論述投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的對(duì)比

　　論文摘要：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本模式和公允價(jià)值兩種模式，采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處理，必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。

　　論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；成本模式；公允價(jià)值模式；對(duì)比

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有的房地產(chǎn)。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)》對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量做出了明確規(guī)定，即企業(yè)的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量；而對(duì)于其后續(xù)計(jì)量則規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即企業(yè)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采取成本模式和公允價(jià)值模式，并且對(duì)兩種模式的運(yùn)用做了明確的規(guī)定。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。也就是說(shuō)，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則適當(dāng)引入公允價(jià)值模式，在滿足特定條件的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)》；采用公允價(jià)值模式的，則不得從公允價(jià)值式轉(zhuǎn)為成本模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。

　　1 后續(xù)計(jì)量模式的會(huì)計(jì)選擇

　　①成本模式。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債日，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并按期(月)計(jì)提折舊或攤銷；如果存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)》有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。②公允價(jià)值模式。只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采取公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。

　　2 后續(xù)計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理

　　1 成本模式下的會(huì)計(jì)處理

　　例：2008年12月，A房地產(chǎn)公司購(gòu)入辦公樓一幢對(duì)外出租。12月15日A房地產(chǎn)公司與B公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自購(gòu)買(mǎi)日起將這辦公樓租給B公司，租期3年，每月由B公司支付租金10萬(wàn)元。A房地產(chǎn)公司12月5日實(shí)際購(gòu)入辦公樓，支付價(jià)款1 200萬(wàn)元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。2009年12月31日，這幢樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可回收金額為1000萬(wàn)元。A房地產(chǎn)公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　甲公司的帳務(wù)處理①A房地產(chǎn)公司購(gòu)入辦公樓。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓1 200萬(wàn)元；貸：銀行存款1200萬(wàn)元。②每月計(jì)提折舊。1200÷20÷12=5(萬(wàn)元)。借：其他業(yè)務(wù)成本5萬(wàn)元；貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5萬(wàn)元。③確認(rèn)租金。借：銀行存款10萬(wàn)元；貸：其他業(yè)務(wù)收入10萬(wàn)元。④計(jì)提減值準(zhǔn)備。1200-5×12-1000=140(萬(wàn)元)。借：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備140萬(wàn)元；貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備140萬(wàn)元。

　　2 公允價(jià)值計(jì)量模式下的處理

　　例：A是一家從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。2008年8月，A企業(yè)與B企業(yè)簽訂租賃合同，約定將A企業(yè)開(kāi)發(fā)的一棟新辦公樓在開(kāi)發(fā)完成時(shí)租賃給B企業(yè)使用，期限為10年，且B企業(yè)每月支付A企業(yè)租金8萬(wàn)美元。當(dāng)年10月1日，該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，辦公樓成本1 800萬(wàn)元，由于該辦公樓地處繁華地帶，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上獲得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，A企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式對(duì)此辦公樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2008年12月31日，該辦公樓的價(jià)值為2 000萬(wàn)元。2009年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為2 100萬(wàn)元。

　　A企業(yè)的賬務(wù)處理①200s年10月1日，開(kāi)發(fā)完成辦公樓并出租。借：投資性房地產(chǎn)——成本1800萬(wàn)元；貸：其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1800萬(wàn)元。②確認(rèn)租金。借：銀行存款8萬(wàn)元；貸：其他業(yè)務(wù)收入8萬(wàn)元。③2008年12月31日，公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)。借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益200萬(wàn)元。④2009年12月31日，公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)。借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)100萬(wàn)元；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益100萬(wàn)元。

　　3 后續(xù)計(jì)量模式的對(duì)比

　　1 相同點(diǎn)

　　①在兩種后續(xù)計(jì)量模式下，企業(yè)外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，都是按照企業(yè)實(shí)際取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)賬戶；貸記“銀行存款”、“在建工程”等賬戶。②在兩種后續(xù)計(jì)量模式下，企業(yè)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的租金收入時(shí)，借記“應(yīng)收賬款”等賬戶；貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶。實(shí)際收到租金時(shí)，借記“銀行存款”等賬戶，貸記“應(yīng)收賬款”等賬戶。

　　2 不同點(diǎn)

　�、俨捎贸杀灸Ｊ�，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。企業(yè)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)——累計(jì)折舊(攤銷)”賬戶。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不需對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；而在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　�、诓捎贸杀灸Ｊ剑�投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行經(jīng)減值測(cè)試。如果發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。會(huì)計(jì)分錄，借記“資產(chǎn)減值損失”等賬戶；貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等賬戶。

　�、鄢杀灸Ｊ较拢�企業(yè)只需調(diào)整折舊數(shù)額影響的所得稅納稅調(diào)整；公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)既要對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值差異進(jìn)行調(diào)整，還要按稅法規(guī)定的折舊年限重新折舊調(diào)整數(shù)額。同時(shí)，還要隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)相應(yīng)調(diào)整利潤(rùn)表納稅數(shù)額�？傊�，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性都比成本模式復(fù)雜。

　�、懿捎贸杀灸Ｊ剑�企業(yè)的投資性房地產(chǎn)賬面余額保持不變，因需要對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷，甚至可能計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，使得資產(chǎn)賬面價(jià)值減少，費(fèi)用增加，進(jìn)而使當(dāng)期利潤(rùn)減少。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不必對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，使得當(dāng)期費(fèi)用減少，相應(yīng)增加了當(dāng)期利潤(rùn)。此外，因近年來(lái)房地產(chǎn)大幅增值，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，一方面會(huì)使資產(chǎn)賬面價(jià)值增加，同時(shí)因?qū)⒅毓涝鲋涤?jì)人當(dāng)期收益，此項(xiàng)收益雖無(wú)實(shí)際的現(xiàn)金流支撐，但卻構(gòu)成企業(yè)利潤(rùn)的一部分，因而大大提升了公司的盈利數(shù)額�？傮w上看，在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。

　�。�

　　[1]羅勝?gòu)?qiáng).公允價(jià)值會(huì)計(jì)實(shí)證研究[D].廈門(mén)：廈門(mén)大學(xué),2007.

　　崔剛.會(huì)計(jì)治理論[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2006.

【論述投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的對(duì)比】相關(guān)文章：

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響研究論文04-21

金融資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量思考06-14

中日外語(yǔ)繼續(xù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)模式之對(duì)比08-20

中日外語(yǔ)繼續(xù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)模式之對(duì)比論文05-05

論述高校體育教學(xué)實(shí)施終身體育教育模式的研究08-24

論述關(guān)于高職院校與普通高校體育教學(xué)模式的比較研究08-23

論述中學(xué)數(shù)學(xué)課堂合作學(xué)習(xí)模式理論與實(shí)踐06-03

論述中學(xué)生英語(yǔ)學(xué)習(xí)自主性的提高05-31

論述中學(xué)化學(xué)教學(xué)中應(yīng)建立“主動(dòng)參與型”學(xué)習(xí)模式08-25

論述證券市場(chǎng)中小投資者權(quán)益的自我保護(hù)08-24