簡析模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學探討
摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學模式的運行，以此推動物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學改革。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實踐教學
隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來越迫切。2005年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學生培養(yǎng)目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。
一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求
從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對能夠獨當一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業(yè)院校，這個專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。
物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點來完善教學思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強、實踐性強的特點，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學中，必須做到實踐與理論的結(jié)合，運用各種教學方法和教學手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識與能力同步發(fā)展。
二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學
為增強學生實踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發(fā)揮學生主動性，調(diào)動學生興趣，培養(yǎng)學生實際操作能力，保證培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。
模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟活動仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類專業(yè)的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔任何經(jīng)濟活動風險。
模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內(nèi)容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標的實現(xiàn)。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導(dǎo)教學法、案例教學法、角色教學法等等。
整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。
三、不同年級學生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)
不同年級的學生在參與物業(yè)公司運作的過程中，由于知識結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。
大一學生剛剛?cè)雽W，對大學的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學生從事職業(yè)活動所需要的社會行為能力(強調(diào)對社會的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。
1.引導(dǎo)學生樹立正確的價值觀
價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創(chuàng)造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關(guān)重要，這會對他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。
為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。
2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力
(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。
(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準確的判斷。
(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養(yǎng)較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時代的到來，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學習新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學習，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進步同步。
(4)社會適應(yīng)能力。適應(yīng)社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。
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為培養(yǎng)這些基本的素質(zhì)和能力，在正式成立模擬物業(yè)公司之前，可以班級為單位，經(jīng)常組織學生參與一些集體活動和課外活動，通過參與鍛煉學生各方面的能力。
大二是新生在基本適應(yīng)了大學的學習生活之后形成穩(wěn)定的行為和心理特征的重要階段。從總體來看，大二學生的學習興趣和學習熱情處于整個大學的全盛時期，學生的專業(yè)方向逐漸清晰，大部分學生找到了屬于自己的學習方式，主動在課后閱讀相關(guān)書籍與文獻拓展專業(yè)知識，進入了專業(yè)學習的全盛時期。在這個階段，學生開始接觸專業(yè)課的相關(guān)內(nèi)容，有了初步的專業(yè)知識。因此教師要進一步培養(yǎng)學生的學習興趣，為他們提供課后獲取知識的途徑和方法，告訴他們?nèi)绾纬浞掷脤W校的學習資源，引導(dǎo)相關(guān)學生提高學習動力。這階段的主要任務(wù)是培養(yǎng)學生興趣，提高學生的思辨能力，增強學生對業(yè)務(wù)知識的感性認識，開闊學生視野。同時，讓學生充分了解物業(yè)管理行業(yè)的美好前景及目前該專業(yè)人才的缺乏，使之對該專業(yè)充滿信心。只有學生熱愛了該專業(yè)，在以后的物業(yè)管理實踐能力的培養(yǎng)中，才能充分調(diào)動學生積極性，使培養(yǎng)效果事半功倍。本階段應(yīng)該著手組建物業(yè)服務(wù)公司，初步模擬企業(yè)運行。具體有以下幾項任務(wù)。
(1)指導(dǎo)學生組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)。學生可以自由分組組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每組20人左右，并按照各自的性格特點和愛好形成分配到不同崗位，由一位有領(lǐng)導(dǎo)能力的同學擔任總負責人，領(lǐng)導(dǎo)其他同學一起制訂公司的相關(guān)規(guī)則，崗位職責，人員要求等文件。
(2)編制公司計劃并逐步實施。讓各公司根據(jù)公司目標編制公司計劃，通過實施公司計劃，學生模擬公司及社會活動，為以后的實習奠定堅實的基礎(chǔ)。編制公司計劃一般先由各組學生自行編制，再由教師評判，最后學生們再進行修改和完善。通過編制和實施實踐計劃，學生在提高專業(yè)知識儲備量的同時，提高了人際交往能力，在實踐中鍛煉組織、協(xié)調(diào)、綜合運用知識、獨立解決問題及創(chuàng)新等方面的能力。既能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有一個初步的概括性的認識、了解，也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項目，所應(yīng)了解掌握的基本知識和操作技能，對于培養(yǎng)學生的專業(yè)認識有著積極的作用。
(3)舉辦公司例會并討論相關(guān)議題。選擇一些議題，各公司可以結(jié)合公司情況，每三周開一次例會，選取相關(guān)議題作為公司例會討論的內(nèi)容。每個企業(yè)自主選題，自主組織材料，討論之后形成一份文件，在全班同學中宣傳推廣。這個過程既可以鍛煉學生的查閱文選、自主學習、解決問題的能力，又能加強學生之間的溝通交流，形成思想的碰撞，產(chǎn)生新的觀點或方法。
大學三年級是大學生活的關(guān)鍵時期，是大學生確定人生方向并為之付出努力的關(guān)鍵時期。大三學生已經(jīng)掌握了學習方法，并完全適應(yīng)了大學生活節(jié)奏，分別有各自明確的努力方向。在這一階段要充分發(fā)揮他們的主動性，引導(dǎo)學生掌握專業(yè)必備的基本知識和技能，做好職業(yè)規(guī)劃乃至人生規(guī)劃。在模擬企業(yè)運行中，有以下幾項工作要做。
(1)模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要環(huán)節(jié)的工作。大三階段，學生開始學習物業(yè)管理實務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，可以隨著專業(yè)課程的學習，模擬物業(yè)管理實務(wù)課程中的實踐能力模塊。如招投標模塊，可以某個物業(yè)項目為基礎(chǔ)，組織幾組學生分別模擬招標方、投標方，演習招投標的整個流程;物業(yè)服務(wù)合同工作模塊，就要求學生將合同的洽談過程和制定過程進行模擬，并提供各個環(huán)節(jié)上的各種文書;早期介入及承接查驗階段，讓學生扮演相關(guān)角色，并預(yù)設(shè)有關(guān)問題進行解決;入住和裝修模塊，通過模擬整個的入住過程，讓學生熟悉物業(yè)公司在業(yè)主入住過程中的主要工作及注意事項;物業(yè)管理方案制定模塊，則將考察學生對整門課程及專業(yè)知識的綜合熟悉程度。通過這種模擬活動，引導(dǎo)學生進入角色，培養(yǎng)學生主動思考，主動動手的能力。
(2)協(xié)助參與小區(qū)的日常物業(yè)管理活動。以物業(yè)公司為單位，組織公司內(nèi)部人員利用周末或其他課余時間，選擇學校附近的社區(qū)作為固定的實踐基地，開展有連續(xù)性的實踐活動;學生可以分組參與物業(yè)管理活動中的保潔、保安、綠化、設(shè)施設(shè)備管理、客戶服務(wù)等工作，一段時間后再進行輪崗，通過在不同崗位上獲取崗位相關(guān)知識，來完善對物業(yè)管理實踐工作的認識，培養(yǎng)自己的實踐操作技能。
(3)為業(yè)主提供物業(yè)管理咨詢活動。通過為小區(qū)業(yè)主(可以是真實的，也可以是模擬的)提供咨詢服務(wù)，檢驗同學們對物業(yè)管理知識的掌握程度和處理物業(yè)管理問題的基本能力。
工作完成之后，可以提供一個平臺，以供學生交流實踐信息，分享不同的經(jīng)驗和認識;同時可鼓勵學生進行實踐總結(jié)，引導(dǎo)學生通過實踐重新評價自己，評價專業(yè);認識自己，主動尋求自我完善與發(fā)展。
大四階段，學生的專業(yè)課程基本已經(jīng)學完，同時面臨就業(yè)。學生對專業(yè)的基本知識和技能都已經(jīng)熟悉，已經(jīng)具備從事物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。這段時間的實踐可以服務(wù)學習為主。
服務(wù)學習起源于20世紀60年代的美國社區(qū)服務(wù)志愿者項目。喬治·赫伯特·沃克·布什總統(tǒng)在1990年簽署的《國家與社區(qū)服務(wù)法案》(National and Community Service Act of 1990)，認為服務(wù)學習是“社區(qū)、學校和社區(qū)服務(wù)計劃中心相互配合，安排學生完成社區(qū)真正需要的服務(wù)，以幫助學生或參與者的學習或成長，培養(yǎng)學生的公民責任感，將學生的學術(shù)性課程與社區(qū)服務(wù)整合為教學單元，給學生或參與者一定時間去分享服務(wù)所得經(jīng)驗與心得”。
對于物業(yè)管理專業(yè)引入服務(wù)學習，可將范圍定位在學校物業(yè)管理公司或?qū)嵙曃飿I(yè)公司。依據(jù)物業(yè)管理專業(yè)學生的知識背景，有針對性地在小區(qū)里(包括在物業(yè)服務(wù)企業(yè)里)開展服務(wù)學習活動。在服務(wù)學習活動中，學生是直接為小區(qū)居民提供服務(wù)，或協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)的物業(yè)管理提供服務(wù)。通過真正的服務(wù)檢驗學生的基本知識與能力。
四、總結(jié)與評價
總結(jié)與評價是對學生成立模擬物業(yè)公司及整個過程進行記錄、思考、討論和評價。通過學生將在整個過程中遇到的問題、體驗與同伴交流，再聽取同伴們及老師的評價，整合學生的新舊經(jīng)驗，強化學生對專業(yè)知識和技能的認識�；谀M企業(yè)的物業(yè)管理教學，通過組建運行模擬公司，可以增強了學生對本專業(yè)興趣和認同感，最大限度地發(fā)揮學生的主體作用，增強對物業(yè)管理人員的角色認知，鍛煉學習和解決問題的能力，提高理論知識水平和實踐操作能力。
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