商業(yè)項目策劃書

　　伴著時間的流逝，辛苦的工作已經(jīng)告一段落，我們又迎來一個新的工作階段，要定下新的目標了，做好策劃書，讓自己成為更有競爭力的人吧。你所見過的策劃書應(yīng)該是什么樣的？下面是小編收集整理的商業(yè)項目策劃書，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

商業(yè)項目策劃書1

　　一、背景情況

　　1、駕駛飛機翱翔藍天是人類的夢想。航空愛好者通過航模運動實現(xiàn)了自己的飛翔夢。

　　2、現(xiàn)在的航模運動基本規(guī)則是，根據(jù)航模比賽要求，自己動手制作航模，訓(xùn)練飛行，參加航模比賽。這使得實現(xiàn)飛翔夢受到諸多的限制，比如制作航模的條件，訓(xùn)練飛行的場地，航模比賽的組織等。

　　3、近年來，四旋翼飛行器以其簡單的結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定的超低空性能，成為了航模新寵得以流行。

　　4、“飛行娛樂館”項目是以四旋翼為主，在體育場館內(nèi)進行娛樂飛行。由飛行愛好者租用娛樂館的飛行器，根據(jù)設(shè)定的娛樂飛行項目規(guī)則，享受娛樂飛行樂趣，讓更多的.飛行愛好者更加容易地實現(xiàn)自己的飛翔夢。

　　二、飛行娛樂館

　　1、硬件設(shè)施：

　　1)娛樂館場地：租用現(xiàn)有體育場館，面積1000平方米以上，高度10米以上。

　　2)飛行器：根據(jù)娛樂館場地條件，以每10平米配備一架四旋翼飛行器。

　　3)電池和充電設(shè)備：根據(jù)飛行器數(shù)量以及經(jīng)營時間，配備機載電池和充電設(shè)備。

　　4)隔離網(wǎng)：娛樂館中可設(shè)多個飛行項目區(qū)，各項目區(qū)間用隔離網(wǎng)進行隔離。飛行區(qū)底部設(shè)置防護網(wǎng)。隔離網(wǎng)和防護網(wǎng)可快速架設(shè)和拆撤。

　　2、項目區(qū)設(shè)置：

　　1)初學(xué)教練區(qū)：針對初學(xué)者進行基礎(chǔ)飛行操作培訓(xùn)，達到一定操控水平后方可進行其它飛行項目區(qū)的娛樂。

　　2)常規(guī)航道區(qū)：設(shè)置環(huán)形常規(guī)航道，以簡單直線和彎道組成，分高度層。飛行者操控飛行器按規(guī)則進行平穩(wěn)飛行，保持飛行器間隔防止碰撞，按高度層超越其它飛行器。此項目可設(shè)定為比賽項目，以在航道中飛行時間長短評定勝負。

　　3)障礙航道區(qū)：在航道中設(shè)置各類飛行障礙，如屏風(fēng)、鐵圈、回轉(zhuǎn)桿等。飛行者操控飛行器在航道中按規(guī)則超越各類障礙物。此項目可設(shè)定為比賽項目，以在航道中完成超越障礙物和時間長短評定勝負。

　　4)空中芭蕾區(qū)：飛行者操控飛行器在空中進行各種姿態(tài)的飛行舞動�？蓚�人獨舞，也可是多人群舞。此項目可設(shè)定為比賽項目，以評判員對飛行動作打分評定勝負。

　　5)影視航拍區(qū)：在區(qū)內(nèi)設(shè)置各類影視拍攝的場景和模特，飛行者操控飛行器對場景和模特進行航拍。此項目可設(shè)定為比賽項目，以航拍者的航拍作品效果評定勝負。

　　6)編隊飛行區(qū)：由多名飛行者操控飛行器在空中進行編隊飛行。此項目可設(shè)定為比賽項目，以編隊設(shè)計和完成動作的效果評定勝負。

　　各飛行娛樂館可根據(jù)各自場地和經(jīng)營的條件，選擇單項或多項設(shè)置項目區(qū)域。

　　3、經(jīng)營效益

　　1)飛行娛樂館收益方式：①向顧客租賃飛行器;②為顧客開辦各類飛行項目培訓(xùn);③組織顧客開展各類飛行項目比賽;

　　2)飛行娛樂館投入內(nèi)容：①場地租賃費用;②飛行器購置費用;③場地飛行環(huán)境設(shè)置費用;

　　3)經(jīng)營性費用：①經(jīng)營人員費用;②備用電池及充電設(shè)備;③飛行器維護和更新費用;④飛行環(huán)境設(shè)置維護更新費用;

　　4)效益估算：

　　①支出費用：按1000平米場地，年租300萬元; 150架飛行器，保障一年內(nèi)同時有100架在場飛行，年費用75萬元;備用電池與飛行器總費用相同，年費用75萬元;經(jīng)營人員20人，年工資總額120萬元;飛行環(huán)境設(shè)置維護，年費用50萬元;其它年費用80萬元;共計700萬元。

　　②收益費用：僅以租賃飛行器計算。

　　按每架飛行器半小時30元，每天經(jīng)營10小時，年經(jīng)營300天，滿額100架飛行器，到客率60%進行計算，年收益共計1080萬元。

　�、勰昝�利：1080萬元- 700萬元= 380萬元。

　　三、項目經(jīng)營模式

　　1、發(fā)起成立聯(lián)盟。選擇邀請具有實力的企業(yè)共同發(fā)起成立飛行娛樂聯(lián)盟。聯(lián)盟發(fā)起企業(yè)主要由體育場館單位，體育活動經(jīng)營企業(yè)(最好為航模經(jīng)營企業(yè))，四旋翼飛行器制造企業(yè)，航空電池制造企業(yè)，文化體育投資企業(yè)等組成。

　　2、建立飛行娛樂館經(jīng)營模式。由聯(lián)盟組織發(fā)起企業(yè)利用各自現(xiàn)有資源，共同建立飛行娛樂館試點，通過試點建立健全聯(lián)盟經(jīng)營模式和相關(guān)標準規(guī)范。

　　3、加盟招商擴大市場。在飛行娛樂館試點運營的基礎(chǔ)上，聯(lián)盟以統(tǒng)一的經(jīng)營模式，統(tǒng)一的設(shè)施保障，統(tǒng)一的經(jīng)營品牌，統(tǒng)一的商業(yè)文化，連鎖加盟在全國各大中小城鎮(zhèn)招商發(fā)展飛行娛樂館。

　　4、推進航模運動創(chuàng)新發(fā)展。在聯(lián)盟發(fā)展商業(yè)經(jīng)營的同時，規(guī)范完善阿飛行項目標準，創(chuàng)新航模運動的樣式，爭取將飛行項目列入航模標準比賽項目，為比賽項目建造標準的航模比賽設(shè)施，激勵更加廣泛的群眾參與航空體育運動。

商業(yè)項目策劃書2

　　一、背景淺析：

　　愛尚蛋糕店正處于開業(yè)初期，知名度較低，而且在大學(xué)城內(nèi)沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學(xué)城十所高校的學(xué)生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務(wù)，初步認可我們的蛋糕，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。

　　二、目標群體

　　主要目標群體：廣東外語外貿(mào)的在讀大學(xué)生。

　　輔助目標群體：大學(xué)城內(nèi)除廣東外語外貿(mào)大學(xué)的另外九所高校的在讀大學(xué)生。

　　三、具體推廣方案與流程

　　已與一位交際圈子較廣，在學(xué)生中影響力較強的同學(xué)初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，并送給她4月上旬生日的女友。

　　在客人女朋友生日那天，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定為廣外學(xué)活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友。

　　由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。

　　在派對現(xiàn)場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，并在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續(xù)直播。

　　為參加派對的同學(xué)派發(fā)精致可愛的`愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。

　　在派對現(xiàn)場派發(fā)我們愛尚蛋糕店的5元現(xiàn)金抵用券20張。

　　在派對后，對轉(zhuǎn)發(fā)愛尚蛋糕店微博關(guān)于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額為10。為其送去愛尚蛋糕店10現(xiàn)金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。

　　在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于生日派對的微博，并盡量請求自己的好友幫忙轉(zhuǎn)發(fā)，特別是非廣外的同學(xué)，希望以此達到更廣，更大的影響。

　　四、推廣費用

　　派對現(xiàn)場的布置費用

　　100RMB

　　抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本

　　100RMB

　　5元現(xiàn)金抵用券20張，10元現(xiàn)金抵用券10張

　　200RMB

　　早餐蛋糕禮物成本

　　50RMB

　　總計

　　370RMB

　　五、人員分工

　　工作

　　負責(zé)人

　　參與工作人員

　　布置派對現(xiàn)場

　　曾俊杰

　　王志鋒、高啟茗、施健濱、李寶燕、劉卉

　　派對現(xiàn)場拍攝

　　王志鋒

　　高啟茗

　　派對現(xiàn)場工作人員

　　李寶燕

　　劉卉

　　視頻制作

　　施健濱

　　王志鋒

　　微博管理

　　劉卉

　　李寶燕，高啟茗

　　六、計劃目標

　　通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：

　　1、生日派對微博的轉(zhuǎn)發(fā)次數(shù)達到100次。

　　2、第一次推廣后一個星期之內(nèi)，微博粉絲增加50個。

　　3、第一次推廣后有非廣外的學(xué)生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。

商業(yè)項目策劃書3

　　對于“家居安保及電動車防盜保障服務(wù)”（以下簡稱“服務(wù)”），其意義是深遠的 ，前景是廣闊的，龐大的市場所帶來的經(jīng)濟利益也很可觀；同時相應(yīng)而生的附屬產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)鏈也同樣輻射很廣。對于本服務(wù)，首先應(yīng)搞明白的幾個問題和因素：

　　一、商業(yè)模式的三個基本問題：

　　1、你的顧客是誰？

　　首先我們應(yīng)搞明白我們的客戶就是我們的業(yè)主，每一個社區(qū)的每一家業(yè)主都有可能成為我們的客戶。在這樣的一個客戶群中我們應(yīng)充分把握現(xiàn)有市場，以市場最大化獲取效益最大化。

　　2、你準備向他提供什么樣的產(chǎn)品或服務(wù)？

　　我們做的是安防聯(lián)網(wǎng)報警行業(yè)的家居報警服務(wù)市場，我們具備的是一個集：技術(shù)專業(yè)化、防范智能化、資源信息化、服務(wù)人性化、管理先進化、職業(yè)道德化的一個優(yōu)秀服務(wù)團隊。我們將以專業(yè)的職業(yè)技術(shù)和職業(yè)素養(yǎng)來為家居報警客戶提供專業(yè)的安全保障。我們將整合以上的各類能力，結(jié)合全方位監(jiān)控系統(tǒng)及中高端聯(lián)網(wǎng)報警器材為我們的用戶提供各類以安全為主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過一系列的服務(wù)，使得業(yè)主的生活得以安全保障；通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到使用者的認可和放心，以此來擴大和深化我們所需的業(yè)務(wù)市場。

　　3、他為什么愿意付錢？

　　通過相關(guān)的理念宣傳、意識灌輸、產(chǎn)品講解，使得業(yè)主了解安防行業(yè)對家居生活的重要性，從而在認知度上有一個全新的認識和改觀。通過實例性的案例（包括視頻、圖片宣傳、圖冊講解、宣傳單

　　發(fā)放等），和一系列相關(guān)服務(wù)使業(yè)主認可和接受安全防范存在于家居生活的必要性。

　　二、商業(yè)模式的九個因素：

　　1、價值主張：

　　公司借助相應(yīng)的安防報警產(chǎn)品為依托，以服務(wù)為導(dǎo)向，面向社區(qū)居民提供各類安全防護措施，有效的保障全方位的社區(qū)居民的生活安全，滿足居民的生活需求。

　　2、消費者目標群體：

　　由于社會治安的不穩(wěn)定性和生活中各種的安全隱患，使得各個家庭的安全不能得以絕對的.有效保障。針對這一點，公司致力于以面對所有社區(qū)居民業(yè)主群體，為大家提供安全保障服務(wù)，確保將安全隱患降到最低，有效的保證居民的生活安全。以此來對大家共同的需求點進行業(yè)務(wù)拓展。

　　3、分銷渠道：

　　對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。公司的銷售模式應(yīng)定位于跟社區(qū)物業(yè)相結(jié)合，以謀求共贏。具體方法如下：

　�。�1）由物業(yè)出面協(xié)調(diào)社區(qū)業(yè)主，以召開業(yè)委會的形式向大家明示物業(yè)公司下步將要為社區(qū)居民提供的安保計劃。必要的時候由我司專業(yè)人員陪同參會，從專業(yè)的角度來跟大家解釋家居安防的原理和重要性。首先從理念和意識上讓大家認識，了解和接受家居安防。

　　（2）以宣傳的形式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為廣告宣

　　傳和人員宣傳。廣告宣傳又分為媒體和平面兩種。即印發(fā)傳單進行自主宣傳，制作視頻影像在有樓宇媒體的地方循環(huán)播出，同時長期播放真實案例以此提高業(yè)主的認知度。人員宣傳即是由物業(yè)和公司相結(jié)合共同對社區(qū)業(yè)主進行登門宣傳，以講解的形式深化業(yè)主的安防意識，對于業(yè)主所存在的疑問進行有針對性的專一的解答。

　�。�3）以點帶面的實例宣傳。首先對有明顯安防意識的家庭進行試點式安裝，同時提供相應(yīng)的服務(wù)，在服務(wù)過程中以口碑的形式影響和輻射周圍的鄰居。

　　4、合作方式：

　　公司與物業(yè)相結(jié)合，以合作共贏的方式共同開發(fā)家居安防市場。具體操作方法如下：

　�。�1）合作辦法：由物業(yè)出面負責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)業(yè)主，由公司負責(zé)提供設(shè)備、技術(shù)、防范方案和服務(wù)計劃。雙方共同承擔(dān)各業(yè)主權(quán)屬范圍內(nèi)防范區(qū)域的安全。由公司負責(zé)在社區(qū)監(jiān)控室設(shè)立24小時監(jiān)控值機臺，設(shè)專人負責(zé)各類警情信號的處理，對于所接收的報警信息，由值機人員通知物業(yè)保安人員，由物業(yè)配合值機人員第一時間前往現(xiàn)場進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即上報進行處理，對于發(fā)生真實警情的客戶由公司負責(zé)聯(lián)系客戶并協(xié)調(diào)保險公司對客戶處進行清查，統(tǒng)計損失，再由公司負責(zé)協(xié)調(diào)保險公司依照合同條款對客戶進行相關(guān)理賠。

　�。�2）合作條件：先期由公司配合物業(yè)進行業(yè)務(wù)拓展，單個社區(qū)客戶量達到總數(shù)的80%以后，依照“合作辦法”的方式由公司負責(zé)運營并收取100%的費用作為運營資本回收，時間期限為三年，三年內(nèi)

　　公司同時負責(zé)物業(yè)方值機人員的力量儲備培訓(xùn)工作。三年以后，我公司退出運營，將所有設(shè)備及運營權(quán)交予物業(yè)，后期所收取的服務(wù)費均歸屬物業(yè)，公司只負責(zé)承接后期的技術(shù)維保工作，并收取相應(yīng)的維保費用。關(guān)于費用由物業(yè)公司代繳還是由業(yè)主自行繳納的問題由物業(yè)決定。

　　5、客戶關(guān)系：

　　由公司負責(zé)對在網(wǎng)用戶進行客群關(guān)系的維護，此行為將體現(xiàn)在后期的服務(wù)過程中�；�本原則是在服務(wù)過程中提升客戶滿意度，提升市場競爭力，優(yōu)化工作流程，穩(wěn)固企業(yè)壁壘。

　　（1）樹立“二八原理”。即：用20%的客戶去創(chuàng)造80%的客戶。前期要對客戶進行分類，對主要客戶進行重點管理，將工作重點、精力、人力、物力、財力等資源力量重點投入在重點客戶處，通過服務(wù)產(chǎn)品的特色做好相應(yīng)的效應(yīng)宣傳和口碑宣傳，一次創(chuàng)造更大的現(xiàn)金流入量。對于沒有被納入重點類別管理的客戶也不能輕易放棄，只是區(qū)別于管理的頻率與幅度而已。

　�。�2）公司將建立客戶回訪制度，主動與客戶溝通。營造濃厚的溫情服務(wù)環(huán)境，更多體現(xiàn)為朋友關(guān)系，不再讓客戶感覺到只是單純的買賣關(guān)系。通過與客戶的溝通，使客戶自覺成為企業(yè)產(chǎn)品的推銷員、市場調(diào)查員、信息反饋員。

　�。�3）實施持續(xù)的客戶跟蹤管理。企業(yè)的客戶始終處于流動之中，即使是同一客戶，其對產(chǎn)品和服務(wù)的需求也是持續(xù)變化的。因此，企業(yè)要隨時根據(jù)情況的變化，調(diào)整重點管理的客戶對象。

商業(yè)項目策劃書4

　　背景分析

　　據(jù)我國權(quán)威機構(gòu)對中國女性飾品市場的調(diào)查顯示，目前我國女性飾品市場人均占有率不足5%，而發(fā)達國家一般都在45%左右，其中最高的是日本的東京為98%。據(jù)專家預(yù)計，我國女性用品消費率正按每年19%的年增長率遞增，可期待的巨大市場空間和可憐的市場占有率形成了鮮明的對比。就目前而言，可供消費者滿意的產(chǎn)品并不多，市場中的產(chǎn)品和店面形式也參差不齊、良莠不分。所以說飾品行業(yè)的市場發(fā)展空間是很大的。

　　項目概述

　　在店鋪漫天飛的今天，個性是店鋪的靈魂，是店鋪的生命。為了區(qū)別于普通的女性飾品店，我們將以壁掛、藤編容器等家居小飾品作為經(jīng)營項目，以專業(yè)化和個性化為主導(dǎo)理念，以普通消費者為客戶群。我們將采用網(wǎng)上經(jīng)營的模式，構(gòu)建自己的飾品店網(wǎng)站，采用“一站式”銷售實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。以電子互動平臺來全面提高產(chǎn)品供銷鏈的上市速度，及時補貨，與客戶進行充分的交流。經(jīng)營飾品店的想法源于我們自身對個性飾品，家居裝飾的濃厚興趣，以及飾品行業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿Φ奈�引。我們希望我們的產(chǎn)品——一個藤編花瓶，一副泰式壁掛，一盞貝殼燈具，能為您的溫馨小家增光添彩，營造出浪漫滿屋的氛圍。

　　一、公司介紹

　　1、公司經(jīng)營宗旨及目標

　　本公司堅持誠信為本，顧客利益至上的經(jīng)營宗旨。我們會時刻關(guān)注顧客需求，以公司網(wǎng)站為平臺，留意客戶反饋信息，為客戶提供各種咨詢服務(wù)。并以市場為導(dǎo)向，加快產(chǎn)品更新速度，從而保證我們的家居飾品的優(yōu)質(zhì)與時尚，滿足人們追求個性、簡潔、潮流的欲望。

　　靠薄利多銷，走經(jīng)營流水，憑品質(zhì)和設(shè)計，賺客戶認可度，這就是我們的經(jīng)營之道。相信依靠公司同仁的努力，我們的產(chǎn)品會贏得良好的信譽，在獲得豐厚利潤的同時，也幫顧客創(chuàng)造出溫馨舒適的家居氣氛。實現(xiàn)公司與客戶的雙贏，這便是我們的目標！

　　2、公司簡介

　�。�1）公司名稱：xx淘藝。

　�。�2）業(yè)務(wù)范圍：家居小飾品——各式壁掛、藤編花瓶、布質(zhì)靠墊、陶瓷畫、陶瓷花瓶、小地毯、電器套等。

　　3、公司管理

　�。�1）管理思想：以質(zhì)量管理理論為指導(dǎo)，要求人員和產(chǎn)品必須不斷完善、學(xué)習(xí)、成長，同時對經(jīng)營過程徹底進行再思考和再設(shè)計，以便在業(yè)績衡量標準（如成本、質(zhì)量、服務(wù)和速度等）上取得重大突破，完成企業(yè)再造。公司采取網(wǎng)絡(luò)化層級管理體制，實現(xiàn)集權(quán)和分權(quán)統(tǒng)一，穩(wěn)定和變化統(tǒng)一，一元化和多元化統(tǒng)一。

　�。�2）管理隊伍：以總經(jīng)理為管理中樞，下設(shè)產(chǎn)品服務(wù)總監(jiān)，市場營銷總監(jiān)、網(wǎng)站技術(shù)主管，財務(wù)主管。

　�。�3）管理決策：以總經(jīng)理為核心召開公司會議，各部門主管參加，共同討論公司相關(guān)事務(wù)。涉及公司戰(zhàn)略方向選擇以及不同工作單元自主性勞動的范圍與邊界確定等問題，總經(jīng)理擁有最高決策權(quán)。公司管理在強調(diào)統(tǒng)一指揮和一定程度集權(quán)的同時，也注重分權(quán)。工作單元內(nèi)的一線人員，也就是各部門主管，有權(quán)在公司戰(zhàn)略參數(shù)的范圍內(nèi)自主地處理可能出現(xiàn)的緊急情況。

　　4、團隊概述

　　我們公司的四位創(chuàng)建者都是在校的女大學(xué)生，目前均就讀于電子科大人文社科學(xué)院行政管理專業(yè)。扎實的管理理論功底和深厚的友誼使我們共同設(shè)計出了一套嚴密且分工明確的管理體系，讓大家能夠各司其職，各盡其責(zé)。

　　以下便是公司四位成員簡介：

　　職務(wù)：總經(jīng)理兼網(wǎng)站技術(shù)主管。

　　職務(wù)：市場營銷總監(jiān)。

　　職務(wù)：財務(wù)主管。

　　職務(wù)：產(chǎn)品服務(wù)。

　　二、成本及經(jīng)濟效益分析

　　1、目標市場

　　銷售對象主要集中于有一定消費能力的白領(lǐng)階層，對生活品質(zhì)和格調(diào)有較高的需求和期望，喜歡休閑有情調(diào)，更加關(guān)注物質(zhì)以外的生活質(zhì)量。所以在銷售過程中要鎖定這種消費群體：高學(xué)歷收入較高的波波族，新貧族，白領(lǐng)。也包括高中生和大學(xué)生。

　　2、顧客的購買準則

　　遵守購買時自愿平等，誠實信用原則，用支付寶付款結(jié)算，遵守淘寶網(wǎng)的網(wǎng)上交易協(xié)議。

　　三、產(chǎn)品與服務(wù)

　　產(chǎn)品簡介：

　　xx淘藝主要從事禮品、掛圖、手工藝品等藝術(shù)產(chǎn)品銷售，產(chǎn)品由xx公司、xx公司生產(chǎn)。xx公司產(chǎn)品有什么系列，某系列有什么型號、顏色，規(guī)格。xx公司產(chǎn)品有。

　　服務(wù)細則：

　　承諾：

　　1、凡在xx淘藝購買任一商品的顧客均是本商店的普通會員，普通會員的積分達到1500分（每花一元積一分）時即可上升為貴賓會員，貴賓會員積分達到3000分時即可上升為鉆石會員。普通會員可享受9·8-9折優(yōu)惠，貴賓會員可享受9-8折優(yōu)惠。鉆石會員可享受7·5折優(yōu)惠并提供免費郵寄或免費送貨服務(wù)（xx市三環(huán)以內(nèi)）。

　　2、xx淘藝將根據(jù)客戶自己選擇的運輸方式，免費代辦運輸。郵寄費用或長途運輸費（含保險費）將由客戶承擔(dān)。

　　3、因郵寄或長途運輸而造成的貨物損失，猴哥淘藝不承擔(dān)責(zé)任。

　　4、為確保訂單的有效性，猴哥陶藝將在客戶訂單發(fā)出一天之內(nèi)通過手機短信、電話或e_mail確認是否購買，在收到客戶準確答復(fù)后視為合同生效，貨款及其郵費余款應(yīng)在其2天之內(nèi)到帳，并在到帳后當(dāng)天或第二天郵出物品。如因其他原因造成客戶費用匯出而我方顯示未到帳的，我方將在匯款到帳后發(fā)貨，或者客戶可以提供相關(guān)證明證實實際情況的，我方認為合理的情況下在提供證明后3天內(nèi)發(fā)貨。

　　5、客戶2天內(nèi)買下多件商品可一起郵寄。

　　6、如果客戶所購的禮品涉及到特殊設(shè)計和印刷及其它方面的問題，猴哥陶藝在接到客戶訂單意向后，將與客戶聯(lián)系并最后商定價格。（附：所涉及的商標侵權(quán)責(zé)任應(yīng)由客戶承擔(dān)。）

　　7、猴哥陶藝將根據(jù)客戶會員級別給予折扣優(yōu)惠，最終價格將在接到訂單意向后與客戶具體商定。

　　8、客戶在收到所定的商品時，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，若因本店人員疏忽或商品本身質(zhì)量與說明不相符的，自收貨之日起3天內(nèi)本店為客戶無條件包換包修，但客戶需承擔(dān)返還商品的費用，而不需承擔(dān)再次郵寄費用。

　　9客戶再收到商品后若不滿意猴哥淘藝可以包換，但必須未對該產(chǎn)品設(shè)計、材料等作任何改動、并損壞標志印刷，無質(zhì)量問題不影響再次銷售，而且因此產(chǎn)生的費用由客戶承擔(dān)。

　　10、因客戶行為造成的商品外觀、包裝、性能破壞并且影響再次銷售時，請原諒本店將不予退換。

　　四、資金需求、籌措方法及投資回報

　　因為公司為網(wǎng)上公司，經(jīng)營貨品占地不大，起步初期可以先根據(jù)市場需求作一份需求分析，根據(jù)此分析再逐步擴大購買規(guī)模，故起始資金的投入相對較小，公司預(yù)計需要3000（待算）元啟動資金，主要用于庫房購置、員工培訓(xùn)、市場宣傳推廣。資金的`籌措方式是個人或者機構(gòu)的風(fēng)險資金，以投資入股的方式投入，其他資金投入方式也可以考慮。公司預(yù)計在未來的一年內(nèi)收回成本，按每月銷售一件產(chǎn)品計算，（平均銷售利潤率30%計算）。

　　1、設(shè)備費用

　　pc機（啟動投入）：初期擬采用2臺一般pc（現(xiàn)成），保證每天8小時有人在線，上網(wǎng)費用，在校期間平均每月投入20元，假期期間共投入x元。

　　軟件（啟動投入）：x元。

　　租用辦公地點（每月投入）：擬租用辦公室約20平方米，月租x元。（按季付）

　　設(shè)備的啟動資金合計x元。

　　將來隨著訪問率的提高及購買隊伍的擴大，將會在已有的xx淘藝小店的基礎(chǔ)上，把網(wǎng)絡(luò)買賣重心轉(zhuǎn)移至公司獨立網(wǎng)站的構(gòu)建上，就需要提高服務(wù)器的檔次、增大專線帶寬、增加pc機的臺數(shù)、擴大辦公面積等。預(yù)計將在一年后追加設(shè)備費用。

　　2、行政費用

　　人員工資：初期工資為x工資，屬于朋友間創(chuàng)業(yè)階段，故以股份形式為個人所有。

　　宣傳費用：印發(fā)宣傳單每次100份，初步范圍為電子科大女生公寓（寓苑和15棟），宣傳海報（成華區(qū)附近小區(qū)和八里小區(qū)附近）10份。

　　通訊費用：估計每月x元。

　　行政費用啟動資金預(yù)合計為x元。

　　3、盈利回報

　　網(wǎng)絡(luò)時代，注意力即是經(jīng)濟，xx淘手工藝飾品網(wǎng)以指向性強并且相對忠實的注意力為基礎(chǔ)，以便實現(xiàn)以下的盈利方式：

　　在線一口價：以每年有約x元交易額計算，收取5%勞務(wù)費用，年收入：x元。

　　在線拍賣：（在小有盈利的基礎(chǔ)上）以每年有約12件的交易量計算，減少部分勞務(wù)費用收取，提高產(chǎn)品美譽度和顧客吸引。

　　由于我們所采用的是網(wǎng)上經(jīng)營的方法，因此省去了傳統(tǒng)店鋪所需的經(jīng)營費用，我們的資金主要用于商品的采購和運輸及倉儲。

　　就我們所知，進貨渠道多種多樣，有直接從廠家進貨的、有從設(shè)計公司進貨的、有批發(fā)市場批發(fā)來的，還有連鎖經(jīng)營從總部發(fā)過來的。從廠家進貨時費用要低一些，因為廠家沒有設(shè)計能力，產(chǎn)品大多是來料加工和來圖加工，產(chǎn)品會比市場略微過時一點。從設(shè)計公司進貨則要高一點，但可以保證貨品的“新鮮度”。批發(fā)市場中的拿貨價格則遵照了一般原則，給經(jīng)營者留出了50%的空間。

　　通過在xx池批發(fā)市場的調(diào)查，我們決定并選擇了一家較熟悉的供貨商，進貨價比零售價低一半，這使我們有足夠的利潤空間，也降低了經(jīng)營風(fēng)險。初步估計首次資金投入為x元，由我們公司四位成員均攤。

商業(yè)項目策劃書5

　　“十三五”重點項目-大型商場招商項

　　目商業(yè)計劃書

　　編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

　　商業(yè)計劃書，英文名稱為Business Plan，是公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標之目的，在經(jīng)過前期對項目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要求而編輯整理的.一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅�面材料。商業(yè)計劃書是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業(yè)或項目做出評判，從而使企業(yè)獲得融資。

　　關(guān)聯(lián)報告：

　　大型商場招商項目申請報告

　　大型商場招商項目建議書

　　大型商場招商項目商業(yè)計劃書

　　大型商場招商項目可行性研究報告

　　大型商場招商項目資金申請報告

　　大型商場招商項目節(jié)能評估報告

　　大型商場招商項目行業(yè)市場研究報告

　　大型商場招商項目投資價值分析報告

　　大型商場招商項目投資風(fēng)險分析報告

　　大型商場招商項目行業(yè)發(fā)展預(yù)測分析報告

　　保密須知

　　本報告屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于****有限公司。其內(nèi)容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開。收到本報告時，接收者了解并同意以下約定：

　　1、當(dāng)接收者確認不愿從事本報告所述項目后，必須盡快將本報告完整地交回；

　　2、沒有****有限公司書面同意，接收者不得復(fù)印、復(fù)制、傳真、散布本報告的全部和/或部分內(nèi)容；

　　3、本報告的所有內(nèi)容應(yīng)視同為接收者自己的機密資料。

　　4、本報告不是出售或收購項目的報告。

　　商業(yè)計劃書撰寫大綱（根據(jù)項目不同稍有調(diào)整）

　　第一章大型商場招商項目簡介

　　1.1 大型商場招商項目基本信息

　　1.1.1 大型商場招商項目名稱

　　1.1.2 大型商場招商項目承建單位

　　1.1.3擬建設(shè)地點

　　1.1.4 大型商場招商項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

　　1.1.5 大型商場招商項目性質(zhì)

　　1.1.6 大型商場招商項目建設(shè)期

　　1.2 大型商場招商項目投資單位概況

　　第二章大型商場招商項目建設(shè)背景及必要性

　　2.1 大型商場招商項目建設(shè)背景

　　2.2 大型商場招商項目建設(shè)必要性

　　2.2.1 大型商場招商項目建設(shè)是促進實現(xiàn)“十二五”促進產(chǎn)業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)空間布局進一步優(yōu)化的需要

　　2.2.2 大型商場招商項目的建設(shè)能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發(fā)展

　　2.2.4 大型商場招商項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要

　　2.2.5 大型商場招商項目是增加就業(yè)的需要

　　第三章、 大型商場招商項目的實施地情況分析

　　3.1基本情況

　　3.2地理位置

　　3.3交通運輸

　　3.4資源情況

　　3.5經(jīng)濟發(fā)展

　　第四章 市場分析

　　4.1 國內(nèi)外 大型商場招商項目項目市場概況

　　4.1.1國內(nèi)市場狀況及發(fā)展前景

　　4.1.2國際市場狀況及發(fā)展前景

　　4.2我國 大型商場招商項目項目生產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

　　4.3 20xx年我國 大型商場招商項目項目出口情況

　　4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況

　　4.5 大型商場招商項目項目產(chǎn)業(yè)前景

　　第五章 競爭分析

　　5.1 企業(yè)競爭的壓力來源

　　5.2 波特五力競爭強弱分析

　　5.3 SWOT態(tài)勢分析(SWOT示意圖)

　　第六章大型商場招商項目優(yōu)勢

　　6.1政策優(yōu)勢

　　6.2地域優(yōu)勢

　　6.3管理優(yōu)勢

　　6.4技術(shù)優(yōu)勢

　　第七章大型商場招商項目建設(shè)方案

　　7.1 大型商場招商項目建設(shè)內(nèi)容

　　7.2 大型商場招商項目項目工藝方案

　　7.3 大型商場招商項目項目產(chǎn)品方案

　　7.4經(jīng)營理念

　　7.5管理策略

　　7.5.1 管理目的

　　7.5.2 組織結(jié)構(gòu)

　　7.5.3 管理思路

　　7.5.4 企業(yè)文化

　　7.5.5 經(jīng)營理念

商業(yè)項目策劃書6

　　一、總體描述

　　進入21世紀的中國，經(jīng)濟快速發(fā)展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習(xí)慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質(zhì)消費，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費為主的時期。

　　旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長率。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均GDP1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國人均GDP已經(jīng)超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。

　　國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到2005年，國內(nèi)旅游人數(shù)將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當(dāng)于全國GDP的5.8%。

　　而在同時，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。

　　現(xiàn)代社會的日趨發(fā)展和進步，對人的素質(zhì)的要求也日益提高，當(dāng)前和會就業(yè)壓力很大，大學(xué)生就業(yè)問題日益突出，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì)，拓展大學(xué)生思維，解決大學(xué)生就業(yè)問題，目前已經(jīng)成為社會關(guān)注的一個熱點和焦點問題。

　　大學(xué)是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發(fā)展歷程。當(dāng)前社會對大學(xué)生要求壓力日益增大，大學(xué)生如何應(yīng)對挑戰(zhàn)，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬大學(xué)生迫在眉睫的事情。

　　另一方面，作為站在時代潮頭的大學(xué)生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費需求也日益增強。

　　“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象，大學(xué)生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發(fā)揮自己的能力，低費用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶。

　　我們公司將通過一系列的服務(wù)和活動，并于教育部門聯(lián)合，為大學(xué)生提供旅行服務(wù)，為大學(xué)生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益。

　　二、公司和目標

　　公司的業(yè)務(wù)主要針對各大高校有消費能力的大學(xué)生而開展的。并根據(jù)大學(xué)生的實際消費能力進設(shè)計和客源開發(fā)。本著“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng)造終身價值”的理念，匯集管理、財務(wù)、營銷等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標是在一個地區(qū)開展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)。長期目標是開發(fā)全國市場，構(gòu)筑全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導(dǎo)大學(xué)生生活文化，促進大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺。

　　三、產(chǎn)品和服務(wù)

　　公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：

　�。ㄒ唬┬蓍e旅游

　　休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項基本旅行服務(wù)。這項傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務(wù)中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。

　　在這項服務(wù)中，我們更加注重對景點的選擇，根據(jù)需要，開發(fā)新的景區(qū)，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū)，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。

　　(二)素質(zhì)拓展

　　這項服務(wù)實在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力。這項服務(wù)對于大學(xué)生學(xué)會觀察，學(xué)會適應(yīng)自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益。在這項服務(wù)中，我們會有專業(yè)人士進行隨團指導(dǎo)。指導(dǎo)大學(xué)生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學(xué)生在這項服務(wù)中既可以體驗到自然的樂趣，有可以學(xué)到知識本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學(xué)生的體質(zhì)，訓(xùn)練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身，終身受益。

　　(三)社會實踐

　　這項服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項服務(wù)主要是為了鍛煉大學(xué)生素質(zhì)而設(shè)計的。通過這項服務(wù)，可以讓大學(xué)生了解社會的方方面面，明白社會的運行和從事工作的流程。這項服務(wù)中公司設(shè)計有調(diào)查活動，訪問活動，實習(xí)活動，等等。大學(xué)生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業(yè)人員進行配合，確保大學(xué)生的活動能順利成功完成，這項活動也是體現(xiàn)大學(xué)生地方自身能力，展現(xiàn)個人風(fēng)采，了解社會，了解自己的時機，也在這時來創(chuàng)造自身的價值。體驗勞動帶來的快樂，為踏入社會作好準備，打下基礎(chǔ)。在這項服務(wù)中，大學(xué)生既可以學(xué)到各種做事、工作、處世的本領(lǐng)，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會的能力。

　　(四)Party Time

　　這項服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。Party Time是我們?yōu)榇髮W(xué)生交流信息，結(jié)交朋友，獲取知識而設(shè)計的服務(wù)。在這項服務(wù)中，會提供許多具體的活動，以便于大學(xué)生的需要得到滿足。在Party Time，充滿了知識和友誼，信息和互動，是大學(xué)生理想的焦急學(xué)習(xí)場所。在Party Time ，公司會提供各類大學(xué)生感興趣的信息，比如，經(jīng)濟、時事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會聘請著名人物做互動演講，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學(xué)生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學(xué)術(shù)自由的樂趣與充實感。Party Time是大學(xué)生展現(xiàn)青春風(fēng)采的舞臺，讓大學(xué)生在快樂中學(xué)到知識，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。

　　(五)潛能訓(xùn)練

　　潛能訓(xùn)練就是把大學(xué)生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過專門設(shè)計富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場景和活動方式，讓團隊和個人經(jīng)歷一系列的考驗，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團結(jié)合作的團隊意識，使大學(xué)生達到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團隊”的培訓(xùn)目的。潛能訓(xùn)練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達到的顛峰，當(dāng)人從顛峰“下降”到平凡生活時，應(yīng)對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓(xùn)練已經(jīng)成為學(xué)習(xí)適應(yīng)社會和終身教育的好方式。

　　四、市場分析

　　1.行業(yè)市場

　　旅游市場有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國家政策的大力支持。在相當(dāng)長的時期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當(dāng)收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)也會更加個性化和多樣化。

　　(1)市場細分

　　旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。

　　(2)市場定位

　　因公司的資源限制，以及在細分市場無競爭者，因此采用避強定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場占有。

　　公司致力于提高大學(xué)生素質(zhì)，為大學(xué)生提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務(wù)。一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價值。

　　首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無僅有的一項服務(wù)，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計上，更具體在貫穿其中的全新的學(xué)習(xí)、生活理念。在服務(wù)設(shè)計上，突出了對自然和社會的協(xié)調(diào)，既保證大學(xué)生對自然風(fēng)光、人文古跡向往的需求滿足，同時更具現(xiàn)實意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務(wù)中體現(xiàn)的.追求自由和實力，揮灑青春活力，展現(xiàn)青春風(fēng)采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學(xué)生的理想和追求。

　　在服務(wù)上，一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價值，即服務(wù)更周到、更細致、更省錢、更富情趣。

　　其次，形象差異化。公司所開展的服務(wù)是為大學(xué)生服務(wù)，形象上是大學(xué)生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現(xiàn)代社會中，成為時代領(lǐng)跑者而又是生活享受者。

　　企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學(xué)生的內(nèi)心感受和生活渴望。

　　2.競爭優(yōu)勢

　　公司提供的服務(wù)，周到細致省錢。大學(xué)生的需求通過我們的服務(wù)可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點：

　�。�1） 專業(yè)化 公司在服務(wù)設(shè)計方向突出專業(yè)化，可以讓大學(xué)生產(chǎn)生強烈的真實感。針對大學(xué)生，無論在休閑觀光，還有在素質(zhì)拓展、Party Time、潛能訓(xùn)練、社會實踐，都讓大學(xué)生參與其中，獲得價值。

　　（2） 個性化 公司提供的服務(wù)針對大學(xué)生中不同的需求偏向，設(shè)計的服務(wù)也具有明顯的個性化，可以讓大學(xué)生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務(wù)過程中，根據(jù)實際情況還提供專門的特色服務(wù)，達到大學(xué)生的滿意。

　　（3） 集成性 公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項服務(wù)，多方位、多角度地全面服務(wù)。大學(xué)生可以全面系統(tǒng)地參加一項或幾項服務(wù)的組合，以滿足大學(xué)生不同的需求。

　　（4） 創(chuàng)新性 公司服務(wù)始終堅持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學(xué)生的消費需求。

　�。�5） 完全顧客導(dǎo)向 公司的每一項服務(wù)都是為大學(xué)生量身定做的，一切從大學(xué)生的實際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學(xué)生的價值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導(dǎo)向。

　�。�6） 及時性 公司通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、校園社點等方式直接提供服務(wù)，保證服務(wù)的及時性。

　　3.人才優(yōu)勢

　　公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機制，有充分的人力資源優(yōu)勢。

　　4.競爭劣勢

　　由于公司進入的是一個全新的領(lǐng)域，目前尚無人可以學(xué)習(xí)，因此具有一定的進入風(fēng)險，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內(nèi)無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。

　　五、管理和團隊

　　公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團隊，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來成功，我們也堅信，通過不斷創(chuàng)新和進取，企業(yè)必然能達到理想目標。

　　六、財務(wù)與融資

　　1.公司三年投資計劃

　　(1)投資方向和資金使用項目

　　公司在2004年6月到2007年月的第一個三年計劃期內(nèi)，重點投資方向?qū)⑾拗圃诠�爾濱市場開發(fā)，鞏固和進入全國市場的準備階段。

　　公司第一個三年計劃內(nèi)，資金的使用和投資項目包括：

　　(1) 公司管理費用

　　(2) 公司固定資產(chǎn)購置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）

　　(3 )服務(wù)設(shè)計所需要的資金支持

　　(4) 市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用

　　(2)投資計劃（第一個三年計劃）

　　初步計劃，三年內(nèi)公司完成投資700萬。

　　(1)公司管理費用（估算）：370萬

　　初步估計，公司的人員規(guī)模和管理費用如下：

　　2004年6月----2005年7月，公司人員控制在20人左右，管理費用95萬

　　2005年7月----2006年6月，公司人員控制在30人左右，管理費用125萬

　　2006年6月----2007年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費用 150萬

　　(2)公司固定資產(chǎn)購置：100萬元

　　如，購置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。

　　(3)服務(wù)設(shè)計所需資金支持：100萬

　　(4)市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用：130萬

　　由于目標市場非常集中，因此推廣費用相對低。

　　大學(xué)生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表

　�。�2004年6月----2007年7月）（單位：RMB萬元）

　　項目 2004年6月—2005年7月 2005年7月--2006年6月 2006年6月--2007年7月 合計

　　2.公司固定資產(chǎn)購置 50 25 25 100

　　3.服務(wù)設(shè)計所需資金支持 40 30 30 100

　　4.市場拓展、公關(guān)宣傳、廣告等費用 60 40 30 130

　　合計 245 220 235 700

　　2.資金來源（三年內(nèi)）

　　公司在2004年6月2007年7月的三年內(nèi)，資金來源包括公司初期投入資金、營業(yè)收入和銀行貸款三部分。

　　（3） 由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時用公司固定資產(chǎn)抵押，可爭取銀行貸款200萬。

　�。�4） 資金平衡分析

　　從以上分析可以看到，公司從2004年6月到2005年7月的兩年內(nèi)，須投資455萬，公司初始投資200萬， 銀行貸款200萬，合計400萬，資金缺口55萬。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決。預(yù)計2004年6月到2005年7月的一年內(nèi)，公司將實現(xiàn)營業(yè)收入416萬。因此，保證資金的供應(yīng)是有保障的。

　　3.效益預(yù)測

　�。�1） 股東及風(fēng)險投資回報的主要是營業(yè)收入。

　　（2） 投資收益預(yù)測

　　A、營業(yè)收入：

　　2004年6月----2005年7月 416萬

　　2005年7月----2006年6月 832萬

　　2006年6月----2007年7月 4160萬

　　三年合計5408萬。

　　B、經(jīng)營成本

　　服務(wù)業(yè)的附加值較高，由于本公司的價格定位較低，初步估計，經(jīng)營成本按收入的70%計算：

　　2005年7月----2006年6月 582.4萬

　　2006年6月----2007年7月 2912萬

　　三年合計3785.6萬。

　　C、稅前利潤

　　2004年6月----2005年7月 124.8萬

　　2005年7月----2006年6月 249.6萬

　　2006年6月----2007年7月 1248萬

　　D、稅后利潤

　　扣除營業(yè)稅及附加 5%，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤

　　3.結(jié)論：經(jīng)初步分析，公司通過經(jīng)營，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。贏利預(yù)測見下表。

　　單位：RMB萬元

　　年限 2004年6月-2005年7月 2005年7月-2006年6月 2006年6月-2007年7月 合計

　　稅費 0 0 156 156

商業(yè)項目策劃書7

　　一、概述

　　公司業(yè)務(wù)流程作為公司組織內(nèi)部人員一種規(guī)范的做事方式，不僅會體現(xiàn)公司的形象和價值觀念，而且更重要的是還會決定性地影響公司組織運行的效率和效益。做事方式不當(dāng)，就不能指望有什么效率和效益。而這種做事方式，既包括做事的方向——流程結(jié)構(gòu)是否合理，員工做的事是否是公司發(fā)展必須做的事，而且還包括做事的方法——流程活動是否合理，員工做事的方法是否有充分高的效率，并且還包括做事的態(tài)度——流程責(zé)任是否明確，員工是不是以一種負責(zé)的態(tài)度來做事。

　　公司業(yè)務(wù)流程管理也對應(yīng)包括這三個方面的內(nèi)容：

　　流程結(jié)構(gòu)管理，讓每一個員工都只做正確的事，使所做的每一件事都能為公司帶來價值增值，實現(xiàn)充分大的效益；

　　流程活動管理，讓每一個員工都只正確地做事，使其做任何一件事的方法都有充分高的效率，保證從單個活動的角度分析，都能以相對較少的投入實現(xiàn)充分大的產(chǎn)出；

　　流程組織管理，讓每一個員工都積極負責(zé)地做事，使流程結(jié)構(gòu)管理和流程活動管理的行為要求都不折不扣地得到貫徹落實，避免沒有效益、沒有效率的懶散行為發(fā)生。

　　二、項目實施可解決的問題

　　1、單位、部門和崗位角色之間不配合，各行其是，組織內(nèi)耗嚴重；

　　2、崗位職責(zé)定得過死，都明哲保身，不求有功，但求無過，該相互提供援助之手的，都充耳不聞，視而不見；

　　3、崗位工作目標模糊，都為了工作而工作，為了履行職責(zé)而履行職責(zé)，員工有工作努力，卻沒有公司效益的改善和提高；

　　4、技術(shù)與管理分家，有技術(shù)引進和創(chuàng)新，沒有技術(shù)管理，脫離市場需要，為了發(fā)展技術(shù)而發(fā)展技術(shù)，公司技術(shù)先進，但發(fā)展落后；

　　5、有ISO9000質(zhì)量體系的認證，沒有體系貫徹的保證，ISO9000認證僅僅起一個增加廣告說詞的`作用，產(chǎn)品質(zhì)量低，并且不穩(wěn)定；

　　6、對員工的管理，重責(zé)任追究的秋后算賬，輕過程控制的即時協(xié)調(diào)，造成損失最終仍得主要由公司背著；

　　7、缺少必要的營銷整合，營銷策略彼此不協(xié)調(diào)，營銷渠道相互擠壓，營銷費用率不低，但市場份額增長不大，甚至出現(xiàn)負增長；

　　8、忽視客戶關(guān)系管理，客戶進門是親家，出門就成了冤家，開拓一個新市場，丟了一片舊市場；

　　9、品牌創(chuàng)建思路不當(dāng)，只是謀求知名度，對美譽度沒有必要的關(guān)注，市場開拓過分依賴于廣告，有大額的廣告投入，沒有穩(wěn)定的市場份額提升；

　　10、官本位意識嚴重，等級觀念盛行，管理人員習(xí)慣于高高在上的發(fā)號施令，管理人員與被管理者之間對立，矛盾重重。

　　三、項目工作內(nèi)容

　　1、開展教育培訓(xùn)，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業(yè)務(wù)流程組織公司運行的意識，并全面掌握業(yè)務(wù)流程管理的技術(shù)；

　　2、淡化等級控制觀念，用業(yè)務(wù)流程管理取代等級控制管理，以強化過程控制，強化公司組織運行活動的效率和效益管理；

　　3、對照公司組織運行的97個基元子流程的內(nèi)容，梳理規(guī)范公司的業(yè)務(wù)流程，并繪制流程圖；

　　4、分析確定不同流程之間的關(guān)系，理清公司業(yè)務(wù)流程的結(jié)構(gòu)，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創(chuàng)造出充分大的效益；

　　5、分析確定每一個流程的每一個環(huán)節(jié)的活動，并制定保障其不斷優(yōu)化發(fā)展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；

　　6、分析確定不同流程之間的銜接關(guān)系，以使每一個流程及其活動的承擔(dān)人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責(zé)地做事。

　　四、項目有形成果

　　1．公司運行97個子流程的流程圖；

　　2．公司運行97個子流程的說明文件；

　　3．公司業(yè)務(wù)流程結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整管理制度；

　　4．公司業(yè)務(wù)流程活動的優(yōu)化調(diào)整管理制度；

　　5．流程接口銜接管理規(guī)范。

　　五、項目實施程序

　　1、組織教育培訓(xùn)，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業(yè)務(wù)流程組織公司運行的意識，全面掌握業(yè)務(wù)流程管理的技術(shù)；

　　2、討論確定公司運行按業(yè)務(wù)流程組織的思路，改變等級控制管理的僵化思想；

　　3、對公司現(xiàn)行做事方式進行流程分析，按原貌勾畫公司組織運行的流程圖；

　　4、對照流程管理的思路分析找出公司現(xiàn)行做事方式的效率和效益損失；

　　5、對照公司組織運行的97個基元子流程的內(nèi)容和規(guī)范要求，梳理規(guī)范公司的業(yè)務(wù)流程；

　　6、分析確定不同流程之間的關(guān)系，理清公司業(yè)務(wù)流程的結(jié)構(gòu)，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創(chuàng)造出充分大的效益；

　　7、分析確定每一個流程的每一個環(huán)節(jié)的活動，并制定保障其不斷優(yōu)化發(fā)展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；

　　8、分析確定不同流程之間的銜接關(guān)系，以使每一個流程及其活動的承擔(dān)人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責(zé)地做事；

　　9、規(guī)范業(yè)務(wù)流程的設(shè)計，并繪制流程圖；

　　10、整理匯總流程管理的系統(tǒng)文件。

　　六、項目實施辦法

　　1、由委托方（以下簡稱甲方）和（以下簡稱乙方）雙方共同組成項目組，甲方董事長或總經(jīng)理擔(dān)任項目組長，企管部部長或相關(guān)職能部門主管擔(dān)任常務(wù)副組長，乙方選派專家擔(dān)任副組長；

　　2、甲方須配備x個工作人員，承擔(dān)一些輔助性工作，其條件是大專以上文化程度，具有公司管理方面的基礎(chǔ)知識，能承擔(dān)一般文案的草擬和審訂工作；

　　3、項目組在項目組長和副組長共同領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，需要甲方相關(guān)部門和人員支持配合的工作，甲方必須緊密配合，并按項目進程要求按時按質(zhì)完成；

　　4、乙方專家和輔助人員到甲方駐地開展工作，交通費、食宿費由甲方承擔(dān)，食宿標準為三星級賓館標準；

　　5、為了降低甲方項目投入成本，凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方專家?guī)Щ匾曳今v地完成。

　　七、項目咨詢費用

　　1、咨詢費用收取標準

　　咨詢服務(wù)收費行內(nèi)通行的作法是，按投入的專家工作時數(shù)或工作日數(shù)計算。其標準為1500元（人民幣）/專家工作小時，或12000元（人民幣）/專家工作日。亦可協(xié)商打包確定。

　　2、咨詢費支付辦法。

　　咨詢費按比例，分期支付。一般情況是分兩期，按5：5支付。項目首期付款到乙方賬戶之后，一周內(nèi)乙方專家到甲方駐地啟動項目。第二其付款在其項目進行到一半時支付。

商業(yè)項目策劃書8

　　一、概述

　　企業(yè)管理的中心工作是崗位角色管理，企業(yè)的效益最終得靠企業(yè)組織的崗位角色來創(chuàng)造。而崗位角色管理的核心卻是企業(yè)員工績效考核。不僅企業(yè)的選人、用人和核發(fā)工資、獎金要由它提供基本的依據(jù)，而且它本身還具有為努力工作、積極貢獻的員工帶來自我價值滿足，激勵員工的作用。但要使企業(yè)員工績效考核起到這一作用，其前提卻是企業(yè)員工績效考核管理規(guī)范，能保證使每一個員工的努力和貢獻都能得到“公正、公平、客觀、準確、全面”的評價。

　　所謂企業(yè)員工績效考核體系建設(shè)，也就是實現(xiàn)企業(yè)員工績效考核管理的規(guī)范化，即根據(jù)企業(yè)的實際，在恰當(dāng)?shù)亟鉀Q考核目的、考核內(nèi)容、考核主體、考核頻率、考核方法等五個方面的問題的基礎(chǔ)上，擬訂保障達成企業(yè)員工績效考核的“十字”標準的操作辦法，并健全、完善能保障其全面貫徹落實的管理制度。

　　二、項目實施可解決的問題

　　1、對于員工的工作沒有真正意義上的績效考核，員工的努力和貢獻的.難有客觀公正評價，功過不明，干好干壞一個樣，員工工作熱情和主動性低;

　　2、員工績效考核沒有事先的量化評價標準，對員工的績效考核變成了上司主管依自己的主觀偏好打壓或拉籠下屬的最佳機會，員工對績效考核不僅不支持而且反感;

　　3、員工績效考核要素設(shè)置過于抽象籠統(tǒng)，僅僅依靠上司主管的個人印象打分，不能真正反映員工的工作努力程度和貢獻的大小;

　　4、員工績效考核的重點不明確，為了量化而量化，把一些與企業(yè)發(fā)展關(guān)系不直接的個人問題列入作考核要素，考核內(nèi)容與企業(yè)發(fā)展目標脫節(jié)，把對企業(yè)發(fā)展有作用的人考跑了;

　　5、員工績效考核導(dǎo)向錯位，重態(tài)度，輕貢獻，吹牛拍馬，只作表面文章的人得高分，踏實工作，努力貢獻的人相反受冷落;

　　6、不同職類、不同單位部門的員工績效考核，相互之間沒有關(guān)聯(lián)，成績沒有橫向可比性;

　　7、員工績效考核對員工的意志行為選擇起不到導(dǎo)向作用，其考核只能起到為員工工資獎金的發(fā)放提供一個不太能服人的依據(jù);

　　8、不顧企業(yè)行業(yè)特點，照搬其它企業(yè)的績效考核方法，不能體現(xiàn)自己企業(yè)的各類員工工作努力的實際;

　　9、員工績效考核是作過場走形式，按比例分配單位和部門的優(yōu)秀和不合格名額，內(nèi)部人員輪流當(dāng)認;

　　10、員工績效考核量化考核要素設(shè)定不合理，誘導(dǎo)員工產(chǎn)生短期行為，使員工只顧目前職責(zé)履行的過關(guān)，不求工作質(zhì)量和效果的穩(wěn)定提升，制約了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　三、項目工作內(nèi)容

　　1、討論確定企業(yè)員工績效考核體系的框架，總體上解答企業(yè)員工績效考核的五個常規(guī)(4w1h)問題;

　　2、根據(jù)企業(yè)的實際，分職類選擇確定能實現(xiàn)“公正、公平、客觀、準確、全面”十字標準的企業(yè)員工績效考核方法;

　　3、分別對不同的崗位進行分析，確定其企業(yè)員工績效考核的要求和量化評價標準;

　　4、制作企業(yè)員工績效考核的工具;

　　5、擬訂企業(yè)員工績效考核管理制度。

　　四、項目有形成果：

　　1、企業(yè)員工績效考核體系建設(shè)方案說明文件

　　2、分職類選擇確定的績效考核方法說明文件;

　　3、各個崗位角色的績效考核標準說明文件;

　　4、對應(yīng)于不同方法的績效考核工具;

商業(yè)項目策劃書9

　　隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)展，人民的消費觀念也逐漸開始發(fā)生了變化。以前很多人只要一有錢就存在銀行里，而不是花出去。到現(xiàn)在居民的消費觀念開始變化，很多人已經(jīng)開始將手中的閑錢構(gòu)建自己更好的生活了。旅游就是居民消費的另一增長點，發(fā)展旅游對擴大內(nèi)需有著巨大的作用。現(xiàn)在名山大川的旅游資源都已經(jīng)被開發(fā)殆盡，我們應(yīng)該發(fā)展新的旅游資源，鄉(xiāng)村旅游成為了其中發(fā)展的很重要的組成部分。

　　鄉(xiāng)村旅游，以農(nóng)民為市場經(jīng)營主體，以農(nóng)民所擁有土地、庭院、經(jīng)濟作物和地方資源為特色、以為游客服務(wù)為經(jīng)營手段的農(nóng)村家庭經(jīng)營方式。換言之，鄉(xiāng)村旅游是以鄉(xiāng)野農(nóng)村風(fēng)光和活動為吸引物、以城市居民為目標市場、以滿足旅游者娛樂求知和回歸自然等為目的的一種旅游方式。無論如何理解，鄉(xiāng)村旅游作為一種旅游形式，其在旅游業(yè)中的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動、吸納當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和促進改革開放、脫貧致富等諸多方面，都能夠發(fā)揮獨特而顯著的作用。

　　西溝生態(tài)村簡介:

　　西溝生態(tài)村位于兩�。ê幽�、山西）、三縣（輝縣、修武、陵川）交界處的薄壁鎮(zhèn)境內(nèi)，面積20平方公里，平均海拔在800---1500米之間。森林覆蓋率95%，河水流徑10余公里，是國家級重點生態(tài)林和太行獼猴保護區(qū)。

　　西溝生態(tài)村主要特征是：高山林立、奇峰怪石；峽谷萬丈、壁立陡峭；泉涌溪流、瀑大潭深；古樹參天、鳥語花香；野果遍坡，桃梨滿園；深秋時節(jié)，紅葉漫山；名貴藥材，亨譽中原；自然冰雕，別有洞天。生態(tài)村內(nèi)現(xiàn)有景點：潭頭瀑布、西溝四級瀑、龍浴湖、黑龍洞、黃龍?zhí)�、龍王寨、青苔巖、小寨河、千年龜石、香爐石，還有眾多奇峰待命名，這里集雄、秀、奇、幽于一體，攬山、水、林、洞于一溝。專家贊譽西溝生態(tài)---貴在原始，美在天然----。

　　一、項目背景分析

　　旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須依賴于一定的旅游資源。旅游資源雖包羅萬象，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅游勝地中，有的以自然資源突出為特色，有的以人文資源突出為特色。隨著人們思維方式和審美情趣的改變，自然資源成了旅游中最具魅力的優(yōu)勢資源，并直接影響著該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而西溝生態(tài)村卻隱藏著與世隔絕的自然資源。

　　（一）國家對旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的政策形勢

　　當(dāng)前國家正在大力提倡發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，爭取把中國發(fā)展成為旅游強國，目前我國旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模位居世界第7位，但與世界旅游強國還有很大差距，發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為我國一項基本產(chǎn)業(yè)政策。為適應(yīng)加入世貿(mào)組織的要求，中國旅游業(yè)將盡快改變政府的主導(dǎo)地位，變政策調(diào)節(jié)為市場調(diào)節(jié)，以加速與國際旅游市場的接軌步伐。

　�。ǘ�）國際國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的趨勢

　　1．21世紀世界旅游的發(fā)展對景區(qū)內(nèi)涵提出了新的要求。眾多旅游專家一致認為，生態(tài)、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅游業(yè)的主題。

　　2．中國旅游景點的開發(fā)將從以政府為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌鰹橹鲗?dǎo)。

　　3．旅游市場越來越呈現(xiàn)出細分化的特點。

　�。ㄈ�）西溝生態(tài)村資源開發(fā)現(xiàn)狀分析

　　1．成功點

　　（1）對自然生態(tài)環(huán)境的保護良好（景區(qū)內(nèi)的水、空氣、植被等未受污染和破壞）

　�。�2）近三年來具備一定的知名度（在河南省內(nèi)）

　　2．不足點

　　（1）配套設(shè)施幾近空白（住宿、飲食、娛樂等設(shè)施匱乏）

　�。�2）景區(qū)自然景觀尚未開發(fā)（峽谷內(nèi)沒有步道和安全保護）；

　　（3）景區(qū)運營機制未制定（國家所有國家開發(fā)的運行模式難以適應(yīng)市場需求）；

　�。�4）尚未市場定位。

　　（四）景區(qū)旅游資源優(yōu)劣勢分析

　　1．優(yōu)勢

　�。�1）景區(qū)有豐富的水資源，適合開展一些水上項目，；

　　（2）峽谷內(nèi)有多處適合速降和攀巖運動的天然石壁；

　�。�3）具備良好的.植被覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好；

　�。�4）景區(qū)內(nèi)有林果種植特色農(nóng)業(yè)。

　　2．劣勢

　�。�1）景區(qū)內(nèi)峽谷較窄，地勢復(fù)雜，汛期水大無路可行。

　�。�2）景點地理位置相對較偏，交通不便。

　　二、西溝生態(tài)村總體開發(fā)規(guī)劃原則

　　堅持保護生態(tài)、倡導(dǎo)環(huán)保，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則

　　堅持突出特色的原則

　　堅持傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代理念相結(jié)合的原則

　　堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施的原則

　　堅持在保護環(huán)境的前提下追求最佳社會效益和經(jīng)濟效益的原則

　　三、景區(qū)遠景規(guī)劃目標

　　建設(shè)成為“河南著名、全國知名”的生態(tài)休閑避暑度假區(qū) ；

　　1．發(fā)展特色運動，如短矩離剌激漂流、拓展等，使自然景區(qū)成為河南知名的野外拓展訓(xùn)練基地；

　　2．成為河南省乃至全國知名的青少年生態(tài)環(huán)保教育基地。

　　3、建一個世外桃園。

　　四、階段性開發(fā)規(guī)劃

　�。ㄒ唬┑谝浑A段：立足景區(qū)現(xiàn)有景點，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，加大營銷力度，實現(xiàn)景區(qū)游客量的較大增長。

　　1.在景區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)范若干個農(nóng)家旅館

　　2．在景區(qū)附近建設(shè)一座集住宿、餐飲、停車、娛樂于一體的賓館；（潭頭、平甸）

　　3．對景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有游覽線路上的泥石路、棧道進行改造或新建；

　　4．沿游覽路線開設(shè)數(shù)個游客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；

　　5．新建景區(qū)內(nèi)的郵電通訊、水電等基礎(chǔ)設(shè)施；

　　6．新建景區(qū)內(nèi)的簡便醫(yī)療點一個、生態(tài)環(huán)保廁所若干間；

　　7．建一燒烤一條街

　　8．設(shè)置兩處篝火場。

　　9．開發(fā)鄉(xiāng)村旅游（農(nóng)家樂項目）

　　考察國際上流行的綠色旅游、旅游農(nóng)業(yè)等不同的旅游方式，其實質(zhì)都是以生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)林業(yè)為背景或載體、人們環(huán)境保護意識和旅游回歸自然的生活質(zhì)量意識的加強而發(fā)展起來的。因此，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游對生態(tài)環(huán)境的保護尤為重要，應(yīng)視為取得發(fā)展的根本要求和基本保證。如新加坡為了對有限的土地進行綜合開發(fā)和高效利用，有關(guān)部門將高科技引入農(nóng)業(yè)并與旅游事業(yè)相結(jié)合，興建了10個農(nóng)業(yè)科技公園，游人不僅可以漫步其中，而且可盡情品嘗，如同生活在仙境中，讓人大飽眼福和口福。還有日本的觀鳥旅游和觀光農(nóng)園及務(wù)農(nóng)旅游、馬來西亞的農(nóng)林旅游區(qū)、澳大利亞的牧場旅游、美國的農(nóng)場旅游、法國的遠離城市的綠色旅游、意大利的鄉(xiāng)村度假旅游、德國的“森林輕舟”旅游等等。鄉(xiāng)村旅游的內(nèi)容涵蓋了上述多種旅游方式，甚至比其更為廣泛。

　　在我們國家，有很多的有特色的鄉(xiāng)村遺留下來，特別是像安徽宏村、湖南鳳凰村這樣的鄉(xiāng)村，在全國旅游中都是很重要的、很有名氣的鄉(xiāng)村。我們重點發(fā)展鄉(xiāng)村游也是符合旅游發(fā)展的客觀規(guī)律的，相信隨著時代不斷的發(fā)展，鄉(xiāng)村旅游又可以成為帶動國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要組成部分。即為國家經(jīng)濟作出貢獻，又陶冶了城市人的情操，還增長了農(nóng)民的收入，三管齊下，我們一定要把鄉(xiāng)村旅游做到最好！

商業(yè)項目策劃書10

　　一、背景

　　1、廣闊的市場

　　校區(qū)擁有大學(xué)和民族大學(xué)兩所綜合性大學(xué)，學(xué)生總?cè)藬?shù)超過兩萬、而學(xué)生對于到非食堂性質(zhì)的餐館就餐有很大的需求，所以校區(qū)有廣闊的服務(wù)市場。

　　2、健康，實惠，浪漫與溫馨

　　當(dāng)代大學(xué)生突破傳統(tǒng)思想，對吃出健康有強烈要求、學(xué)生沒有自己的收入來源，實惠也是他們就餐的重要標準、背井離鄉(xiāng)，孤身一人求學(xué)異地，難免思鄉(xiāng)，他們需要一個能夠讓他們感覺到有家的感覺的地方。

　　3、打破市場平衡，搶占一席之地

　　由于校區(qū)周圍的各類餐館的經(jīng)營者，大多為農(nóng)民出身，缺少現(xiàn)代餐館的服務(wù)經(jīng)營理念、他們簡單的把顧客的需要理解為只是產(chǎn)品的可口，沒有理解到顧客主體為大學(xué)生，有先進的觀念，有更多的需求，所以他們忽略了在提供可口的產(chǎn)品的同時附加產(chǎn)品———好的.衛(wèi)生，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，高雅的環(huán)境的重要性、由于校區(qū)各餐館主要是在主營產(chǎn)品的差異上進行競爭，如火鍋店與燒烤店的競爭，而忽視其他方面在擴大產(chǎn)品差異，進一步占有市場的重要性。

　　二、我們的餐館

　　在考察了校區(qū)周邊的餐館后，我們構(gòu)想了一個中西餐館，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，健康的產(chǎn)品，實惠的價格，為經(jīng)營理念，配合以優(yōu)雅的環(huán)境，將溫馨的家的概念引入校區(qū)、本餐廳以經(jīng)營西餐為主，兼容中餐，引入西方飲食文化，突破校區(qū)傳統(tǒng)飲食結(jié)構(gòu)、我們的目標是：經(jīng)營中西餐，兼營糕點類業(yè)務(wù)，力爭在校區(qū)這個廣大的餐飲服務(wù)市場中占有一席之地。

　　三、產(chǎn)品

　　西式快餐如麥當(dāng)勞，肯德基，可謂風(fēng)靡整個中國，已經(jīng)成為當(dāng)代人的飲食風(fēng)尚、雖然西餐并不適合中國人的飲食習(xí)慣和傳統(tǒng)飲食需求，但對于西餐這種進口產(chǎn)品產(chǎn)生的好奇感，能夠驅(qū)使他們?nèi)ハ硎芪鞑汀?/p>

　　我們所經(jīng)營的西餐不僅僅包括西式快餐，更重要的是純正西餐，而中餐只是為了輔助西餐的經(jīng)營，僅以經(jīng)營精致中餐為主、、由于餐廳的容量有限，主要針對四人型，兩人型進行設(shè)計菜的量，價格，食譜等，糕點的經(jīng)營，以訂單式經(jīng)營，打造校區(qū)，以此座位宣傳西餐廳的手段。

　　四、市場與競爭

　　1、市場

　　校區(qū)有兩萬多名學(xué)生，餐飲市場有很大的潛力可以開發(fā)，我們以情侶為主要的目標市場，作為校園第一家西式餐館的獨有性和在經(jīng)營管理上的優(yōu)秀，對目標市場有很大的吸引力，但是市場也存在著激烈的競爭。

　　2、競爭

　　我們的競爭來自于產(chǎn)品的差異化，如火鍋，燒烤，很多人對其情由獨鐘，由于這些餐館打入市場比較早，在顧客心里打下印記，部分餐館控制著市場的大部分份額，市場相對成熟，因此競爭十分激烈。

　　3、競爭優(yōu)勢

　　時代性：吃西餐不僅是享受，也是潮流。

　　獨有性：校區(qū)一家純正西餐廳。

　　價格特點：確定適合學(xué)生身份的價格，吸引更多的顧客。

　　高質(zhì)量：產(chǎn)品質(zhì)量，衛(wèi)生質(zhì)量，環(huán)境質(zhì)量。

　　管理猶豫性：用現(xiàn)代的管理理念來組織管理，營銷。

　　4、競爭策略

　　堅持”高質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價格”的市場競爭策略。

　　堅持’不斷的實現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新”為產(chǎn)品發(fā)展道路。

　　五、餐廳的組織框架

　�。�略）

　　六、風(fēng)險及對策

　　1、風(fēng)險

　　行業(yè)風(fēng)險校區(qū)各色餐館眾多，競爭十分激烈。

　　經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)品創(chuàng)新速度太慢。

　　市場風(fēng)險對市場不能準確分析，產(chǎn)品銷售不暢。

　　2、對策

　　A、堅持”高質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價格”的市場競爭策略，廣泛宣傳我們的經(jīng)營理念，讓廣大消費者打破”西餐的價格恐慌、由于很多消費者對于西餐更多的是一種好奇，所以不斷的推陳出新是應(yīng)對風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)、消費者的消費不僅僅是物質(zhì)享受，精神享受的要求越來越高、在消費者享受高質(zhì)量產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時，體驗高雅的環(huán)境，音樂，咖啡香純的氣味，增加了消費者的附加產(chǎn)品，更加擴大了產(chǎn)品的差異，這是應(yīng)對風(fēng)險的關(guān)鍵。

　　七、財務(wù)分析

　　初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為，包括裝修費，水電費等，每月的固定投入8000，包括人力費用，房租等，預(yù)計每日有50人前來本餐廳，平均消費25元，每日流動資金700，每月利潤7500，所以本計劃可行。不確定性，蔬菜的價格上漲，人力費用的價格上漲造成的經(jīng)營費用的上升。

商業(yè)項目策劃書11

　　一：酒店簡介

　　焦作三維戴斯酒店座落于焦作市專制中路555號，是焦作市一家根據(jù)國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設(shè)施為一體的豪華商務(wù)酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作郊區(qū)最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高25層，酒店網(wǎng)絡(luò)營銷方案�？偯娣e達4.5萬平方米，學(xué)會網(wǎng)絡(luò)營銷方案范文。與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內(nèi)設(shè)施配備完好，聽聽三維戴斯酒店營。能敷裕滿足商務(wù)旅行和觀光旅游者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務(wù)豪華房、行政套房、總統(tǒng)套房。酒店設(shè)有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室內(nèi)電子安全柜、語音信箱、液晶電視及衛(wèi)星電視頻道。焦作三維戴斯酒店特設(shè)的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優(yōu)惠和性情化的專業(yè)任職，廣州網(wǎng)絡(luò)營銷推廣。提供快捷便利的入住手續(xù)、厚實的自助早餐。并且全天供應(yīng)軟飲，晚間還為商務(wù)賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產(chǎn)營銷推廣方案。

　　二：市場環(huán)境闡述

　　市場偵察和預(yù)測

　　市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應(yīng)和市場環(huán)境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。

　　(1)市場偵察的類型

　　根據(jù)偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。

　　探干脆偵察 主要用于收集初步原料。

　　描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。

　　因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關(guān)而舉行的市場偵察活動。

　　(2)市場偵察的方法

　　市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式。看看廣州網(wǎng)絡(luò)營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實驗法等。

　　市場預(yù)測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場未來一段時辰內(nèi)的變化及需求趨向做出闡述和推斷。

　　(1)市場預(yù)測的方法 定性闡述法(消費者定見法、經(jīng)理人員判決法、德爾菲法) 、 定量闡述法

　　(2)市場預(yù)測的程序 確定預(yù)測對象，擬定預(yù)測計劃;收集和闡述原料;抉擇預(yù)測方法，建立預(yù)測模型;確立預(yù)測后果，提出預(yù)測呈報

　　建立在上述的底子上對焦作市市場舉行偵察和預(yù)測：酒店網(wǎng)絡(luò)營銷。

　　1.市場外部環(huán)境闡述，

　　如政治環(huán)境、社會環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場做出闡述，對后果舉行闡述和評價，進而提出建議。

　　2.市場外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述

　　(1)酒店員工素質(zhì)

　　(2)酒店管理者素質(zhì)

　　(3)酒店自身狀況

　　3.酒店SWOT分析闡述

　　SWOT就是指一個企業(yè)維系外部市場對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。酒店議決下面的內(nèi)外部環(huán)境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。

　　三.營銷組合戰(zhàn)略

　　1 營銷對象

　　酒店營銷的對象當(dāng)然要定位到實實在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費者和社會的利益，學(xué)習(xí)酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團體的利益相關(guān)。所以，酒店營銷對象應(yīng)當(dāng)有三個層次：方案。一是酒店計劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業(yè)形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優(yōu)質(zhì)任職、讓利和承擔(dān)社會負擔(dān)來提高企業(yè)的形象，三是探求和積聚營銷體驗，培育造就一支高素質(zhì)的'營銷人才隊伍，建立完美有效的營銷網(wǎng)絡(luò)體系。

　　2 市場細分

　　市場細分是指企業(yè)根據(jù)消費集體之間需求的區(qū)別性，網(wǎng)絡(luò)營銷方案范文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細分看待企業(yè)切確制訂營銷計劃和營銷戰(zhàn)略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。

　　酒店不妨根據(jù)各種成分細分旅游市場，如地輿、社會經(jīng)濟、置備行為、人口結(jié)構(gòu)特點、消費者生理成分等。

　　3 對象市場

　　酒店根據(jù)所做的市場細分，有目的的抉擇對象市場，進而有針對性地滿足對象市場消費者的需求。在抉擇對象市場時可運用的市場戰(zhàn)略大凡有三種：無區(qū)別性市場戰(zhàn)略、區(qū)別性市場戰(zhàn)略和麇集性市場戰(zhàn)略。

　　無區(qū)別性市場戰(zhàn)略又稱整體市場戰(zhàn)略，即把整個市場作為企業(yè)的對象市場，聽聽三維。不注意區(qū)分市場不同的需求;區(qū)別性市場戰(zhàn)略是根據(jù)消費者的不同需求，對整體市場舉行細分，然后根據(jù)不同的對象市場分別采取不同的營銷戰(zhàn)略，滿足每個細分市場的個別須要;麇集性市場戰(zhàn)略又叫聚積營銷戰(zhàn)略，是企業(yè)在市場細分的底子上，針對某一細分市場，將企業(yè)的人財物資源聚積于該對象市場舉行營銷。

　　酒店不妨靈動運用這三種戰(zhàn)略，維系自己的產(chǎn)品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。

　　4 市場定位

　　定位是在上世紀70年代由美國學(xué)家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店營銷策劃方案。其含義是指企業(yè)根據(jù)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾曀�平，為本企業(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的，給人印象昭著的形象，并將這種形象生動地轉(zhuǎn)達給顧客，從而使該產(chǎn)品在市場上確定適當(dāng)?shù)穆毼�。市場定位是酒店在對象市場抉擇的底子上確定自己的產(chǎn)品定位、企業(yè)定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業(yè)定位是商務(wù)型酒店，但還可根據(jù)不同的對象市場設(shè)置不同的產(chǎn)品定位。三維戴斯酒店營。

　　5 具體營銷戰(zhàn)略

　　市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點，根據(jù)體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有計劃地組織各項經(jīng)營活動，議決彼此妥協(xié)類似的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價錢戰(zhàn)略、出售渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，即4ps戰(zhàn)略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業(yè)對象的歷程。

　　(1)產(chǎn)品戰(zhàn)略：酒店營銷策劃方案。議決產(chǎn)品市場時機與題目闡述，提出合理的產(chǎn)品戰(zhàn)略建議，造成有效的4P組合，到達最佳效果。

　　1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速發(fā)動市常

　　2)產(chǎn)品格量功效方案。事實上銷策劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完美的質(zhì)量保證體系。

　　3)產(chǎn)品品牌。要造成必定著名度，、美譽度，我不知道營銷策劃。創(chuàng)建消費者心目中的著名品牌，必須有劇烈的創(chuàng)牌認識。

　　4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫意的包裝戰(zhàn)略。聽說方案。

　　5)產(chǎn)品任職�；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質(zhì)量的改善和提高。

　　(2)價錢戰(zhàn)略 市場競爭離不開價錢戰(zhàn)略，靈動切確地制訂產(chǎn)品的價錢是殺青產(chǎn)品價值和企業(yè)市場對象的關(guān)鍵，你知道策劃。同時，產(chǎn)品價錢的高低與需求也親切相關(guān)，價錢制定得合理與否，間接相關(guān)到消費者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。

　　(3)出售渠道戰(zhàn)略 出售渠道戰(zhàn)略的抉擇對企業(yè)能否打開銷路、盡快占領(lǐng)市場及消沉營銷得有有著十分首要的作用。

　　(4)促銷戰(zhàn)略 促銷戰(zhàn)略常用的措施有廣告、公關(guān)、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。

　　其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：

　�、倩I辦期內(nèi)后期推出產(chǎn)品形象廣告。網(wǎng)絡(luò)營銷策劃書。

　　②銷后適時推出誠征代理商廣告。

　�、酃�(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。

　�、塥殧垥r機舉行公關(guān)活動，接觸消費者。我不知道網(wǎng)絡(luò)營銷推廣方案。

　�、葜鲃佑夼�消息媒介，特長建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著名度。

　　隨著市場營銷學(xué)研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產(chǎn)生著變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營銷策劃方案范文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場營銷組合。

　　根據(jù)籌辦期內(nèi)各時辰段特點，推出各項促銷方案。促銷方案要過細、周密，操作性強又不乏靈動性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優(yōu)秀效果為綱領(lǐng)。加倍應(yīng)當(dāng)注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營銷著重點，抓住淡季營銷優(yōu)勢。

　　6 主題促銷提案

　　如過年、五一、十一、中秋等首要節(jié)日推出主題營銷以吸收更多的消費者。怎么做網(wǎng)絡(luò)推廣。

　　7 外部營銷

　　注重對員工的培養(yǎng)，創(chuàng)建外部營銷認識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。

　　四 營銷方案預(yù)期效果闡述及推行

　　根據(jù)方案的可行性闡述，作出收益預(yù)測，進而肯定推行與否。

　　五 方案的調(diào)整

　　若方案推行歷程中有不妥之處適時調(diào)整，是對原方案的補充和修正。

商業(yè)項目策劃書12

　　第一部分 摘要（整個計劃的概括）

　　一、公司簡單描述

　　二、公司的`宗旨和目標（市場目標和財務(wù)目標）

　　三、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　四、已投入的資金及用途

　　五、公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹

　　六、市場概況和營銷策略

　　七、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績簡介

　　八、核心經(jīng)營團隊

　　九、公司優(yōu)勢說明

　　十、目前公司為實現(xiàn)目標的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還

　　十一、融資方案（資金籌措及投資方式）

　　十二、財務(wù)分析

　　1.財務(wù)歷史數(shù)據(jù)（前3年～5年銷售匯總、利潤、成長）

　　2.財務(wù)預(yù)計（后3年～5年）

　　3.資產(chǎn)負債情況

　　第二部分 綜述

　　第一章、公司介紹

　　一、公司的宗旨（公司使命的表述）

　　二、公司簡介資料

　　三、各部門職能和經(jīng)營目標

　　四、公司管理

　　1.董事會

　　2.經(jīng)營團隊

　　3.外部支持（外聘人士/會計師事務(wù)所/律師事務(wù)所/顧問公司/技術(shù)支持/行業(yè)協(xié)會等）

　　第二章、技術(shù)與產(chǎn)品

　　一、技術(shù)描述及技術(shù)持有

　　二、產(chǎn)品狀況

　　1.主要產(chǎn)品目錄（分類、名稱、規(guī)格、型號、價格等）

　　2.產(chǎn)品特性

　　3.正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介

　　4.研發(fā)計劃及時間表

　　5.知識產(chǎn)權(quán)策略

　　6.無形資產(chǎn)（商標/知識產(chǎn)權(quán)/專利等）

　　三、產(chǎn)品生產(chǎn)

　　1.資源及原材料供應(yīng)

　　2.現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力

　　3.擴建設(shè)施、要求及成本，擴建后生產(chǎn)能力

　　4.原有主要設(shè)備及添置設(shè)備

　　5.產(chǎn)品標準、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制

商業(yè)項目策劃書13

　　前言

　　××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。

　　因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。

　　一、背景分析

　　××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　�。ㄒ唬┥探衷O(shè)計“先天不足”

　　1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人盲人通道等。3內(nèi)外街連接通道商用功能缺失�！痢两滞ㄍ鶅�(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

　�。ǘ�）商街策劃“后天失調(diào)”

　　1××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題�！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“××廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標顧客也不清晰）。由于沒有精確精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路×××廣場×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌休閑椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”�！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

　　二、商街定位

　　××廣場商業(yè)街的`戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

　　1街名：××廣場時尚麗人街

　　2概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行4商業(yè)門類：購物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。7經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

　　三、招商策劃

　　××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

　　（一）發(fā)布招商公告

　　我們計劃于4月中旬在《××晚報》××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

　�。ǘ�）舉辦招商信息發(fā)布會

　　該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝珠寶化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

　　1××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃市場定位獨特優(yōu)勢和前景展望；

　　2×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優(yōu)惠政策。

　　（三）整合店鋪資源

　　××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶洽談租金。

　　為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

　　對目前正在尋求轉(zhuǎn)租退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

　�。ㄋ模┯嘘P(guān)租金政策

　　××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：

　　如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6。6～7．7萬元，剔除利息后的收益2。2～3。3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）

　�。ㄎ澹┥虘羧腭v優(yōu)惠措施

　　為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

　　第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責(zé)），供其做商品或品牌宣傳；

　　第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

　　第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收��；

　　第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商稅務(wù)部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。

　　四、商業(yè)氛圍營造

　�。�1）商街指示識別系統(tǒng)布置（詳見××廣告公司設(shè)計效果圖）

　　（2）設(shè)計制作廣場內(nèi)街雕塑作品（參見×××步行街雕塑照片），以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

　�。�3）廣場內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務(wù)功能。

　�。�4）邀請政府部門社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會文聯(lián)群藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。

　�。�5）與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

　�。�6）5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

　　五、商街硬件改造建議

　　1××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化商業(yè)化改造。

　　3臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

　　4內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

　　5××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。

　　上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。

商業(yè)項目策劃書14

　　大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案

　　宏觀商業(yè)環(huán)境分析 一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析

　　前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、 宏觀經(jīng)濟因素 2、 社會與人口因素 3、 城市經(jīng)濟環(huán)境概況 4、 城市商業(yè)環(huán)境因素

　　二、項目所在地商業(yè)環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境分析 2、 周邊街區(qū)情況 3、 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析 1）、商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析

　　前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例 ◆ 服裝類

　　◆ 飲食、娛樂等 ◆ 文化體育類

　　◆ 百貨、超市和士多類

　　◆ 電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機電、化工類 ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美發(fā)類 ◆ 醫(yī)藥類、 ◆ 家私類

　　◆ 職介和中介類

　　（以上幾種類型要求詳細描述，包括面積、商店數(shù)量、檔次、大體消費量） 2）、商鋪與街鋪分析 商鋪調(diào)查的背景： ● 目的 ● 時間 ● 范圍

　　● 方法（分組等） 3）、城市商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標分析 前言：綜合概述 ● 區(qū)位——租金 ● 區(qū)委——經(jīng)營內(nèi)容 ● 區(qū)委——面積 4）經(jīng)營內(nèi)容指標分析 ◆ 經(jīng)營內(nèi)容——租金 ◆ 經(jīng)營內(nèi)容——面積

　　◆ 經(jīng)營內(nèi)容——規(guī)模（數(shù)量）

　　◆ 經(jīng)營內(nèi)容指標分析綜述 5）、價格指標分析 ● 租價水平分段 ● 價格市場分布

　　● 月租價、平方租價所占市場比例分析 ● 租價對比分析（分街鋪檔次分析） ● 價格指標分析綜述 6）、面積指標分析 以下面積為使用面積 ● 面積比例對比分析 ● 面積——價格 7）、環(huán)境指標分析 8）、總體綜述（結(jié)論）

　　4、 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述

　　通過對本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場的現(xiàn)狀 1）、商業(yè)以臨街商鋪為主 2）本城鎮(zhèn)的商鋪消費潛力大 3）本城鎮(zhèn)的商廈經(jīng)營方式落后 （以上三個點需要詳述） 三、項目本身市場價值 1、 商業(yè)價值 2、 人文價值 3、 市政支持 4、 自身資源價值 總論：

　　中心市場分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、商圈分析

　　1、 本市某購物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次級商圈分析 3） 邊際商圈分析 2、 消費群體分析

　　克估計得上去全范圍內(nèi)，其服務(wù)對象可分為三部分 1） 核心群體：居住型消費群 2） 刺激群體：工作性消費 3） 邊緣群體：流動消費群 3、 客流量分析 三、商業(yè)環(huán)境分析 四、經(jīng)濟政策環(huán)境分析 五、人文環(huán)境分析 六、投資風(fēng)險分析

　　1、 購物中心產(chǎn)品升級 1） 省級1：創(chuàng)收升級

　　2） 升級2：維護的.科技元素 3） 升級3：未來不確定 2、 武漢商業(yè)競爭環(huán)境分析 總論：

　　類比競爭項目分析

　　一、類比競爭項目商業(yè)組合分析

　　項目二： ……

　　二、項目SWOT分析： 1、 項目優(yōu)勢分析 規(guī)模 地理位置 ……

　　2、 項目劣勢分析 ……

　　3、 項目的機會 ……

　　4、 項目的威脅 …… 市場定位

　　一、項目主題定位既形象定位 1、 市場定位 定位：

　　市場分析綜合（定位支撐）： 2、 本案形象定位 本案總體特征：

　�。ǚ治鐾戤吿卣骱箝_始定位）

　　綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。 3、 項目主題定位

　　通過以上的分析，結(jié)合項目的總體形象及功能訴求，作為標新立異的標志性商場，本案指定為：

　　主體推廣描述 1） 形象篇

　　2） 招商篇 3） 投資篇 4） 消費篇 4、 檔次定位

　　(分為：高中第三擋) 5、 價格定位

　　售價

　　6、 本案目標市場定位 1） 定位的依據(jù)： 2） 目標市場定位： ● 投資者——目標客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：

　　● 經(jīng)營者——主力店 ⊙某超市 引進原因 位置

　　7、 項目功能定位

　　經(jīng)詳細分析，各層功能定位行業(yè)分布，見表：

　　8、 銷售、經(jīng)營管理定位 經(jīng)營定位依據(jù)：

　　1） ……與買家達成經(jīng)營權(quán)回收協(xié)議，在幾年之內(nèi)有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經(jīng)營……

　　2） ……集中商場的經(jīng)營權(quán)已統(tǒng)一招租

　　3） 同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場的租價穩(wěn)定……

　　4） 物業(yè)水平是商場能否長久經(jīng)營旺盛的重要環(huán)節(jié)，從商場日后長遠經(jīng)營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統(tǒng)一制進行，在管理費中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金 為確保本案的銷售和長期經(jīng)營，本案銷售、經(jīng)營管理定位為：……

　　二、業(yè)態(tài)組合定位

　　1、 本案業(yè)態(tài)組合依據(jù)： ……

　　2、 本案業(yè)態(tài)組合類比

　　業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節(jié)…… 組合模式一： 1） 組合方式： 2） 組合優(yōu)點： 3） 組合缺點： 組合模式二： ……

　　3、 確定本案組合定位

　　根據(jù)本案城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況，本案項目產(chǎn)品特征及對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現(xiàn)銷售和成功運營，對本案個功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行規(guī)劃。

　　三、目標客戶鎖定及分析 1、 本案消費市場現(xiàn)狀 ……

　　2、 本案目標客戶描述 1） 按目標客戶群性質(zhì)分類

　　本案的目標客戶可分為群明性和引導(dǎo)性兩大類引導(dǎo)性目標客戶是針對本案形象、經(jīng)營范圍、經(jīng)營貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型提出的；明性客戶群是針對本案的各種利好因素而吸引的即時購買或租賃的商家和投資者。

商業(yè)項目策劃書15

　　第一章 總體策劃思路

　　一、策劃的總體思路

　　1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

　　2. 項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。

　　3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

　　二、 項目背景

　　1.用地概述

　　l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。

　　l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。

　　2.項目規(guī)劃

　　商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡l

　　住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l

　　辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l

　　停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l

　　建筑密度：42%l

　　綠地率：25%l

　　容積率：4.5l

　　3.規(guī)劃設(shè)計要點

　　《蘇州世景國際方案設(shè)計說明》(略)

　　4.用地紅線圖

　　(略)

　　三、項目資源分析、項目目標的界定

　　---效益和品牌

　　1. 項目銷售按目標計劃順利完成

　　第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l

　　總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。l

　　2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。

　　借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l

　　綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l

　　四、核心目標--樹立品牌

　　原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

　　品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則"。

　　品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用"房地產(chǎn)品牌運營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

　　品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。

　　所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：

　　消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。

　　最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

　　五、項目開發(fā)總建議

　　1. 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。

　　2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。

　　3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。

　　4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。

　　5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

　　6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補。

　　六、項目的SWOT分析

　　1. 項目優(yōu)勢

　　地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l

　　世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利�？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。

　　商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷l

　　由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。

　　屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開發(fā)潛力巨大l

　　項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補。

　　2. 項目劣勢

　　周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l

　　l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。

　　l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可。

　　l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。

　　3. 機會點

　　經(jīng)濟發(fā)展利好因素l

　　長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的'結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。

　　地理區(qū)位優(yōu)勢l

　　目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

　　項目連動實現(xiàn)價值最大化l

　　本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結(jié)合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。

　　中心城市的建設(shè)匯聚了人氣l

　　隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。

　　4. 風(fēng)險

　　市場因素l

　　可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。

　　同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。

　　自身因素l

　　與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經(jīng)營特點及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。

　　5. 綜合分析

　　從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：

　　一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;

　　二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進的經(jīng)營理念。

　　三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

　　七.市場機會發(fā)現(xiàn)

　　本項目市場機會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場機會有以下幾部分構(gòu)成：

　　1.常規(guī)市場機會發(fā)現(xiàn)

　　l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。

　　市區(qū)內(nèi)類比高水準的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。l

　　2.新生代市場機會發(fā)現(xiàn)

　　政治、經(jīng)濟、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求。l

　　城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。l

　　新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。l

　　3. 創(chuàng)造市場機會發(fā)現(xiàn)

　　l 新投資方式創(chuàng)造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。

　　l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機會與空間。

　　l 新營銷策略創(chuàng)造的市場機會。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。

　　4. 延伸價值

　　l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價值�？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價值。

　　l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計的延伸價值。建筑不等于藝術(shù)，因為建筑設(shè)計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建筑學(xué)階段，追求適用、堅固、美觀的建筑;(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機器";(4)空間建筑學(xué)階段，認識到"空間是建筑的主角";(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。

　　l "主題性"環(huán)境設(shè)計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標，也是項目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。

　　l "后價值開發(fā)"的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。

　　5. 機會價值

　　土地競拍的社會知名度。l

　　類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見《市場調(diào)研報告》l

　　社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。l

　　金融服務(wù)。包括個人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個人理財?shù)鹊�。l

　　物業(yè)經(jīng)營和管理。l

　　營銷策劃。l

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