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海鮮餐廳商業(yè)策劃書(shū)
篇一：商業(yè)策劃書(shū) 海鮮餐廳
經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院學(xué)生核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng)項(xiàng)目
之經(jīng)貿(mào)類專業(yè)行業(yè)技能競(jìng)賽
競(jìng) 賽 項(xiàng) 目： 《模擬商業(yè)策劃競(jìng)賽》
參 賽 作 品：“海風(fēng)味”海鮮餐廳
參賽者姓名： 陳亮清、戴曉敏、李志盛、黎珍蕊
參賽者班級(jí)： 10國(guó)際商務(wù)（師范）1班、10金融1班、
11金融1班
參 賽 時(shí) 間： 2012 年 3 月 28 日
廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院
目錄
前言 ................................................................................................................................................. 5
一、餐廳介紹 ............................................................................................................................... 6
�。ㄒ唬┎蛷d簡(jiǎn)介 ....................................................................................................... 6
（二）餐廳目標(biāo) ....................................................................................................... 6
�。ㄈ┎蛷d宗旨 ....................................................................................................... 6
二、餐廳產(chǎn)品和服務(wù)介紹 ........................................................................................................ 6
�。ㄒ唬┊a(chǎn)品 ................................................................................................................ 6
�。ǘ┓⻊�(wù) ................................................................................................................ 7
三、市場(chǎng)和可行性分析: ............................................................................................................ 7
�。ㄒ唬┍尘胺治� ....................................................................................................... 7
（二）市場(chǎng)可行性分析 ......................................................................................... 8
1、貨源分析 .......................................................................................... 8
2、前景分析 .......................................................................................... 8
3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析 ............................................................................ 9
4、市場(chǎng)消費(fèi)者分析 ......................................................................... 11
四、自身分析——SWOT分析 ............................................................................................ 11
五、營(yíng)銷策略 ............................................................................................................................ 12
�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)細(xì)分： ............................................................................................... 12
1、消費(fèi)者年齡： .............................................................................. 12
2、消費(fèi)者收入 ................................................................................... 12
3、消費(fèi)者心理： .............................................................................. 13
�。ǘI(yíng)銷方法 .................................................................................................... 14
1、服務(wù)營(yíng)銷 ....................................................................................... 14
2、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷： ................................................................................... 14
3、廣告營(yíng)銷 ....................................................................................... 15
六、財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................................................ 16
�。ㄒ唬┎蛷d資金 .................................................................................................... 16
（二）成本費(fèi)用估算 ........................................................................................... 17
1、2012年3月的成本費(fèi)用估算 .................................................. 17
2、2012年4月的成本費(fèi)用估算 .................................................. 18
3、2012年5月的成本費(fèi)用估算 .................................................. 18
（三）資產(chǎn)負(fù)債表 ............................................................................................... 19
�。ㄋ模┪磥�(lái)3個(gè)月?lián)p益表 .................................................................................. 20
�。ㄎ澹┈F(xiàn)金流量表 ............................................................................................... 22
�。⿺�(shù)據(jù)分析 .................................................................................................... 25
七、風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避方法 ..................................................................................................... 26
�。ㄒ唬┬袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 26
1、知名度影響不足 ......................................................................... 26
2、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入 ................................................................ 26
3、社會(huì)因素 ....................................................................................... 27
4、貨源不足 ....................................................................................... 27
�。ǘ└�(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 28
1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多 ................................................................................... 28
2、潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅 ..................................................................... 28
3、菜式和服務(wù)不能滿足消費(fèi)者 ................................................... 28
�。ㄈ┏杀究刂骑L(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................... 28
1、原材料和運(yùn)營(yíng)前成本過(guò)高 ....................................................... 28
2、人力資源成本 .............................................................................. 29
3、日常經(jīng)營(yíng)成本 .............................................................................. 29
�。ㄋ模┙�(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 30
1、餐廳淡季 ....................................................................................... 30
2、衛(wèi)生方面 ....................................................................................... 30
3、貨存期不長(zhǎng) ................................................................................... 30
�。ㄎ澹┴�(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) .................................................................................................... 31
1、投資風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................... 31
2、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 31
3、確認(rèn)收益風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 31
4、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................... 31
八、人員安排 ............................................................................................................................ 32
前言
隨著科技發(fā)展，物質(zhì)追求越來(lái)越高的時(shí)候，人們對(duì)吃的也越來(lái)越講究�！懊褚允碁樘臁�，這是從古到今都說(shuō)不完的話題，菜式越來(lái)越多，食材也越來(lái)越稀奇。為了吸引顧客，各餐飲業(yè)都致力于不斷推出新的菜式和產(chǎn)品，由此不斷地滿足著消費(fèi)者的嘗新心理。
人們不僅對(duì)吃的越來(lái)越講究，對(duì)吃的方式和吃的環(huán)境也同樣地講究起來(lái)，相對(duì)于喧囂的食肆，人們更多地會(huì)選擇一處舒適的餐廳進(jìn)行消費(fèi)。
所以，本餐廳就是為大家提供一個(gè)舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，讓大家好好在我們餐廳享受他們的午餐和晚餐，我們會(huì)把我們的餐廳打造成一家兼具高品位和獨(dú)特性的高級(jí)餐廳。
篇二：海鮮商業(yè)計(jì)劃書(shū)
第一章、餐廳摘要
1.餐廳名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點(diǎn)
餐廳名稱：維京海產(chǎn)全球體驗(yàn)館
建設(shè)性質(zhì)：新建
建設(shè)地點(diǎn)：福建省福州市倉(cāng)山區(qū)利嘉國(guó)際自貿(mào)區(qū)內(nèi)
2.建設(shè)期限：3個(gè)月，即2016年1月—2016年3月
3.主要建設(shè)內(nèi)容
�、俨蛷d裝修、設(shè)備購(gòu)買；
�、谌藛T的招聘、培訓(xùn)等；
4.投資結(jié)構(gòu)及資金來(lái)源
本餐廳投資規(guī)模為100萬(wàn)元，餐廳管理層自籌51萬(wàn)元，對(duì)外融資49萬(wàn)元萬(wàn)元，并出讓49.00%股權(quán)。
第二章、餐廳介紹
第一節(jié)、餐廳介紹
經(jīng)調(diào)查與分析,雖然福州市區(qū)海鮮餐飲很多，包括西餐廳、自助餐，日本料理,但目前還沒(méi)有一家平價(jià)高端海鮮火鍋餐廳。而根據(jù)平價(jià)海鮮火鍋餐廳在上海、北京、廣州的發(fā)展來(lái)看，往往以其獨(dú)一無(wú)二的美食體驗(yàn)和優(yōu)良服務(wù)而擁有忠實(shí)的固定消費(fèi)群體。
基于以上在福州高端平價(jià)火鍋市場(chǎng)空白及其商業(yè)價(jià)值，本項(xiàng)目將在利嘉國(guó)際自貿(mào)區(qū)打造本地首家平價(jià)高端海鮮火鍋餐廳，按照高端海鮮火鍋餐廳標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，以物美價(jià)廉的形式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。在餐飲方面，通過(guò)頂級(jí)廚師簡(jiǎn)約又創(chuàng)意非凡的菜肴創(chuàng)制，親近福建本地餐飲特色的獨(dú)特新奇菜肴，讓每一天進(jìn)餐廳的每一位客人都獲得獨(dú)一無(wú)二的美食體驗(yàn)，并將根據(jù)會(huì)員的情況每六個(gè)月更新一次菜單。實(shí)行開(kāi)放式廚房的模式，讓每位客人可以直接目睹自己菜肴的創(chuàng)制的每一個(gè)步驟、每一個(gè)動(dòng)作、每一個(gè)過(guò)程。
本餐廳定位：福州市高端海鮮最便宜的餐廳。
第二節(jié)、餐廳優(yōu)勢(shì)
1.餐廳周邊配套優(yōu)勢(shì)
一個(gè)千億級(jí)的大型商業(yè)綜合體就要在福州誕生了。根據(jù)福州市政府4月6日簽發(fā)的有關(guān)會(huì)議紀(jì)要，國(guó)際商貿(mào)城將于下半年動(dòng)工，明年底投入使用。這艘投資120多億元、建筑面積250萬(wàn)平方米、年交易額可達(dá)千億元的“商業(yè)航母”，將推動(dòng)海西商貿(mào)業(yè)更快邁向現(xiàn)代化、國(guó)際化。順應(yīng)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的迫切需要，針對(duì)目前商貿(mào)業(yè)小而散的狀況，福州市欲以建設(shè)國(guó)際商貿(mào)城為契機(jī)，對(duì)現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)進(jìn)行重新定位、整合、提升，以信息化帶動(dòng)商業(yè)現(xiàn)代化，推進(jìn)現(xiàn)代電子商務(wù)與傳統(tǒng)零售業(yè)的創(chuàng)新性融合，打造基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的綜合性商貿(mào)物流平臺(tái)，形成現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集群，從而提升福州商貿(mào)業(yè)的品位和檔次，推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃，商貿(mào)城的專業(yè)市場(chǎng)集群，涵蓋鞋帽、皮具、陶瓷、木業(yè)、五金、服裝、體育文化、燈具等產(chǎn)品，并從現(xiàn)代商貿(mào)物流、電子商務(wù)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)園區(qū)化管理等方面，推動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)市場(chǎng)組織形態(tài)從傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)向現(xiàn)代化的新型商貿(mào)業(yè)發(fā)展，功能由單一的商品交易向商品展示、信息發(fā)布、價(jià)格形成、產(chǎn)品研發(fā)等領(lǐng)域拓展。同時(shí)，還將建設(shè)海峽醫(yī)藥健康城，對(duì)接臺(tái)灣生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建海峽兩岸醫(yī)藥及健康產(chǎn)業(yè)交流展示交易平臺(tái)，計(jì)劃在平潭建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)物流基地。另外，商貿(mào)城還計(jì)劃建設(shè)國(guó)際品牌區(qū)，擬引入300多個(gè)國(guó)際品牌；配套商業(yè)區(qū)，集成現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、金融、工商、稅務(wù)、報(bào)關(guān)等配套服務(wù)。項(xiàng)目全面建成運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)可提供8萬(wàn)—10萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。
該項(xiàng)目位于倉(cāng)山，銜接主城區(qū)與南嶼、南通等新城市組團(tuán)，是福州未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。交通方便快捷，周邊已聚集了6家物流企業(yè)和大量倉(cāng)儲(chǔ)用房，具備發(fā)展大型商業(yè)所必需的配套設(shè)施。
福州市表示，要全力以赴，用好用足相關(guān)政策資源，做好服務(wù)工作，推進(jìn)這個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)
2.立體交通優(yōu)勢(shì)
本餐廳所處的利嘉國(guó)際商貿(mào)城有極其便捷的立體交通優(yōu)勢(shì)：
陸：比鄰三環(huán)路，周邊設(shè)有兩座過(guò)江大橋（金山大橋與螺洲大橋）、15條
公交線路，可快速到達(dá)福州市各角落。
空：30分鐘可輕松抵達(dá)福州長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)。
鐵：未來(lái)政府規(guī)劃的地鐵4號(hào)線將在餐廳所在的地理位置設(shè)置站點(diǎn)；開(kāi)車到北面的福州站和南面的火車南站均只需20分鐘的車程，而在火車站可乘坐高鐵快速前往省內(nèi)外重要城市。
3.價(jià)格優(yōu)勢(shì)
本餐廳海鮮由國(guó)外一手渠道采購(gòu)，存活率高，渠道價(jià)格低廉，與市場(chǎng)同品質(zhì)，品種產(chǎn)品相比有極其明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。依托海鮮母公司運(yùn)營(yíng)，可做到零損耗，零庫(kù)存。
4.少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)
目前福州市區(qū)還不存在類似本餐廳一樣定位于平價(jià)高端進(jìn)口海鮮火鍋餐廳，雖然存在一些中高端餐廳，但是他們單價(jià)偏高，客戶粘性不夠。
5.租金優(yōu)勢(shì)
目前與業(yè)主方簽訂合約中有四個(gè)月裝修期，一年免租期，一年半租期。
6.環(huán)境優(yōu)勢(shì)
本物業(yè)入駐商家較多，工作人員多達(dá)數(shù)千名，消費(fèi)潛力巨大，可帶來(lái)客流豐富。
第三節(jié)、國(guó)內(nèi)各大城市的高端餐飲現(xiàn)況
1.上海的高端餐飲現(xiàn)況
自從2012年底中央抑制三公經(jīng)費(fèi)的“八項(xiàng)規(guī)定”政策出臺(tái)后，對(duì)于原本的公款高端消費(fèi)形成了一定的沖擊，比如2013年上海的高端餐飲下跌3成，客觀分析，下滑部分大多是原先由公款消費(fèi)出現(xiàn)的水分，在中央抑制三公經(jīng)費(fèi)的背景下，滬上中高端餐飲中的公款“水分”已日趨被擠干2014年行業(yè)則出現(xiàn)了小幅上升的盤整態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)專家分析，種種跡象表明，當(dāng)“三公”消費(fèi)的水分基本被擰干后，有特色的高端餐飲在滬仍有市場(chǎng)。上海餐飲行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)金培華認(rèn)為原本存在公款消費(fèi)的水分少了，并不意味著高端餐飲就沒(méi)有市場(chǎng)了，當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定程度后，雖然大眾消費(fèi)是主流，但上海這樣的國(guó)際化、商務(wù)型城市中，高端餐飲依舊會(huì)有需求。
例如孔家花園，由于餐廳坐落于孔祥熙故居內(nèi)，開(kāi)業(yè)之初就有意識(shí)地推出有
典故的菜肴，現(xiàn)在每天主題菜肴的營(yíng)業(yè)額已占門店?duì)I業(yè)額的40%以上，成了餐廳的特色。在此基礎(chǔ)上，孔家花園推出了更具系列化的故事宴，由于穿插講解與互動(dòng)，一頓故事宴從頭聽(tīng)到尾可能要花上兩三個(gè)小時(shí)。2014年初，孔家花園曾推出過(guò)人均980元的刀魚(yú)宴，沒(méi)想到天天坐滿，而且都是個(gè)人消費(fèi)者。此外，外灘也有個(gè)別餐廳推出了人均5000元的消費(fèi)，由于較有特色，幾乎一位難求，消費(fèi)者也都不是要開(kāi)發(fā)票的公款消費(fèi)。
2.北京的高端餐飲現(xiàn)況
在反對(duì)鋪張浪費(fèi)的政策引導(dǎo)下，北京大多數(shù)高端餐飲企業(yè)均未能幸免。但此次高端餐飲業(yè)的危機(jī)主要是限制三公消費(fèi)政策所致，而并非經(jīng)濟(jì)的整體衰退。所以定位不同的高端餐廳市場(chǎng)表現(xiàn)也不同，定位商務(wù)宴請(qǐng)和個(gè)人消費(fèi)的高檔餐飲在這次危機(jī)中受影響較小，行業(yè)排名有望靠前，而影響較大的高端餐飲公司主要是那些主打政府餐飲業(yè)務(wù)的公司。比如，俏江南位列高端餐飲行列，自然會(huì)受到影響，不過(guò)俏江南的定位主要是商務(wù)正餐，500強(qiáng)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的訂餐占比很大，受政府政策影響相對(duì)較小。俏江南的最大亮點(diǎn)在于創(chuàng)新和好的服務(wù)、環(huán)境、菜品體驗(yàn)。
在一線城市，個(gè)人和商務(wù)群體也是高檔餐飲消費(fèi)群體的重要組成部分，而這兩類群體的`消費(fèi)需求并未因此項(xiàng)政策而被抑制。反觀二、三線城市，公務(wù)消費(fèi)是高端餐飲消費(fèi)主體，所以限制三公消費(fèi)政策下，二、三線的高端餐飲業(yè)績(jī)必將大幅下滑。
3.福州的高端餐飲現(xiàn)況
中央抑制三公經(jīng)費(fèi)的“八項(xiàng)規(guī)定”政策，同樣遏制了福州的公款消費(fèi)，在“寒冬”之下，福州不少高端餐飲企業(yè)開(kāi)始剝掉奢華向大眾靠攏，高端餐飲市場(chǎng)由此進(jìn)入新的拐點(diǎn)，迎來(lái)家庭消費(fèi)時(shí)代。
例如仁海藝術(shù)館原來(lái)更多的是做精品菜，而現(xiàn)在店里的人均消費(fèi)也從
400~500元降到了200~300元。甚至2015年的年夜飯也沒(méi)有規(guī)定最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在大廳消費(fèi)的年夜飯，不少都是人均一百多元起。而往年大廳推薦消費(fèi)都是人均200元起。從包間消費(fèi)來(lái)看往年推薦消費(fèi)為一桌8880元起，今年也降為人均300元起。
不過(guò)，目前福州仍舊有一些餐飲會(huì)所菜品價(jià)格依然堅(jiān)挺。以福州文儒九號(hào)為例，佛跳墻套餐依然為488元/位；另外福州三坊七巷的佳麗花園高端餐飲會(huì)依舊
保持食材構(gòu)成上來(lái)自多個(gè)國(guó)家，形成跨國(guó)界美食，目前店內(nèi)菜品價(jià)格也并未調(diào)低，還保持在原來(lái)價(jià)位。
福州雍和會(huì)海鮮姿造人均300多元依舊天天火爆，“客人很滿意，環(huán)境太有檔次了，一個(gè)讓人意猶未盡的地方！”這往往是客戶餐后的無(wú)限感慨！穩(wěn)居為福州海鮮營(yíng)業(yè)額最高的雍和會(huì),被稱之為“貴”得有道理：食材可“貴”，環(huán)境可“貴”，服務(wù)可“貴”，口碑可“貴”。因?yàn)閮r(jià)位上的“最貴”，雍和會(huì)必然要過(guò)濾一批消費(fèi)者，這預(yù)示著客戶群是一些是中高凈值人群，這樣的客戶對(duì)口碑與品質(zhì)都有雙重的挑剔。所以在保證了足夠的流量入口后，雍和會(huì)在造型和食材新鮮度上下了不少功夫。在造型上雍和會(huì)高價(jià)聘請(qǐng)了哈爾濱的冰雕大師作為特別顧問(wèn)，經(jīng)常親自造型各種冰雕，比如各種動(dòng)物，讓客人賞景就餐。在服務(wù)理念上，董事長(zhǎng)林斌曾請(qǐng)臺(tái)灣著名的培訓(xùn)公司幫助雍和會(huì)按流程培訓(xùn)服務(wù)模式。甚至為了提高服務(wù)質(zhì)量，他還不惜采取工資比同行業(yè)高出30%的薪酬制度。
高端餐飲市場(chǎng)龐大，但并不代表誰(shuí)都能做好，特別是繼續(xù)抱著過(guò)去那一套依靠公務(wù)消費(fèi)的模式的話，必然走不下去。而怎樣才能做好高端餐飲，價(jià)格不是問(wèn)題，問(wèn)題是能否提供與價(jià)格相匹配的產(chǎn)品，或者說(shuō)讓消費(fèi)者滿意的性價(jià)比高的產(chǎn)品。
第四節(jié)、高端餐飲的發(fā)展路徑
在個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域，高端的概念已不再是是奢靡、浪費(fèi)等非正常業(yè)態(tài)和方式來(lái)表現(xiàn)了，而是需要接地氣，貼近真正愿意自己掏錢埋單的消費(fèi)者，讓“高端”得物超所值，這才是提升高端餐飲市場(chǎng)價(jià)值的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前高端餐飲發(fā)展路徑基本有四條：
第一類是以孔家花園“故事宴”為代表，以文化為載體挖掘餐飲的深度。而上海其他高端餐飲如梅龍鎮(zhèn)、王家沙、沈大成等老字號(hào)之所以長(zhǎng)盛不衰，背后深厚的傳統(tǒng)文化進(jìn)行支撐也是重要原因之一。在這一類轉(zhuǎn)型中，高端餐飲的定價(jià)可能有所下調(diào)，但行業(yè)的深度卻不升反降。
第二類是多品牌發(fā)展，側(cè)重轉(zhuǎn)型大眾消費(fèi)市場(chǎng)。比如，原先上海原先知名的高端餐飲品牌名豪從去年起推出了定價(jià)更為親民的惠食佳餐廳；
第三類是餐廳通過(guò)特色營(yíng)銷和優(yōu)質(zhì)服務(wù)取勝。比如，2013年剛剛進(jìn)入上海市場(chǎng)的翠園，人均消費(fèi)在500元左右，仍一桌難求。通過(guò)一道精致的菜肴，新客人
篇三：酒店項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)
目錄
第一章 項(xiàng)目摘要
一、項(xiàng)目概述
二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
三、項(xiàng)目背景
四、項(xiàng)目投資計(jì)劃
第二章項(xiàng)目公司
一、公司簡(jiǎn)介
二、公司結(jié)構(gòu)/管理
三、股權(quán)結(jié)構(gòu)
四、項(xiàng)目其他背景
第三章項(xiàng)目規(guī)劃
一、項(xiàng)目位置
二、法律明細(xì)
三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃
第四章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模
二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)
第五章項(xiàng)目投資分析 一、投資估算
二、參數(shù)預(yù)測(cè)
第六章市場(chǎng)分析
第七章 一、商務(wù)酒店概況
二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)
四、項(xiàng)目定位
第一章項(xiàng)目摘要
一、項(xiàng)目概述
隨著人們生活水平的日益提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求也進(jìn)一步
的完善，商務(wù)式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會(huì)務(wù)的理想會(huì)所，也是一種趨勢(shì)。 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成
都市繁盛商業(yè)區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優(yōu)越
酒店總面積？商務(wù)酒店總投資概為430萬(wàn)元，酒店用地面積
260平方米，建筑面積為2300余平方米，主樓8層。2—7層為客房，8層規(guī)劃用途為茶坊。主樓2層為簡(jiǎn)餐茶餐廳（設(shè)計(jì)餐位數(shù)20人同時(shí)用餐）、茶座150米方
新裝修后的商務(wù)酒店，憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)代
酒店經(jīng)營(yíng)的全新理念，商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務(wù)式酒店。
二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
黃金地段、得天獨(dú)厚
采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理團(tuán)隊(duì)
采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計(jì)理念籌建部門成功開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)酒店的設(shè)計(jì)和施工 專業(yè)的星級(jí)酒店服務(wù)師進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)
現(xiàn)代化的高效益、高社會(huì)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)管理模式
三、項(xiàng)目背景
成都是大西南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游和交通樞紐中心，地勢(shì)由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態(tài)淵源國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得全國(guó)旅游生態(tài)城市榮譽(yù)，目前擁有峨眉山、青城山、竇關(guān)山、天臺(tái)山等國(guó)家級(jí)、省級(jí)風(fēng)景區(qū)多處；龍池，臥龍等國(guó)家級(jí)、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)3處；龍泉大窯遺址等國(guó)家級(jí)、省級(jí)文保單位17處。成為人們的旅游的新景點(diǎn)。
成都市身為政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，目前只有四星級(jí)以上酒店15家、五星級(jí)酒店6家（1家待建）。而在順城街幅員1公里向周邊擴(kuò)散，沒(méi)有一家商務(wù)或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開(kāi)發(fā)該酒店以具備天時(shí)、地利、人和。它的新開(kāi)可進(jìn)一步緩沖順城街沿線高檔商務(wù)酒店緊張的現(xiàn)狀。
四、項(xiàng)目投資計(jì)劃
補(bǔ)充項(xiàng)目裝修風(fēng)格？及定位等？
�。ㄒ唬┩顿Y總額
項(xiàng)目投資概算為430萬(wàn)元（包括場(chǎng)租款（150萬(wàn)）、裝修費(fèi)用、基樁及相關(guān)前期費(fèi)用等已完成的投資230萬(wàn)元）（二）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目裝修期計(jì)劃，裝修期為圖紙確認(rèn)后20天；裝修期為3個(gè)月。
根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)2年，即可還清本息。
第二章 項(xiàng)目公司
一、商務(wù)酒店公司簡(jiǎn)介
商務(wù)酒店占地面積260萬(wàn)平方米，總建筑面積2300余平方米 ，擁有充分體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)，一樓大堂空間100左右多平米，現(xiàn)代化酒店設(shè)施、舒適典雅的各式客房90套；有風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳、先進(jìn)的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施。有先進(jìn)完善的設(shè)施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù)。
二、公司結(jié)構(gòu)和管理層
公司實(shí)行單店總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有店長(zhǎng)（總經(jīng)理）、工程部、財(cái)務(wù)部、前廳部、客房部等。
商務(wù)酒店定員33人，其中高級(jí)管理人員1人，中級(jí)管理5人，服務(wù)人員27人。全部員工均實(shí)行合同制。各類人員按不同崗位技能要求進(jìn)行上崗前培訓(xùn)、考試、招聘。另視經(jīng)營(yíng)的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時(shí)工。
三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)
公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為準(zhǔn)）。董事長(zhǎng) 、總經(jīng)理 。
四、項(xiàng)目其他背景
近年，成都市對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)前期對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店。由
人員編制于該區(qū)域內(nèi)的星級(jí)賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），有的酒店存
在居高不下的房?jī)r(jià)讓大部門中層階級(jí)出差人士望而卻步，有的酒店硬件設(shè)施嚴(yán)重老化，已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它的建成將會(huì)帶來(lái)較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
第三章 項(xiàng)目規(guī)劃
一、項(xiàng)目位置
本項(xiàng)目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)。該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大街，項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的東西側(cè)，而基地的地勢(shì)大致平整，政府計(jì)劃在5年之內(nèi)改造周邊的新城配套，現(xiàn)已完工有原“熊貓城”的改造。屆時(shí)時(shí)尚、現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前。
二、相關(guān)法律文件
同意改建的相關(guān)部門的批文， 8年以上 租賃經(jīng)營(yíng)合同。
三、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃
1、項(xiàng)目明細(xì)
酒店是人們用幾小時(shí)或幾天時(shí)間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界，更應(yīng)該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨(dú)立的個(gè)體酒店經(jīng)營(yíng)者，隨著需求的增長(zhǎng)，額外的個(gè)人產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)需求達(dá)到了一個(gè)新的高度。這種選擇變得越來(lái)越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時(shí)尚的賓館到個(gè)人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺(jué)得成都市所住的地方或傳統(tǒng)、古典或是時(shí)尚、現(xiàn)代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點(diǎn)，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的。 2、客房
酒店客房將會(huì)由主樓樓層提供。而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)客房，大床房，情侶房。在客房裝修問(wèn)題上，先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異域風(fēng)和本地想結(jié)合，但隨著這兩年成都酒店市場(chǎng)的改變和發(fā)展，越來(lái)越多的客戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店！原由
1、 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺(jué)
2、 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎(chǔ)增加
收益點(diǎn)
3、 對(duì)于商務(wù)人事有個(gè)更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境 總體來(lái)說(shuō)，客房可根據(jù)其設(shè)計(jì)分為四種類別，包括 標(biāo)準(zhǔn)房，商務(wù)房、情侶房、豪華單人房。
3、后勤設(shè)施
后勤設(shè)施包括大堂、接待處、保安及控制室等。
其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。 大堂在布置和規(guī)劃時(shí)按照功能的用處進(jìn)行劃分，一共分為：休息區(qū)、接待區(qū)、其他功能區(qū)。三大功能區(qū)要在一定意義上分開(kāi)，但是又要相協(xié)調(diào)。所以大堂的總體規(guī)劃是：以電梯門為基礎(chǔ)點(diǎn)相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū)。 4、技術(shù)資料
根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下： 面積資料
總地上建筑 260平方米 總建筑面積2300平方米 停車位： （地下）10個(gè)，（場(chǎng)外）50--80個(gè)（項(xiàng)目地外50米就是大型的公用停車場(chǎng)，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用）
6、裝修期成本預(yù)算
資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬(wàn)。改造成本包括租金，工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用，裝修費(fèi)及不能預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。
成本明細(xì)如下：
1 前期費(fèi)用（租金，記在成本之內(nèi) ） ￥：150萬(wàn) 2裝修費(fèi)用（電梯工程、空調(diào)）￥：230萬(wàn) 3 開(kāi)辦費(fèi) ￥： 50萬(wàn) 總價(jià) ￥：430萬(wàn)元
第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目裝修規(guī)模
二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)
酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為20年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后5到10年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。商務(wù)酒店（）作為酒店一種新型形態(tài)，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的.需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的10年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。
第五章swot分析
一、具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)
酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這成為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看，僅通過(guò)酒店大廳和茶座、大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得70---90萬(wàn)元的收入經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。
二、參數(shù)預(yù)測(cè)
1、 預(yù)估期
2011年至2021年，共10年。
2、 客房入住率
成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之間，參照
中國(guó)其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期，客房入住率取96%。
由于商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢(shì)，從營(yíng)運(yùn)第二年
開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定期。
3、 平均房?jī)r(jià)
參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)
城市商務(wù)酒店房?jī)r(jià)水平，應(yīng)該達(dá)到人民幣168----198元/間。
市場(chǎng)分析年?duì)I業(yè)收入的測(cè)算
一、客房利潤(rùn)收入：
1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃85個(gè)房間計(jì)算）
198元/間——168元/間 均價(jià)183元/間
每天的入住率按96%計(jì)算：82間*183元/間=15006元
日收入：82間*183元/間=15006元
月收入：15006元*30天=450180元
年收入：450180元*12個(gè)月=5402160元
2、其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約120萬(wàn)元。
收入合計(jì)：660萬(wàn)元/年
主營(yíng)業(yè)務(wù)支出：
1、員工年工資：33人（初定服務(wù)員含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12個(gè)月 =712000元
2、水電費(fèi)：30000元/月*12個(gè)月=360000元
3、一次性用品費(fèi)用（含客源和員工早餐）：340000元/年
4、洗滌費(fèi)用：60000元/年
5、辦公費(fèi)用：3萬(wàn)元
6、客房員工提成：24*6*365=52000元/年
8、店長(zhǎng)績(jī)效提成（用于獎(jiǎng)勵(lì)除服務(wù)員之外的員工）：5萬(wàn)元。
9、職工食堂費(fèi)用（中午和晚餐）：120000元/年
10、員工培訓(xùn)費(fèi)、年終福利費(fèi)等開(kāi)支：180000元
11、稅收：300000元/年12、電話、寬帶等通信費(fèi)用：80000元/年
13、其他費(fèi)用（電梯維修年檢、滅4害等）：50000元/年
14、房屋租賃支出：150萬(wàn)元/年（3年后逐年5%遞增）
合計(jì)：383.50萬(wàn)元/年
其他業(yè)務(wù)成本：60萬(wàn)元/年。
折舊：56萬(wàn)元/年
成本合計(jì)：499.5萬(wàn)元/年
凈利潤(rùn)：160.50萬(wàn)元/年
第六章 市場(chǎng)分析
一、酒店概況
至2010年底，成都地區(qū)共有星級(jí)酒店78家，其中五星級(jí)酒店5家（建），四星級(jí)酒店14家，三星級(jí)酒店268家。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率達(dá)到74%，三星級(jí)酒店平均的客房入住率達(dá)到78%。商務(wù)酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值四川旅游危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分別達(dá)到63%，67%，71%。假日酒店和花園酒店、三星級(jí)商務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
成都地區(qū)的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟，游客主要下榻于三星級(jí)酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 四川省的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在2008-2010年因金融危機(jī)、汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢了，而這情況也隨著國(guó)家大力的道路、城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在2011年開(kāi)始復(fù)蘇。
從資料分析中，推斷成都地區(qū)未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，而在順城片區(qū)目前沒(méi)有一家精品商務(wù)酒店。。而同時(shí)周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn)定的客戶源，加上周邊3家星級(jí)酒店的老化和價(jià)格的高昂。本項(xiàng)目在此區(qū)域的發(fā)展前景非常樂(lè)觀。
二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析
成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)客人來(lái)成都。
成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),為酒店的客源提供了保障。而我項(xiàng)目正處于旅游者理想住宿的“春熙路商業(yè)圈”，在這里向周邊輻射可以達(dá)到成都最繁華的地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢(shì)。
酒店入住率
據(jù)我向成都市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知順城地區(qū)的三星級(jí)飯店于2010年的平均房租約為人民幣158元至260元一晚，而入住率約為88%。
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)
在2010年末，成都地區(qū)共有105家已評(píng)星級(jí)的酒店，其中五間達(dá)五星級(jí)或以上。共有300家左右達(dá)三星級(jí)或以上的酒店。
在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi)，共有5家三星級(jí)，9家二星級(jí)及6家一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店4家、招待所24家。
根據(jù)成都市旅游局所提供的資料，目前順城片區(qū)沒(méi)有在建的3星以上的酒店和商務(wù)型的酒店。對(duì)順城片區(qū)的投資酒店在15年中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將
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