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論不動產(chǎn)善意取得制度中善意判斷的時點
關(guān)鍵詞: 不動產(chǎn)登記簿錯誤 客觀善意時點 主觀善意時點 善意推定 注意義務(wù)
內(nèi)容提要: 不動產(chǎn)善意取得的時點應(yīng)區(qū)分不動產(chǎn)登記簿錯誤的客觀時點和取得人善意的主觀時點，前者應(yīng)以不動產(chǎn)登記時為準，后者一般情形下以提出登記申請時為準，如果不動產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生在提出申請之后的，則以該時點為準。不動產(chǎn)善意取得的善意為推定善意，取得人應(yīng)負有必要注意義務(wù)。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第106條規(guī)定，在不動產(chǎn)善意取得制度中，取得人受讓不動產(chǎn)時應(yīng)為善意，且轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記。如何理解這一規(guī)定中取得人善意的時點，受到學(xué)界和實務(wù)界的廣泛關(guān)注。主流學(xué)說和判例認為，由于辦理不動產(chǎn)登記過戶手續(xù)是構(gòu)成善意取得的前提條件 ，因此取得人善意的判斷時點應(yīng)以不動產(chǎn)登記時為準。實踐中，不動產(chǎn)善意取得的情形相當復(fù)雜，有的案件取得人未及時辦理不動產(chǎn)登記，[1]也有的案件不動產(chǎn)登記簿與實際權(quán)利不一致（以下簡稱不動產(chǎn)登記簿錯誤）的情形發(fā)生在取得人提出登記申請之后，在這些情況下，難以依據(jù)主流見解確定取得人善意的時點。本文擬立足于我國的立法和司法實踐，并參酌德國、瑞士的立法和判例，對不動產(chǎn)善意取得制度中善意的時點進行分析，從而為完善我國不動產(chǎn)善意取得制度提供建議。
一、善意判斷時點的代表性觀點分析
概括地講，學(xué)術(shù)界和實務(wù)界有關(guān)不動產(chǎn)善意取得的善意時點，有登記說、申請說和受讓說三種代表性見解，以下結(jié)合我國現(xiàn)行法對這些觀點進行具體地分析。
（一）代表性學(xué)說簡述
1、登記說。此說是目前的主流學(xué)說，得到多數(shù)學(xué)者和法官的支持。該說認為，不動產(chǎn)善意取得中善意的時點，應(yīng)以取得人辦理完畢不動產(chǎn)登記時為準，法律依據(jù)為《物權(quán)法》第9條和第106條。該說有兩個主要論點：(1)登記是取得不動產(chǎn)所有權(quán)的生效要件，也是善意取得的構(gòu)成要件。以房屋買賣為例，根據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款，房屋所有權(quán)以登記時為準，不登記不能取得不動產(chǎn)所有權(quán)，而第106條也將已登記作為不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。因此，買受人未辦理房屋登記的，不能構(gòu)成善意取得。有的法官將這種學(xué)說簡化為：買受人辦理完不動產(chǎn)登記的，取得房屋所有權(quán)，構(gòu)成善意取得；沒有辦理不動產(chǎn)登記的，不能取得房屋所有權(quán)，不構(gòu)成善意取得。由于登記對不動產(chǎn)所有權(quán)取得及善意取得的構(gòu)成都有重要影響，有學(xué)者甚至認為，登記是不動產(chǎn)物權(quán)存在的前提條件，如果受讓人沒有及時作權(quán)利的變更登記，則根本沒有善意取得適用的余地。[2](2)善意的時點以受讓時為準。有學(xué)者認為，由于《物權(quán)法》第106條將不動產(chǎn)善意取得的時點規(guī)定為受讓時，因此，取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。這一刻就動產(chǎn)來說是指交付，對不動產(chǎn)而言則是登記。不動產(chǎn)善意取得時的善意判斷，應(yīng)以受讓人在受讓時信賴不動產(chǎn)登記為準。對于不動產(chǎn)交易來說，只要買受人相信了登記而與出賣人發(fā)生了交易，就應(yīng)當認為買受人是善意的。反之，如果買受人在受讓之前，就知道登記是錯誤的，則不構(gòu)成善意。[3]442從時間順序來看，不動產(chǎn)登記簿錯誤應(yīng)發(fā)生在先，而不動產(chǎn)交易行為及取得人的善意取得發(fā)生在后，買受人只有信賴了不動產(chǎn)登記簿的登記并進行了交易才是善意的。
2、申請說。[4]這種學(xué)說認為，應(yīng)借鑒《德國民法典》第892條第2款的規(guī)定，(對于應(yīng)進行登記的不動產(chǎn)物權(quán)而言，取得人知道不動產(chǎn)登記簿不正確的時點以其提出登記申請時為準。Bassenge. Palandt BGB.Muenchen:Verlag C. H. Beck, 2010:1449.)將不動產(chǎn)善意取得制度中善意的時點確定為買受人提出不動產(chǎn)登記申請時。一般而言，不動產(chǎn)登記從提出申請到被記載入不動產(chǎn)登記簿之間還有相當長的時間間隔。登記申請人在提交登記申請后，對登記進程不能施加實質(zhì)性的影響。我國的情況比較特殊，實行不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)權(quán)屬證書并行的體制。以房屋登記為例，買受人和出賣方提交了登記申請之后，房屋登記機構(gòu)就在房屋所有權(quán)證上做出備注，并注明時間。對于一般買受人而言，在拿到了加了備注的房產(chǎn)證之后很少會再關(guān)注房屋登記機關(guān)在登記簿上的記載。不動產(chǎn)登記機關(guān)作出登記后一般也不會再對申請人履行通知或告知義務(wù)。因此，要求買受人和出賣方在提交登記申請之后，仍負有注意義務(wù)也不符合實際。雖有學(xué)者以當事人可以在申請登記事項記載入房屋登記簿前撤回登記申請（《房屋登記辦法》第21條）為由否定申請說，[5]但是，撤回登記申請只意味著暫時終結(jié)了房屋登記程序，并不表示該撤回否定了善意的存在。
3、受讓說。這一學(xué)說主張，受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個時段均不知道無權(quán)處分的事實，且對此沒有重大過失，才是善意的。[6]這一理論比登記說更進一步，將不動產(chǎn)善意取得的時間點轉(zhuǎn)化為了時間段。據(jù)此，不動產(chǎn)善意取得的善意時點應(yīng)從訂立不動產(chǎn)交易合同開始持續(xù)到不動產(chǎn)登記過戶完成時為止。依據(jù)受讓說，在不動產(chǎn)善意取得中，取得人只有在這種情況下才能受到保護：在訂立合同時，不動產(chǎn)登記簿錯誤的事實已存在，此時買受人不知道房屋登記不正確的事實且無重大過失，其善意一直保持到房屋過戶手續(xù)完成之時。缺少了這個環(huán)節(jié)中任何一個部分，不動產(chǎn)善意取得都不能發(fā)生。與登記說一樣，受讓說也強調(diào)不動產(chǎn)善意取得制度中三個組成部分的時間順序。
（二）分析
上述三個學(xué)說均希望為不動產(chǎn)善意取得制度中善意時點的確定構(gòu)造一個模式。然而，這種過于理想化和單一化的思路難以應(yīng)付復(fù)雜的交易狀況和繁瑣的法律糾紛。相比之下，申請說減輕了取得人的注意義務(wù)，對維護取得人的利益更為有利，但它和另兩種學(xué)說一樣存在共同的缺陷。這一缺陷就是：未考慮不動產(chǎn)登記簿在提出登記申請后變得不正確以及未辦理不動產(chǎn)過戶登記的情形。依據(jù)上述三種學(xué)說，不動產(chǎn)登記簿可能在提出登記申請后才變得不正確，或者前手登記和善意取得人的登記在同一天發(fā)生的情形均無法構(gòu)成善意取得。因為在這種情況下，前手登記尚未完成，根本談不上取得人的善意問題。如果取得人未辦理過戶，或未支付房款，那么取得人也難以根據(jù)上述三種學(xué)說來主張其善意。
此外，登記說和受讓說還存在其他明顯的不足。登記說雖嚴格遵循了不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記生效主義，但其將不動產(chǎn)善意取得中的善意時點僵化地依賴于不動產(chǎn)登記簿的記載，忽視了對取得人注意義務(wù)的要求。不同于德國法上不動產(chǎn)登記簿公信力制度采取的客觀善意標準，[7]我國《物權(quán)法》和司法實踐仍采取了主觀善意的判斷標準。這就要求取得人要盡到交易所要求的必要的注意義務(wù)。當房屋價格明顯低于市場價格，或者根據(jù)一般交易常識即可看出房屋登記存在瑕疵的情況下，應(yīng)當排除取得人的善意。受讓說同樣對未辦理不動產(chǎn)登記的案件考慮不足，不僅如此，它還忽視了從合同訂立到履行期間屆滿，及至其后辦理登記過程中復(fù)雜多變的實際情況，人為地拉長了善意的時間跨度。這難免使得取得人自邁入不動產(chǎn)交易的圈子起，就要處處留心，時時在意，否則其善意將被否定，這實際上是對取得人提出了過高的、不必要的注意義務(wù)。
二、對《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時點的分析
在對我國有關(guān)不動產(chǎn)善意取得中判斷善意的時點的主要觀點做出相關(guān)分析之后，以下擬結(jié)合德國和瑞士關(guān)于不動產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定，詳細分析《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時點的規(guī)定。
（一）關(guān)于善意推定
對訴訟過程而言，善意時點的確定固然重要，但善意的舉證尤為關(guān)鍵。舉證責(zé)任的一般規(guī)則是，誰主張誰舉證。對于不動產(chǎn)善意取得時的舉證責(zé)任問題，我國法律沒有進行明確規(guī)定。學(xué)者們多認為，應(yīng)由對善意持有異議的人進行舉證。從判例的情況來看，持登記說的法官也基本上采取了舉證責(zé)任倒置的做法，即當沒有明顯的情況表明取得人為惡意時，推定取得人為善意�！段餀�(quán)法》第106條并沒有對不動產(chǎn)善意取得時是否實行善意推定做出明確規(guī)定。2010年《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）第19條明確規(guī)定，房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負有舉證責(zé)任。這一規(guī)定無疑為善意取得中取得人善意的舉證和善意時點的推定提供了極為可貴的參考意見。
德國和瑞士法律皆明確地規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿公信力制度的善意推定。德國運用法律擬制的方法，將不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容視為正確，從而實現(xiàn)了對善意取得人善意的推定（《德國民法典》第892條）。瑞士則以一般條款的方式規(guī)定了善意推定，《瑞士民法典》第3條第2款規(guī)定，當法律將法律效果與當事人的善意聯(lián)系在一起時，應(yīng)推定該善意存在。善意推定的主要作用是解決對善意的證明責(zé)任歸屬問題。根據(jù)善意推定，對取得人的善意持有異議的人應(yīng)負舉證責(zé)任。《指導(dǎo)意見》僅對房屋買賣合同糾紛中善意取得的善意進行了推定，這一規(guī)定應(yīng)對其他情況下的善意具有類推適用的作用。取得人無須證明自己在訂立合同時為善意，這大大降低了其對主觀善意舉證不能的風(fēng)險。
（二）客觀善意時點和主觀善意時點的區(qū)分
德國和瑞士均建立了不動產(chǎn)登記簿公信力制度。根據(jù)該制度，不動產(chǎn)登記簿錯誤是取得人善意取得不動產(chǎn)物權(quán)的前提條件。這一前提條件雖不一定從當事人進行不動產(chǎn)交易時就存在，但至少應(yīng)當在辦理不動產(chǎn)登記時存在，否則，取得人就沒有了信賴的對象，善意取得也失去了適用的可能性。不動產(chǎn)登記簿錯誤的時點可稱為客觀善意的時點，以與取得人主觀上知道不動產(chǎn)登記簿錯誤的主觀善意時點相區(qū)別。德國法和瑞士法均將不動產(chǎn)登記的時點作為客觀善意的時點。
就主觀善意時點而言，德國法和瑞士法的規(guī)定有所不同。一般情況下，兩國均要求取得人在提交登記申請時為善意，但是兩國對時點的規(guī)定方式并不相同。德國在不動產(chǎn)登記簿公信力制度中規(guī)定了主觀善意的時點。根據(jù)《德國民法典》第892條第2款，如果取得權(quán)利必須進行登記的，那么善意的時點以提出不動產(chǎn)登記申請為準。瑞士則通過不動產(chǎn)登記的溯及力實現(xiàn)了對主觀善意時點的規(guī)定。[8]《瑞士民法典》第972條第2款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力可以追溯到不動產(chǎn)登記簿的日記簿上登記的日期，即取得人提出登記申請的日期。
此外，德國還通過判例，對取得人提出登記申請后發(fā)生的不動產(chǎn)登記簿錯誤時的善意時點提出了特別的要求。一般而言，不動產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生在取得人提出不動產(chǎn)登記申請之前，但有時也可能發(fā)生在取得人提出不動產(chǎn)登記申請之后。例如，不動產(chǎn)之上的權(quán)利負擔，如優(yōu)先購買權(quán)等有可能在買受人提出不動產(chǎn)登記申請后被錯誤注銷。那么，對于買受人而言，其善意的時點既不是提出不動產(chǎn)登記申請之時，也不是已經(jīng)辦理完登記申請時，而是該權(quán)利負擔被不當注銷之時。對于申請人提出申請后，不動產(chǎn)登記簿變得不正確的情形，德國法將不動產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生的時點作為判斷取得人善意的時點。[9]
從德國和瑞士的規(guī)定來看，區(qū)分客觀善意時點和主觀善意時點的最大作用在于：區(qū)分善意取得的客觀條件和主觀要件。不動產(chǎn)登記簿錯誤必須在登記時存在，這是構(gòu)成善意取得的客觀條件，因此，法官必須在登記之時對這一客觀條件進行審查。這一客觀條件在德國法和瑞士法中的含義是不同的。在德國，具備了這種客觀條件就足夠了，即德國法不要求取得人負任何注意義務(wù)；在瑞士，僅具備不動產(chǎn)登記簿錯誤還不夠，取得人還必須對可能引起登記簿錯誤的情況進行調(diào)查，以盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，否則其主觀善意將被排除。因此，雖然德國和瑞士對善意時點的規(guī)定基本相同，但主觀善意的意義在兩國法上是完全不同的。
與德國法和瑞士法相比，我國《物權(quán)法》第106條對善意的時點規(guī)定并不明確，三種代表性學(xué)說也未區(qū)分客觀的善意時點和主觀的善意時點。不僅如此，法院關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的判斷依據(jù)和標準各不相同。有的判例僅依據(jù)不動產(chǎn)登記簿錯誤事實，即判定取得人構(gòu)成善意取得，并不考慮取得人主觀善意，且將不動產(chǎn)登記作為善意取得的唯一判斷依據(jù)，[10]也有的判例僅以交易價格明顯低于市場價作為否定善意取得的依據(jù)，根據(jù)此種判案思路，對市場價格的認定非常困難，因此也難以確定取得人主觀善意的時點，[11]還有的判例將未登記過戶的善意取得時點認定為合同訂立時。[1]
（三）地方審判意見對主觀善意時點和客觀善意時點的區(qū)分
盡管上述判例對主觀善意的認識和善意時點的判斷各不相同，而且未明確客觀善意的時點，但一些地方法院的審判指導(dǎo)意見仍區(qū)分了不動產(chǎn)善意取得的主觀善意時點和客觀善意時點。例如，《指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定，取得人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的，不構(gòu)成善意。這充分表明了取得人主觀善意的重要性，由此，取得人應(yīng)履行必要的注意義務(wù)。雖然該意見將房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件，但這一規(guī)定不應(yīng)理解為善意取得的生效要件，而應(yīng)理解為對客觀善意時點的規(guī)定。如果取得人在登記完成前撤回了登記申請，或者他人申請了更正登記，那么不發(fā)生善意取得。這說明，善意取得的客觀時點應(yīng)以過戶時為準。該指導(dǎo)意見雖未明確主觀善意的時點，結(jié)合《北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書》的格式文本來看，交易雙方都必須在該申請書上簽字確認，該申請書可視為雙方就房屋權(quán)屬處分達成的合意，故應(yīng)將提交登記申請的時點作為主觀善意的時點。
再如，上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第2條規(guī)定，“房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認定為有效。”這種解答仍然僅解決了合同的效力問題，并沒有解決善意取得的判斷標準。眾所周知，善意取得不是根據(jù)合同而發(fā)生的取得，其法律效果取決于取得人是否為善意。實踐中，由于認定取得人的善意頗為困難，因此，多數(shù)善意取得的案件均是按合同有效，從而實現(xiàn)善意取得。[12]
不過，這種做法也說明了，不動產(chǎn)物權(quán)變動效果的發(fā)生取決于債權(quán)行為的效力，而《指導(dǎo)意見》第17條和第19條均以買受人知道前手登記的錯誤為否定善意的依據(jù)。這表明，我國實際上采取的是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要因性原則，如果取得人知道了不動產(chǎn)登記簿錯誤的原因，那么他不能被認定為善意。可見，我國關(guān)于不動產(chǎn)善意取得中善意的判斷和時點的認定更接近瑞士法的模式。因此，認為我國采取了登記的絕對公信力，不必考慮取得人主觀善意的觀點是站不住腳的。
雖然就司法實踐而言，我國關(guān)于善意取得時點的判斷標準與瑞士法較為接近，但是，德國法關(guān)于事后不動產(chǎn)登記簿錯誤時善意時點的規(guī)定也有一定的借鑒意義。結(jié)合我國關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的一些特殊案例，可將不動產(chǎn)善意取得時點的標準歸納為如下類型：
（一）客觀的善意時點
不動產(chǎn)登記簿錯誤應(yīng)在不動產(chǎn)登記時存在，這是構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得必不可少的前提條件。這種關(guān)于善意時點的客觀標準不僅為德國法和瑞士法所采用，而且對于解決不動產(chǎn)登記申請?zhí)峤缓蟀l(fā)生不動產(chǎn)登記簿錯誤時善意時點的判斷有至關(guān)重要的作用。然而，這一標準并未引起我國學(xué)界的足夠重視。不少學(xué)者認為，既然《物權(quán)法》第106條使用了“無權(quán)處分人”的表述方式，那么理所當然應(yīng)將無權(quán)處分視為不動產(chǎn)善意取得的前提條件，對善意時點的判斷也應(yīng)與這一條件相結(jié)合。雖然就文義解釋的角度而言，這種看法尚有可取之處，但若從不動產(chǎn)善意取得制度的立法宗旨、法律解釋的體系解釋和目的解釋的角度來看，此種觀點難以應(yīng)對善意時點判斷的復(fù)雜情形，更無法為善意取得人提供周全的保護。
在立法過程中，“物權(quán)法草案”曾同時規(guī)定過不動產(chǎn)登記簿的公信力和不動產(chǎn)善意取得制度兩個制度，[13]后來關(guān)于不動產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定被刪除。這并不表示我國否認了不動產(chǎn)登記簿公信力制度，相反，不少學(xué)者認為，《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得制度即不動產(chǎn)登記簿公信力制度。[3]434雖然從構(gòu)成要件等方面來看，這兩個制度之間存在重大差異，但就立法目的而言，我國的不動產(chǎn)善意取得制度實際上承載了不動產(chǎn)登記簿公信力的制度價值。從法律解釋學(xué)的角度來講，不宜將“無權(quán)處分人”一語與“無權(quán)處分”進行簡單等同，其理由不妨由兩個方面進行分析：一方面，在德國法和瑞士法上，不動產(chǎn)登記簿公信力制度也被學(xué)者看作從無權(quán)利人處取得制度的表現(xiàn)形式之一，并且這兩個國家均以不動產(chǎn)登記簿錯誤作為客觀善意的時點。這表明，無（處分）權(quán)利人并不是無權(quán)處分的同義語。另一方面，無權(quán)處分的內(nèi)涵十分有限，其難以涵蓋不動產(chǎn)登記簿錯誤所能包含的全部內(nèi)容。不動產(chǎn)登記簿錯誤是客觀事實，包括了各種原因引起的不動產(chǎn)登記簿記載的法律關(guān)系與真實法律關(guān)系不一致的情形；而無權(quán)處分則屬主觀判斷，這一判斷只有在取得人能夠控制的范疇內(nèi)才有意義。如果取得人已經(jīng)向不動產(chǎn)登記機關(guān)提交了不動產(chǎn)登記申請，而之后發(fā)生了不動產(chǎn)登記簿錯誤的事實，那么根據(jù)無權(quán)處分的理論，此時根本沒有適用善意取得制度的可能性。
由上可知，《物權(quán)法》第106條的目的在于囊括不動產(chǎn)登記簿公信力制度之功能，以此作為理解和適用該條規(guī)定的出發(fā)點，無疑有助于更充分地探求不動產(chǎn)善意取得制度之立法趣旨。[14]因此，為了更好地以類型化的視角來解析善意時點的判斷標準，應(yīng)當借鑒德國法和瑞士法上不動產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于客觀善意時點的規(guī)定，將不動產(chǎn)登記簿錯誤作為不動產(chǎn)善意取得制度適用的前提條件。鑒于這一做法已在實踐中成為不少法院判案的共識，并為地方法院審判指導(dǎo)意見所接受，因此，未來可考慮由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法對其予以明確規(guī)定，以取代無權(quán)處分。
（二）主觀的善意時點
一般來說，對于已發(fā)生不動產(chǎn)登記的善意取得，可參考申請說的觀點，將取得人善意的時點認定為提出登記申請時。我國不動產(chǎn)登記申請以雙方申請為原則，因此，在提交不動產(chǎn)登記申請表時，雙方還有可能就物權(quán)意思表示的真實性等問題重新進行確認。故將提出登記申請的時間作為主觀的善意時點極為必要。對于在不動產(chǎn)登記申請?zhí)岢龊蟀l(fā)生的不動產(chǎn)登記簿錯誤，如不動產(chǎn)之上的負擔被不當注銷等情形，這種情況如前所述從內(nèi)涵上雖然難以被《物權(quán)法》第106條規(guī)定的無權(quán)處分的含義所容納，但在有關(guān)司法解釋和法律未做出相關(guān)規(guī)定前，應(yīng)準予類推適用關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的規(guī)定，使取得人取得沒有負擔的不動產(chǎn)物權(quán)。此種情形下，取得人善意的時點應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿錯誤發(fā)生時為準。
（三）例外情形：未過戶登記如何判斷善意的時點
如果無權(quán)處分時，還涉及到一房多賣的情形，可參照《指導(dǎo)意見》第13條(“出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。”)進行處理：辦理了不動產(chǎn)登記的買受人構(gòu)成善意取得，未辦理登記的其他買受人不構(gòu)成善意取得。從這個意義上來看，《物權(quán)法》將不動產(chǎn)登記作為善意取得的構(gòu)成要件是有道理的。然而，實踐中，法院并沒有嚴格地恪守以不動產(chǎn)登記來判定善意取得的情形。早在《物權(quán)法》頒布之前，就發(fā)生過將已發(fā)生事實居住、而未辦理不動產(chǎn)登記的買受人認定為善意取得人，并令其補辦登記的案例[15]。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見（修改稿）》第96條規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)或者非所有權(quán)人擅自處分所占有的財產(chǎn)，如果第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負返還義務(wù)。但如何理解這一解釋中的合法手續(xù)不無疑問。在《物權(quán)法》頒布后，對于既未辦理過戶但實際合法占有房屋的買受人，以及未辦理過戶也未合法占有房屋，僅訂立了合同，并交付了一定定金或價款的情形是否構(gòu)成善意取得，此時，主觀善意時點的重要性便凸現(xiàn)出來了。實踐中，有法院判決未過戶的不動產(chǎn)買賣合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，辦理過戶手續(xù)。這一判決的正當性值得推敲。[16]。因為一旦發(fā)生訴訟，取得人實際便知道了無權(quán)處分的事實，那么取得人即不應(yīng)再被視為善意。不過，鑒于此種情形法律并未進行明確規(guī)定，且若買受人已經(jīng)實際居住，又認定不構(gòu)成善意取得對買受人十分不利，因此，建議司法解釋對此類情形應(yīng)進一步予以明確。
注釋:
[1]黃平，肖祥丹．老公瞞妻賣別墅，法院判有效[N]．重慶商報，2010-12-16.
[2]康俊亮．物權(quán)法亮點：不動產(chǎn)適用善意取得制度[N]．檢察日報，2007-04-03.
[3]王利明．物權(quán)法研究（上卷）[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2007.
[4]王澤鑒．通則•所有權(quán)[M]．北京：中國政法大學(xué)出版社，2001:124.
[5]程嘯．論不動產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件[J]．法商研究，2010,(5).
[6]崔建遠．物權(quán)法[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2009:86.
[7]Karl-Heinz Gursky. Staudinger BGB Band：Buch 3 Sachenrecht§' 883-902[M]．Ber-lin : Sellier-de Gruyter,2008:439.
[8]Heinz Rey. Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum［M］．Bern：Staempfli Verlag AG. 2007:389.
[9]Juergen F. Baur, Rolf Stuerner. Sachenrecht[M]．Muenchen: Verlag C. H. Beck ,2009 ;301．
[10]金鎰．丈夫瞞妻把房賣妻子反悔也無奈[N]．哈爾濱日報，2010-01-10.
[11]張蕾．“老實人”瞞妻女賣房無效[N]．北京晚報，2010-12-03.
[12]蔣春燕，孫慧麗．女方開單身證明賣掉夫妻共有房法院判合同有效[N]．法制日報，2007-04-28.
[13]梁慧星．對物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見[C]//．梁慧星．中國民事立法評說．北京：法律出版社，2010:202,208.
[14]梁慧星．民法解釋學(xué)[M]．北京：中國政法大學(xué)出版社，1995 :226 -227.
[15]鄔科．瞞妻低價賣房騙說出租，買主狀告售房丈夫贏官司[N]．信息時報，2005-11-15．
[16]陳珊珊．丈夫賣房過戶時老婆卻要求解約[N]．揚子晚報，2010-09-04.
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