農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程的論文
改革開放后，城市與農(nóng)村的發(fā)展日益拉開差距，因此農(nóng)村的發(fā)展一直是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。土地作為農(nóng)村發(fā)展的重要因素，也逐漸被重視起來。下面是小編整理的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程的論文，歡迎來參考！
摘要:
在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，評估環(huán)節(jié)是一個重要的環(huán)節(jié)。我國實(shí)施農(nóng)地流轉(zhuǎn)，不僅是是應(yīng)新時期農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)代化需求的基本方式，而且還是促進(jìn)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變和發(fā)展的重要措施。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估環(huán)節(jié)中，應(yīng)注意的問題較多，才能更好地確保評估的科學(xué)性和全面性。
關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地流轉(zhuǎn);評估環(huán)節(jié);注意問題
1市場比較法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析
一是在采用這一方法對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估時，應(yīng)緊密結(jié)合其交易情況和日期以及區(qū)域因素和個別因素等進(jìn)行修正，由于其比較基準(zhǔn)不同，主要將其分成直接比較法和間接比較法。其中，直接比較法，主要是:待估價對象價格=可比實(shí)例價格×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。而間接比較法，主要是根據(jù)可比實(shí)例價格、正常交易情況、估價時點(diǎn)價格、同一區(qū)域價格、相同條件價格等對待估對象價格。二是在選擇比較案例時，應(yīng)始終堅(jiān)持以下原則:(1)確保首選耕作制度和地區(qū)相同，再次選類似的地區(qū);(2)土地的利用類型相同;(3)價格類型相同，亦或是具有可比性;(4)成交日期和估價期日相近，但是必須在3年之內(nèi);(5)正常交易，或者可修正交易屬于正常交易;(6)比較實(shí)例必須大于等于3個。三是在比較案例調(diào)查時，其成交價格應(yīng)結(jié)合其價格類型與計量單位來確定，在交易過程中，需要結(jié)合農(nóng)地定級估價成果資料以及自然條件、社會經(jīng)濟(jì)、特殊條件等帶來的影響，最終確定交易合同，并在交易合同中對付款的方式和付款的時間進(jìn)行確定。
2收益還原法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析
一是在收益原則方面，主要是堅(jiān)持客觀性、全面性、地域分異的原則。就客觀性原則來看，其產(chǎn)出主要是在耕作制度確定的前提下，結(jié)合復(fù)種指數(shù)條件，得出的正常使用和經(jīng)營以及持續(xù)穩(wěn)定前提下得出的產(chǎn)量。就費(fèi)用來看，主要是年平均的客觀總費(fèi)用。就全面性原則來看，其產(chǎn)出主要是主產(chǎn)品與副產(chǎn)品。其成本主要農(nóng)地維護(hù)費(fèi)與生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品費(fèi)用。就地域分異原則來看，主要是在收集評估地塊的產(chǎn)出成本和生產(chǎn)成本。二是在收集內(nèi)容上，主要包含農(nóng)產(chǎn)品的總量、價格以及生產(chǎn)成本。在收集時，至少要有三年以上的數(shù)據(jù)，對類似地塊產(chǎn)出以及產(chǎn)量修正。收集近三年的市場批發(fā)價格和收購價格的'平均值。并按照年份確定耕作制度。三是在年總收益計算時，就生產(chǎn)經(jīng)營用地而言，主要是結(jié)合主副產(chǎn)品以及旅游收入。在租賃經(jīng)營用地上，主要包含租金收入和保證金的利息。四是在確定土地還原利率時，主要是采用租價比方法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。在對風(fēng)險值進(jìn)行分析，由于地域風(fēng)險存在較大的差異，加上自然風(fēng)險與市場風(fēng)險的雙重性，市場風(fēng)險和價格波動較大，所以需要對其參考值進(jìn)行合理的確定。五是在計算收益價格時，由于生產(chǎn)成本難以控制和把控，除了自然因素之外，收益受到經(jīng)營者自身的資金和知識以及勞務(wù)程度等方面帶來的影響較大，所以需要采用客觀收益。當(dāng)收益不足，或者市場價格變化影響較大時，應(yīng)采取多年平均收益來計算收益價格。
3成本逼近法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析
一是在土地取得費(fèi)確定時，對于農(nóng)田四荒地使用權(quán)的取得，主要是采取承包和拍賣以及招標(biāo)和公開協(xié)商的方式來取得，而土地取得費(fèi)則需要采取競標(biāo)和競價與雙方協(xié)議的方式來確定。而針對農(nóng)村的集體組織、大型國有農(nóng)場尚未開發(fā)或者擱荒農(nóng)地取得時，主要是采空區(qū)對外出租的方式來確定，而承租人則需要支付一定的租金作為土地的取得費(fèi)。而在二次轉(zhuǎn)包時，主要是將剩余年限土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)包給后續(xù)承包人，并支付相應(yīng)租金獲得土地取得費(fèi)。二是在對農(nóng)地開發(fā)費(fèi)用確定時，主要是采取工程預(yù)算、類似工程費(fèi)用比較的方式來確定。也可以根據(jù)國土管理的農(nóng)地開發(fā)整理項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)等作為參考。而在確定稅費(fèi)時，主要是對營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅等進(jìn)行確定。而在確定開發(fā)利息時，主要是對計息項(xiàng)目、周期、方式、利率等。在確定開發(fā)利潤，主要是對計算方式、利潤率進(jìn)行確定。在確定增值收益時，應(yīng)對增值收益的構(gòu)成進(jìn)行明確，結(jié)合增值收益率，對計算價格進(jìn)行確定，并對年期、區(qū)位進(jìn)行修正。
4剩余法在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)評估中的注意問題分析
一是對待評估流轉(zhuǎn)農(nóng)地進(jìn)行調(diào)查，主要是結(jié)合其自然因素和社會經(jīng)濟(jì)以及特殊因素帶來的影響，并對農(nóng)地權(quán)利狀況進(jìn)行確定。而對其最有效的利用方式進(jìn)行確定時，主要是對其農(nóng)地投產(chǎn)比進(jìn)行評價，結(jié)合其自然和社會經(jīng)濟(jì)以及區(qū)域情況等，對其最有效的利用方式進(jìn)行確定。也可以通過對待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地所在區(qū)域的產(chǎn)投比，對其最終的利用方式進(jìn)行確定。二是對流轉(zhuǎn)農(nóng)地開發(fā)之后對其價格進(jìn)行估算時，主要生長期市場比較和收益還原以及長期趨勢等方法進(jìn)行確定。在采用長期趨勢法，主要是及時的獲取數(shù)據(jù)資料，并強(qiáng)化對其的處理，選擇農(nóng)地價格的影響因素以及價格影響因素的量化，并建立和應(yīng)用預(yù)測模型。三是對流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)成本進(jìn)行確定，主要包含農(nóng)地基本設(shè)施費(fèi)用、土地熟化費(fèi)用、稅費(fèi)和利息以及利潤等。待估流轉(zhuǎn)農(nóng)地的價格=開發(fā)之后的農(nóng)地價格－開發(fā)成本－開發(fā)利潤。
5結(jié)語
綜上所述，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中評估環(huán)節(jié)注意的問題較多，市場比較法、收益還原法、成本逼近法和剩余法是最為常見的評估方法，在實(shí)際應(yīng)用中，需要注意的問題較多，因而必須引起我們的重視，才能更好地對農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格進(jìn)行評估。
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