【熱門】營(yíng)銷策劃方案四篇
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開展，常常需要提前進(jìn)行細(xì)致的方案準(zhǔn)備工作，方案是書面計(jì)劃，是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則，步驟等。那么優(yōu)秀的方案是什么樣的呢？下面是小編精心整理的營(yíng)銷策劃方案4篇，希望對(duì)大家有所幫助。
營(yíng)銷策劃方案 篇1
一、背景
在大學(xué)校園中，通信業(yè)務(wù)基本被移動(dòng)和聯(lián)通所壟斷，因此電信的市場(chǎng)占有率不大。但是移動(dòng)和聯(lián)通的美譽(yù)度并不高，主要由于其上網(wǎng)速度較慢、信號(hào)較差，因此，電信以其高網(wǎng)速和好信號(hào)占有優(yōu)勢(shì)，所以利用這2個(gè)優(yōu)勢(shì)，電信可以開辟出一個(gè)更大的市場(chǎng)。
二、營(yíng)銷目標(biāo)
擴(kuò)大中國(guó)電信在淮師校園的市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)品牌知名度和美譽(yù)度
三、市場(chǎng)分析
1、市場(chǎng)壞境分析
(1)社區(qū)市場(chǎng)：人口總數(shù)多，處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江蘇省，消費(fèi)水平較高
(2)大學(xué)生市場(chǎng)：學(xué)生群體的消費(fèi)水平不高，因此優(yōu)惠的活動(dòng)業(yè)務(wù)能夠吸引更多的學(xué)生群體前來辦理
2、競(jìng)爭(zhēng)者分析
(1)聯(lián)通：
中國(guó)聯(lián)通是國(guó)內(nèi)唯一的全業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)商，其業(yè)務(wù)涵蓋了移動(dòng)話音、固定話音、無(wú)線尋呼、數(shù)據(jù)通信及衛(wèi)星通信等基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)和增值業(yè)務(wù);
(2)移動(dòng)：
中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)公司是在分離原中國(guó)電信移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)和業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上新組建的國(guó)有骨干企業(yè)，公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃分別納入國(guó)家通信發(fā)展整體規(guī)劃和年度綜合計(jì)劃;
(3)網(wǎng)通
數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)是網(wǎng)通重要的發(fā)展策略。隨著骨干網(wǎng)建設(shè)投產(chǎn)，網(wǎng)通的數(shù)據(jù)比重就會(huì)起來;
(4)鐵通
在繼全國(guó)范圍的放號(hào)和實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通之后，數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)將來“絕對(duì)是鐵通的第二大賣點(diǎn)”。以其骨干網(wǎng)、接入網(wǎng)為承載，路內(nèi)的MIS信息管理系統(tǒng)也將“浮出水面”;
3、SWOT分析
勢(shì)：
劣勢(shì)：
相比移動(dòng)聯(lián)通的資費(fèi)來說，中國(guó)電信推出的該項(xiàng)業(yè)務(wù)資費(fèi)過于高，在我們學(xué)生心目中資費(fèi)是比較關(guān)注的一個(gè)話題
無(wú)縫寬帶,高速上網(wǎng)：目前中國(guó)電信
已經(jīng)建成網(wǎng)帶寬、覆蓋范圍廣、性
能穩(wěn)定、功能架構(gòu)先進(jìn)，可以體驗(yàn)到無(wú)縫覆蓋的上網(wǎng)感覺
機(jī)會(huì)：
有廣闊的校園空間; 有較強(qiáng)的人際關(guān)系;
有雄厚的科技力量和資金; 學(xué)生對(duì)于手機(jī)上網(wǎng)有很大的需求，電信產(chǎn)品上網(wǎng)速度快，反應(yīng)靈敏
威脅：
資費(fèi)方面相比于移動(dòng)和聯(lián)通，電信的費(fèi)用較高，一部分用戶難以接受，由此導(dǎo)致其失去一大部分客戶人群
4、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
在和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手移動(dòng)、聯(lián)通競(jìng)爭(zhēng)方面，電信有其優(yōu)勢(shì)：技術(shù)好，上網(wǎng)速度快，信號(hào)好; 開發(fā)新客戶群;
四、營(yíng)銷策略
1、產(chǎn)品策略
會(huì)員卡：將服務(wù)內(nèi)容用一張卡片的方式體現(xiàn)出來，增強(qiáng)其可感知性，更容易贏得用戶的信賴感，并能在導(dǎo)入期為人員推廣降低難度。 2、定價(jià)策略
(1)現(xiàn)正處于業(yè)務(wù)成長(zhǎng)期，可以收取一定的基本月租費(fèi)，且價(jià)格可以根據(jù)實(shí)際的銷售利潤(rùn)降低一些;
(2)當(dāng)進(jìn)入成熟期時(shí)，可以開發(fā)VIP用戶群，并根據(jù)不通級(jí)別用戶區(qū)別收費(fèi); (3)對(duì)于那些月消費(fèi)較高的客戶，可以進(jìn)行禮品的兌換;
(4)對(duì)于學(xué)生這一類消費(fèi)群，可以實(shí)行寒暑假優(yōu)惠策略，比如：“兩城“一家業(yè)務(wù)，充值一定的話費(fèi)，每月返還一定的份額，或者充值話費(fèi)送電影票、商場(chǎng)優(yōu)惠券等;
勢(shì)：
劣勢(shì)：
相比移動(dòng)聯(lián)通的資費(fèi)來說，中國(guó)電信推出的該項(xiàng)業(yè)務(wù)資費(fèi)過于高，在我們學(xué)生心目中資費(fèi)是比較關(guān)注的一個(gè)話題
無(wú)縫寬帶,高速上網(wǎng)：目前中國(guó)電信
已經(jīng)建成網(wǎng)帶寬、覆蓋范圍廣、性
能穩(wěn)定、功能架構(gòu)先進(jìn)，可以體驗(yàn)到無(wú)縫覆蓋的上網(wǎng)感覺
機(jī)會(huì)：
有廣闊的校園空間; 有較強(qiáng)的人際關(guān)系;
有雄厚的科技力量和資金; 學(xué)生對(duì)于手機(jī)上網(wǎng)有很大的需求，電信產(chǎn)品上網(wǎng)速度快，反應(yīng)靈敏
威脅：
資費(fèi)方面相比于移動(dòng)和聯(lián)通，電信的費(fèi)用較高，一部分用戶難以接受，由此導(dǎo)致其失去一大部分客戶人群
4、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)
在和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手移動(dòng)、聯(lián)通競(jìng)爭(zhēng)方面，電信有其優(yōu)勢(shì)：技術(shù)好，上網(wǎng)速度快，信號(hào)好; 開發(fā)新客戶群;
五、營(yíng)銷策略
1、產(chǎn)品策略
會(huì)員卡：將服務(wù)內(nèi)容用一張卡片的方式體現(xiàn)出來，增強(qiáng)其可感知性，更容易贏得用戶的信賴感，并能在導(dǎo)入期為人員推廣降低難度。 2、定價(jià)策略
(1)現(xiàn)正處于業(yè)務(wù)成長(zhǎng)期，可以收取一定的基本月租費(fèi)，且價(jià)格可以根據(jù)實(shí)際的銷售利潤(rùn)降低一些;
(2)當(dāng)進(jìn)入成熟期時(shí)，可以開發(fā)VIP用戶群，并根據(jù)不通級(jí)別用戶區(qū)別收費(fèi); (3)對(duì)于那些月消費(fèi)較高的客戶，可以進(jìn)行禮品的兌換;
(4)對(duì)于學(xué)生這一類消費(fèi)群，可以實(shí)行寒暑假優(yōu)惠策略，比如：“兩城“一家業(yè)務(wù)，充值一定的話費(fèi)，每月返還一定的份額，或者充值話費(fèi)送電影票、商場(chǎng)優(yōu)惠券等;
(3)對(duì)在校學(xué)生發(fā)放口袋書(玩轉(zhuǎn)3G寶典)：
主要內(nèi)容：3G新玩法(上網(wǎng)、游戲、音樂、視訊、全球眼·······); 3G手機(jī)酷(天翼品牌手機(jī)show) 玩轉(zhuǎn)3G小攻略(捷徑使用指南) 發(fā)行模式：口袋書，一對(duì)一發(fā)放
寶典優(yōu)勢(shì)：集會(huì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品及業(yè)務(wù);性價(jià)比高;可長(zhǎng)期保存。
(4)有獎(jiǎng)銷售：1+1有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)：凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，自己購(gòu)買并推薦一名朋友成功辦理
電信業(yè)務(wù)用戶，均能獲得價(jià)值若干元的手機(jī)話費(fèi);
(6)贊助一些學(xué)校內(nèi)的公益講座和校內(nèi)的活動(dòng)晚會(huì)等，提高知名度，在學(xué)生群體中建立好
的印象;
(7)宣傳人員和工作人員在活動(dòng)期間穿固定的服裝，提供客戶最優(yōu)質(zhì)的服務(wù); (8)與校園廣播站聯(lián)合舉辦有影響力的音樂節(jié)目進(jìn)行宣傳; (9)舉辦校園原創(chuàng)歌曲大賽，借此機(jī)會(huì)宣傳電信的此項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng); (10)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳:
1.在校園內(nèi)設(shè)立流動(dòng)帳篷點(diǎn)，吸引學(xué)生前來,為學(xué)生介紹業(yè)務(wù)
2.利用學(xué)校晚自習(xí)的時(shí)間，在適當(dāng)時(shí)間點(diǎn)去各班級(jí)宣傳;去各宿舍一一宣傳
(11)小組成員利用自己的人脈資源在學(xué)校各信息交流平臺(tái)擴(kuò)大宣傳
六、活動(dòng)效果預(yù)算
營(yíng)銷是一種思想方式、一種哲學(xué)，它定位于獲知消費(fèi)者自發(fā)表達(dá)的或被誘發(fā)出來的需要和欲望。探究營(yíng)銷理論的發(fā)展過程，也就是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和消費(fèi)方式變化的理解過程，通過審視營(yíng)銷理論的變遷可以把握 3G時(shí)代的營(yíng)銷特點(diǎn)和精髓。在此能夠打開電信的業(yè)務(wù)段，并在全新的市場(chǎng)中進(jìn)行與中移動(dòng)、中網(wǎng)通進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)中更勝一籌。
七、營(yíng)銷成本：
學(xué)生宣傳服飾; 各種雜志的廣告費(fèi)用;標(biāo)語(yǔ)、宣傳畫等公共活動(dòng)場(chǎng)地
營(yíng)銷策劃方案 篇2
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場(chǎng)分析
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)�？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國(guó)貿(mào)商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館、棋*室等;
3、67%的'消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析
1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
營(yíng)銷策劃方案 篇3
感恩父親節(jié)：
、主題：一生父愛，真情表達(dá)、舉辦時(shí)間：6月19日、地點(diǎn)：xx廣場(chǎng)售樓處、思路：突出和諧、溫馨的氣氛，活動(dòng)主要以互動(dòng)為主、活動(dòng)內(nèi)容：
(1)前期準(zhǔn)備工作：
、聯(lián)系一名能帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)氣氛的資深節(jié)目主持人(最好是男士)。
、對(duì)外提示(報(bào)紙、DM單頁(yè)等)"凡6月16至18日簽約的前五名商戶和6月19日(父親節(jié))簽約的商戶，即可參與6月19日現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)并免費(fèi)贈(zèng)送精美禮品一份"。
、制作印有"xx購(gòu)物廣場(chǎng)提醒您：爸爸節(jié)快到了，趕快為老爸送上祝福吧!"下面印上xx購(gòu)物廣場(chǎng)名稱、招商和招聘聯(lián)系方式。
這種宣傳方式從消費(fèi)者的感情需要出發(fā)，可謂細(xì)微之處見真情。很容易引起子女們對(duì)父親的感念，而且這種宣傳是公益性的，顧客完全不會(huì)有抵觸心理。對(duì)樹立一個(gè)有感情、有責(zé)任感的xxxx形象有很好的作用。
、活動(dòng)集中聚集點(diǎn)的布置：布置一舞臺(tái)，墻面中央用康乃馨、玫瑰、滿天星、綠葉等布置一處1米*1.5米的心形圖案作為活動(dòng)背景。圖案的左邊"一生父愛"，圖案右邊"真情表達(dá)"(見附圖二)。
因生性的含蓄與內(nèi)斂，導(dǎo)致中國(guó)男人不善言辭不善表達(dá)內(nèi)心情感，但這些并不代表他們不需要溫情，鮮花不只是女性的專利，男人同樣渴望。
、提前通知員工歌唱較好的選擇一首激進(jìn)的歌曲，準(zhǔn)備活動(dòng)當(dāng)天進(jìn)行即興表演。
(2)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)( 活動(dòng)當(dāng)天即6月19日，具體時(shí)間待定))父子(女)親情照：活動(dòng)當(dāng)天對(duì)于一同來簽約的父子，如果子女能說清楚父親的生日，可贈(zèng)拍父子(女)照片一張。
) 簽名留言：寫"最想給父親的一句話"可在大紅布或是紙張上由顧客寫上給父親的一句話�；顒�(dòng)以煽動(dòng)性海報(bào)引發(fā)情感上的觸動(dòng)。
)參與游戲。如：
、 默契大考驗(yàn)：由一同簽約的兩個(gè)人合作，一個(gè)作問卷，回答一些喜好的問題。另一個(gè)(不許看答卷)由現(xiàn)場(chǎng)主持人員對(duì)其提問，如果兩人答案相同，便可以領(lǐng)取相應(yīng)的小禮品或是繼續(xù)參加其他的活動(dòng)。
、 兩人雙足賽跑、 長(zhǎng)桿夾乒乓球：人站在一米線外，用兩根長(zhǎng)桿把乒乓球從一個(gè)盆里夾到另一個(gè)盆里，夾到多少顆有獎(jiǎng)或是其他的。
以上參與游戲勝出者均送康乃馨一支，其他游戲內(nèi)容還可以再考慮，中間穿插歌手演唱。
營(yíng)銷策劃方案 篇4
對(duì)公存款作為銀行主要的資金來源，是銀行經(jīng)營(yíng)和盈利的基礎(chǔ)。對(duì)公存款不僅是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)之本、效益之本、發(fā)展之本，也是一個(gè)銀行綜合競(jìng)爭(zhēng)力的集中體現(xiàn)。因?qū)婵罱痤~大、成本低、效益好，成為商業(yè)銀行重點(diǎn)組織的資金來源。面對(duì)日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，如何提高對(duì)公存款業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率，成為商業(yè)銀行當(dāng)前十分重要的課題。
20xx年度，諸暨農(nóng)村合作銀行營(yíng)業(yè)部充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，在拓展對(duì)公存款業(yè)務(wù)上取得了較好成績(jī)，對(duì)公存款總量和增量穩(wěn)居全行首位。本文結(jié)合諸暨農(nóng)村合作銀行營(yíng)業(yè)部在對(duì)公存款業(yè)務(wù)工作上的成功經(jīng)驗(yàn)，就如何進(jìn)一步拓展對(duì)公存款業(yè)務(wù)提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。
一、以客戶利益為中心，細(xì)分市場(chǎng)客戶群
目前，“以客戶為中心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為目標(biāo)”的經(jīng)營(yíng)理念已成為銀行的共識(shí)。為此，商業(yè)銀行必須采取客戶導(dǎo)向戰(zhàn)略，把滿足客戶的需求作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，樹立“以客戶為中心”的經(jīng)營(yíng)觀念，以自己對(duì)客戶的忠誠(chéng)來培育客戶對(duì)銀行的忠誠(chéng)度。在當(dāng)前內(nèi)部變革與外部競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力下，商業(yè)銀行可以運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分策略，滿足不同層次客戶的需求。市場(chǎng)細(xì)分策略，即銀行將客戶群體細(xì)分，將具有相似特征的顧客群歸類于同一細(xì)分市場(chǎng)的方式進(jìn)行市場(chǎng)分析，從而清晰識(shí)別出不同的細(xì)分市場(chǎng)。
市場(chǎng)細(xì)分策略有兩種基本類型：集中策略和差別策略。集中策略即把營(yíng)銷活動(dòng)集中于一個(gè)次級(jí)細(xì)分市場(chǎng)之上，可以使銀行將注意力集中在某一特定的客戶群、某種可能形成的金融產(chǎn)品或服務(wù)、某一特定地區(qū)的市場(chǎng)、某一收入水平階層或某一年齡階層的客戶。銀行運(yùn)用這種策略可集中力量占領(lǐng)某一市場(chǎng)，把合適的服務(wù)以合適的價(jià)值提供給合適的客戶�！安顒e策略”，即按照不同標(biāo)準(zhǔn)劃分出兩個(gè)或更多的次級(jí)人口群組，然后再針對(duì)每一個(gè)細(xì)分群組展開營(yíng)銷活動(dòng)。我們諸暨農(nóng)村合作銀行營(yíng)業(yè)部根據(jù)自身的市場(chǎng)定位，靈活運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分策略，把目標(biāo)客戶分為“必爭(zhēng)”和“必占”兩類，對(duì)于區(qū)域內(nèi)有些公認(rèn)的存款額度大、余額穩(wěn)定的大戶、好戶，但因行政管理、國(guó)家政策、業(yè)務(wù)需求等因素，已經(jīng)和其他大型商業(yè)銀行形成多年穩(wěn)定合作關(guān)系的客戶，我們采取“必爭(zhēng)”的策略，即利用各種人脈資源和關(guān)系，密切關(guān)注、多方公關(guān)、全力爭(zhēng)�。粚�(duì)于在我部開戶的貸款企業(yè)和個(gè)體工商戶，他們的業(yè)務(wù)需求單一，經(jīng)營(yíng)范圍多樣，經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)和場(chǎng)所較為分散，人員流動(dòng)性較強(qiáng)，這些都符合我們“立足三農(nóng)，面向社區(qū)，服務(wù)三農(nóng)”的市場(chǎng)定位和“小額、分散”的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，因此是我們“必占”的目標(biāo)客戶群。
二、以隊(duì)伍建設(shè)為基石，提升員工整體素質(zhì)
抓好隊(duì)伍建設(shè)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，培養(yǎng)一支思想作風(fēng)端正、業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的員工隊(duì)伍，是全面完成各項(xiàng)儲(chǔ)蓄任務(wù)特別是抓好對(duì)公存款、興行興業(yè)的根本保證。為了提高對(duì)公存款市場(chǎng)份額，商業(yè)銀行要選擇覺悟高、基礎(chǔ)好、有對(duì)公存款管理經(jīng)驗(yàn)的人擔(dān)任此項(xiàng)工作；要穩(wěn)定公存員隊(duì)伍，切實(shí)保證在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，儲(chǔ)蓄人員的收入不減少，待遇不降低；加強(qiáng)人員行為管理，嚴(yán)格工作要求，每一個(gè)公存員都必須遵章守紀(jì)，自覺工作，努力完成任務(wù)，做到合理分工；對(duì)公存員采取各種方式進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)。另外，客戶經(jīng)理是拓展對(duì)公存款業(yè)務(wù)市場(chǎng)的專業(yè)化隊(duì)伍，要將那些有營(yíng)銷才能或有客戶資源的人員聘任為客戶經(jīng)理，在選好、配優(yōu)客戶經(jīng)理隊(duì)伍的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)他們?cè)跔I(yíng)銷理念、營(yíng)銷技巧和知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面的培訓(xùn)，還必須對(duì)他們進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范化服務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。
每年年初，我營(yíng)業(yè)部會(huì)根據(jù)上級(jí)行社和總行的要求，制定出全年的培訓(xùn)計(jì)劃，分批分期組織員工進(jìn)行培訓(xùn)。還多次組織開展規(guī)章制度和業(yè)務(wù)技能考試與技能比賽，并以此作為評(píng)選
各類先進(jìn)的主要依據(jù)。如，我營(yíng)業(yè)部會(huì)定期對(duì)客戶經(jīng)理組織資格考試，內(nèi)容包括角色認(rèn)知、常用知識(shí)和技巧、溝通和禮儀技巧、營(yíng)業(yè)環(huán)境管理、工作規(guī)范、客戶服務(wù)管理、服務(wù)補(bǔ)救管理和營(yíng)銷機(jī)會(huì)挖掘等多方面知識(shí)，有效提升了轄內(nèi)干部職工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能。
三、以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為保障，全方位提升服務(wù)質(zhì)量
對(duì)公存款業(yè)務(wù)已成為銀行間相互競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)焦點(diǎn)，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得信譽(yù)、贏得客戶，是做好對(duì)公存款工作的根本途徑。因此銀行要不斷加強(qiáng)和完善自身的服務(wù)功能，全方位地提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平�？梢詮囊韵路矫嬷郑�
一是創(chuàng)新對(duì)公存款業(yè)務(wù)產(chǎn)品。注重對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中新情況、新問題的研究，進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出滿足客戶需要的金融新產(chǎn)品，不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
二是做好客戶維護(hù)工作。在客戶維護(hù)方面，我營(yíng)業(yè)部采取分層包干、責(zé)任到人的策略。領(lǐng)導(dǎo)班子重點(diǎn)負(fù)責(zé)財(cái)政、社保、學(xué)校等政府及事業(yè)單位和大集團(tuán)、大客戶的感情聯(lián)絡(luò)和公關(guān)工作，提高客戶的信賴度和忠誠(chéng)度；客戶經(jīng)理發(fā)揮自身作用，加強(qiáng)與轄內(nèi)貸款客戶的聯(lián)系和走訪，特別是加強(qiáng)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員的交流與溝通，了解掌握客戶的資金動(dòng)向，為客戶提供所需的產(chǎn)品和服務(wù)。
三是做好大客戶的服務(wù)工作。我營(yíng)業(yè)部對(duì)存款大戶高度重視，設(shè)立大戶專柜、大戶接待室，根據(jù)情況上門服務(wù)及免收辦理業(yè)務(wù)的手續(xù)費(fèi)等措施，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)穩(wěn)住和吸引大戶企業(yè)。四是重視加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的服務(wù)。中小企業(yè)客戶雖然單個(gè)存款額較小，但數(shù)量多，總體存款相對(duì)穩(wěn)定，如果對(duì)其提供較好的服務(wù)，能促進(jìn)對(duì)公存款的穩(wěn)定增長(zhǎng)。因此，要在服務(wù)好大戶企業(yè)的同時(shí)，進(jìn)一步提升對(duì)中小企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，重視中小企業(yè)存款和結(jié)算市場(chǎng)，開發(fā)專門產(chǎn)品，推廣適合中小企業(yè)的結(jié)算存折、個(gè)人支票和保付支票，不斷增加中小客戶存款。
四、以獎(jiǎng)優(yōu)罰劣為手段，重點(diǎn)抓好考評(píng)機(jī)制的完善
建立合理的考評(píng)機(jī)制能極大激發(fā)銀行員工拓展對(duì)公存款業(yè)務(wù)的積極性，對(duì)此，在銀行內(nèi)部需要建立科學(xué)的考評(píng)體系。采取既有年末、季末、月末考核，又有日平均數(shù)、旬末考核，并將考核與個(gè)人、單位評(píng)比先進(jìn)、分配獎(jiǎng)金結(jié)合起來的考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法。要加大獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)力度，按辦法規(guī)定及時(shí)、足額兌現(xiàn)，杜絕保底封頂現(xiàn)象，徹底打破平均分配主義。另外，客戶經(jīng)理是銀行直接面向廣大客戶開展?fàn)I銷和提供服務(wù)的中堅(jiān)力量，其考核體系的完善與否，將直接影響到客戶經(jīng)理積極性和創(chuàng)造性的發(fā)揮。在對(duì)客戶經(jīng)理的考核上，應(yīng)根據(jù)個(gè)人業(yè)績(jī)與貢獻(xiàn)論獎(jiǎng)懲，并在考核中把即期激勵(lì)、遠(yuǎn)期激勵(lì)、晉升機(jī)會(huì)激勵(lì)等多種方式綜合運(yùn)用起來，在保證考核機(jī)制連續(xù)性、政策一貫性的前提下，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，拉開收入差距。另外，對(duì)客戶經(jīng)理的考核還必須處理好效益指標(biāo)與業(yè)務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系，在考慮貢獻(xiàn)度的同時(shí)，應(yīng)考慮業(yè)務(wù)發(fā)展指標(biāo)；同時(shí)還必須把對(duì)公存款開戶與增加作為重要指標(biāo)與其崗位工資、績(jī)效工資掛鉤，既充分調(diào)動(dòng)對(duì)公客戶經(jīng)理抓對(duì)公存款的積極性，又使全行業(yè)務(wù)能均衡、全面發(fā)展。在逐步完善對(duì)公客戶經(jīng)理考核的同時(shí)，還必須建立非對(duì)公營(yíng)銷人員的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，把對(duì)公存款營(yíng)銷業(yè)績(jī)與非對(duì)公營(yíng)銷人員的獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤，真正形成全行員工工作同心、目標(biāo)同向、市場(chǎng)同拓的吸存局面，以達(dá)到促進(jìn)對(duì)公存款快速增長(zhǎng)的目的。
銀行要在激烈的同業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中鞏固和發(fā)展對(duì)公存款，不斷拓展對(duì)公存款領(lǐng)域，穩(wěn)定增加對(duì)公存款，就必須以客戶利益為中心，細(xì)分市場(chǎng)客戶群；以隊(duì)伍建設(shè)為基石，提升員工整體素質(zhì)；以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為保障，全方位提升服務(wù)質(zhì)量；以獎(jiǎng)優(yōu)罰劣為手段，重點(diǎn)抓好考評(píng)機(jī)制的完善，通過多項(xiàng)措施并舉，使銀行大幅提高對(duì)公存款的市場(chǎng)占有率。
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