淺談樓盤審查要點(diǎn)論文
摘 要：樓盤審查主要是對(duì)開(kāi)發(fā)商或售房單位以及樓盤項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，對(duì)銷售樓盤合作的可行性進(jìn)行分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，其主要目的有兩個(gè)：一是評(píng)估擬合作樓盤能否順利建成，通俗說(shuō)法是不會(huì)爛尾；二是評(píng)估擬合作樓盤能否順利銷售，防止在樓盤銷售不好的情況下開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭變現(xiàn)。最終保證銀行信貸資產(chǎn)的安全、銀行效益的實(shí)現(xiàn)。
關(guān)鍵詞：樓盤；審查
1 對(duì)樓盤開(kāi)發(fā)商的審查要點(diǎn)
(1)審查申請(qǐng)辦理按揭貸款樓盤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)工商行政管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人和是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格。
通過(guò)審查企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，可了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)是否合法，掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限和經(jīng)營(yíng)范圍，了解開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本和法人代表，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售是否在開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)；通過(guò)審查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書來(lái)判斷其是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格。
(2)通過(guò)審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)、資信等級(jí)、納稅情況、企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表、還款紀(jì)錄等來(lái)分析判斷開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)狀況：
�、匍_(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，通過(guò)審核資質(zhì)等級(jí)可以了解到公司的開(kāi)發(fā)規(guī)模、技術(shù)力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息，一般而言，項(xiàng)目公司及新注冊(cè)成立的開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取臨時(shí)資質(zhì)證書。開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)有高有低，從四級(jí)到一級(jí)不等，四級(jí)為初始資質(zhì)，依次遞增至一級(jí)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)歷史越長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)量越大、開(kāi)發(fā)記錄越好、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)越豐富，資質(zhì)就越高。在具體實(shí)踐中，我們應(yīng)傾向于與開(kāi)發(fā)資質(zhì)高、開(kāi)發(fā)記錄良好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行信貸合作。
�、谫Y信等級(jí)是企業(yè)信用程度的`形象標(biāo)識(shí)，通過(guò)審查資信等級(jí)證書，可了解開(kāi)發(fā)商守約或履約的主觀愿望和客觀能力。
�、鄱悇�(wù)登記證是企業(yè)依法納稅的依據(jù)，通過(guò)稅務(wù)登記證，了解企業(yè)按期納稅的情況，結(jié)合企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，可較準(zhǔn)確地掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和依法納稅情況。
④企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況的綜合反映，通過(guò)審查企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，了解企業(yè)一定時(shí)期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和資金實(shí)力，從而對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和擔(dān)保能力作出判斷。
⑤貸款卡資料是企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)負(fù)債和履約情況的記錄，通過(guò)查詢貸款卡的信息，可以了解開(kāi)發(fā)企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)獲得的授信、已有負(fù)債及、或有負(fù)債以及過(guò)往履約的情況，了解開(kāi)發(fā)企業(yè)自身有無(wú)發(fā)行企業(yè)債券、有無(wú)逃廢債記錄等情況，判斷企業(yè)的資信狀況、融資能力、擔(dān)保能力。
⑥對(duì)于集團(tuán)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多、關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜的開(kāi)發(fā)商，除了審查上述要素外，還要重點(diǎn)了解開(kāi)發(fā)商與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易和資金運(yùn)作、負(fù)債、或有負(fù)債等情況，并分析其對(duì)開(kāi)發(fā)樓盤的影響。
(3)審查開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層的履約誠(chéng)信度。通過(guò)審查開(kāi)發(fā)企業(yè)法人代表、主要股東、領(lǐng)導(dǎo)層主要成員的情況，通過(guò)對(duì)其法人代表、主要股東、領(lǐng)導(dǎo)層主要成員的言談舉止、道德修養(yǎng)、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)企業(yè)的制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)范性、財(cái)務(wù)核算的真實(shí)性的等方面進(jìn)行分析判斷開(kāi)發(fā)商對(duì)履約責(zé)任的意識(shí)誠(chéng)意，并了解其過(guò)往任職的經(jīng)歷和有無(wú)逃廢債的記錄。
(4)審查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)記錄。開(kāi)發(fā)商過(guò)往開(kāi)發(fā)了哪些樓盤，樓盤的建設(shè)進(jìn)度如何，資金到位情況如何，支付材料及工程款情況如何，銷售及資金回籠情況如何，有否爛尾，有否拖欠金融機(jī)構(gòu)的貸款，等等，做到對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)往的一切記錄了然于胸，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。一般情況下，開(kāi)發(fā)商過(guò)往開(kāi)發(fā)的樓盤數(shù)量多、質(zhì)量好、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)速度快、交樓準(zhǔn)時(shí)、無(wú)不良糾紛的，則說(shuō)明開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)。
2 對(duì)擬合作樓盤的審查要點(diǎn)
(1)審查申請(qǐng)辦理按揭貸款樓盤有沒(méi)有經(jīng)我行樓盤核準(zhǔn)部門核準(zhǔn)同意。主要看是否取得我行樓盤核準(zhǔn)部門核準(zhǔn)同意的批復(fù)。
(2)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法性審查。樓盤項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須合法、規(guī)范，有關(guān)手續(xù)齊全，要求“四證”齊備，“四證”是指：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)(筑)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)(筑)工程施工許可證》(下簡(jiǎn)稱“四證”)。“四證”審查中關(guān)鍵應(yīng)注意土地使用權(quán)是否已被抵押，對(duì)土地使用權(quán)已被其他銀行抵押的項(xiàng)目，應(yīng)在抵押注銷后才為該項(xiàng)目提供商品房按揭貸款。
(3)項(xiàng)目銷售的合法性審查。通過(guò)審查項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》，確定項(xiàng)目的銷售是否經(jīng)當(dāng)?shù)卣抗懿块T批準(zhǔn)、銷售的商品房是否被抵押，樓盤項(xiàng)目必須有《商品房預(yù)售許可證》，才能給予按揭貸款，在審查項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，還要注意其銷售面積是否在項(xiàng)目工程規(guī)劃面積內(nèi)，按規(guī)定銷售面積應(yīng)在項(xiàng)目工程規(guī)劃面積內(nèi)，對(duì)于銷售面
積不在項(xiàng)目工程規(guī)劃面積內(nèi)的，必須詳細(xì)了解原因，看是否有有權(quán)部門批準(zhǔn)的文件。
(4)項(xiàng)目工程進(jìn)度審查。由于商品房預(yù)售都需經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T的批準(zhǔn)，一般政府部門對(duì)商品房預(yù)售時(shí)的工程進(jìn)度都作出了比較明確的規(guī)定，因此，在決定是否進(jìn)行商品房按揭貸款合作時(shí)需對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行審查，對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)度是否符合有關(guān)規(guī)定作出判斷。按要求，樓盤項(xiàng)目工程形象進(jìn)度必須達(dá)到人民銀行規(guī)定的預(yù)售按揭標(biāo)準(zhǔn)才能給予辦理按揭。
(5)項(xiàng)目資金到位情況審查。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的保障程度，將直接影響到樓盤項(xiàng)目能否按期建成，一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要有三部份，一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款支持，三是樓盤銷售再投入，其中，自有資金最重要，自有資金比例越高，樓盤如期建成的可能性越大，貸款風(fēng)險(xiǎn)越小，因此，在審查樓盤項(xiàng)目時(shí)，要高度重視項(xiàng)目資金來(lái)源分析。
(6)項(xiàng)目?jī)r(jià)格審查。審查樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域、位置，樓盤的規(guī)模、檔次、配套設(shè)施、物業(yè)管理、企業(yè)品牌、周圍的商貿(mào)環(huán)境等，并與當(dāng)?shù)貐^(qū)域、檔次、規(guī)模、環(huán)境等相近的樓盤價(jià)格相比較，結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳钏�、�?gòu)買能力、二手樓交易的價(jià)格和活躍程度等因素來(lái)確定樓盤的按揭平均價(jià)格。
(7)項(xiàng)目的定位審查。主要是從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、周邊的環(huán)境、價(jià)格等分析項(xiàng)目的定位是否合理、明晰。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位愈準(zhǔn)，則項(xiàng)目愈接近成功。在具體分析項(xiàng)目的定位時(shí)，需參考開(kāi)發(fā)商過(guò)往的項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確到位、其新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)配套、周圍環(huán)境如醫(yī)院、名校、交通、購(gòu)物、周圍風(fēng)景等對(duì)項(xiàng)目的拉動(dòng)，了解項(xiàng)目土地的過(guò)往用途、人文環(huán)境、項(xiàng)目所處的地理位置、開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)觸角以及對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)的敏銳性等。
(8)項(xiàng)目市場(chǎng)需求審查。根據(jù)項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度；項(xiàng)目主要消費(fèi)群體的收入水平、居住水平以及對(duì)同類項(xiàng)目的需求情況及變化趨勢(shì)；該區(qū)域目前已建與在建、擬建同類項(xiàng)目的供給情況、價(jià)格水平及變化趨勢(shì)，以及對(duì)本項(xiàng)目的影響等情況來(lái)分析判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)需求。
(9)項(xiàng)目銷售前景審查。通過(guò)審查項(xiàng)目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實(shí)情況，分析其可行性和有效性，判斷項(xiàng)目的銷售前景。
3 樓盤審查時(shí)必須注意的法律風(fēng)險(xiǎn)
(1)具有下列情形的《商品房買賣合同》可以被判無(wú)效、被解除或被撤銷，樓盤審查時(shí)必須高度關(guān)注。
(2)在進(jìn)行樓盤審查時(shí)，注意“在建工程的工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權(quán)受償”引起的風(fēng)險(xiǎn)，在對(duì)開(kāi)發(fā)商資信審查時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注其應(yīng)付帳款情況，分析應(yīng)付帳款的結(jié)構(gòu)、帳齡，對(duì)拖欠工程款較多的樓盤項(xiàng)目的按揭成數(shù)要降低。
(3)在進(jìn)行樓盤審查時(shí)，注意劃撥土地使用權(quán)抵押的法律問(wèn)題引起的風(fēng)險(xiǎn)。
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