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簡(jiǎn)析模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)探討
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的理論知識(shí)，而且要求學(xué)生具有較強(qiáng)的實(shí)際操作技能。通過分析不同年級(jí)學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運(yùn)行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對(duì)人才的需求也越來越迫切。2005年 12月1日開始，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)建立注冊(cè)物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)技能訓(xùn)練，提高實(shí)踐能力，培養(yǎng)和造就符合國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對(duì)能夠獨(dú)當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長(zhǎng)期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強(qiáng)、實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)和能力，知識(shí)面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結(jié)合，運(yùn)用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識(shí)與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)
為增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調(diào)動(dòng)學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國(guó)，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場(chǎng)所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場(chǎng)所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運(yùn)作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運(yùn)作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運(yùn)作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實(shí)操能力，增強(qiáng)“實(shí)際”工作經(jīng)驗(yàn)，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。
整個(gè)教學(xué)過程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計(jì)劃、作出決策、實(shí)施計(jì)劃、反饋控制、評(píng)估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級(jí)學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級(jí)的學(xué)生在參與物業(yè)公司運(yùn)作的過程中，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對(duì)大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì)行為能力(強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價(jià)值觀
價(jià)值觀是人們對(duì)于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng)造價(jià)值等問題的最根本觀點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評(píng)價(jià)事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價(jià)值觀形成的重要階段。因此，對(duì)大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀教育至關(guān)重要，這會(huì)對(duì)他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì)需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學(xué)生在班級(jí)展開對(duì)價(jià)值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對(duì)工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。
(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，對(duì)提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績(jī)，增強(qiáng)大學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對(duì)新時(shí)期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。
(4)社會(huì)適應(yīng)能力。適應(yīng)社會(huì)能力主要包括競(jìng)爭(zhēng)能力、承受挫折的能力和團(tuán)隊(duì)合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
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為培養(yǎng)這些基本的素質(zhì)和能力，在正式成立模擬物業(yè)公司之前，可以班級(jí)為單位，經(jīng)常組織學(xué)生參與一些集體活動(dòng)和課外活動(dòng)，通過參與鍛煉學(xué)生各方面的能力。
大二是新生在基本適應(yīng)了大學(xué)的學(xué)習(xí)生活之后形成穩(wěn)定的行為和心理特征的重要階段。從總體來看，大二學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)熱情處于整個(gè)大學(xué)的全盛時(shí)期，學(xué)生的專業(yè)方向逐漸清晰，大部分學(xué)生找到了屬于自己的學(xué)習(xí)方式，主動(dòng)在課后閱讀相關(guān)書籍與文獻(xiàn)拓展專業(yè)知識(shí)，進(jìn)入了專業(yè)學(xué)習(xí)的全盛時(shí)期。在這個(gè)階段，學(xué)生開始接觸專業(yè)課的相關(guān)內(nèi)容，有了初步的專業(yè)知識(shí)。因此教師要進(jìn)一步培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，為他們提供課后獲取知識(shí)的途徑和方法，告訴他們?nèi)绾纬浞掷脤W(xué)校的學(xué)習(xí)資源，引導(dǎo)相關(guān)學(xué)生提高學(xué)習(xí)動(dòng)力。這階段的主要任務(wù)是培養(yǎng)學(xué)生興趣，提高學(xué)生的思辨能力，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)的感性認(rèn)識(shí)，開闊學(xué)生視野。同時(shí)，讓學(xué)生充分了解物業(yè)管理行業(yè)的美好前景及目前該專業(yè)人才的缺乏，使之對(duì)該專業(yè)充滿信心。只有學(xué)生熱愛了該專業(yè)，在以后的物業(yè)管理實(shí)踐能力的培養(yǎng)中，才能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生積極性，使培養(yǎng)效果事半功倍。本階段應(yīng)該著手組建物業(yè)服務(wù)公司，初步模擬企業(yè)運(yùn)行。具體有以下幾項(xiàng)任務(wù)。
(1)指導(dǎo)學(xué)生組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)。學(xué)生可以自由分組組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每組20人左右，并按照各自的性格特點(diǎn)和愛好形成分配到不同崗位，由一位有領(lǐng)導(dǎo)能力的同學(xué)擔(dān)任總負(fù)責(zé)人，領(lǐng)導(dǎo)其他同學(xué)一起制訂公司的相關(guān)規(guī)則，崗位職責(zé)，人員要求等文件。
(2)編制公司計(jì)劃并逐步實(shí)施。讓各公司根據(jù)公司目標(biāo)編制公司計(jì)劃，通過實(shí)施公司計(jì)劃，學(xué)生模擬公司及社會(huì)活動(dòng)，為以后的實(shí)習(xí)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。編制公司計(jì)劃一般先由各組學(xué)生自行編制，再由教師評(píng)判，最后學(xué)生們?cè)龠M(jìn)行修改和完善。通過編制和實(shí)施實(shí)踐計(jì)劃，學(xué)生在提高專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備量的同時(shí)，提高了人際交往能力，在實(shí)踐中鍛煉組織、協(xié)調(diào)、綜合運(yùn)用知識(shí)、獨(dú)立解決問題及創(chuàng)新等方面的能力。既能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有一個(gè)初步的概括性的認(rèn)識(shí)、了解，也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，所應(yīng)了解掌握的基本知識(shí)和操作技能，對(duì)于培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)認(rèn)識(shí)有著積極的作用。
(3)舉辦公司例會(huì)并討論相關(guān)議題。選擇一些議題，各公司可以結(jié)合公司情況，每三周開一次例會(huì)，選取相關(guān)議題作為公司例會(huì)討論的內(nèi)容。每個(gè)企業(yè)自主選題，自主組織材料，討論之后形成一份文件，在全班同學(xué)中宣傳推廣。這個(gè)過程既可以鍛煉學(xué)生的查閱文選、自主學(xué)習(xí)、解決問題的能力，又能加強(qiáng)學(xué)生之間的溝通交流，形成思想的碰撞，產(chǎn)生新的觀點(diǎn)或方法。
大學(xué)三年級(jí)是大學(xué)生活的關(guān)鍵時(shí)期，是大學(xué)生確定人生方向并為之付出努力的關(guān)鍵時(shí)期。大三學(xué)生已經(jīng)掌握了學(xué)習(xí)方法，并完全適應(yīng)了大學(xué)生活節(jié)奏，分別有各自明確的努力方向。在這一階段要充分發(fā)揮他們的主動(dòng)性，引導(dǎo)學(xué)生掌握專業(yè)必備的基本知識(shí)和技能，做好職業(yè)規(guī)劃乃至人生規(guī)劃。在模擬企業(yè)運(yùn)行中，有以下幾項(xiàng)工作要做。
(1)模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要環(huán)節(jié)的工作。大三階段，學(xué)生開始學(xué)習(xí)物業(yè)管理實(shí)務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，可以隨著專業(yè)課程的學(xué)習(xí)，模擬物業(yè)管理實(shí)務(wù)課程中的實(shí)踐能力模塊。如招投標(biāo)模塊，可以某個(gè)物業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，組織幾組學(xué)生分別模擬招標(biāo)方、投標(biāo)方，演習(xí)招投標(biāo)的整個(gè)流程;物業(yè)服務(wù)合同工作模塊，就要求學(xué)生將合同的洽談過程和制定過程進(jìn)行模擬，并提供各個(gè)環(huán)節(jié)上的各種文書;早期介入及承接查驗(yàn)階段，讓學(xué)生扮演相關(guān)角色，并預(yù)設(shè)有關(guān)問題進(jìn)行解決;入住和裝修模塊，通過模擬整個(gè)的入住過程，讓學(xué)生熟悉物業(yè)公司在業(yè)主入住過程中的主要工作及注意事項(xiàng);物業(yè)管理方案制定模塊，則將考察學(xué)生對(duì)整門課程及專業(yè)知識(shí)的綜合熟悉程度。通過這種模擬活動(dòng)，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)入角色，培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)思考，主動(dòng)動(dòng)手的能力。
(2)協(xié)助參與小區(qū)的日常物業(yè)管理活動(dòng)。以物業(yè)公司為單位，組織公司內(nèi)部人員利用周末或其他課余時(shí)間，選擇學(xué)校附近的社區(qū)作為固定的實(shí)踐基地，開展有連續(xù)性的實(shí)踐活動(dòng);學(xué)生可以分組參與物業(yè)管理活動(dòng)中的保潔、保安、綠化、設(shè)施設(shè)備管理、客戶服務(wù)等工作，一段時(shí)間后再進(jìn)行輪崗，通過在不同崗位上獲取崗位相關(guān)知識(shí)，來完善對(duì)物業(yè)管理實(shí)踐工作的認(rèn)識(shí)，培養(yǎng)自己的實(shí)踐操作技能。
(3)為業(yè)主提供物業(yè)管理咨詢活動(dòng)。通過為小區(qū)業(yè)主(可以是真實(shí)的，也可以是模擬的)提供咨詢服務(wù)，檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的掌握程度和處理物業(yè)管理問題的基本能力。
工作完成之后，可以提供一個(gè)平臺(tái)，以供學(xué)生交流實(shí)踐信息，分享不同的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí);同時(shí)可鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行實(shí)踐總結(jié)，引導(dǎo)學(xué)生通過實(shí)踐重新評(píng)價(jià)自己，評(píng)價(jià)專業(yè);認(rèn)識(shí)自己，主動(dòng)尋求自我完善與發(fā)展。
大四階段，學(xué)生的專業(yè)課程基本已經(jīng)學(xué)完，同時(shí)面臨就業(yè)。學(xué)生對(duì)專業(yè)的基本知識(shí)和技能都已經(jīng)熟悉，已經(jīng)具備從事物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。這段時(shí)間的實(shí)踐可以服務(wù)學(xué)習(xí)為主。
服務(wù)學(xué)習(xí)起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)社區(qū)服務(wù)志愿者項(xiàng)目。喬治·赫伯特·沃克·布什總統(tǒng)在1990年簽署的《國(guó)家與社區(qū)服務(wù)法案》(National and Community Service Act of 1990)，認(rèn)為服務(wù)學(xué)習(xí)是“社區(qū)、學(xué)校和社區(qū)服務(wù)計(jì)劃中心相互配合，安排學(xué)生完成社區(qū)真正需要的服務(wù)，以幫助學(xué)生或參與者的學(xué)習(xí)或成長(zhǎng)，培養(yǎng)學(xué)生的公民責(zé)任感，將學(xué)生的學(xué)術(shù)性課程與社區(qū)服務(wù)整合為教學(xué)單元，給學(xué)生或參與者一定時(shí)間去分享服務(wù)所得經(jīng)驗(yàn)與心得”。
對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)引入服務(wù)學(xué)習(xí)，可將范圍定位在學(xué)校物業(yè)管理公司或?qū)嵙?xí)物業(yè)公司。依據(jù)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的知識(shí)背景，有針對(duì)性地在小區(qū)里(包括在物業(yè)服務(wù)企業(yè)里)開展服務(wù)學(xué)習(xí)活動(dòng)。在服務(wù)學(xué)習(xí)活動(dòng)中，學(xué)生是直接為小區(qū)居民提供服務(wù)，或協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)的物業(yè)管理提供服務(wù)。通過真正的服務(wù)檢驗(yàn)學(xué)生的基本知識(shí)與能力。
四、總結(jié)與評(píng)價(jià)
總結(jié)與評(píng)價(jià)是對(duì)學(xué)生成立模擬物業(yè)公司及整個(gè)過程進(jìn)行記錄、思考、討論和評(píng)價(jià)。通過學(xué)生將在整個(gè)過程中遇到的問題、體驗(yàn)與同伴交流，再聽取同伴們及老師的評(píng)價(jià)，整合學(xué)生的新舊經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化學(xué)生對(duì)專業(yè)知識(shí)和技能的認(rèn)識(shí)�；谀M企業(yè)的物業(yè)管理教學(xué)，通過組建運(yùn)行模擬公司，可以增強(qiáng)了學(xué)生對(duì)本專業(yè)興趣和認(rèn)同感，最大限度地發(fā)揮學(xué)生的主體作用，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的角色認(rèn)知，鍛煉學(xué)習(xí)和解決問題的能力，提高理論知識(shí)水平和實(shí)踐操作能力。
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