融資策劃方案
為有力保證事情或工作開(kāi)展的水平質(zhì)量，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案可以對(duì)一個(gè)行動(dòng)明確一個(gè)大概的方向。制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編為大家收集的融資策劃方案，希望對(duì)大家有所幫助。
融資策劃方案1
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績(jī)
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾�，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì)決議
對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。
2、項(xiàng)目來(lái)歷
項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群等
6、建造的過(guò)程和保證
項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶(hù)群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標(biāo)客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門(mén)設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專(zhuān)門(mén)的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項(xiàng)
對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。
其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式
(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)
A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)
(2)債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
(4)房地產(chǎn)信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。)
對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;
項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。
6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶(hù)，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。
七、摘要
長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶(hù)來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶(hù)的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。
融資策劃方案2
一、項(xiàng)目企業(yè)摘要
創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)摘要，是全部計(jì)劃書(shū)的核心之所在。
投資安排
擬建企業(yè)基本情況
其它需要著重說(shuō)明的情況或數(shù)據(jù)(可以與下文重復(fù)，本概要將作為項(xiàng)目摘要由投資人瀏覽)
二、業(yè)務(wù)描述
企業(yè)的宗旨(200字左右)主要發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和階段目標(biāo)
項(xiàng)目技術(shù)獨(dú)特性(請(qǐng)與同類(lèi)技術(shù)比較說(shuō)明)
介紹投入研究開(kāi)發(fā)的人員和資金計(jì)劃及所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，主要包括：1、研究資金投入2、研發(fā)人員情況3、研發(fā)設(shè)備
4、研發(fā)產(chǎn)品的技術(shù)先進(jìn)性及發(fā)展趨勢(shì)
三、產(chǎn)品與服務(wù)
創(chuàng)業(yè)者必須將自己的產(chǎn)品或服務(wù)創(chuàng)意作一介紹。主要有下列內(nèi)容：
1、產(chǎn)品的名稱(chēng)、特征及性能用途;介紹企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)及對(duì)客戶(hù)的價(jià)值2、產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程，同樣的產(chǎn)品是否還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現(xiàn)?為什么?3、產(chǎn)品處于生命周期的哪一段4、產(chǎn)品的市場(chǎng)前景和競(jìng)爭(zhēng)力如何
5、產(chǎn)品的技術(shù)改進(jìn)和更新?lián)Q代計(jì)劃及成本，利潤(rùn)的來(lái)源及持續(xù)營(yíng)利的商業(yè)模式生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。主要包括以下內(nèi)容：
1、新產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃：生產(chǎn)產(chǎn)品的原料如何采購(gòu)、供應(yīng)商的有關(guān)情況，勞動(dòng)力和雇員的情況，生產(chǎn)資金的安排以及廠房、土地等。2、公司的生產(chǎn)技術(shù)能力3、品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn)能力4、將要購(gòu)置的生產(chǎn)設(shè)備5、生產(chǎn)工藝流程
6、生產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)分析及生產(chǎn)過(guò)程
四、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)
介紹企業(yè)所針對(duì)的市場(chǎng)、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與不足、主要對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售金額、增長(zhǎng)率和產(chǎn)品或服務(wù)所擁有的核心技術(shù)、擬投資的核心產(chǎn)品的總需求等，
目標(biāo)市場(chǎng)，應(yīng)解決以下問(wèn)題：
1、你的細(xì)分市場(chǎng)是什么?
2、你的目標(biāo)顧客群是什么?
3、你的5年生產(chǎn)計(jì)劃、收入和利潤(rùn)是多少?
4、你擁有多大的市場(chǎng)?你的目標(biāo)市場(chǎng)份額為多大?
5、你的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么?
行業(yè)分析，應(yīng)該回答以下問(wèn)題：
1、該行業(yè)發(fā)展程度如何?
2、現(xiàn)在發(fā)展動(dòng)態(tài)如何?
3、該行業(yè)的總銷(xiāo)售額有多少?總收入是多少?發(fā)展趨勢(shì)怎樣?
4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)該行業(yè)的影響程度如何?
5、政府是如何影響該行業(yè)的?
6、是什么因素決定它的發(fā)展?
7、競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是什么?你采取什么樣的戰(zhàn)略?
8、進(jìn)入該行業(yè)的障礙是什么?
你將如何克服?競(jìng)爭(zhēng)分析，要回答如下問(wèn)題：
1、你的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?
2、你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所占的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)策略?
3、可能出現(xiàn)什么樣的新發(fā)展?
4、你的核心技術(shù)(包括專(zhuān)利技術(shù)擁有情況，相關(guān)技術(shù)使用情況)和產(chǎn)品研發(fā)的進(jìn)展情況和現(xiàn)實(shí)物質(zhì)基礎(chǔ)是什么?
5、你的'策略是什么?
6、在競(jìng)爭(zhēng)中你的發(fā)展、市場(chǎng)和地理位置的優(yōu)勢(shì)所在?
7、你能否承受、競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的壓力?
8、產(chǎn)品的價(jià)格、性能、質(zhì)量在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所具備的優(yōu)勢(shì)?市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，你的市場(chǎng)影響策略應(yīng)該說(shuō)明以下問(wèn)題：
1、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍
2、營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)
3、廣告策略和促銷(xiāo)策略
4、價(jià)格策略
5、市場(chǎng)滲透與開(kāi)拓計(jì)劃
6、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中意外情況的應(yīng)急對(duì)策
五、管理團(tuán)隊(duì)
全面介紹公司管理團(tuán)隊(duì)情況，主要包括：
1、公司的管理機(jī)構(gòu)，主要股東、董事、關(guān)鍵的雇員、薪金、股票期權(quán)、勞工協(xié)議、獎(jiǎng)
懲制度及各部門(mén)的構(gòu)成等情況都要明晰的形式展示出來(lái)
2、要展示你公司管理團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力和獨(dú)特性及與眾不同的凝聚力和團(tuán)結(jié)戰(zhàn)斗精神列出企業(yè)的關(guān)鍵人物(含創(chuàng)建者、董事、經(jīng)理和主要雇員等)關(guān)鍵人物之一
企業(yè)共有多少全職員工(填數(shù)字)企業(yè)共有多少兼職員工(填數(shù)字)尚未有合適人選的關(guān)鍵職位?管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)與不足之處?人才戰(zhàn)略與激勵(lì)制度?
外部支持：公司聘請(qǐng)的法律顧問(wèn)、投資顧問(wèn)、投發(fā)顧問(wèn)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)名稱(chēng)。
六、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
財(cái)務(wù)分析包括以下三方面的內(nèi)容：
1、過(guò)去三年的歷史數(shù)據(jù)，今后三年的發(fā)展預(yù)測(cè)，主要提供過(guò)去三年現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、以及年度的財(cái)務(wù)總結(jié)報(bào)告書(shū)2、投資計(jì)劃：
(1)預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)投資數(shù)額(2)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)未來(lái)的籌資資本結(jié)構(gòu)如何安排(3)獲取風(fēng)險(xiǎn)投資的抵押、擔(dān)保條件(4)投資收益和再投資的安排(5)風(fēng)險(xiǎn)投資者投資后雙方股權(quán)的比例安排(6)投資資金的收支安排及財(cái)務(wù)報(bào)告編制(7)投資者介入公司經(jīng)營(yíng)管理的程度3、融資需求
創(chuàng)業(yè)所需要的資金額，團(tuán)隊(duì)出資情況，資金需求計(jì)劃，為實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展計(jì)劃所需要的資金額，資金需求的時(shí)間性，資金用途(詳細(xì)說(shuō)明資金用途，并列表說(shuō)明)
融資方案：公司所希望的投資人及所占股份的說(shuō)明，資金其他來(lái)源，如銀行貸段等。完成研發(fā)所需投入?達(dá)到盈虧平衡所需投入?達(dá)到盈虧平衡的時(shí)間?
項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃進(jìn)度及相應(yīng)的資金配置、進(jìn)度表。投資與收益
簡(jiǎn)述本期風(fēng)險(xiǎn)投資的數(shù)額、退出策略、預(yù)計(jì)回報(bào)數(shù)額和時(shí)間表?
七、資本結(jié)構(gòu)
目前資本結(jié)構(gòu)表
本期資金到位后的資本結(jié)構(gòu)表
請(qǐng)說(shuō)明你們希望尋求什么樣的投資者?(包括投資者對(duì)行業(yè)的了解，資金上、管理上的支持程度等)
八、投資者退出方式
股票上市：依照本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃的分析，對(duì)公司上市的可能性做出分析，對(duì)上市的前提條件做出說(shuō)明
股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)和顿Y商可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收回投資
股權(quán)回購(gòu)：依照本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)回購(gòu)計(jì)劃應(yīng)向投資者說(shuō)明
利潤(rùn)分紅：投資商可以通過(guò)公司利潤(rùn)分紅達(dá)到收回投資的目的，按照本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃的分析，公司對(duì)實(shí)施股權(quán)利潤(rùn)分紅計(jì)劃應(yīng)向投資者說(shuō)明
九、風(fēng)險(xiǎn)分析
企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，提出有效的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范手段，包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其他不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
十、其它說(shuō)明
您認(rèn)為企業(yè)成功的關(guān)鍵因素是什么?
請(qǐng)說(shuō)明為什么投資人應(yīng)該投貴企業(yè)而不是別的企業(yè)?
關(guān)于項(xiàng)目承擔(dān)團(tuán)隊(duì)的主要負(fù)責(zé)人或公司總經(jīng)理詳細(xì)的個(gè)人簡(jiǎn)歷及證明人。
媒介關(guān)于產(chǎn)品的報(bào)道;公司產(chǎn)品的樣品、圖片及說(shuō)明;有關(guān)公司及產(chǎn)品的其它資料。
融資策劃方案3
一、公司概況
魚(yú)批網(wǎng)是一個(gè)立足于福州、輻射全國(guó)，并將服務(wù)觸角延伸至海外的專(zhuān)業(yè)水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，網(wǎng)站擁有權(quán)威、海量的水產(chǎn)品交易信息，全天候提供質(zhì)優(yōu)價(jià)宜的各種水產(chǎn)品，能在第一時(shí)間保質(zhì)保量地滿(mǎn)足公司團(tuán)體、社會(huì)個(gè)人對(duì)于水產(chǎn)品的消費(fèi)需求!始終堅(jiān)持以"誠(chéng)信、專(zhuān)業(yè)、快捷、安全"的服務(wù)理念，真誠(chéng)為全國(guó)各地廣大商戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的水產(chǎn)品貨源，致力打造國(guó)內(nèi)一流的水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)站。
和傳統(tǒng)的"三天打魚(yú)，兩天曬網(wǎng)"不同，魚(yú)批網(wǎng)以現(xiàn)代科技為支撐，依靠互聯(lián)網(wǎng)"無(wú)往而不通"的便捷，成功實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)水產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)做，將各種水產(chǎn)信息適時(shí)快速地予以上傳公布，讓客戶(hù)無(wú)論身處何地，都可以借助各種無(wú)線電終端設(shè)備(如手機(jī))，隨時(shí)隨地、暢通無(wú)阻地瀏覽網(wǎng)頁(yè)，進(jìn)行水產(chǎn)品的在線咨詢(xún)、洽談、訂貨、購(gòu)買(mǎi)等事宜!
為了保證交易質(zhì)量，魚(yú)批網(wǎng)建立了一整套人性化的服務(wù)體系，讓客戶(hù)不但能在網(wǎng)上選到自己中意的水產(chǎn)品，而且完全免除了物流方面的后顧之憂(yōu)：魚(yú)批網(wǎng)與福州當(dāng)?shù)乇姸嘬?chē)隊(duì)建立了良好的合作關(guān)系，"專(zhuān)業(yè)，快捷，高效"的物流團(tuán)隊(duì)會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)，把最新鮮、最放心的水產(chǎn)品送到客戶(hù)身邊!
同時(shí)，為了減少客戶(hù)的資金風(fēng)險(xiǎn)，魚(yú)批網(wǎng)支持第三方交易，即利用類(lèi)似支付寶、百付寶等平臺(tái)參與到水產(chǎn)交易過(guò)程中，網(wǎng)站在接到平臺(tái)的相關(guān)的打款提示后，第一時(shí)間內(nèi)保證發(fā)貨，而客戶(hù)在收到貨后資金才真正劃入魚(yú)批網(wǎng)賬戶(hù)。
目前我們的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)已遍布全國(guó)各地，并網(wǎng)羅了全福州的所有貨源，通過(guò)在線下單、網(wǎng)銀支付、第三方擔(dān)保的交易方式，力求在第一時(shí)間為廣大商戶(hù)提供安全、快捷、便利的一站式批發(fā)供應(yīng)。
二、經(jīng)營(yíng)范圍
魚(yú)批網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家大型的水產(chǎn)批發(fā)網(wǎng)上商城，同時(shí)也是一個(gè)代購(gòu)代銷(xiāo)的平臺(tái)。在網(wǎng)站上不僅可以銷(xiāo)售我們自己公司的產(chǎn)品，還可以代購(gòu)代銷(xiāo)各地水產(chǎn)公司的產(chǎn)品。
三、產(chǎn)品介紹
魚(yú)批網(wǎng)批發(fā)的水產(chǎn)品種類(lèi)繁多，能夠最大限度滿(mǎn)足商家的需求，目前網(wǎng)站發(fā)布出售的產(chǎn)品主要有活鮮產(chǎn)品、冰凍產(chǎn)品和加工產(chǎn)品三大類(lèi)。
四、市場(chǎng)背景分析與發(fā)展機(jī)遇
1、平臺(tái)背景與優(yōu)勢(shì)分析
近年來(lái)，隨著科技信息技術(shù)的不斷發(fā)展和更新，社會(huì)發(fā)展的不斷加快，傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出它的一些局限性和不足，而電子商務(wù)卻得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。電子商務(wù)通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)中，在因特網(wǎng)開(kāi)放的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，基于瀏覽器/服務(wù)器應(yīng)用方式，買(mǎi)賣(mài)雙方不謀面地進(jìn)行各種商貿(mào)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的網(wǎng)上購(gòu)物、商戶(hù)之間的網(wǎng)上交易和在線電子支付以及各種商務(wù)活動(dòng)、交易活動(dòng)、金融活動(dòng)和相關(guān)的綜合服務(wù)活動(dòng)的一種新型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。以歐美國(guó)家為例，可以說(shuō)電子商務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國(guó)家，電子商務(wù)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額已占商務(wù)總額的1/4，在美國(guó)則已高達(dá)1/3以上，而歐美國(guó)家電子商務(wù)的開(kāi)展也不過(guò)才十幾年的時(shí)間。在美國(guó)，美國(guó)在線(AOL)、雅虎、電子港灣等著名的電子商務(wù)公司在1995年前后開(kāi)始賺錢(qián)，到20xx年創(chuàng)造了7、8億美元，IBM、亞馬遜書(shū)城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務(wù)公司在各自的領(lǐng)域更是取得了令人不可思議的巨額利潤(rùn)。
據(jù)《NetGuide20xx中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報(bào)告》，20xx年C2C電子商務(wù)網(wǎng)站交易規(guī)模將達(dá)到678億元人民幣，增長(zhǎng)率為62、5%。面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)前景，除開(kāi)資金雄厚的大型公司，許多個(gè)人和企業(yè)也試圖突破傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)的模式，建立個(gè)人購(gòu)物網(wǎng)站，推廣獨(dú)立品牌，以圖吸引更大規(guī)模的客戶(hù)群體。顯而易見(jiàn)，未來(lái)正真的商貿(mào)市場(chǎng)將離不開(kāi)網(wǎng)上銷(xiāo)售。
目前，許多傳統(tǒng)的生產(chǎn)型、加工型等各類(lèi)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務(wù)行列。而魚(yú)批網(wǎng)在這一方面，史無(wú)前例地走在了水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)的前列，把握了先機(jī)，占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，是國(guó)內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，短短兩個(gè)月的運(yùn)營(yíng)，就已經(jīng)有數(shù)十個(gè)訂單，完成的訂單有三十個(gè)左右。如果不是資金鏈的斷缺，可以完成更多的訂單，魚(yú)批網(wǎng)不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批(針對(duì)凍品和加工品，活鮮例外)。
2、產(chǎn)品市場(chǎng)背景與優(yōu)勢(shì)分析
提到水產(chǎn)品人們就會(huì)想到魚(yú)、蝦、貝、蟹等，特別是魚(yú)肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。
由于水產(chǎn)類(lèi)食品味道鮮美和具有極高的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，受到越來(lái)越多人的歡迎。據(jù)聯(lián)合國(guó)糧食農(nóng)業(yè)組織稱(chēng)，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年全球水產(chǎn)品進(jìn)口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易的重要地區(qū)，20xx年進(jìn)口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在20xx年后，以145億美元的進(jìn)口額，超過(guò)美國(guó)的141億美元，重新成為水產(chǎn)品進(jìn)口第一大國(guó)。20xx年日本的優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品出口額為16億美元，美國(guó)為45億美元。中國(guó)以122億美元的出口貿(mào)易額，仍位列全球第一大水產(chǎn)品出口國(guó)，進(jìn)口額也達(dá)到了84億美元。世界有有如此龐大的水產(chǎn)品貿(mào)易市場(chǎng)，中國(guó)有有13億人民，你完全想象得到這個(gè)市場(chǎng)有多大，有多廣，而針對(duì)目前這樣一個(gè)信息時(shí)代，魚(yú)批網(wǎng)走在了水產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優(yōu)勢(shì)條件下我們堅(jiān)信，魚(yú)批網(wǎng)的發(fā)展前景不可估量。
五、公司戰(zhàn)略與實(shí)施方案
水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在水產(chǎn)品流通中發(fā)揮著重要作用,是進(jìn)行水產(chǎn)品批發(fā)分銷(xiāo)業(yè)務(wù)的平臺(tái),是連接水產(chǎn)品產(chǎn)、供、銷(xiāo)的橋梁。然而,當(dāng)前我國(guó)的水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)還處于由傳統(tǒng)集市型市場(chǎng)向現(xiàn)代化的批發(fā)市場(chǎng)過(guò)渡的階段,存在交易方式落后、盈利能力差、規(guī)劃布局不合理、服務(wù)功能單一、管理制度不規(guī)范等一系列的問(wèn)題,不能形成水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì),無(wú)品牌、無(wú)品質(zhì),這種經(jīng)營(yíng)方式難以對(duì)水產(chǎn)品流通起到輻射和帶動(dòng)的作用,也阻礙了我國(guó)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。而歸根結(jié)底,這些問(wèn)題的根源就在于我國(guó)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)缺乏行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略,因此,本網(wǎng)將著重探索適合魚(yú)批網(wǎng)水產(chǎn)品批發(fā)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
目前正值中國(guó)水產(chǎn)品行業(yè)大變革、大發(fā)展的時(shí)代，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下認(rèn)識(shí)局勢(shì)掌控方向，我們將對(duì)水產(chǎn)品行業(yè)所受到的影響和未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)予以翔實(shí)的剖析，立足于魚(yú)批網(wǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)水產(chǎn)品行業(yè)在具體工作中的突破進(jìn)行行之有效的積極研究。努力把魚(yú)批網(wǎng)做大做強(qiáng)，做成水產(chǎn)品電子商務(wù)的楷模，最終將其做成在中國(guó)乃至全世界極具影響力的水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)大型交易市場(chǎng)。
六、管理團(tuán)隊(duì)
魚(yú)批網(wǎng)的團(tuán)隊(duì)主要結(jié)構(gòu)如下：
1、采購(gòu)部。有專(zhuān)業(yè)的采購(gòu)人員，對(duì)每天福州的到貨情況了如指掌，能?chē)?yán)格把關(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。
2、市場(chǎng)部。每天都在分析客戶(hù)的需求，每時(shí)每刻都在把握市場(chǎng)的脈搏。
3、銷(xiāo)售部。有多年的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，能處理好銷(xiāo)售過(guò)程中遇到的各種各樣的問(wèn)題。
4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶(hù)的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴(yán)格、專(zhuān)業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一培訓(xùn)。
5、技術(shù)部。負(fù)責(zé)網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設(shè)計(jì)。
七、風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
優(yōu)勢(shì)：魚(yú)批網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，開(kāi)辟了網(wǎng)上水產(chǎn)交易的新領(lǐng)域，目前在這一新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小。水產(chǎn)一般難以在網(wǎng)上交易，魚(yú)批網(wǎng)做到了，這是一個(gè)很吸引人的亮點(diǎn)，在上面進(jìn)行的信息發(fā)布和魚(yú)批網(wǎng)進(jìn)行的代理交易可以輕松找到更多客戶(hù)。
劣勢(shì)：由于越來(lái)越多的商家在魚(yú)批網(wǎng)上進(jìn)行選購(gòu)，魚(yú)批網(wǎng)的現(xiàn)金流已不足以墊付那么多代購(gòu)代銷(xiāo)的貨款，在等待資金回籠的過(guò)程中，會(huì)失去一些客戶(hù)。
機(jī)會(huì)：魚(yú)批網(wǎng)現(xiàn)在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶(hù)的加盟和支持，就可擺脫現(xiàn)金流不夠強(qiáng)大而失去部分客戶(hù)的局面，就可日益壯大，收益更多。
解決方案：融資。
八、融資方式
1、賣(mài)單。把代購(gòu)代銷(xiāo)的訂單拿出來(lái)賣(mài)，魚(yú)批網(wǎng)和投資者各投一半貨款資金，利潤(rùn)各得一半�；蛘甙幢壤顿Y和回報(bào)。無(wú)需做庫(kù)存，現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)賣(mài)，貨的質(zhì)量由魚(yú)批網(wǎng)把關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)也由魚(yú)批網(wǎng)承擔(dān)，每一單的周期平均在一個(gè)星期。也就是說(shuō)，一個(gè)星期后就可以連本帶利一起回收。每一車(chē)貨要墊付的資金在30-100萬(wàn)之間，利潤(rùn)也在3000-15000之間。
2、進(jìn)貨。從國(guó)外進(jìn)貨，利潤(rùn)相對(duì)較高，但風(fēng)險(xiǎn)也較大，要做庫(kù)存，還要賭一個(gè)月后的行情。各投一半資金，由魚(yú)批網(wǎng)負(fù)責(zé)銷(xiāo)貨，風(fēng)險(xiǎn)由魚(yú)批網(wǎng)和投資者一起承擔(dān)。每一單的回報(bào)周期大概在一個(gè)月到一個(gè)半月。遇到行情好的時(shí)候，一個(gè)柜就能賺十幾萬(wàn)。
九、融資的好處
1、用現(xiàn)金去采購(gòu)，完全可以拿到比別人更低的單價(jià)，供貨商最喜歡做的，便是現(xiàn)金生意。也就是說(shuō)，用現(xiàn)金去拿貨，將有更大的利潤(rùn)空間。
2、魚(yú)批網(wǎng)上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會(huì)大大增加產(chǎn)品的銷(xiāo)量。銷(xiāo)量一做起來(lái)，將會(huì)搶占大量的市場(chǎng)份額。以后比較樂(lè)觀的前景是：不單客戶(hù)離不開(kāi)魚(yú)批網(wǎng)找貨，供貨商也要依賴(lài)魚(yú)批網(wǎng)銷(xiāo)貨甚至通過(guò)魚(yú)批網(wǎng)找國(guó)外的貨源。
3、資金夠雄厚時(shí)，可以做庫(kù)存，可以炒行情，可以開(kāi)市場(chǎng)檔口，可以搞加工廠，甚至可以發(fā)展捕撈船隊(duì)，我們有信心在水產(chǎn)領(lǐng)域越做越大，越做越強(qiáng)!
4、這是互利雙贏的合作�？梢远唐诤献�，也可以長(zhǎng)遠(yuǎn)合作。
融資策劃方案4
第一章公司介紹
一、公司的宗旨
二、公司簡(jiǎn)介資料
三、各部門(mén)職能和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
四、公司管理
1、董事會(huì)
2、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)
3、外部支持
第二章技術(shù)與產(chǎn)品
一、技術(shù)描述及技術(shù)持有
二、液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品狀況
1、主要產(chǎn)品目錄
2、液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品特性
3、正在開(kāi)發(fā)/待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品簡(jiǎn)介
4、研發(fā)計(jì)劃及時(shí)間表
5、知識(shí)產(chǎn)權(quán)策略
6、無(wú)形資產(chǎn)
三、液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品生產(chǎn)
1、資源及原材料供應(yīng)
2、現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力
3、擴(kuò)建設(shè)施、要求及成本，擴(kuò)建后生產(chǎn)能力
4、原有主要設(shè)備及需添置設(shè)備
5、液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制
6、包裝與儲(chǔ)運(yùn)
第三章液化石油氣升壓設(shè)備市場(chǎng)分析
一、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與劃分
二、目標(biāo)市場(chǎng)的設(shè)定
三、液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品消費(fèi)群體、消費(fèi)方式、消費(fèi)習(xí)慣及影響液化石油氣升壓設(shè)備市場(chǎng)的主要因素分析。
四、目前公司液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品市場(chǎng)狀況，液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品所處市場(chǎng)發(fā)展階段(空白/新開(kāi)發(fā)/高成長(zhǎng)/成熟/飽和)液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品排名及品牌狀況
五、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)
六、行業(yè)政策
第四章競(jìng)爭(zhēng)分析
一、有無(wú)行業(yè)壟斷
二、從市場(chǎng)細(xì)分看競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)份額
三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況：公司實(shí)力、液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品情況
四、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況和液化石油氣升壓設(shè)備市場(chǎng)變化分析
五、公司液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
第五章市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)
一、概述液化石油氣升壓設(shè)備營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
二、液化石油氣升壓設(shè)備銷(xiāo)售政策的制定
三、液化石油氣升壓設(shè)備銷(xiāo)售渠道、方式、行銷(xiāo)環(huán)節(jié)和售后服務(wù)
四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況
五、液化石油氣升壓設(shè)備銷(xiāo)售隊(duì)伍情況及銷(xiāo)售福利分配政策
六、促銷(xiāo)和市場(chǎng)滲透
1、主要促銷(xiāo)方式
2、廣告/公關(guān)策略、媒體評(píng)估
七、液化石油氣升壓設(shè)備產(chǎn)品價(jià)格方案
1、液化石油氣升壓設(shè)備定價(jià)依據(jù)和價(jià)格結(jié)構(gòu)
2、影響液化石油氣升壓設(shè)備價(jià)格變化的因素和對(duì)策
八、液化石油氣升壓設(shè)備銷(xiāo)售資料統(tǒng)計(jì)和銷(xiāo)售紀(jì)錄方式，銷(xiāo)售周期的計(jì)算。
九、液化石油氣升壓設(shè)備市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，銷(xiāo)售目標(biāo)
第六章投資說(shuō)明
一、資金需求說(shuō)明(用量/期限)
二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度
三、投資形式(貸款、利率、利率支付條件、轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)、對(duì)應(yīng)價(jià)格等)
四、資本結(jié)構(gòu)
五、回報(bào)/償還計(jì)劃
六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說(shuō)明
七、投資抵押
八、投資擔(dān)保
九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)
十、股權(quán)成本
十一、投資者介入公司管理之程度說(shuō)明
十二、報(bào)告
十三、雜費(fèi)支付
第七章投資報(bào)酬與退出
一、股票上市
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
三、股權(quán)回購(gòu)
四、股利
第八章風(fēng)險(xiǎn)分析
一、資源風(fēng)險(xiǎn)
二、液化石油氣升壓設(shè)備市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)
三、液化石油氣升壓設(shè)備研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
四、液化石油氣升壓設(shè)備生產(chǎn)不確定性風(fēng)險(xiǎn)
五、液化石油氣升壓設(shè)備成本控制風(fēng)險(xiǎn)
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
七、政策風(fēng)險(xiǎn)
八、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
九、管理風(fēng)險(xiǎn)
十、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
第九章管理
一、公司組織結(jié)構(gòu)
二、管理制度及勞動(dòng)合同
三、人事計(jì)劃
四、薪資、福利方案
五、股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃
融資策劃方案5
一、公司介紹
1、說(shuō)明
20xx年4月28日"上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司"已在工商局變更為"江西宏城偉業(yè)投資集團(tuán)有限公司"。以下內(nèi)容公司名稱(chēng)暫時(shí)仍用上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。
2、公司簡(jiǎn)介
上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于1992年，其前身為上饒縣城鄉(xiāng)綜合開(kāi)發(fā)有限公司。20xx年7月經(jīng)改制成民營(yíng)股份制企業(yè)，并更名為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，公司經(jīng)營(yíng)地址在上饒縣旭日鎮(zhèn)信美路4號(hào)，注冊(cè)資本金為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為貳級(jí)，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售。
公司理念是：誠(chéng)實(shí)守信鑄就精品。公司在""的規(guī)劃目標(biāo)是將公司由原來(lái)專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，逐步建立以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)。在未來(lái)5年內(nèi)企業(yè)主要解決四大戰(zhàn)略問(wèn)題：第一是經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整;第二是企業(yè)管理改革與管理技術(shù)運(yùn)用;第三是人才引進(jìn)與培養(yǎng);第四是開(kāi)拓大資金融資渠道。
公司董事長(zhǎng)兼法人代表王昕辰，從事房地產(chǎn)行業(yè)近20xx年，具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。公司設(shè)有工程部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)部、行政部等部門(mén)。
公司成立以來(lái)，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營(yíng)業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，先后開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，"綠野春天"、"綠野星城"項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。"綠野春天"樓盤(pán)入選由中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺(tái)聯(lián)合推舉的"江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤(pán)"，"綠野星城"被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為"市民最喜愛(ài)的樓盤(pán)"。多年來(lái)，企業(yè)為發(fā)展需要不斷完善管理體制，更新社會(huì)觀念，樹(shù)立"以品牌創(chuàng)效益，以質(zhì)量求發(fā)展"的觀念，20xx—20xx年通過(guò)ISO9001-20xx質(zhì)量管理體系認(rèn)證，20xx年被上饒市工商局評(píng)為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關(guān)部門(mén)授予"先進(jìn)企業(yè)"、"納稅大戶(hù)"等相關(guān)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，公司在資金實(shí)力得到加強(qiáng)的同時(shí)，還集中和鍛煉了一批房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在決策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)中，成本控制、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)有效規(guī)避、防范和控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。
3、公司現(xiàn)狀
資產(chǎn)負(fù)債：截止20xx年12月31日,上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司資產(chǎn)總額為人民幣139867871、8元，負(fù)債34759233、28元，所有者權(quán)益為人民幣105108638、52元。
4、股東實(shí)力
股東王昕辰2400萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號(hào)5幢103室，身份證號(hào)：3623218;
股東饒賢忠150萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)2幢303室，身份證號(hào)：3623217;
股東郭蔚120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)4幢303室，身份證號(hào)：3623217;
股東徐筱鶯120萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70號(hào)13幢402室，身份證號(hào)：362321X;
股東繆林鳴90萬(wàn)元，住所：上饒市信州區(qū)尚儀路19號(hào)2單元501室，身份證號(hào)：3623015;
股東徐文東60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號(hào)2幢302室，身份證號(hào)：3623219;
股東周曉明60萬(wàn)元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9號(hào)402室。
5、歷史業(yè)績(jī)
自20xx年開(kāi)始先后開(kāi)發(fā)了"育才小區(qū)"、"信美別墅區(qū)"、"智星樓源"、"綠野春天"及"綠野星城"等項(xiàng)目，"綠野春天"、"綠野星城"項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積均在10萬(wàn)平方米以上。"綠野春天"樓盤(pán)入選由中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺(tái)聯(lián)合推舉的"江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤(pán)"，"綠野星城"被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為"市民最喜愛(ài)的樓盤(pán)"。
6、資信程度
本公司自20xx年-20xx年連續(xù)被上饒市工商局評(píng)為"2A級(jí)重合同守信用單位";被市縣地稅局評(píng)為"誠(chéng)信納稅企業(yè)"，信用等級(jí)被銀行評(píng)為A+級(jí)。
7、董事會(huì)決議
20xx年4月25日經(jīng)董事會(huì)決議，對(duì)本公司準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的綠野御龍?jiān)讽?xiàng)目進(jìn)行融資。
二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
項(xiàng)目為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司綠野御龍?jiān)方ㄔO(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期限為3年(20xx年7月—20xx年6月)。
項(xiàng)目位于上饒縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項(xiàng)目用地面積為21493、44平方米。
綠野御龍?jiān)方ㄔO(shè)項(xiàng)目是上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在上饒縣建設(shè)的現(xiàn)代化商住小區(qū)，項(xiàng)目占地21493、44平方米，總建筑面積48719、32平方米。該項(xiàng)目擬建設(shè)小高層、高層商住小區(qū)，其中：住宅面積36618、85平方米，商業(yè)房面積3129、10平方米，社區(qū)用房538、44平方米，辦公面積2699、61，架空層332、60平方米，地下建筑5400、72平方米。
2、項(xiàng)目來(lái)歷
本項(xiàng)目是在20xx年1月28日在上饒縣國(guó)土資源局以競(jìng)拍的方式獲得土地的使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒(méi)有遺留問(wèn)題。
3、證件狀況文件
目前本項(xiàng)目已有證書(shū)為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見(jiàn)附件。
4、資金投入
項(xiàng)目總投資人民幣11692、6萬(wàn)元，企業(yè)籌集81692、6萬(wàn)元，計(jì)劃融資銀行貸款3000萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)劃在20xx年10月1日開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)第一期銷(xiāo)售住宅均價(jià)在4000元/㎡，投入銷(xiāo)售在120xx平方米，一期在3個(gè)月銷(xiāo)售回款在3500萬(wàn)元左右;整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售在28個(gè)月之內(nèi)，預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入在1、9億元左右。
5、市場(chǎng)定位
本項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位為高端產(chǎn)品，中高端價(jià)格�？蛻�(hù)群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業(yè)主、公司的經(jīng)理階層、小型私營(yíng)公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在8萬(wàn)元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤(pán)功能及配套設(shè)置、樓盤(pán)形象定位及創(chuàng)新理念、項(xiàng)目的地段及價(jià)格。
6、建造的過(guò)程和保證
本項(xiàng)目由本公司參股的江西宏城建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個(gè)方面。
三、市場(chǎng)分析
1、上饒市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析
近年來(lái)，上饒市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)上饒市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。
�、拧�20xx年?duì)顩r
進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應(yīng)用。20xx年，建成2-3個(gè)一級(jí)建筑企業(yè)。
20xx年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值44、7億元，比上年增長(zhǎng)12、9%。全市資質(zhì)等級(jí)四級(jí)及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值44、9億元，增長(zhǎng)22、4%。房屋施工面積863、8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)61、2%;房屋建筑竣工面積697、7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)87、3%。
�、�、20xx年?duì)顩r
大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住宅的商品化、社會(huì)化，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為主體，推進(jìn)危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設(shè)，以適應(yīng)不同收入層次家庭的住房需求。
20xx年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會(huì)建筑業(yè)增加值50、63億元，增長(zhǎng)12、4%。具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1、3億元，增長(zhǎng)36、3%。房屋建筑施工面積890萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3%;房屋建筑竣工面積677萬(wàn)平方米，下降3%。
�、�、20xx年?duì)顩r
建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會(huì)建筑業(yè)增加值42億元，增長(zhǎng)4、4%。具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)4、2億元，增長(zhǎng)220%。房屋建筑施工面積1052萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18、2%;房屋建筑竣工面積712、2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5、2%。
⑷、20xx年?duì)顩r
20xx年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長(zhǎng)30、3%。其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長(zhǎng)30、3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積656302平方米，增長(zhǎng)10、7%。1-9月，全市房屋新開(kāi)工面積2034812平方米，比上年同期增長(zhǎng)26、9%。其中，住宅新開(kāi)工面積1736269平方米，比去年同期增長(zhǎng)27、8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積232679平方米，比去年同期增長(zhǎng)28、6%。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，拉動(dòng)上饒市城鎮(zhèn)以上的固定資產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
㈠、商住用地供求運(yùn)行情況
1、土地交易情況
�、�、土地成交面積：20xx-20xx年，共成交49宗地塊合計(jì)138、87萬(wàn)平方米，平均每年成交27、77萬(wàn)平方米。其中：商住用地33宗地塊合計(jì)117、03萬(wàn)平方米;居住用地16宗地塊合計(jì)21、84萬(wàn)平方米。土地成交量以20xx年為最大，特別是商住用地達(dá)到58、73萬(wàn)平方米，而以20xx年為最小總成交量才1、96萬(wàn)平方米。
�、啤⑼恋爻山活~：20xx—20xx年土地成交額總額達(dá)8、38億元，其中商住用地7、52億元，居住用地0、86億元。
�、恰⑵骄山粏蝺r(jià)則由20xx年的309元/㎡上升到20xx年的1190元/㎡，其中商住用地由20xx年的312元/㎡上升到20xx年的2778元/㎡，20xx年是1705元/㎡;居住用地由20xx年的23元/㎡上升到20xx年的1258元/㎡，20xx年是315元/㎡。
2、房產(chǎn)商購(gòu)置開(kāi)發(fā)情況
20xx-20xx年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積56、98萬(wàn)平方米，平均每年11、4萬(wàn)平方米。
20xx-20xx年，土地開(kāi)發(fā)面積116、52萬(wàn)平方米，平均每年23、3萬(wàn)平方米。
�、�、房產(chǎn)供求運(yùn)行情況
1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況
20xx-20xx年，全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23、02億元，平均每年完成投資4、60億元。其中住宅投資累計(jì)21、29億元，平均每年4、26億元。在住宅投資中用于經(jīng)濟(jì)適用房8887萬(wàn)元，平均每年1777萬(wàn)元。
2、房產(chǎn)投資資金來(lái)源情況
近年，總的來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中:企業(yè)自籌資金占47、93%;銀行貸款占32、51%;其它資金(主要是定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款)19、56%。
3、房屋供應(yīng)情況
�、拧⒎课菔┕っ娣e：20xx年是63、52萬(wàn)平方米，到20xx年達(dá)到了177、74萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)179、81%。其中住宅則由20xx年的53、34萬(wàn)平方米增加到20xx年的147、30萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)176、17%;商用房則由20xx年的6、80萬(wàn)平方米增加到20xx年的18、78萬(wàn)平方米，4年增長(zhǎng)176、25%。
�、�、房屋竣工面積：20xx年是14、61萬(wàn)平方米，20xx年達(dá)到42、99萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)194、28%。其中住宅20xx年是39、87萬(wàn)平方米，比20xx年的13、10萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了204、36%;商用房20xx年是2、07萬(wàn)平方米，比20xx年的0、87萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了137、21%。
4、房屋需求情況
⑴、一手房房屋銷(xiāo)售面積：20xx-20xx年，5年中以20xx年銷(xiāo)售形勢(shì)最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達(dá)34、45萬(wàn)平方米，比20xx年的15、95萬(wàn)平方米增長(zhǎng)116、02%;比20xx年的27、24萬(wàn)平方米還要增長(zhǎng)26、44%。其中住宅也以20xx年增幅最大達(dá)歷史最高32、25萬(wàn)平方米，比20xx年增長(zhǎng)153、42%，比20xx年增長(zhǎng)24、99%;商用房則以20xx年銷(xiāo)量最大3、01萬(wàn)平方米，后幾年起落不定但都不及20xx年，甚至到20xx年才銷(xiāo)售0、53萬(wàn)平方米。
�、�、一手房房屋銷(xiāo)售額：20xx-20xx年，5年中累計(jì)完成銷(xiāo)售額17、93億元，平均每年銷(xiāo)售3、59億元。其中住宅累計(jì)銷(xiāo)售15、75億元，平均每年銷(xiāo)售3、15億元;商用房累計(jì)銷(xiāo)售1、72億元，平均每年銷(xiāo)售0、34億元。3、二手房銷(xiāo)售情況：據(jù)房管交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)我縣二手房交易應(yīng)當(dāng)說(shuō)比較活躍。20xx年成交面積達(dá)14、89萬(wàn)平方米超出當(dāng)年一手房成交量2、16萬(wàn)平方米，超幅達(dá)16、97%;20xx-20xx年4年間每年的成交量雖不如20xx年，但其成交量均超過(guò)6萬(wàn)平方米，最高年份20xx年達(dá)9、2萬(wàn)平方米。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
本項(xiàng)目處于上饒縣新行政中心核心圈之內(nèi)，暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
上饒縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步相對(duì)較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來(lái)房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場(chǎng)得到了引進(jìn)，雖然沒(méi)有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步的城市，本項(xiàng)目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷(xiāo)售成果。
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單、工作經(jīng)理和特點(diǎn)如下：
�、�、王昕辰：職務(wù)是董事長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)行業(yè)20xx年，在行業(yè)有非常豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，為人敦厚，領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng)，善于發(fā)現(xiàn)人才與培養(yǎng)人才，善于學(xué)習(xí)新知識(shí)。
�、啤⒍咪h：職務(wù)是總經(jīng)理，國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)20xx年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長(zhǎng)房地產(chǎn)投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃，在企業(yè)現(xiàn)代化管理方面有自己的獨(dú)到一面。
�、�、周曉明：職務(wù)是財(cái)務(wù)部經(jīng)理，國(guó)家會(huì)計(jì)師，從事房地產(chǎn)財(cái)務(wù)20xx年，在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上善于學(xué)習(xí)，不斷向上，擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)分析、稅務(wù)籌劃。
�、�、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國(guó)家二級(jí)建造師，從事房地產(chǎn)工程工作20xx年，專(zhuān)業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，注重培養(yǎng)人才。
�、�、繆林鳴：職務(wù)是公司副總經(jīng)理兼營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作20xx年，在工作中善于協(xié)調(diào)關(guān)系，辦事效率高。
�、�、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作20xx年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
2、組織結(jié)構(gòu)
3、管理規(guī)范性
公司在管理上實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張"以法管理，以仁領(lǐng)導(dǎo)"的基本方針，以萬(wàn)科、綠城、恒大等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式為學(xué)習(xí)榜樣，積極引進(jìn)現(xiàn)代化科學(xué)管理技術(shù)，以用友軟件公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進(jìn)行日常的管理運(yùn)營(yíng)。
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
1、銷(xiāo)售收入估算
根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)行估算。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按4500元/平方米進(jìn)行測(cè)算;商業(yè)用房按6500元/平方米，地下停車(chē)位按80000元/個(gè)。
計(jì)算后項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入約為人民幣1、95億元，其售價(jià)情況如下表：
2、成本費(fèi)用
項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加等構(gòu)成：
�、�、經(jīng)營(yíng)成本：經(jīng)營(yíng)成本為開(kāi)發(fā)建設(shè)投資按銷(xiāo)售比例(竣工進(jìn)度比例)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為11692、6萬(wàn)元，各期分別為3507、78萬(wàn)元、5846、30萬(wàn)元、2338、52萬(wàn)元;
�、�、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的管理費(fèi)用等開(kāi)支，按銷(xiāo)售收入的10%計(jì)提，各期分別為585、37萬(wàn)元、975、62萬(wàn)元、390、25萬(wàn)元;
�、�、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開(kāi)支，按每期10萬(wàn)元估算;
�、取⒔�(jīng)營(yíng)稅金及附加：經(jīng)營(yíng)稅金及附加按各期銷(xiāo)售收入計(jì)提5%的營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的5%及3%的比例計(jì)提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為315、88萬(wàn)元、526、62萬(wàn)元、211、17萬(wàn)元;
�、�、土地增值稅：土地增值稅(住宅)1%--預(yù)征率，(店面)5%--預(yù)征率。各期分別為79、94萬(wàn)元、133、24萬(wàn)元、53、30萬(wàn)元。
3、利潤(rùn)估算
根據(jù)測(cè)算的銷(xiāo)售收入和成本費(fèi)用，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn)為人民幣4528、41萬(wàn)元，稅后總利潤(rùn)為人民幣3034、03萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：
4、財(cái)務(wù)盈利能力分析
本項(xiàng)目測(cè)算期3年。
�、拧F(xiàn)金流量分析見(jiàn)《全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。
根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表可以測(cè)算以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：
�、啤⒏鶕�(jù)損益表可以測(cè)算以下指標(biāo)：
投資收益率=利潤(rùn)總額/總投資×100%
=(3034、03/14983、99)×100%
=20、25%
投資利稅率=(利稅總額/總投資)×100%
=(4528、41/14983、99)×100%
=30、22%
5、財(cái)務(wù)盈利能力分析
銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)
=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷(xiāo)售單價(jià)*(1-5、5%)
=14983、99/0、4322*(1-5、5%)
=32762、31平方米
銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)
=成本費(fèi)用合計(jì)/可銷(xiāo)售總建筑面積*(1-5、5%)
=14983、99/45148、67*(1-5、5%)
=3136、28元/平方米。
通過(guò)上述計(jì)算,在銷(xiāo)售面積32762、31平方米的情況下(即銷(xiāo)售面積達(dá)到可銷(xiāo)售面積的72、57%時(shí)),可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。
項(xiàng)目在銷(xiāo)售單價(jià)不低于3136、28元/平方米的情況下,可實(shí)現(xiàn)盈利。
6、經(jīng)濟(jì)合理性分析
本項(xiàng)目投資收益率為20、25%、投資利稅率為30、22%，經(jīng)濟(jì)效益較好;項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率20、55%，超過(guò)社會(huì)平均利潤(rùn)率10%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng);項(xiàng)目年交所得稅1494、38萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加1053、67萬(wàn)元，土地增值稅266、48萬(wàn)元。由于均為地方稅。因此項(xiàng)目可為地方創(chuàng)造2814、53萬(wàn)元的財(cái)政收入。
通過(guò)以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目從社會(huì)資源優(yōu)化配置的角度來(lái)看是合理、可行的。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式：
�、�、股權(quán)融資方式
方式：融資方式(上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司)將以融資方項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益的項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
具體操作步驟如：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)
A、對(duì)融資方的債務(wù)權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門(mén)辦理登記手續(xù)
�、�、債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同
2、風(fēng)險(xiǎn)分析：
為雙方的合作打下良好的基礎(chǔ)，保障雙方的權(quán)益，維護(hù)各自的利益的最大化，保障項(xiàng)目的正常進(jìn)行，達(dá)到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析：
A、投資方的投資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案：
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方式對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專(zhuān)款專(zhuān)用。
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
3、退出機(jī)制：
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資退出;
項(xiàng)目完成投資退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制;
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息。
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