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房地產(chǎn)企業(yè)增值稅論文
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃面臨的問題
以我國湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例,其主要稅費(fèi)情況如下:土地增值稅:銷售收入減扣除項(xiàng)目后的增值額÷扣除項(xiàng)目=增值率,稅法規(guī)定,土地增值稅根據(jù)增值率的大小實(shí)行4級超率累進(jìn)稅率:增值率未超過50%的部分,稅率為30%;增值率50%未超過100%的部分,稅率為40%;增值率100%未超過200%的部分,稅率為50%;增值率超過200%的部分,稅率為60%;稅法還規(guī)定,普通住宅增值率20%以下的,無需繳納土地增值稅;企業(yè)所得稅:銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營業(yè)稅金及附加以及當(dāng)期企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用后的收益的25%征收。在稅務(wù)籌劃方面,目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式,控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目20%以內(nèi),享受免征土地增值稅的優(yōu)惠,因此企業(yè)會嚴(yán)密對增值額進(jìn)行控制。雖然這一方式在應(yīng)用的過程中取得了一定的成績,但是對其進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點(diǎn)問題。
。ㄒ唬⿲液暧^調(diào)控的相關(guān)政策不夠重視
我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,接二連三出臺了一系列的政策,從多個(gè)角度對其進(jìn)行宏觀調(diào)控,但是,從目前的局勢上來看,大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應(yīng)這種調(diào)控的方式,另外,房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)者還會出現(xiàn)對相關(guān)的調(diào)控制度會錯意的情況,嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。
。ǘ┒悇(wù)籌劃的目標(biāo)不明確
從目前的發(fā)展趨勢上來看,部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務(wù)籌劃落實(shí)到具體的實(shí)際行動當(dāng)中去,房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有一定的難度。另外,在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務(wù)籌劃時(shí)要求財(cái)務(wù)工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟(jì)走勢和相關(guān)的法律法規(guī),并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平上來看并沒有達(dá)到這一點(diǎn)的要求,因此在稅務(wù)籌劃方面缺乏整體的思路,籌劃具有片面性,稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不明確,不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。
(三)稅務(wù)籌劃的方式不正確
正如上文所說,稅務(wù)籌劃相關(guān)工作人員在業(yè)務(wù)能力方面還需要進(jìn)一步提高,但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時(shí)間是很短的,因此稅務(wù)籌劃的優(yōu)秀人才較少,能夠?qū)φw局勢進(jìn)行把握的人更少,這一現(xiàn)象就會導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方式出現(xiàn)錯誤,很難將相關(guān)稅務(wù)籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進(jìn)行結(jié)合。
。ㄋ模┒悇(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識較為淡薄
從理論上來說稅務(wù)籌劃與逃稅,漏稅僅有一線之隔,沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的過程中,稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識比較淡漠,主要表現(xiàn)的情況為:
1.缺乏相關(guān)的稅務(wù)籌劃經(jīng)驗(yàn),在稅務(wù)籌劃策略方面會忽視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范;
2.缺乏對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法,沒有認(rèn)識到風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性,在思想不夠重視,因此也不能在行為上做到對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。
二、完善的措施
根據(jù)上述情況可以看出,房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題,因此在改進(jìn)的過程中需要根據(jù)具體的問題進(jìn)行完善。
(一)密切關(guān)注國家相關(guān)政策
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來越快,作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況,能夠預(yù)測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動向,積極地進(jìn)行稅務(wù)籌劃,提高對國家宏觀環(huán)境的適應(yīng)能力。
(二)明確相關(guān)的稅務(wù)籌劃目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務(wù)籌劃目標(biāo)進(jìn)行明確地規(guī)定,規(guī)定的制定實(shí)施需要在項(xiàng)目處理的階段進(jìn)行明確。另外,土地增值稅的籌劃方式需要進(jìn)行事前籌劃,只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時(shí)機(jī),達(dá)到籌劃的目標(biāo)。
。ㄈ┨岣呦嚓P(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力
需要從業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能方面對相關(guān)工作人員稅務(wù)籌劃的能力進(jìn)行提高,使其掌握相關(guān)的稅務(wù)籌劃的策略,提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識,只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務(wù)籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例,其可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃:
1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅不含息建造成本=1500+3200-200=4500(萬元),扣除項(xiàng)目金額=4500×130%+9600×5.5%=5850+528=6378(萬元),增值額=9600-6378=3222(萬元),增值率=3222÷6378=50.52%,適用稅率40%,速算扣除率為5%,應(yīng)交土地增值稅=3222×40%-6378×5%=1288.8-318.9=969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價(jià),回成本,加大扣除額,降低增值率。
2.費(fèi)用移位法。據(jù)調(diào)查可知,湖南省綠地公司在開發(fā)住宅小區(qū)需要兩年時(shí)間,公司管理人員20人,每年需要管理費(fèi)用100萬元。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作,為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理,經(jīng)過董事會決議,把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項(xiàng)目中,共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制16人,每年減少管理費(fèi)用、增加開發(fā)間接費(fèi)用100萬元,降低了納稅額;
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