戰(zhàn)略考量

　　處于對開發(fā)商整體市場操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項目的定位亦是相切合的，能夠帶動下一個項目的市場品牌高度，也較好的與通達世家其到維系作用，起到一個承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。

　　2、品牌定位

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　　星級家品 榮耀逸生

　　A：品牌名稱與定位語組合示意

　　定位語闡述

　　既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。

　　突顯項目主題定位——星級酒店式高級公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀，以公寓生活品質(zhì)為切入點來闡述業(yè)主的身份與影響力;同時體現(xiàn)項目特質(zhì)——酒店式公寓，將目標消費人群的需求與項目定位融合一體。

　　另外，在傳播應(yīng)用上，亦比較易于應(yīng)用，能夠說明品牌主題定位與內(nèi)涵。

　�、阢K宮到底怎么樣?——品牌寫真

　　如果鉑宮是一個人，對他的描述應(yīng)是如下：

　　他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠實深植于人心;身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智;事業(yè)與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標準更是一絲不茍;他具備超前意識，以頂級標準要求自己;他有自己的一套行事準則，使別人無法逾越與抄襲!

　　3、誰會注意并可能成為鉑宮的主人?

　　高薪行業(yè)中高級主管、經(jīng)理

　　大型公司集團駐哈高層、經(jīng)理

　　高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士

　　青年財富階層(大多具有實力的家庭背景或其它背景)

　　專業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、IT、藝術(shù)等)及個性行業(yè)老板、高級主管和資深人士

　　外籍商務(wù)人士及投資人士

　　4、鉑宮的主人將是誰?——主體目標消費者描述

　　①回歸型居住者

　　工作中、社交中善于融合

　　但當浮華淡去，面對生活時，迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所。這類群體在年紀上會偏大一些，但是購買實力也非常強!大多要集中在32——40歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛，對事業(yè)保持熱情，但同時也學會放松自己，更加冷靜的支配生活與財富，眼光比較精準，往往會在購買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費層之一。

　　②特立獨行型居住者

　　已經(jīng)形成社會地位的格調(diào)，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過張揚的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛的職業(yè)，而且是生力軍、中流砥柱，有很強的獨立意識及文化素質(zhì)，善于在尋找新事物并識別其潛在的發(fā)展態(tài)勢。

　�、勐殬I(yè)型居住者

　　個別職業(yè)或其它習慣、個性使然，追求簡單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符。有一定的購買實力，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對新興事物保持關(guān)注態(tài)度，當然眼光也非常挑剔與犀利;所以對于自己看好的東西也會不遺余力的告訴好友或同事。這類群體是我們的主力客層之一。

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