對公共租賃住房和廉租住房并軌運營的幾點思考論文
摘要：
隨著保障性住房建設(shè)運營工作的不斷推進，多類別房源及多層次保障對象看似設(shè)計科學(xué)的供應(yīng)體系也凸顯出一些問題。比如，保障對象支付能力的變化直接引起住房類型的變化。怎樣簡單而方便地給予不同保障對象動態(tài)的保障，成為各地探索的課題�！岸亢鸵弧�、“三房合一”、“四房和一”應(yīng)運而生，目前得到國家認可的公廉并軌正進行推廣。新舊政策的交替需要銜接好、過渡好，一些不成熟的建議，或許可為公廉并軌工作助一臂之力。
關(guān)鍵詞：保障性安居工程：保障性住房；公廉并軌；差別化租金
從2010年開始大規(guī)模實施保障性安居工程以來，隨著國家支持力度的不斷加大和各級政府對項目建設(shè)的強力推進，保障性住房房源數(shù)量不斷增加，形成了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房多類別、多層次的“四位一體”保障性住房供給模式。為城鎮(zhèn)中低收入家庭和外來務(wù)工人員及新就業(yè)無房職工解決了不少住房困難問題。但，由于住房保障需求和供應(yīng)是一個動態(tài)的過程，而且目前的房源種類多和保障家庭層次多，所以在保障性住房配租配售過程中，常常造成政策上的交叉和界限上的不清晰。加之收入財產(chǎn)認定受信息共享機制尚未完全建立的制約，導(dǎo)致保障對象認定難，準入退出管理難，甚至出現(xiàn)一些尋租現(xiàn)象，對保障性住房公平有效分配造成了影響。
為此，不少地方在2013年底前就嘗試通過保障性住房并軌運行來解決此類問題。如，湖南株洲、河南漯河的“二房合一”；江西南昌、河南鄭州的“三房合一”；河北、北京的“四房合一”。雖然從房源到保障家庭，合并內(nèi)容不盡相同，但目的不外乎于讓保障性住房的分配運行更加有效公平。2013年底，這種并軌模式在一定程度上得到了上層的認可。2013年12月2日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建�！�20131178號，以下簡稱《通知》），提出從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。至此，公廉并軌在全國范圍內(nèi)拉開帷幕。那么，在《通知》的大框架下，如何具體實施好這項工作呢？有幾點建議，供參考。
一、整合政策機構(gòu)，理順體制機制。
在并軌前，作為保障性住房的兩個重要組成部分，公共租賃住房和廉租住房在不同的政策規(guī)范下及不同的具體實施機構(gòu)（如廉租辦、公租辦等）操作下平行運行，都發(fā)揮著重要的保障作用。并軌后，原先不同的政策需要銜接統(tǒng)一，如補助資金撥付使用、戶型面積設(shè)計控制、租賃補貼分檔分級、準入退出管理、后期物業(yè)服務(wù)等，都需要先整合再細化，特別是市以下政府應(yīng)在《通知》的框架下合并修改原有的實施細則等制度，以利于實際操作機構(gòu)便于操作。同時，實施機構(gòu)要完善整合，人員經(jīng)費要充實落實，特別是要向基層辦事單位延伸，給社區(qū)居委會配備住房保障工作人員，如同其他社保工作一樣在基層開展。整合了政策機構(gòu)，理順了機制體制，就為并軌后公共租賃住房更好地發(fā)揮保障作用奠定良好的基礎(chǔ)。
二、敞口申報受理，避免集中扎堆。
并軌前，公共租賃住房和廉租住房保障的申報，均是采取分類開展、集中受理的辦法進行，申請人需在規(guī)定的時間范圍內(nèi)提出申請。集中受理勢必集中審核，因每個家庭的審核均涉及住房情況、家庭收入、財產(chǎn)狀況等方方面面，審核量大，出錯幾率高。特別是，申請家庭的住房需求再迫切，也只能在統(tǒng)一的時間段里申報，不能兼顧個性需求。并軌后，不能再分類開展，如還是集中受理審核，不但工作量會加大，而且更難以及時照顧困難家庭的不同需求。因此，建議將原先的分期分批申報受理常態(tài)化，作為一項日常工作進入基層辦事機構(gòu)，方便群眾隨報隨審，分批公示，及時保障。
三、優(yōu)先保障急需，體現(xiàn)公平公正。
住房保障應(yīng)從低端保起，優(yōu)先滿足住房最困難群體，如符合條件的優(yōu)撫對象、住房救助對象的基本需求。所以，公廉并軌后，要保證住房最困難群體優(yōu)先及時獲得住房保障，體現(xiàn)公平公正。一是2014年前在建或建成的房源，要優(yōu)先滿足并軌前原廉租住房保障對象的需求，已保障的不得脫保，這是并軌的“兜底”工作。二是對于并軌后公共租賃住房的保障對象，市級以下要綜合考慮其住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序規(guī)則，保障住房困難持續(xù)時間更長、經(jīng)濟狀況更差的家庭優(yōu)先獲得實物配租。
四、暗補變?yōu)槊餮a、租金實現(xiàn)差別化。
按照《通知》要求，公共租賃住房租金因市場租金而確定，保障對象應(yīng)繳納租金因其支付能力而確定，租金差別化是靠租金減免來實現(xiàn)的。由于原公共租賃住房保障對象的確定標準和原廉租住房是不同的，為實現(xiàn)先后銜接，兩房并軌后，實行差別化租金是符合實際的。但是租金差別化不一定單單靠租金減免來實現(xiàn)，現(xiàn)金補貼不失為一種好辦法，尤其是政府投資建設(shè)并運營管理的公共租賃住房。這種模式下，租賃同時期、同地段、同品質(zhì)住房的租金是相同的，只因家庭困難程度不同而政府給予應(yīng)繳納租金不同比例的補貼，也就是說要租補分離、先繳后補，補貼不同。這樣有利于保障對象觀念的轉(zhuǎn)變，從應(yīng)該以低租金獲得住房的想法轉(zhuǎn)變?yōu)閼?yīng)該以市場租金獲得住房，但因為經(jīng)濟條件受限而政府給予了不同程度的補貼。同時，為其支付能力提高后，按市場價格收取租金或退出機制的形成奠定了自然過渡的基礎(chǔ)。
六、房屋允許調(diào)換，承租人間選擇。
從申請、審核、公示到輪候、配租（配售），為確保公開、公平、公正，保障性住房的分配有著其嚴格的程序。目前，保障性住房輪候?qū)ο蟮倪x房，大多先采取綜合因素評分或通過隨機選定來確定配租、配售排序，然后按照確定的順序來選擇的方式進行；也有些地方，按照雙搖號的方式進行，即房源搖號、輪候?qū)ο髶u號，然后“一個蘿卜對應(yīng)一個坑”。無論哪種方式，均不可面面俱到、人人合心，其緣由為保障對象有著差別化的住房需求，如就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等房源區(qū)位需求的不同，‘樓層、面積、環(huán)境等居住習(xí)慣的不同。因此，在取得住房后，已保障家庭仍有調(diào)換住房的意愿。在房源較少時，調(diào)換住房實現(xiàn)起來較為困難，隨著房源的不斷增加，以及公廉并軌的推行，公共租賃住房的調(diào)換變?yōu)楝F(xiàn)實。住房保障部門作為一個平臺，收集并發(fā)布相應(yīng)信息，然后承租人間自主選擇，進行調(diào)換，再由出租人辦理相應(yīng)變更手續(xù)。
參考文獻：
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