論不動產(chǎn)善意取得論文

時間：2024-07-09 16:37:48 其他類論文我要投稿

論不動產(chǎn)善意取得論文

　　不動產(chǎn)是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。以下是小編精心準備的論不動產(chǎn)善意取得論文，大家可以參考以下內(nèi)容哦！

論不動產(chǎn)善意取得論文

　　[摘要]《物權(quán)法》出臺以前,我們只能依據(jù)民法通則的解釋,針對共同共有的情形對不動產(chǎn)適用善意取得的規(guī)定。理論上通說認為不動產(chǎn)不適用善意取得制度。新頒布的《物權(quán)法》在我國民法立法史上首次全方位地肯定了不動產(chǎn)的善意取得制度,是我國物權(quán)立法的一個突破,體現(xiàn)了對房屋買受人利益保護的側(cè)重,體現(xiàn)了對不動產(chǎn)交易安全的重視。本文重點探討了不動產(chǎn)善意取得制度的建立、認定以及合理性等問題。

　　[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn) 善意取得物權(quán)法不動產(chǎn)登記公信力

　　一、善意取得制度及其合理性

　　善意取得制度,是指財產(chǎn)占有人雖無權(quán)處分其占有的財產(chǎn),但仍然將該財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意受讓人,該善意受讓人仍可取得該財產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)的制度。①

　　善意取得制度的合理性在于:第一,善意取得制度有利于維護市場交易的正常秩序,促進市場經(jīng)濟的有序發(fā)展。第二,善意取得制度有利于充分發(fā)揮物的經(jīng)濟效用。第三,善意取得制度有利于及時解決民事糾紛。當無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)以后標的物可能數(shù)易其手,如果允許原所有人向現(xiàn)在的占有人追奪原物,勢必會推翻現(xiàn)有的秩序,使大量的社會資源陷入無休止司法程序中,而大量的民事糾紛不能及時解決,必將使各方當事人亦陷入訟累。②

　　二、不動產(chǎn)善意取得的爭論

　　不動產(chǎn)是否適用善意取得,理論界一直爭論較大。包括很多知名學者在內(nèi),都認為應(yīng)堅持不動產(chǎn)登記公信力的模式來解決相關(guān)問題,不動產(chǎn)善意取得制度沒有設(shè)立的必要或者是不應(yīng)被設(shè)立。代表性觀點比如:梁慧星認為,不動產(chǎn)的公示方法是登記,交易中不會簡單地將占有人誤認為所有人,故不動產(chǎn)不發(fā)生善意取得問題。③基于物權(quán)登記具備公信力,即使登記錯誤或遺漏,善意第三人相信登記的準確性而就此進行交易的,其利益應(yīng)受到法律保護。④孫憲忠則認為,不動產(chǎn)登記具有公信力,通過公信原則對不動產(chǎn)交易安全給予保護便已足夠,不必另設(shè)不動產(chǎn)善意取得制度。⑤并且,登記的公示性決定第三人不可能存在善意(不知或不應(yīng)知交易瑕疵),善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領(lǐng)域己經(jīng)無法適用。

　　絕大部分學者否定不動產(chǎn)善意取得制度,理由是不動產(chǎn)登記具備公信力。不動產(chǎn)占有人不能推定為所有人,也就不能適用善意取得。對于第三人利益的保護,可以憑借不動產(chǎn)登記公信力來實現(xiàn),不動產(chǎn)物權(quán)沒有適用善意取得的必要。

　　三、不動產(chǎn)善意取得制度的建立

　　1988年通過的最高人民法院民通意見第89條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的,應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”上述規(guī)定中的財產(chǎn)可以理解為包括動產(chǎn)和不動產(chǎn),這被認為是不動產(chǎn)適用善意取得的依據(jù)之一。2007年通過的《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得,無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人,所有權(quán)人有權(quán)追回;但是如果受讓人善意且以合理價格受讓,不動產(chǎn)也依法登記,則受讓人取得該不動產(chǎn)所有權(quán)。

　　四、不動產(chǎn)善意取得的認定

　　(一)受讓人的善意衡量標準

　　實踐中,買受人在簽訂買賣協(xié)議時是善意的,但不代表轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)之前始終為善意。比如簽訂協(xié)議后其已知曉出賣人為無權(quán)處分人。因此,應(yīng)明確受讓人在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前始終為善意。最高法院出版的《物權(quán)法條文理解與適用》一書中,雖然對是否善意沒有作明確地界定,但是明確說明受讓人在簽訂協(xié)議和交付財產(chǎn)時要善意。又比如,買受人取得不動產(chǎn)權(quán)利之前,第三人主張對該房屋享有所有權(quán),并主張該買賣合同無效,如果審查結(jié)果認為第三人確為真正的所有權(quán)人,這時買受人執(zhí)意購買則很難被界定為善意。筆者認為,因為買受人已知道出賣人無權(quán)處分該房屋,轉(zhuǎn)讓合同效力待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)利,說明其對出賣人的處分行為持否認態(tài)度,是不追認的,該買賣合同為無效合同,因此也無繼續(xù)履行的可能與必要。至于買受人的保護問題,可以通過追究出賣人的締約過失責任、責令其賠償買受人的信賴利益損失予以解決。

　　(二)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記的認定

　　對此主要有兩種觀點:第一種觀點認為應(yīng)以登記完畢時為準,理由是我國《物權(quán)法》規(guī)定受讓人在受讓時應(yīng)為善意,受讓即為接受讓予之意,一個完整的受讓過程應(yīng)當完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準,不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移則應(yīng)在登記后始為發(fā)生,因此只有在登記完畢時仍為善意者,才適用善意取得。更何況《物權(quán)法》對善意取得的要件明確作出了規(guī)定“依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”,其中“已經(jīng)登記”這一事實行為必須完成,否則無法發(fā)生善意取得的效力。第二種觀點認為應(yīng)當以申請登記時為準,認為考慮我國登記機關(guān)混亂不統(tǒng)一,而且登記過程受讓人也難以控制,以申請時為準更能保護受讓人的權(quán)益。即使在登記過程中知道讓與人無處分權(quán),也不妨礙善意取得的適用,只要受讓人提出登記申請時為善意即可。筆者認為,對于第二種觀點,將當事人申請登記視為登記完成,的確有助于更好地保護受讓人的合法權(quán)益,存在相當?shù)暮侠硇�。但除非有司法解釋予以明確規(guī)定,否則如此理解《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定,尚缺乏法律依據(jù)。筆者傾向于第一種觀點,只有登記手續(xù)履行完畢以后,善意受讓人才可以取得所有權(quán)。

　　(三)關(guān)于登記或公示的認定

　　對于登記或公示的形式,比較理想的形式是由統(tǒng)一的機關(guān)以統(tǒng)一的方式來辦理,按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定是由縣級房地產(chǎn)管理機關(guān)統(tǒng)一制定登記簿,這也是《物權(quán)法》所倡導(dǎo)和要求的,但是,理想與現(xiàn)實之間總是存在一定差異的,面對我國不動產(chǎn)登記制度的混亂局面,即便是《物權(quán)法》也沒有確定可行的實施方案,而是在附則的第264條規(guī)定:法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定之前,地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。但即使登記制度不健全,作為登記機關(guān)的公信力還是存在的,所以即便做出錯誤的登記也是具有公信力的,在登記被撤銷之前,人們只能相信此登記,也因此才存在不動產(chǎn)善意取得。

　　五、不動產(chǎn)善意取得制度合理性及權(quán)益衡量

　　(一)不動產(chǎn)善意取得制度的合理性

　　這里談不動產(chǎn)善意取得制度合理性,主要是考慮前述眾多學者試圖通過不動產(chǎn)登記公信力制度來否定不動產(chǎn)善意取得制度的合理性。對此,筆者認為不動產(chǎn)登記公信力制度與不動產(chǎn)善意取得制度不僅不沖突,而且恰恰是相得益彰。其一,通過不動產(chǎn)登記的公信力來保護第三人,與通過占有公信力來保護善意第三人的原理,在本質(zhì)上有其共性,不排除不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得,但不特別使用不動產(chǎn)善意取得的概念。⑥其二,登記公信力實質(zhì)就是不動產(chǎn)的善意取得,實際上所謂的不動產(chǎn)的善意取得也就是對登記公信力適用的法律要件及后果的概括。⑦

　　(二)不動產(chǎn)善意取得制度的權(quán)益衡量

　　當無權(quán)處分人擅自處分原權(quán)利人的財產(chǎn)時,原權(quán)利人和善意受讓人的合法權(quán)利都有可能受到侵害,保護了其中一方的物權(quán),另一方就只能通過提起侵權(quán)、違約、不當?shù)美蛘邍屹r償?shù)确绞綄崿F(xiàn)救濟,然而債權(quán)的保護畢竟不如物權(quán)的保護直接有力。換言之,取得爭議不動產(chǎn)物權(quán)的一方得到了最大程度的保護,善意取得是國家立法在衡量原權(quán)利人和受讓人的利益保護力度后進行的一種制度安排。我國《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)善意取得必須在完成登記后才能實現(xiàn),在最大程度上為原權(quán)利人保留了發(fā)現(xiàn)權(quán)利被侵害的時間,可見對原權(quán)利人的保護力度還是較大的。在對不動產(chǎn)善意取得制度的具體司法適用中,我們應(yīng)充分理解《物權(quán)法》平衡這兩種保護關(guān)系的立法原意,充分考查原權(quán)利人和善意受讓人是否盡到了必要的注意義務(wù),根據(jù)各自的過錯程度,確定物權(quán)的最終歸屬。

　　注釋:

　�、�.中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2007(3):327-330.

　�、谕趵�.物權(quán)法研究[M].北京:中國人民大學出版社,2005(1):251-260.

　�、哿夯坌�.中國物權(quán)法研究(上)[M].北京:法律出版社,1998.

　　④梁慧星.陳華彬.物權(quán)法[M].北京:法律出版社,1997.

　�、輰O憲忠.再論物權(quán)行為理論載中國社會科學.(京)2001:59.

　�、迣O鵬.物權(quán)公示論――以物權(quán)變動為中心[M].北京:法律出版社,2004:281-282.

　�、唏R栩生.登記公信力研究[M].北京:人民法院出版社,2006:78.

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