營銷策劃方案

時間：2021-09-19 09:41:17 策劃書我要投稿

【精品】營銷策劃方案模板八篇

　　為了確保事情或工作有效開展，常常需要預先制定方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。方案應該怎么制定呢？以下是小編收集整理的營銷策劃方案8篇，歡迎大家分享。

【精品】營銷策劃方案模板八篇

營銷策劃方案篇1

　　社會的開放，經(jīng)濟發(fā)展，是“洋節(jié)日”興起的必然結果，吃飽肚皮的中國人，已不滿足于物質(zhì)文明給我們帶來的享受。精神文明在物質(zhì)文明的基礎上追求品味人生，已成為這個時代的時尚節(jié)拍，跟上時代節(jié)拍讓你人生的夢想插上機會的翅膀，把握機會擁有明天。

　　通過介紹如何開個鮮花批零店，除了能讓你對鮮花行業(yè)的經(jīng)營情況有一些了解之外，更重要的是讓你對這種投資形式理解得更深入一些。開鮮花批零店最初的接人進貨資金。開店的技巧主要包括熟悉行情，選擇地段，店面布置，經(jīng)營策略，插花藝術掌握，投資風險等等。分述如下：

　　一、技術掌握沒有接觸過鮮花的人，早就聽說插花是門藝術，而作為生活禮儀用花，我們只要撐握一點包、插花技術就行了。首先要了解花語，什么花送什么人，什么場合適合用什么花，開業(yè)花籃，花車的制作，很簡單一本介紹插花用書便解決問題。熟能生巧，一個多用便什么都有行了。

　　二、店址這是開批零店的關鍵因為零售利潤在花卉業(yè)中可達50%—80%。大學生在校自主創(chuàng)業(yè)學校的領導是非常同意的，而且學校的租金，水費，電費等都是不用交的，我們的創(chuàng)業(yè)項目費用只用花價和包裝紙的費用，所以地址在學校的創(chuàng)業(yè)園。

　　三、進貨進貨渠道是批零店的關健，因為鮮花的質(zhì)量和價位，是你贏得市場的法寶，找到自產(chǎn)自銷的貨源，可使你的利潤空間最大得到保證，作為我們情義花卉。

　　四、經(jīng)營策略中國改革已經(jīng)20個年頭，哪里都沒有空白市場等你開發(fā)，哪一行都有人做，關鍵看你怎么做，信譽是關健，一靠花卉質(zhì)量價格，二靠服務質(zhì)量，批零店如果花卉質(zhì)量價格由供貨商把關的話，作為店主主要靠服務質(zhì)量。不如先作一個免費送貨上門的承諾，無論對于批發(fā)商還是零售商，此項售前服務，會為你建立一個逐漸、擴大的信譽體系客戶群體。二是避免守株待兔，坐以待斃，無論哪個城市，星級飯店的鮮花布置，都是一個很好的業(yè)務，3—5天更換一期，費用少則幾百，多則幾千元，更何況酒店的婚宴，會議，生日宴又很多，無形帶來許多生意，影樓，酒吧，歌舞廳也是你開拓業(yè)務的市場，與電臺合作，累積返還銷售，都是你占領市場的法寶。

營銷策劃方案篇2

　　卷煙品牌營銷策劃方案

　　一.卷煙品牌包括以下三大內(nèi)容：

　　1卷煙品牌價值

　　卷煙品牌價值主要源于市場，即消費者對卷煙品牌的認可、信賴與忠誠。有學者認為，卷煙品牌價值的形成是以前者為根基，二者相互作用的結果。

　　2卷煙品牌文化

　　卷煙品牌文化，指通過賦予品牌深刻而豐富的文化內(nèi)涵，建立鮮明的品牌定位，并充分利用各種強有效的內(nèi)外部傳播途徑形成消費者對品牌在精神上的高度認同。

　　3卷煙品牌個性

　　品牌個性又名品牌人格，它的形成大部分來自情感方面，少部分來自邏輯思維。

　　二.卷煙企業(yè)進行品牌營銷策劃應遵守的原則

　　1.必須從戰(zhàn)略高度把握全局和思考問題。

　　根據(jù)卷煙行業(yè)發(fā)展的基本方針和戰(zhàn)略任務，把握行業(yè)品牌發(fā)展的戰(zhàn)略和中長期發(fā)展規(guī)劃，制定營銷組合戰(zhàn)略，系統(tǒng)開展營銷策劃。

　　2.必須以全面的信息為依據(jù)。

　　通過建立廣泛的信息網(wǎng)絡，盡可能全面地收集與決策和策劃有關的各種資料，必要時可以通過專家咨詢和委托專業(yè)咨詢機構策劃，以增加決策和策劃的全面性和科學性，減少其盲目性和風險性。

　　3.必須進行系統(tǒng)的營銷策劃。

　　卷煙營銷策劃包括營銷計劃制定、產(chǎn)品策劃、渠道策劃、市場推廣策劃、網(wǎng)絡營銷策劃等環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)缺一不可，要注重各環(huán)節(jié)的策劃，同時還要銜接好各環(huán)節(jié)間的有機聯(lián)系。

　　4.必須以科學技術為手段。

　　它要求不僅要充分運用同營銷策劃有關的各種學科的原理與方法，而且應盡可能利用電腦、互聯(lián)網(wǎng)和軟件系統(tǒng)等現(xiàn)代高科技手段來輔助營銷的決策與策劃，以充分提高其效率和準確性。

　　5.必須注重權變管理。

　　企業(yè)要處理好組織內(nèi)部系統(tǒng)之間和其所處的環(huán)境之間的相互聯(lián)系，確定各種變數(shù)的關系類型和結構類型。根據(jù)企業(yè)所處的內(nèi)外部條件尋求不同的最合適的管理模式、方案或方法。

　　6.必須注重策劃方案的可操作性。

　　卷煙營銷策劃方案是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環(huán)節(jié)關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值。難以操作的方案也必然要耗費大量人力、物力和財力，同時管理復雜和效果低下。

　　7.必須注重策劃創(chuàng)意的新穎性。

　　新穎的創(chuàng)意是策劃方案的核心內(nèi)容，品牌營銷策劃要創(chuàng)意新、內(nèi)容新、模式新、表現(xiàn)手法新，這樣才能給受眾以全新的感受，增強品牌形象傳播能力。

　　8.必須把握好活動投入產(chǎn)出效益。

　　經(jīng)過充分的品牌調(diào)研分析，把握好品牌營銷策劃活動開展前后的變化情況，做到活動的投放產(chǎn)出合理有效，加強活動預算管理和過程控制，避免活動浪費和無效投入。

　　三卷煙品牌營銷策劃的案例及策略分析

　　1.多情環(huán)——體驗營銷

　　一切皆體驗。香煙、女人與酒，都是男人最好的體驗，這三件事加在一起，又還有誰能保持著清醒的頭腦呢?所謂體驗營銷，就是站在煙客的感官、情感、思考、行動和聯(lián)想等方面，讓他爽起來。在后廣告時代，零售終端體驗、品牌品鑒會等形式的體驗營銷，將成為卷煙品牌營銷的“多情環(huán)”，多情的人必然抽煙，抽煙的人必然多情。

　　2.碧玉刀——跨界營銷

　　英雄絕不會坐在別人的圈套里走不出去。雖然卷煙品牌營銷被戴上了圈套甚至鐐銬，但幸運的是，這是一個跨界的時代，既可以跨界打劫，也可以跨界合作。跨出邊界，天地空闊。面對紅塔銀行的時候，誰曾忘記紅塔山?在后廣告時代，產(chǎn)品跨界、渠道跨界、產(chǎn)業(yè)跨界等形式的跨界營銷，將成為卷煙品牌營銷的“碧玉刀”，看似溫柔一刀，實則蘊鋒無限。

　　3.長生劍——社群營銷

　　歌女的歌，舞者的舞，劍客的劍，文人的筆，煙民的煙，英雄的斗志，現(xiàn)代人的手機，都是這樣子的，一刻不可放棄!手機已經(jīng)成為江湖中的劍，社群已經(jīng)成為現(xiàn)代的江湖，社群營銷應用而生。廣告可以沒有，與用戶的友誼更是這個世界上最不能缺少的東西。在后廣告時代，微信群、QQ群、線下俱樂部等形式的社群營銷，將成為卷煙品牌營銷的“長生劍”，令品牌長生常青。

　　4.霸王槍——口碑營銷

　　這世上只有一種人不會傳播口碑：死人!口碑營銷，就是江湖上始終有著李尋歡、楚留香的傳說。三億多煙客的心聲、呼聲、好評聲不應也不會受到阻擋與禁止。在后廣告時代，用戶驅(qū)動、用戶制造內(nèi)容的口碑營銷，就是卷煙品牌行走江湖的“霸王劍”，霸氣側漏，無可阻擋。

　　5.孔雀翎——綠色營銷

　　天地本就無情，若見有情，天早已荒，地早已老。綠色發(fā)展成為當今江湖人的夢想。實施綠色營銷，倡導綠色消費，對于卷煙品牌來說更是責無旁貸。在后廣告時代，倡導文明吸煙、建設和諧環(huán)境的綠色營銷，將成為卷煙品牌營銷的“孔雀翎”，一旦發(fā)揮效力，猶如孔雀開屏，輝煌燦爛。

　　6.離別鉤——服務營銷

　　“你用離別鉤，只不過為了要相聚�！狈⻊蘸孟M者是一切商品營銷永恒的主題、永遠的使命。煙民的服務需求總是簡單，但對煙民的服務絕對沒有那么簡單。在后廣告時代，以大數(shù)據(jù)為基礎，為關鍵用戶、主要用戶提供點對點、心對心的個性化服務，將成為卷煙品牌營銷的“離別鉤”，勾住煙客的明月心。

　　7.拳頭——終端營銷

　　世界上的事，有很多都是這樣子的，越原始，越有效，比如，拳頭，就始終是最有效的武器。終端建設、終端營銷，就是卷煙品牌營銷永不過時的一雙拳頭，即使被逼到屋角，拳頭仍可伺機而出。在后廣告時代，以終端陳列、終端動銷為根本的終端營銷，將成為卷煙品牌營銷的有力“拳頭”，一拳打得百拳開。

營銷策劃方案篇3

　　一、營銷背景分析

　　A、1992年全國城市479個，1994年城市人口3.4億人，流動人口7000~8000萬左右，1995年城市640個，中等城市178個，大城市、特大城市76個。

　　B、1999年可口可樂銷售3.88億箱，百事可樂10900萬箱，20xx年1~6月可口可樂已銷售3.3億箱，兩家飲料商同時提出讓中國青年養(yǎng)成喝碳酸飲料的習慣的想法和舉措。我們的飲料會超越它們的業(yè)績。（其它略）

　　二、目標市場及創(chuàng)意說明

　　隨著國家經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，在社會總資產(chǎn)一定的情況下，實現(xiàn)企業(yè)超國家或地區(qū)經(jīng)濟增長率大幅度增長，市場大戰(zhàn)不可避免。如何使消費者購買一個企業(yè)的產(chǎn)品，使消費者滿意是使利潤最大化和長期發(fā)展的最佳途徑，同時也決定一個企業(yè)在現(xiàn)階段下不可能擁有100%的市場份額，也給了每一個企業(yè)一個機會。

　　就飲料市場來看，從大的跨國集團可口可樂、百事可樂，小到健力寶、椰風等已形成品牌的飲料。在進入97年的市場大戰(zhàn)中，根據(jù)自身以往的經(jīng)驗、企業(yè)實力，穩(wěn)固拓展其市場較容易一些，同時也會引發(fā)更激烈的市場競爭，作為飲料新軍的“飲料”加入戰(zhàn)斗，直接進入競爭的核心會受到多重的障礙、排擠，因此希望我們的飲料于20xx年被列為中國旅游界制定專用飲料，旅游人數(shù)將達4.2人次，創(chuàng)收4375.7億。

　　本企劃案構思由旅游業(yè)入手，對于旅游者這一消費群，其手中資金充足，社會活動面廣，流動性大，接受新鮮事物能力較強，好奇心強，一旦取得這一消費群的認可和信賴，將會帶動大批消費群。計劃首先在年初進入旅游風景區(qū)市場，同時少量進入部分城市市場，此階段加大宣傳、樹立品牌為重中之重、避實就虛，為進入城市市場作好準備。進入夏季同時在風景區(qū)、城市展開銷售攻勢，面向青少年消費群，在品牌樹立后面向大眾，最終目標讓“飲料”與水果劃等號，在旅游者中樹立品牌，另一方面可以吸引一批國外游客，為以后打開國際市場打好基礎，再一方面，在旅游者中開拓市場，使企業(yè)有充足的時間進入城市市場的策略，旅游者與城市市場相輔相成，可松可緊。

　　三、行銷策劃案

　　1、產(chǎn)品

　　A、包裝合乎國家規(guī)定，圖案簡潔明快，以紅白色為基色，突出品牌，能吸引消費者的購買欲、有活力，增加防偽標志不是非有不可主要是預防假冒、引起消費者注意。

　　B、定價建議全國統(tǒng)一零售價3元，其一、減少錢貨交易時間；其二、便于計算、找零；其三、適當時機增加自動售貨機。

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　　2、促銷策略（以廣告為主）

　　A、建議廣告詞為“飲料菜汁融為自然”，全國媒體選擇以電視為主，合理選擇時間段，可以跟在可口可樂等廣告片的時間段內(nèi)播放。

　　地方選擇報紙為媒體，選擇電視一般以點播電視劇為宜或加在兒童節(jié)目時段播出。

　　B、統(tǒng)一全國銷售點品牌標志，如遮陽棚、傘等上的標志，制作精美鑰匙扣作為贈品。

　　C、加強營銷策劃，爭取列為“20xx年中國旅游界”指定飲品。

　　D、大型活動

　　a、聯(lián)系風景名勝區(qū)當?shù)仉娨暸_，旅游主管部門制作“飲料帶你游中國”的電視系列風光片，留2~3分鐘的旅游指南，介紹食宿，旅游路線，突出安全性，此風光片應盡快制作，其作用一方面帶動當?shù)芈糜谓?jīng)濟，便于飲料進入當?shù)厥袌�。另一方面避免與地方保護主義相接觸。

　　b、制作每套60張或40張“祖國風景名勝”紀念卡，每張一個風景名勝。每包夾帶一張，一般原則只在當?shù)仫L景區(qū)出售，制作要求：便于收藏、有紀念價值，選集卡最多的消費者中抽取一位聘為飲料名譽銷售督察員，享受企業(yè)員工同等待遇及月薪若干，另設一、二、三、紀念獎若干。

　　3、銷售渠道

　　1）東西以沿長江帶，南北以京廣區(qū)間為兩條主線，在成渝地區(qū)、京津地區(qū)、滬寧杭地區(qū)、珠江三角洲四大人口密集及工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地選擇北京、重慶、南京、廣州成立區(qū)域銷售總部。

　　a、北京總部負責東北三省、京、津、內(nèi)蒙、河北區(qū)域銷售業(yè)務。

　　b、重慶總部負責云、貴、湖北、川、藏區(qū)域銷售業(yè)務。

　　c、廣州總部負責廣東、海南、福建、湖南、廣西、江西區(qū)域銷售業(yè)務。

　　d、南京總部負責上海、浙江、江蘇、山東、安徽區(qū)域銷售業(yè)務。

　　e、西安本企業(yè)總部負責山西、河南、西北五省區(qū)域銷售業(yè)務。

　　2）由五個總部在各自區(qū)域建立旅游名勝區(qū)銷售網(wǎng)絡，著名旅游風景區(qū)的經(jīng)銷商（一級），以信譽、服務、知名度，直接批發(fā)至零售商手中為招標對象。

　　在各自區(qū)域內(nèi)選擇人口稠密、交通發(fā)達、經(jīng)濟發(fā)達的城市建立一級銷售分部或一級經(jīng)銷商，逐步建立本區(qū)域城市銷售網(wǎng)絡，根據(jù)當?shù)劁N售情況收縮或擴展網(wǎng)絡外延。

　　3）五個總部負責各區(qū)域的業(yè)務，由企業(yè)總部協(xié)調(diào)管理、建立信息系統(tǒng)網(wǎng)絡，及時收集、反饋信息、制定促銷、營銷推廣計劃，并組織實施企業(yè)本部確定信息、制定配銷數(shù)量，完善銷售督察制度。

　　4、行銷步驟（略）

　　5、注意事項

　　1）加強廣告策劃、產(chǎn)品策劃，尤為加強企業(yè)形象策劃。

　　2）及時、準確收集信息，迅速整理分析，調(diào)整銷售計劃，防患于未然。

　　3）針對九七回歸開展的活動，應充分估計不可抗力因素的風險系數(shù)。

營銷策劃方案篇4

　　第一部分、營銷現(xiàn)狀分析

　　一、今夏飲料市場競爭激烈，運動飲料和功能飲料成為今夏的流行主角。

　　飲料銷售旺季即將來臨，各大飲料巨頭都意欲在功能飲料市場大顯身手：康師傅今年力推的運動飲料“勁跑X”日前在重慶上市，匯源的“他+她”營養(yǎng)素水、娃哈哈的功能型飲料“xx”也都擺上各大貨柜，農(nóng)夫山泉的功能型飲料“尖叫”預備近日全面上市。這些飲料巨頭都無一例外地宣稱，功能飲料除了解渴，還能給人體提供養(yǎng)分及活力。

　　目前，國內(nèi)冠以"運動飲料"的產(chǎn)品不少，有"健力寶"、"紅牛"、"舒跑"等等。去年樂百氏依靠“脈動”賺了個缽滿盆滿，眼看飲料銷售旺季就要來臨，各大飲料巨頭明里暗里厲兵秣馬，意欲在功能飲料市場大顯一把身手。作為先行者的“脈動”自然不甘落后，在今年4月5日，不惜高價請來李連杰做形象代言人，以強化其品牌形象。

　　農(nóng)夫山泉今年力推的功能飲料“尖叫”日前正在北京緊鑼密鼓地鋪貨，預計月底在北京全面上市。據(jù)養(yǎng)生堂公司的廣告總監(jiān)裘紅鶯透露，公司方面本來準備最近幾天以廣告宣傳配合，后因廣告拍攝不合格，遂決定重拍，“但這個月末‘尖叫’廣告將會大張旗鼓地亮相�！倍驮诓痪们�，匯源力捧的“他+她”營養(yǎng)素水、娃哈哈的功能飲料“xx”也都擺上各大貨柜。一場功能飲料大戰(zhàn)將進入短兵相接階段。

　　二、今夏飲料市場的特點有以下三點：

　�、俅虺隽恕盎钚跃S生素和時尚”的招牌

　�、诟拍铒嬃�

　�、垡詴r尚命名進入市場，以奇制勝

　　三、面對如此競爭“xx”只有以奇制奇，積極主動，加大營銷宣傳。為了能在今夏的飲料市場

　　中站住腳，取得一定的市場分額，分得一塊蛋糕，我們將采取一系列的營銷活動。

　　第二部分、市場細分與目標市場

　　一、飲料市場概況：

　　根據(jù)國際飲料行業(yè)協(xié)會的規(guī)定，功能性飲料是指具有保健作用的軟飲料。

　　目前市場上銷售的軟飲料主要分為碳酸飲料、乳品飲料、果汁飲料、茶飲料和功能飲料五大類。

　　前四種飲料大戰(zhàn)早已輪番上演，今年功能飲料重裝上陣。

　　根據(jù)新生代CMMS20xx調(diào)查案數(shù)據(jù)顯示，最近三年來，一直穩(wěn)居飲料業(yè)榜的碳酸飲料開始呈現(xiàn)漸行下滑趨勢;與之緊步相隨的是，果汁飲料的地位開始上升，并于近兩年提速超越了瓶裝水飲料，奪得飲料業(yè)次席;茶飲料發(fā)展勢頭強勁，最近表現(xiàn)出強烈的上攻欲望，市場份額直逼位列行業(yè)老三的瓶裝水。另外，一直處于飲料市場邊緣的功能性飲料，現(xiàn)在也有顯著的升溫跡象，引得娃哈哈、樂百氏和匯源等飲料巨頭紛紛涉水。

　　如果說去年功能飲料市場的競爭還主要集中在紅牛、佳得樂、廣州怡冠、樂百氏、脈動這幾個飲料巨頭身上，那么今年的競爭顯然已是一片混戰(zhàn)。娃哈哈“xx”、養(yǎng)生堂“尖叫”、匯源、他+她”已在年初相繼上市，深圳東鵬“三活水”、昆明港龍乳品“酷動”、唐山四通的“心動時代”等一些地方性品牌緊隨其后。

　　但在新出現(xiàn)的部分功能飲料產(chǎn)品身上，明顯看到了模仿與跟風的痕跡，產(chǎn)品的瓶型、口感及產(chǎn)品名稱書寫方式似乎都在刻意模仿去年銷售火爆的“脈動”。廣告說明書、軟文也大同小異。

　　二、功能性飲料市場分析：

　　目前市場上銷售的軟飲料主要分為碳酸飲料、乳品飲料、功能飲料、果汁飲料和茶飲料五大類。根據(jù)國際飲料行業(yè)協(xié)會的新規(guī)定，功能性飲料是指具有保健作用的軟飲料。

　　20xx年世界功能飲料市場銷售額達47億美元，到20xx年預計將增加到120億美元。與世界發(fā)達國家相比，目前我國功能飲料的人均消費量每年僅為0.5公斤，距離全世界人均7公斤的消費量尚有較大空間，因此可以斷定，中國的功能飲料市場前景看好。目前全球功能飲料市場格局為：運動飲料68%、營養(yǎng)素飲料25%、其他7%。面對一個如此誘人的市場，中國眾多飲料企業(yè)都開始嘗試進行產(chǎn)品研發(fā)與推廣，但是新產(chǎn)品上市，炒熱市場之前必然要先教育市場，因此，這些年的功能飲料市場不溫不火。

　　去年那場“非典”疫情，不但讓消費者發(fā)現(xiàn)了提高身體免疫力的重要性，也讓企業(yè)終于輕松找到了打開功能飲料市場的鑰匙，所有教育市場的努力在一刻都得到了回報。市場消費熱情空前高漲，許多產(chǎn)品出現(xiàn)了供不應求的狀況，尤其是在“非典”最為緊張的20xx年4月，上市不久的樂百氏“脈動”維生素水迅速脫銷，僅一個月的時間在全國銷售額已達1個億。而在這時，“xx”若想要在功能飲料市場占據(jù)一席之地，就必須尋找差異化，尋找個性化，避免與“脈動”發(fā)生正面沖突，方可能成功。

　　三、消費者分析：

　　個性化的需求是在大眾日用消費品日趨高度同質(zhì)化的今天，經(jīng)常被人們強調(diào)的話題，飲料亦然。

　　年齡在15—29歲之間的群體是飲料市場消費的核心主力，他們的消費特征決定著飲料市場的消費趨勢。據(jù)零點調(diào)查的一項針對青少年的產(chǎn)品測試的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，青少年群體對品牌本身的敏感性并不強，在大部分產(chǎn)品領域，他們會僅憑產(chǎn)品的外觀魅力和品牌特性就完成對新的產(chǎn)品或服務的購買，這一部分群體幾乎占到了總樣本量的61.1%。

　　青少年消費行為及心理的調(diào)查結果也證明，青少年群體有著顯著的追求新穎時尚、追求個性化、注重感情和直覺，沖動性購買色彩強烈。一旦直覺感覺良好，他們就會產(chǎn)生積極的購買情緒，從而迅速的做出購買決策。

　　諸如此類的種種調(diào)查都超乎一致的說明了一點：感性消費是飲料消費的主流。究竟有多少人認識功能飲料?又有多少人接受這種產(chǎn)品?業(yè)內(nèi)人士表示，功能飲料對于消費者來說，還需要一定的時間才能逐步被接受。另外，今年功能飲料市場將是混戰(zhàn)和洗牌的一年，長則一年短則半年就能看出結果。大學生通常是飲料企業(yè)推廣新產(chǎn)品的最初選擇目標。隨機調(diào)查了20位在校大學生，其中有9人能清晰地給出功能飲料的定義，1人對功能飲料的定義不清晰，其余10人均稱完全不了解功能飲料。看來，廠家和商家要做的宣傳工作還很多。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大學生的飲用習慣還集中在果汁飲料和純凈水上，這表明功能飲料市場目前還十分有限，消費者的飲用習慣還很難在短時間內(nèi)被影響。另外，畢竟是對人體有直接保健作用的成分，因此，消費者不會像購買純凈水或果汁飲料那樣不計較品牌大小。嘗新試奇的思想只能在初期發(fā)生，以后會在適應哪個品牌的功能飲料后就可能成為其忠實消費者。xx在今后的發(fā)展中，只有靠品牌及品質(zhì)雙重保障才能長遠立足。

　　第三部分、營銷策略

　　一、產(chǎn)品定位

　　1、定位依據(jù)

　　功能性飲料按照細分標準可以分為下面幾類：

　　(1)多糖飲料

　　功能：調(diào)節(jié)腸胃降低食欲

　　適宜人群：便秘患者、減肥人群。

　　(2)維生素飲料、礦物質(zhì)飲料

　　功能：補充多種營養(yǎng)成分

　　適宜人群：維生素飲料適合所有人;礦物質(zhì)飲料，尤其是含抗疲勞成分的礦物質(zhì)飲料，只適合容易疲勞的成人，兒童不宜。

　　(3)運動平衡飲料

　　功能：降低消耗恢復活力

　　適宜人群：體力消耗后的各類人群，兒童不宜，血壓高病人慎用。

　　(4)低能、益生飲料

　　功能：幫助美容養(yǎng)顏有方

　　適宜人群：益生菌飲料適合消化不良的人，尤其是老人;低能量飲料適合身體比較肥胖的人。

　　2、產(chǎn)品功能定位

　　xx飲料定位在維生素功能性飲料，它含有豐富的維生素C，E,B3,B5,B12,PP等，另外還添加了天然瓜拉納提取物，維持人體的正常發(fā)育，適用于各類人群其中含有的抗氧成分能清除體內(nèi)垃圾，起到抗衰老作用。

　　3、產(chǎn)品命名、產(chǎn)品包裝和其他市場一樣

　　二、價格定位

　　四、促銷方案

　　第一期：廣告宣傳、校園推廣、(免費試喝、籃足球賽)

　　第二期：廣告宣傳、社會推廣、公關活動

　　具體安排如下：

　　廣告宣傳策略

　　xx現(xiàn)在的電視廣告的代言人是國內(nèi)著名的歌手王力宏。他健康、青春、活力的形象很好地向消費者傳達了xx飲料地功能形象。明星效應有一定地影響力。為了更好地在市場上占有一席之地，策劃了一下的新廣告。不起用明星。選擇一群年齡在18——25歲的年輕人來擔當廣告的主角。

　　1、廣告訴求點：更好的反映xx是維生素功能型運動飲料，它的功能在運功后迅速解渴并且補充運動后體內(nèi)流失的礦物質(zhì)和維生素，迅速幫助運功后的人們恢復體力和活力。

　　2、廣告語：激揚青春，活力再現(xiàn)，運動后你最佳的選擇——xx維生素飲料

　　3、廣告畫面：一群年輕的在進行足球比賽，開始很盡興，大家都非常有活力，但是突然天色變暗，不一會就下起了傾盆大雨，運動員被淋濕了。面帶不悅，球也不踢了，都躺在濕漉漉的球場上。話外音：沒有活力了嗎?累了嗎?接著，一隊員拿起一瓶xx飲料，大口大口地喝。

營銷策劃方案篇5

　　一、活動目標

　　1、進行品牌文化的深度宣傳，將今麥郎彈面“彈”的品牌理念明確地傳達給學生�；顒又黝}：“有您參與，會讓災區(qū)兒童插上希望的翅膀！今麥郎攜環(huán)保學院師生獻愛心活動�！�

　　2、開拓大學生市場。由于“康師傅”已經(jīng)在我院搞過4次促銷活動，學生對“康師傅”有了一定的好感，超市貨架貨物擺放對今麥郎也不利。但是“康師傅”是以價格和贈品來吸引學生的并沒有從情感方面做文章也沒有體現(xiàn)自己的品牌理念，更沒有和學生的主流文化相結合。我們將今麥郎方便面的獨特配方（今麥郎方便面在配方設計上，根據(jù)中國人的營養(yǎng)需求特性強化了易損失的營養(yǎng)素。經(jīng)測試，其100克產(chǎn)品中主要營養(yǎng)素含量相當于每日營養(yǎng)素推薦量的三分之一，比普通掛面營養(yǎng)素密度高。）和災區(qū)兒童的未來相結合用情感訴求來打動學生，從而開拓大學生市場。

　　3、現(xiàn)場銷售。我們將分為三個銷售小組進行銷售同時還有捐贈、事件報告、抗震救災歌曲等活動來吸引廣大同學并讓同學們參與到活動當中。

　　二、市場分析

　　口味：根據(jù)簡單隨機調(diào)查和超市調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)學生吃面主要集中于香辣、牛肉、原汁豬骨三個口味。學生可接受的價格是：袋裝，1元—1、5元；碗裝，3元—4元。

　　現(xiàn)狀：我院共有學生6000多人，其中大三有20xx人已畢業(yè)，800人在北戴河校區(qū)，即現(xiàn)在本校區(qū)實際有3200人。

　　促銷：

　�。�1）7月4日前將今麥郎方便面袋交到營銷實訓室即可為災區(qū)兒童教育捐出0、3元。

　�。�2）一次購買一箱贈送精美餐盒一個。

　　（3）一次購買一桶桶裝面贈送今麥郎礦泉水一瓶，兩桶贈送今麥郎茶一瓶。

　　（4）7月5日上午捐贈儀式，邀請今麥郎營銷部經(jīng)理出席。

　　三、活動主題

　　有您參與，會讓災區(qū)兒童插上希望的翅膀！今麥郎攜環(huán)保學院師生獻愛心活動。

　　四、活動流程

　　娛樂活動和銷售同時進行。

　　1、主持人開場介紹本次活動的主題和今麥郎的理念“今麥郎理念是：產(chǎn)業(yè)報國，造福社會。今麥郎精神是：團結拼搏、超前突破、爭創(chuàng)最佳、挑戰(zhàn)自我；今麥郎形象是：文明、誠信、高效、進取。”和彈面的特點“越是經(jīng)煮、經(jīng)泡的方便面，質(zhì)量就越好，而這一切都是由面的韌性決定的。

　　2、開始煮面。

　　3、事件介紹“今麥郎為災區(qū)捐贈價值一百五十萬的方便面并第一時間送達災區(qū)。”

　　4、歌曲演唱《生死不離》、《愛的奉獻》等。

　　5、災區(qū)英雄事跡介紹

　　6、今麥郎方便面袋捐贈活動，捐贈一個今麥郎方便面袋為災區(qū)兒童教育事業(yè)捐贈0、3元。

　　7、事件介紹“今麥郎為災區(qū)捐贈價值一百五十萬的方便面并第一時間送達災區(qū)。”

　　8、主持人再次重復本次活動的主題和今麥郎的理念并宣布本次活動結束。

　　五、促銷工具

　　1、6個展臺，12把傘。（一個小組2個展臺，一個展臺2把傘）

　　2、一套音響設備。

　　一個20米長的條幅（紅底白字），條幅內(nèi)容是“有您參與，會讓災區(qū)兒童插上希望的翅膀！今麥郎攜環(huán)保學院師生獻愛心活動。”

　　3、3個電磁爐，3個插排（10米、20米、20米）。

　　六、人員安排

　　總指揮：王國虹老師職責：活動總體把控

　　人事處：姜浩職責：各小組的人員調(diào)動及安排

　　總導演：賈雨晨職責：節(jié)目安排、節(jié)目銜接、音箱調(diào)試

　　總會計：范亞男職責：兌換零錢

　　道具組：楊佳艷職責：音箱設備

　　宣傳部：張學芳職責：前期宣傳

　　公關部：高拴職責：接待今麥郎的來客

　　貨物管理：肖穎職責：出貨、管貨

　　1、活動主持人兩名（一男一女）：李德赫、趙懿。

　　2、活動小組

　　第一組：組長：魏征

　　煮面人員：楊佳艷、秦松

　　貨物管理員：王振方、杜欣

　　收銀員：許亞麗、王娜

　　銷售員：馬秀嬋、黃金平、田帥

　　第二組：組長：佟小滿

　　煮面人員：姚小艷、賀偉

　　貨物管理員：蔣澤弘、趙杰

　　收銀員：范亞楠、石燕

　　銷售員：崔曉旭、白京娜、高拴

　　第三組：組長：胡誠誠

　　煮面人員：閆廣強、趙普

　　貨物管理員：許寶龍、任松齡

　　收銀員：肖穎、左迎

　　銷售員：張志衛(wèi)、張學芳、劉建成

　　其他9名同學作為現(xiàn)場管理人員和候補人員。

　　七、市場預測

　　我們調(diào)查顯示有823%的人有購買方便面的習慣（一周至少購買一次），現(xiàn)在在校生有3200多人。按一人一次購買4袋計算潛在市場是3200*4*82、3%=10534、4袋。據(jù)我們調(diào)查顯示活動當天大概有10%的人會購買即10534、4*10%=1053、44袋。我們建議香辣、原汁豬骨、牛肉三個口味按2/1/2的比例供貨。碗面主要是回家是才購買，對此我們建議這次銷售以袋裝面為主。

　　八、資金及設備投入

　　1、6個展臺，12把傘。

　　2、一個20米長的條幅。

　　3、3個電磁爐，3個插排（10米、20米、20米）。

　　4、租用一套音響設備150元。

　　5、廠家負責提供贈品、試用面、一次性餐具，并負責貨物的運輸。

　　6、贈送市場營銷實訓室80袋面作為晚飯，200元人民幣作為活動經(jīng)費。

　　九、活動時間及地點

　　20xx年6月27日17點30分至19點30分

　　中國環(huán)境管理干部學院西教籃球場

　　十、校園營銷建議

　　1、因為康師傅已經(jīng)搞過四次促銷活動，所以一次活動難以拉回消費者。我們建議做一個高校系列行活動，讓學生們對今麥郎的感情從認知到喜歡最終到忠誠。

　　2、高校系列行

　�。�1）學期末“為災區(qū)兒童助教”主題活動，讓學生對今麥郎有一個深入的了解。

　�。�2）下個學期初“健康”主題活動，讓學生感到今麥郎是為大家的健康成長著想的從而喜歡上今麥郎。

　�。�3）下個學期中“團結”主題活動，讓學生和今麥郎緊緊的團結在一起，從而成為今麥郎的忠誠顧客。

　　如此一來能夠很快很好的啟動高校市場，樹立良好品牌形象，奪取高校市場的勝利。

　　中國環(huán)境管理干部學院經(jīng)濟學系

營銷策劃方案篇6

　　1、產(chǎn)品推廣要創(chuàng)新

　　創(chuàng)意，是指對現(xiàn)實存在事物的理解以及認知，所衍生出的一種新的抽象思維和行為潛能。對于技術上的創(chuàng)新，主要是針對不同消費者的不同需求，門窗企業(yè)需要研發(fā)和生產(chǎn)出新的門窗產(chǎn)品，以爭取到更大的市場份額。

　　至于傳播上的創(chuàng)新，則是要將門窗產(chǎn)品推廣出去后，給人一種新奇，驚人，震撼和實效的感覺，在消費者心中留下深刻的印象。

　　2、找準品牌定位

　　品牌定位是市場定位的核心和集中表現(xiàn)。其包含的維度有：市場定位、價格定位、形象定位、地理定位、人群定位、渠道定位等。企業(yè)一旦選定了目標市場，就要設計并塑造自己相應的產(chǎn)品，品牌及企業(yè)形象，以爭取目標消費者的認同。

　　俗話說：品牌無定位，廠家不好活。對于門窗產(chǎn)品來說，品牌的構建相當重要，它直接影響到門窗企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)。每家門窗企業(yè)都需要有一個主攻的方向，任何企業(yè)都不可能為市場上的所有顧客提供所有產(chǎn)品或服務，而只能根據(jù)自己的具體情況選擇具有優(yōu)勢的細分市場，否則，就會處處兼顧、處處失敗，處于被動境地。

　　3、建立品牌傳播

　　品牌傳播,就是企業(yè)以品牌的核心價值為原則，在品牌識別的整體框架下，選擇廣告、公關、銷售、人際等傳播方式，將特定品牌推廣出去，以建立品牌形象，促進市場銷售。如今已經(jīng)不是“酒香不怕巷子深”的時代，再好的產(chǎn)品，也需要靠吆喝。在門窗行業(yè)中，品牌傳播的方式有很多種：電視冠名、公益助學、終端體驗、微信營銷和展會營銷等等。在某種程度上來講，品牌推廣與產(chǎn)品或服務質(zhì)量的地位同樣重要。

　　不得不說，在一個信息爆炸、產(chǎn)品供過于求的時代，營銷的本質(zhì)已經(jīng)演變?yōu)槿绾蝹鬟f企業(yè)與品牌的信息，以及如何成功說服目標對象，從而達成消費的最終購買。

　　4、做好品牌運營和維護

　　品牌運營是企業(yè)以品牌為核心所做的一系列綜合性策劃工作，它是一個復雜的系統(tǒng)工程。隨著市場競爭的日趨激烈，門窗企業(yè)間的競爭越發(fā)明顯地表現(xiàn)為品牌的`競爭，企業(yè)能否培育出自有的知名品牌，將直接決定一個企業(yè)在市場上的競爭力。

　　在這個互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的時代，門窗企業(yè)的運營和維護主要表現(xiàn)為微信、微博和官方網(wǎng)站的運營和維護。在小編看來，品牌維護是品牌戰(zhàn)略實施中的一項重要的工作。它既要將產(chǎn)品推廣出去，又要將考慮到用戶的體驗。

　　5、洞察消費者真實需求

　　消費者洞察，是要發(fā)現(xiàn)消費者真實的需求和偏好，并將之應用于企業(yè)的營銷實務，它是發(fā)現(xiàn)新的市場機會、找到新的戰(zhàn)略戰(zhàn)術，從而提高營銷成效和擺脫市場肉搏的有效途徑�！岸床臁辈粌H是針對企業(yè)高層而言，同樣是針對區(qū)域市場乃至銷售一線。

營銷策劃方案篇7

　　項目背景介紹：

　　拉薩現(xiàn)有兩家電腦城，但是規(guī)模都相對比較小�！袄_電腦商城”新成立期間，必須使電腦賣場迅速在拉薩居民中形成知名度，在三家電腦城之中脫穎而出。電腦城的顧客以中青年為主，主要消費目標為：對電腦、MP3、MP4、數(shù)碼產(chǎn)品等數(shù)字產(chǎn)物的需求，其中最主要的消費者就是在校學生。他們對數(shù)碼產(chǎn)品、數(shù)字產(chǎn)物的需求已經(jīng)在市場上占到了60%以上，有著極強的購買欲望。

　　基于以上因素，“拉薩電腦商城”的顧客群體鎖定為有購買欲望的中青年群體，活動方案上以趨向于中青年為主，活動涉及時尚、現(xiàn)代感比較強烈；

　　一、開業(yè)促銷活動：

　　通過此次開業(yè)活動，迅速點燃“拉薩電腦商城”在拉薩電腦市場的戰(zhàn)火，挑戰(zhàn)其他兩家電腦城，展現(xiàn)自己的實力，搶占拉薩市場，在拉薩市民心中形成知名度，樹立起“拉薩電腦商城”在市民心目中的形象。

　�。ㄒ唬╅_業(yè)活動時間：20xx年10月1日—20xx年10月7日；

　　10月1日國慶節(jié)，正值休假第一天，電腦城內(nèi)的客流量、關注度都比較容易得到可觀的數(shù)據(jù)；

　�。ǘ╅_業(yè)前期準備階段：

　　①宣傳單的發(fā)放：主要以活動當天的內(nèi)容為主，在拉薩主干商業(yè)道對目標人群進行發(fā)放；

　�、谄矫婷襟w投放：活動前三天，在拉薩主流報紙上發(fā)布1/2版或整版彩版開業(yè)活動廣告，前期同時配合軟文宣傳；

　�、垭娕_廣告投放：重點提高“拉薩電腦商城”在城市市民心中的知名度，也可考慮在各大校園內(nèi)部廣播中安排播放，針對性較強；

　　④沿線廣告牌張貼：在電腦城沿線公路兩側，可考慮用燈箱廣告、公交候車亭大幅廣告牌吸引人流。

　　（三）開業(yè)促銷活動具體內(nèi)容：

　�、龠M賣場有禮：開業(yè)期間進賣場顧客，均有小禮品贈送（鼠標墊、臺歷等），10月1日生日的顧客更有大禮包贈送（光盤、鼠標、U盤等）；

　　②免費大維修：“拉薩電腦商城”在開業(yè)期間內(nèi)，免費為顧客開展機器維修、軟件故障排除大型服務活動（硬件故障除外）；

　　③裝機大優(yōu)惠：開業(yè)期間一個月內(nèi)裝機客戶，可以享受全城最低價格，并且提供硬件質(zhì)保三年、軟件保障一年免費維修的超值服務；

　�、苌沾蠖Y包：開業(yè)當天，10月1日出生的顧客裝機，可享受折上折的優(yōu)惠，并且享受送貨到家的服務或報銷單程路費的優(yōu)惠。

　�。ㄋ模╅_業(yè)當天活動程序：

　�、�7：00—8：50 檢查落實各項工作，布置到場，彩虹門、舞臺、高空氣球、到位；音響、電源、麥克風、小氣球到位，主持人等會務人員準備各自工作；

　�、�8：50—9：00 嘉賓到場，簽名，發(fā)放禮品，工作人員引導嘉賓至舞臺；

　　③9：20 主持人介紹嘉賓，宣布拉薩電腦商城開業(yè)活動開始；

　�、�9：30—9：45 嘉賓致賀辭；

　�、�9：45—9：55 拉薩電腦商城總經(jīng)理致辭；

　�、�9：55 主持人宣布剪彩儀式開始；嘉賓剪裁，禮儀小姐上場；

　�、�10：00—10：10 剪裁開始，剪刀落，鞭炮響，施放彩花彈，放飛小氣球，音樂起，開始起舞；

　�、�10：30— 由工作人員帶領嘉賓參觀電腦商城賣場，室外舞臺演出開始。

　　二、周期性推廣：

　　開業(yè)后期的周期性推廣活動，具有時效性，可針對不同的時期推出不同的活動內(nèi)容，擴大拉薩電腦商城在本地區(qū)的知名度和美譽度。通過組織年輕群體喜愛的各類新鮮活動，聚集人氣并最終達到促進銷售。

　　活動，新鮮，易于被年輕人接受并喜歡，互動性比較強，吸引參與，具有延續(xù)性。

　　具體活動說明：

　　（一）免費服務

　　在活動期間，免費為顧客提供電腦軟硬件故障維修、免費清洗、殺毒、軟件升級等相關服務，相關問題咨詢，完善商城的售后保障；

　�。ǘ┏楠勊投Y

　　活動期間，在電腦商城購物滿一定金額的顧客，可憑購物發(fā)票獲得抽獎券一張，在指定地點進行抽獎，贈送殺毒軟件、鼠標、U盤等獎品；

　�。ㄈ�9.9元特賣

　　在電腦商城入口處展出各種品牌的鼠標、U盤、軟件等小商品，進行特價售賣，每次售賣50件—80件，持續(xù)時間60分鐘—90分鐘；

　�。ㄋ模┯螒�?qū)?/p>

　　定期邀請年青顧客進行某種現(xiàn)場游戲（如CS、魔獸、雷神等單機或聯(lián)機版游戲）對抗，獲勝者或獲勝團隊將領取獎品�；顒佑捎螒蚋呤植脹Q，并且回答前來游戲愛好者的提問和咨詢，并做好活動宣傳和活動安排。

　�。ㄎ澹┕�(jié)日契機

　　針對節(jié)日契機，將活動劃分為幾個階段，做出適當安排，形成造勢期、高潮期和延續(xù)期，在前期以小規(guī)模，方便操作、延續(xù)性強的活動為主，為活動宣傳；關鍵時期，采用新鮮、特色重頭活動為主，后期將簡單、易于延續(xù)的活動繼續(xù)，并做好完美謝幕。

　　三、客戶回報活動：

　　電腦商城的客戶回報活動，主要針對消費顧客來完成，在顧客購買商城商品后，通過不定期舉辦優(yōu)惠活動，或針對顧客的全部回報，加強成熟顧客群體的二次購買欲望和新顧客群體的建立。

　　通過舉辦大型活動，提升電腦城的知名度，再塑電腦城的完美形象，傳播電腦城的時尚價值和現(xiàn)代氣息感。

　　具體活動說明：

　　（一）拉薩數(shù)碼大賽

　　以各大院校為參賽主體，包括社會群體為輔，進行DV、FLASH、網(wǎng)頁設計評比，進行選拔，獎項有電腦商城提供，提高知名度和美譽度，擴大增加顧客群；

　�。ǘ┵澲顒�

　　可以選擇介入的范圍是全體市區(qū)高校學生的活動，如：大學生籃球聯(lián)賽活動，可以以冠名的方式出現(xiàn)，如：“電腦商城杯”大學生籃球聯(lián)賽等。通過活動拉近電腦城與高校大學生之間的聯(lián)系，真正融入到學生當中。

營銷策劃方案篇8

　　前言

　　任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

　　第一節(jié) 市場分析

　　一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

　　(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。

　　20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

　　(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。

　　2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

　　3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

　　4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

　　5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

　　二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

　　一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

　　三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

　　四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。

　　市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

　　“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：

　　1、漣鋼開發(fā)區(qū)。

　　由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

　　明源大酒店：

　　核心競爭力：五星級酒店標準概念

　　其周邊自然環(huán)境好;

　　用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

　　其定位為社會高薪階層。

　　2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。

　　城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

　　核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

　　規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

　　擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

　　住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。

　　2、城區(qū)地帶。

　　環(huán)球商業(yè)廣場：

　　核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。

　　有功能優(yōu)勢：

　　總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

　　住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。

　　國貿(mào)商城：

　　核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。

　　四、消費者分析

　　根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

　　1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

　　2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;

　　3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

　　4、消費者對物業(yè)管理的要求

　　a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);

　　b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。

　　第二節(jié) “站前廣場”項目分析

　　一、項目優(yōu)勢分析

　　1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

　　2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

　　3 發(fā)展：據(jù)有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

　　物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

　　4住宅(辦公樓)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。

　　6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。

　　7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。

　　8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

　　二、項目劣勢分析

　　1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

　　2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

　　3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

　　三、競爭對手分析

　　第三節(jié) 推廣策略界定

　　一、目標消費群界定

　　從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：

　　1 目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。

　　2 年齡：年齡大約在35到55歲，

　　3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。

　　4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

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