試析房地產(chǎn)融資合作開發(fā)
房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。下面是yjbys小編為您搜集整理的試析房地產(chǎn)融資合作開發(fā)論文，希望能對您有所幫助。
摘要：面對國家政策的不斷調(diào)控和大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，合作開發(fā)無疑成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。目前對房地產(chǎn)合作開發(fā)的研究較少，且集中在對法律方面的研究。文章根據(jù)企業(yè)實際問題，對房地產(chǎn)的合作開發(fā)問題從企業(yè)自身和國家法律兩個方面分析。
關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè);房地產(chǎn)融資;合作開發(fā)
自2010年開始，國家不斷加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，各地方也陸續(xù)出臺了調(diào)控政策，大型房地產(chǎn)企業(yè)亦在“攻城掠地”搶占市場，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的生存壓力，合作開發(fā)成為它們生存與發(fā)展的必然選擇。
一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的必要性
(一)宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)融資更難
1、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)儲備的土地出手難
(1)開發(fā)商囤積大量土地。
房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤吸引了眾多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年前 11個月，我國購置土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方;2005年全國房地產(chǎn)百強企業(yè)共儲備土地面積4億平方。
(2)國家加大了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)閑置土地的處置力度。
在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的在重頭戲。2008年1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)，通知指出：一是優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率;二是嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對于囤積土地的開發(fā)商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發(fā);轉(zhuǎn)讓土地;與其他企業(yè)合作開發(fā)。
2、獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地的門檻提高
2006年8月國土資源部下發(fā)的新規(guī)范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進(jìn)一步完善了土地使用權(quán)的出讓制度，嚴(yán)格控制了劃撥土地和協(xié)議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進(jìn)一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規(guī)范和嚴(yán)格。一系列土地調(diào)控政策的出臺，提高了征地成本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的門檻。
(二)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)自身特點
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和資金是企業(yè)的生命，無論是土地的購買還是項目的開發(fā)都離不開高額資金的支持。而且，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以中小房地產(chǎn)企業(yè)居多，它們存在自身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負(fù)債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)。
此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到10%的凈利潤(家電業(yè)2%，IT業(yè)2%-3%)吸引了其他行業(yè)有實力的大型企業(yè)加入房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中，使得房地產(chǎn)市場的競爭更加劇烈，同時也讓中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發(fā)無疑會成為中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。
二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的定義及類型
(一)合作開發(fā)的定義
合作開發(fā)，分為狹義的合作開發(fā)和廣義的合作開發(fā)。狹義的合作開發(fā)指的是雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房產(chǎn)項目等，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。而廣義上的合作開發(fā)，則是指任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的都可以納入合作開發(fā)房地產(chǎn)的范疇。本文只討論廣義的合作開發(fā)。
(二)合作開發(fā)的類型
中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。
1、緊密型合作
緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實體。其特點是：參加合作的方式是出資;組成的經(jīng)濟(jì)實體具有法人資格;合作各方共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧，僅以自己出資的財產(chǎn)為限承擔(dān)責(zé)任。
但是，緊密型合作案例比較少見，因為這種類型的合作開發(fā)方式周期長、風(fēng)險大，往往涉及到法律問題，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)之爭、份額之爭等。
2、松散型合作
松散型合作，指合作各方共同出資、共同經(jīng)營，組成一個合伙性質(zhì)的、不具備法人條件的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織。目前最常見的合作開發(fā)方式多采用松散型合作，因為該模式相互之間約束性較小，風(fēng)險亦較小，但是也會存在各類法律風(fēng)險。
(三)中小型房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)存在的問題
目前，很多中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到合作開發(fā)的重要性和必要性，并且去開始實踐，但在合作中卻經(jīng)常出現(xiàn)一些必要或不必要的糾紛，出現(xiàn)糾紛的原因很多，其分析
1、中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身問題
(1)由于各個中小企業(yè)本身開發(fā)資質(zhì)低、自有資金少、負(fù)債率高等原因，造成企業(yè)信用度不高，使得企業(yè)之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎(chǔ)。
(2)一些中小企業(yè)對自己所擁有優(yōu)勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認(rèn)識和評估自己的優(yōu)勢資源，對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認(rèn)識。造成企業(yè)在選擇合作對象時，往往只看對方的資金實力，而不從是否與自身企業(yè)能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。
(3)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄。房地產(chǎn)開發(fā)投入資金巨大，開發(fā)周期長，房地產(chǎn)合作開發(fā)的兩方或多方承擔(dān)的風(fēng)險大，一旦出現(xiàn)問題，雙方當(dāng)事人的利益損失就是巨大的，因此嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、合法的合作開發(fā)合同是保障企業(yè)利益的重要依據(jù)。然而，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員法律觀念淡薄，對合作開發(fā)合同的認(rèn)識不夠。
2、相關(guān)的法律法規(guī)不健全，行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督和管理
一個行業(yè)的健康發(fā)展離不開完善的法律制度的支持和保護(hù)，對于房地產(chǎn)合作開發(fā)亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規(guī)支持與約束。但是當(dāng)前，在合作開發(fā)方面缺乏有效的法律法規(guī)監(jiān)督、約束。
此外，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營、管理能力有限等原因，在房地產(chǎn)合作過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機(jī)構(gòu)，但目前國家對這些機(jī)構(gòu)的規(guī)范少，導(dǎo)致這些機(jī)構(gòu)不足夠中立。
三、對合作開發(fā)的一些建議
(一)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)清形勢，轉(zhuǎn)變思維，積極推進(jìn)相互間的合作開發(fā)
第一，面對國家的宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)市場的規(guī)范，中小房地產(chǎn)企業(yè)要及時轉(zhuǎn)變思維，認(rèn)真分析自身企業(yè)及本行業(yè)面臨的情況，在清楚把握自身優(yōu)勢和劣勢基礎(chǔ)上積極推進(jìn)與其他企業(yè)的合作。
第二，在選擇合作對象，特別是戰(zhàn)略合作企業(yè)時候，不能僅看對方的實力，更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性、企業(yè)優(yōu)勢互補性、企業(yè)文化的兼容性、企業(yè)合作及資源整合的控制性。
第三，簽訂完備的合作開發(fā)合同。房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容復(fù)雜標(biāo)的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發(fā)糾紛，而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質(zhì)認(rèn)識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預(yù)測，因此，簽訂合作開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。在合同中，要明確雙方的責(zé)任，對每一項義務(wù)和權(quán)益做詳細(xì)約定，重視違約約定。
(二)建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機(jī)制
建立健全法律法規(guī)，完善行業(yè)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。中小型房地產(chǎn)要想發(fā)展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發(fā)問題上，更需法律的規(guī)范與約束。同時，要加強行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，提高行業(yè)自身的自律性。
參考文獻(xiàn)
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