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論述投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量需引入房地產(chǎn)估價(jià)程序
論文摘要:基于新準(zhǔn)則的應(yīng)用已有一段時(shí)間,而投資性房地產(chǎn)這一新增加的資產(chǎn)類型在計(jì)量上,除了實(shí)際成本計(jì)量,對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用存在一定的局限性,主要是對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的有效證據(jù)不足,因此需引入房地產(chǎn)估價(jià)程序。
論文關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)
1 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定
新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。
新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定:企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對(duì)兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇,而且對(duì)統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的,不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定,如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊,主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。
2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國的飛速,各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來,房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)低于成本,反而大幅增值。因此,將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來,單獨(dú)核算和列報(bào)是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲,才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為供給和經(jīng)濟(jì)供給,進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價(jià)格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋,是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所;構(gòu)筑物,是無法密閉的定著物,包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格,包括土地使用權(quán)價(jià)格和房屋所有權(quán)價(jià)格,土地使用權(quán)價(jià)格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同,價(jià)格屬于出讓價(jià)格,還是轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān),用途的確定受國家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響,房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區(qū)位性和個(gè)別性的特征,但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)于區(qū)位的具體要求不同,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。
房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復(fù)雜性,使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評(píng)估中單獨(dú)的分離出來,作為獨(dú)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn),會(huì)計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。3 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉,遵循國家對(duì)于房地產(chǎn)制定的法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則,根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途,遵循評(píng)估原則,依照相關(guān)的程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型,運(yùn)用方法,對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量,就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn),而這個(gè)贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確,尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專業(yè)性,而房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)計(jì)量上具有專業(yè)性,尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價(jià)值的計(jì)量上更具專業(yè)性。
4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法,只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的,才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣,只是在名稱上的改變,并沒有從根本上改變計(jì)量,只有引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量對(duì)于持有投資性房地產(chǎn)的來說很難把握,所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明,而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場(chǎng)法來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件,而對(duì)于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中有詳細(xì)的闡述,所謂的類似房地產(chǎn),是與估價(jià)對(duì)象在同一供求范圍內(nèi),并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同,大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、、、農(nóng)業(yè)等;規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對(duì)象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi);檔次與估價(jià)對(duì)象要相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)要與估價(jià)對(duì)象相同,而估價(jià)對(duì)象,從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量對(duì)象。
3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑1 國家在法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國家出臺(tái)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)給企業(yè)帶來的影響在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整,同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型,并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性,而在公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問題,比如,投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動(dòng)幅度很大,在某種程度上也說明公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)定還不完善,應(yīng)出臺(tái)進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范,在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序,具體來講,即通過房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計(jì)量以依據(jù),同時(shí),對(duì)于非活躍市場(chǎng)條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段,除國家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外,還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)尋求專業(yè)的幫助,而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營性的中介機(jī)構(gòu),企業(yè)是作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的客戶,收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對(duì)于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的業(yè)務(wù),計(jì)量也是頻繁的,估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi),同時(shí)要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長(zhǎng)期的協(xié)助關(guān)系,在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。
投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入,主要是從國際財(cái)務(wù)報(bào)告的公允價(jià)值計(jì)量上來考慮的,但美國次貸危機(jī)的教訓(xùn),讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價(jià)值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上,同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計(jì)量的時(shí)間階段。
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