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關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)科體系問題論文
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)立是適應(yīng)經(jīng)濟改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)立，在我國是近幾年的事。它是適應(yīng)經(jīng)濟改革和經(jīng)濟發(fā)展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟改革的經(jīng)濟發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當長的一個時期中，房地產(chǎn)業(yè)在實踐中一直作為社會的福利事業(yè)，不作一個產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過八十年代以來的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統(tǒng)經(jīng)濟運行的慣性力量，經(jīng)濟體制改革的漸進性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規(guī)律。表現(xiàn)比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經(jīng)濟帶來了許多難于解決的問題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產(chǎn)浪費嚴重，資源濫用；社會福利性房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)投資基本上不能回籠，財政投資嚴重不足，財政狀況難于正常運轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟處于困境。改革與發(fā)展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結(jié)過去，嚴正地、實事求是地看待未來，逐漸認清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿足社會的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟的運行機制和規(guī)律性進行深入、系統(tǒng)的研究，對實踐認真總結(jié)，以科學(xué)的思想和理論來指導(dǎo)實踐。在現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準備和發(fā)展建設(shè)顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認為住宅在社會主義經(jīng)濟中應(yīng)采取商品形式>房租應(yīng)是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當時那種經(jīng)濟意識和經(jīng)濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導(dǎo)下，以當時我國經(jīng)濟的調(diào)整和改革為實踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開始房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究。當時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應(yīng)大膽地承認。人們大都按當時經(jīng)濟理論和經(jīng)濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著作中去找根據(jù)，結(jié)合現(xiàn)實經(jīng)濟改革與經(jīng)濟建設(shè)實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構(gòu)和城市紛紛召開學(xué)術(shù)性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創(chuàng)辦了許多房地產(chǎn)專業(yè)刊物。
隨著經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟建設(shè)的推進和發(fā)展，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究的系統(tǒng)化和深化，人們的認識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行機制又如何，就成了擺在經(jīng)濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結(jié)果的主要表現(xiàn)是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)著作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴謹、深入、系統(tǒng)的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現(xiàn)在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規(guī)范化。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟問題。
從經(jīng)濟學(xué)的劃分來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經(jīng)濟學(xué)科。再則，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類商品在國民經(jīng)濟中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是一門部門經(jīng)濟學(xué)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟問題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運動過程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本規(guī)律和運行機制；4、房地產(chǎn)商品價格和房地產(chǎn)市場；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動規(guī)律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律的理論體系。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的，但我們不能認為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價學(xué)，房地產(chǎn)價格評估學(xué)，房地產(chǎn)法規(guī)學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統(tǒng)計學(xué)，房地產(chǎn)財務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會計學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預(yù)測學(xué)，等等。這些學(xué)科對房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程從不同角度、不同側(cè)面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟各個方面的何題。在它們的關(guān)系中，應(yīng)該說房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運行機制。所以它從總體上規(guī)定和制約著房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內(nèi)容。
這里還必須說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運行過程要遵循商品經(jīng)濟的一般規(guī)律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運行規(guī)律。如果我們不把房地產(chǎn)當作一個產(chǎn)業(yè)來研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟屬性，探討社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的目標和運行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，擺脫現(xiàn)行體制中房地產(chǎn)業(yè)運行的困境。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟運動的規(guī)律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的運行機制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟關(guān)系。其經(jīng)濟運動規(guī)律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營過程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀的存在。其經(jīng)濟運行機制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律決定的，并按這種規(guī)律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)范和法則。這是依據(jù)和運用客觀規(guī)律的現(xiàn)實結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營所發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟運動本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來進行切合房地產(chǎn)業(yè)實際的調(diào)整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律出發(fā)，規(guī)范、保障、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規(guī)定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟體制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動所要遵循的經(jīng)濟規(guī)律，在社會主義市場經(jīng)濟中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經(jīng)濟成分并存的規(guī)律。以國有經(jīng)濟成分為主，城鄉(xiāng)集體所有經(jīng)濟成分，私人和個體所有經(jīng)濟成分，外商獨資經(jīng)濟成分，國內(nèi)多種經(jīng)濟成分與外商合資、合作的經(jīng)濟成分，多種成分并存；
市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律并存；
物質(zhì)利益規(guī)律。一般稱物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟制度或何種經(jīng)濟體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內(nèi)容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱作物質(zhì)利益規(guī)律；
計劃協(xié)調(diào)規(guī)律。不論何種經(jīng)濟運行形態(tài)，都存在經(jīng)濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場經(jīng)濟和充分發(fā)揮市場規(guī)律的作用，就不要計劃了。我們強調(diào)計劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，是由社會主義市場經(jīng)濟中國有經(jīng)濟成分的地位和社會主義市場經(jīng)濟體制決定了的。
上列這些經(jīng)濟規(guī)律，是社會主義市場經(jīng)濟條件下國民經(jīng)濟總體和各部門、行業(yè)經(jīng)濟都存在的，從國民經(jīng)濟總體和其他部門、行業(yè)的角度來探討這些規(guī)律的基本要求、具體體現(xiàn)和作用，是社會主義政治經(jīng)濟學(xué)和其他部門、行業(yè)經(jīng)濟學(xué)的任務(wù)和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)要闡明的是上列這些規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現(xiàn)和作用。
房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規(guī)律或特殊關(guān)系。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性；房地產(chǎn)的統(tǒng)一計劃、綜合開發(fā)；房與地的統(tǒng)二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮(zhèn)建設(shè)中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟、自然、社會、文化等環(huán)境的適應(yīng)性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會經(jīng)濟發(fā)展水平的適應(yīng)性；房價與地價的關(guān)系；房地產(chǎn)價格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動牽涉到的各種關(guān)系，也應(yīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究的對象和內(nèi)容。如：經(jīng)濟調(diào)節(jié)機制、城市規(guī)劃機制、產(chǎn)業(yè)法規(guī)、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經(jīng)濟信息、房地產(chǎn)供應(yīng)體制、物資供應(yīng)機制、市鎮(zhèn)管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟活動內(nèi)容是十分廣泛和錯綜復(fù)雜的。所以，在實踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行規(guī)律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開發(fā)、生產(chǎn)過程的基礎(chǔ)上，充分地研究房地產(chǎn)實物商品和勞務(wù)銷售的流通運行過程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素的取得放在應(yīng)有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設(shè)備的配備、勞動力的準備；此外，還有開發(fā)經(jīng)營地域和地段的選擇、行業(yè)和部門的選擇，因為地理位置和行業(yè)特點對于房地產(chǎn)業(yè)說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的視野，要能覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的全過程，包容整個房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W(xué)地判斷，來自對事物全過程、全部內(nèi)容的系統(tǒng)、全面、深入和持續(xù)的研究與探索。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的范疇和理論體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來系統(tǒng)、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題，來構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)體系。確認房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在我國是一門年輕的部門經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟、福利經(jīng)濟的軌道轉(zhuǎn)到商品經(jīng)濟軌道上來。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構(gòu)建其運行機制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個理論體系。這一系列范疇是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場”；“房地產(chǎn)價格”；“土地轉(zhuǎn)讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開發(fā)”；“土地開發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟關(guān)系總體內(nèi)，也就是限于土地使用權(quán)和附著于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟關(guān)系的總和內(nèi)。任何概念和范疇都有自己的范圍規(guī)定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)不能例外，也有自己的范圍規(guī)定性。這規(guī)定性不是任意的，是由學(xué)科的內(nèi)容客觀地邏輯地規(guī)定了的。
處于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中的各個范疇，不是任意結(jié)合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開發(fā)——土地批租——土地轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開發(fā)——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)價格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟——房地產(chǎn)經(jīng)濟運動是一個復(fù)雜的過程，體現(xiàn)著錯綜復(fù)雜的商品經(jīng)濟關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
五、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與其他相關(guān)科學(xué)的關(guān)系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門獨立的部門經(jīng)濟學(xué)。正如國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟學(xué)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相互并列的。國民經(jīng)濟中各個產(chǎn)業(yè)部門是相對獨立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是相對獨立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎(chǔ)性經(jīng)濟學(xué)科，和那些與社會經(jīng)濟關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟學(xué)(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟學(xué)；土地經(jīng)濟學(xué)；投資經(jīng)濟學(xué)；建筑經(jīng)濟學(xué)；市場營銷學(xué)；金融學(xué)；價格學(xué)；人口經(jīng)濟學(xué)，等等。
在這里，不能認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內(nèi)容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認定它是一門獨立的經(jīng)濟學(xué)科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，要科學(xué)地從社會主義經(jīng)濟建設(shè)實際出發(fā)，深入、系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟運動中的問題，有助于調(diào)整各種經(jīng)濟關(guān)系，必須在馬克思主義的指導(dǎo)下進行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導(dǎo)。
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