投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間與防范探析

　　論文摘要：性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)和近年來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲為企業(yè)的盈余創(chuàng)造了新的空間，“世茂股份”和“海南航空”兩家的案例具有典型意義。準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)可以通過重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的適用范圍，增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件，以及加強(qiáng)信息披露三種措施防范投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中企業(yè)的盈余管理行為。

　　論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；政策
　　　
　　隨著我國(guó)的不斷發(fā)展，越來越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對(duì)外出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價(jià)值引入到后續(xù)計(jì)量之中。公允價(jià)值有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國(guó)資本市場(chǎng)尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計(jì)量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。

　　1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析
　　由于準(zhǔn)則規(guī)定在模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。
　　1.1 利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理
　　準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)施并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。
　　1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理
　　準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。
　　1.3 利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理
　　根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無法從公開市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過參考同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值�，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。

　　2 性房地產(chǎn)盈余的實(shí)例解析
　　2.1 世茂股份的盈余管理
　　上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤(rùn)總額408萬元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤(rùn)總額102萬元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)總額306萬元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬元，增加留存收益987萬元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的31.14%。然而，該公司并未在報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤(rùn)大幅增加，相對(duì)于其他采用模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jī)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來的凈利潤(rùn)暫不得用于利潤(rùn)分配，上市公司無需擔(dān)心這部分并無實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤(rùn)將增加企業(yè)利潤(rùn)分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。
　　2.2 海南航空的盈余管理
　　海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空的上市公司。2009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布文件，海南國(guó)際島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤(rùn)總額，效果十分明顯。
 

　　3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施
　　3.1 重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍
　　現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無太大的聯(lián)系。通常在簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒有營(yíng)業(yè)成本，收入費(fèi)用在上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。
　　3.2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件
　　為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金產(chǎn)的重分類操縱利潤(rùn)和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。
　　3.3 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露
　　通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表附注的分析，可以看出不同上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的信息披露程度不一，但總體都不夠全面。因此，有關(guān)部門應(yīng)該出臺(tái)規(guī)定，詳細(xì)和規(guī)范投資性房地產(chǎn)的信息披露，包括物業(yè)的名稱、所在位置、基本概況、產(chǎn)權(quán)情況、抵押或擔(dān)保的狀況、價(jià)值類型的定義、評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱及關(guān)聯(lián)關(guān)系、評(píng)估方法的選擇、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估模型的選擇、評(píng)估參數(shù)的選擇、評(píng)估的過程及結(jié)果等信息，必要時(shí)還應(yīng)該提及相關(guān)評(píng)估報(bào)告的名稱及取得途徑。只有進(jìn)行充分的信息披露，才能保證會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性，降低企業(yè)利用計(jì)量方法進(jìn)行盈余管理的可能性，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。
　　綜上所述，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)擁有較大的盈余管理空間，由于能夠少計(jì)提折舊或攤銷費(fèi)用，獲得公允價(jià)值變動(dòng)收益，因而能增加利潤(rùn)，在短期內(nèi)達(dá)到自身特定的目的。準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值模式使用條件的限制并提高信息披露的要求，從而防范企業(yè)的盈余管理行為。

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