淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理的論文

　　如今房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成熟，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范，競爭依然激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤，就要有效控制成本，科學(xué)地進行成本管理。本文首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成，然后指出目前房地產(chǎn)成本管理中存在的問題，最后著重提出科學(xué)進行成本管理的方法。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。通常包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、管理銷售費用及開發(fā)期間稅費等。

　　目前，房地產(chǎn)市場競爭激烈，國家也不斷整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進一步取得利潤的空間。

　　二、房地產(chǎn)成本管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┤狈ο到y(tǒng)的成本管理體系

　　由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，策劃、施工和運行各階段參與者只負(fù)責(zé)本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節(jié)，不利于項目總周期的成本管理。另外，房地產(chǎn)項目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，在各細(xì)節(jié)方面不能有效地進行成本管理，需要在進程、人員、設(shè)施等方面建立系統(tǒng)的成本管理體系。

　�。ǘ�）忽視前期策劃和設(shè)計階段的成本控制

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)為了加快項目開工，簡化甚至忽略項目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設(shè)計費用，直接采用報價最低的設(shè)計方案，這些都會導(dǎo)致無法彌補的損失。雖然項目的前期費用投人較少，但項目前期策劃決定著整個項目的方向，對工程壽命期的影響最大，項目前期策劃階段的失誤，往往會導(dǎo)致工程運行費用高、建設(shè)過程中不斷變動等問題。而采用報價最低的設(shè)計方案，在施工過程中可能會出現(xiàn)設(shè)計方案不可行而不斷修改的現(xiàn)象，反而增加了設(shè)計成本。

　　（三）成本管理有待信息化

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本沒有成熟的信息化管理系統(tǒng)，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業(yè)決策。項目各階段的信息、各利益相關(guān)方的要求不能進行整合，項目負(fù)責(zé)人只能根據(jù)書面或口頭信息進行決策，導(dǎo)致成本增加、風(fēng)險加大等諸多問題。

　�。ㄋ模┻^度強調(diào)成本管理忽視工程質(zhì)量

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質(zhì)檢，降低了工程質(zhì)量。上�！吧徎ê优暇霸贰毙�區(qū)一住宅樓倒塌便與開發(fā)商盲目追趕工期、降低成本有關(guān)系，其主要負(fù)責(zé)人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業(yè)主要求索賠，其他住宅樓的業(yè)主也要求退房退款。可見，如果盲目地追求降低成本而忽視工程質(zhì)量，反而會增加后期維護或賠償費用，得不償失。

　　三、科學(xué)進行成本管理的對策

　�。ㄒ唬┙∪�成本管理體系

　　成本管理體系應(yīng)確立項目流程，在各流程的結(jié)點明確負(fù)責(zé)人的交接工作，比如要求負(fù)責(zé)人說明該流程具體成本、目標(biāo)完成情況、接下來需要注意的地方等。成本管理體系應(yīng)包括成本核算體系，對成本進行預(yù)算、控制、核算、分析及考核，對項目全周期成本進行動態(tài)控制，保證成本管理的及時性及精確性，便于負(fù)責(zé)人決策，提髙企業(yè)經(jīng)濟效益。其次，還應(yīng)包括成本責(zé)任體系，明確各階段工程內(nèi)容、負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)部門，并要求負(fù)責(zé)人就項目執(zhí)行或總結(jié)情況進行及時反饋；建立考核指標(biāo)及評價機制，及時記錄考核情況并嚴(yán)格執(zhí)行獎懲機制。另外，成本管理體系還要做到統(tǒng)籌成本、進度、質(zhì)量的關(guān)系，忽視任一因素都會影響項目的執(zhí)行情況。

　　（二）完善各階段成本控制

　　項目的每個階段都對項目成本產(chǎn)生影響，因此要完善項目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場調(diào)査，了解市場供求情況；做好項目構(gòu)思與規(guī)劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項目目標(biāo)，進行項目定位，初步確立成本目標(biāo)。在設(shè)計階段，由于設(shè)計方案的質(zhì)量決定了后期的成本、費用、工期、質(zhì)量等的髙低，因此要重視設(shè)計方案的選擇，不僅要考慮設(shè)計費用，還要綜合項目總的投資預(yù)算進行選擇。

　　施工階段是項目投資最大、工期最長的階段，由于設(shè)計方案已定，企業(yè)往往不能通過減少或改變施工量來降低成本，企業(yè)要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場行情，在保證材料滿足建筑要求的條件下盡量降低采購成本；1按照成本管理體系的規(guī)劃對成本進行控制；3，嚴(yán)格控制合同變更，減少項目修改或返工的次數(shù)；4.嚴(yán)格審核工程索賠，加強預(yù)見性，減少索賠發(fā)生。

　　項目運行階段要進行項目的銷售，要結(jié)合項目的規(guī)模、市場定位、競爭對手情況選擇銷售形式、確定銷售費用，銷售費用與項目將來的銷售情況密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好銷售費用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統(tǒng)，它本質(zhì)上是成本管理核算體系的軟件表現(xiàn)形式。成本管理系統(tǒng)用于核算項目成本，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)管理的結(jié)合；整合成本信息，反映目標(biāo)成本與實際成本的差異，為項目負(fù)責(zé)人提供決策依據(jù)，保證決策的及時性及科學(xué)性，提髙項目的競爭力。

　�。ㄋ模┖侠斫档唾Y金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強財務(wù)杠桿的作用；充分利用稅收優(yōu)惠，制定合理避稅措施，可減少稅費以降低成本；嚴(yán)格按照成本計劃撥付資金，對計劃中未提及的撥款要求，要嚴(yán)格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應(yīng)收賬款，保證現(xiàn)金流，提髙資金利用率及流動比率等財務(wù)指標(biāo)；同時，提升企業(yè)品牌，擴大影響力，與政蒔、銀行等金融機構(gòu)建立良好關(guān)系，也有利于企業(yè)的融資及項目的批準(zhǔn)與實施，在一定程度上也降低了項目開發(fā)的資金成本。

　　四、總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涉及項目的各個階段及各個人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質(zhì)，建立人員考評及獎懲機制，全員、全過程的管理才是成本管理的關(guān)鍵。此外，規(guī)范項目建設(shè)流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強成本管理。只有加強房地產(chǎn)項目的成本管理，才能提髙企業(yè)的競爭力，使企業(yè)處于不敗之地。

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