房地產企業(yè)稅收統(tǒng)籌誤區(qū)分析論文
摘要：近十年來，我國的房地產行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，也為我國增加了巨大的財政收入。隨著我國房地產行業(yè)稅收政策和相關法律的不斷完善，房地產企業(yè)也漸漸加強了對稅收籌劃的關注。本文重點論述了房地產企業(yè)在稅收籌劃方面的誤區(qū)，并對此提出了改進策略，力求進一步規(guī)范房地產企業(yè)的稅收籌劃，推動房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
關鍵詞：房地產企業(yè)；稅收籌劃；誤區(qū)
一、前言
稅收籌劃又被稱為合理避稅，是指企業(yè)在法律許可的范圍內，對經營、投資和理財活動進行事先籌劃及安排，以取得節(jié)稅的經濟利益。稅收籌劃的內容包括避稅籌劃、節(jié)稅籌劃、轉嫁籌劃、規(guī)避稅收陷阱和實現(xiàn)零風險五方面，具有合法性、目的性、專業(yè)性、時效性和政策導向性等特點。在我國，稅收籌劃還處于發(fā)展階段，特別是我國近年來對稅收法的不斷更新和改革，造成了房地產企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)。因此，房地產企業(yè)必須加強對稅收籌劃的控制，規(guī)范稅收籌劃行為，以促進企業(yè)的經濟增長。
二、房地產企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)
1.利用投資或聯(lián)營規(guī)避土地增值稅《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定，投資或聯(lián)營房地產時，投資或聯(lián)營的一方要把土地或房地產作為入股投資或聯(lián)營的條件，把房地產轉讓給所投資或聯(lián)營的企業(yè)，并暫免土地增值稅的征收。因此，大部分房地產企業(yè)在過去通常都以這一政策作為依據(jù)，通過成立項目公司或投資和聯(lián)營房地產的方式進行經營，以規(guī)避土地增值稅。2006年3月，國家稅務總局及國家財政部為填補這一政策中的漏洞和缺陷，出臺了《關于土地增值稅若干問題的通知》等反避稅政策和條款，規(guī)定了如果房地產企業(yè)以土地或房地產作為入股投資或聯(lián)營的條件，或者以其建造的商品房進行了投資或聯(lián)營的，均不滿足《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對其暫免土地增值稅征收的規(guī)定，明確了房地產企業(yè)即便使用投資和聯(lián)營房地產的方式也必須繳納土地增值稅，間接造成了企業(yè)利用投資或聯(lián)營規(guī)避土地增值稅的誤區(qū)[1]。
2.利用借款費用資本化減少土地增值額結合《房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅處理辦法》和新會計準則中的規(guī)定，企業(yè)在建造及開發(fā)產品時因借入資金產生的合法借款費用，可以直接歸于符合資本化條件的資產購建或生產，并予以資本化，計入相關資產成本。因此，大部分的房地產企業(yè)都會把滿足資本化的相關借款費用歸入用于開發(fā)的成本中，但在進行土地增值稅的計算時，這些房地產企業(yè)又會在加計扣除中把借款費用當做基數(shù)，這不但對20%的開發(fā)成本進行了加計扣除，還扣除了其在房地產開發(fā)費用計算中作為計算基數(shù)時的5%，極大地減少了土地的增值額，并降低了土地增值稅的支出。這一做法大大增加了房地產企業(yè)的稅收風險。
3.預售購房款掛在往來賬面上部分房地產企業(yè)會把預售購房款掛在往來賬面上，甚至有個別的企業(yè)還會采用體外循環(huán)的方法把售房的預收款掛在其他公司的銀行賬戶上，或是違規(guī)為購房者開具收款收據(jù)來代替發(fā)票，以達到隱瞞收入、不進行申報納稅的目的，以此來延遲繳納或偷逃土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅及其附加稅[2]。
4.虛列成本使企業(yè)虧損部分房地產企業(yè)會采用虛列成本的方式使企業(yè)處于虧損狀態(tài)，從而避免企業(yè)所得稅的繳納。例如扣減售樓款中的代理手續(xù)費，直接以售樓款的收入抵減代理銷售商的手續(xù)費支出，而把代理商交納的樓款凈增額作為計稅營業(yè)額，進而減少了營業(yè)稅的繳納；或不把更名費等其他收入登記入賬。
三、加強房地產企業(yè)稅收籌劃的`策略
1.隨稅法的變化調整稅收籌劃稅收籌劃是以稅收政策為基礎的，稅收籌劃應根據(jù)稅法的變化進行及時的調整。因此房地產企業(yè)的財務和會計人員需要對房地產行業(yè)的相關稅收政策進行深入的了解和學習，掌握新的法律法規(guī)及稅收政策的變化，以便及時做到稅收籌劃的調整，有效避免和防范稅收籌劃的涉稅風險。這不但是對房地產企業(yè)財務人員和會計人員的要求，也是對企業(yè)領導人員的要求。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略房地產企業(yè)的財務人員及領導人員必須對國六條和國八條等房地產相關調控政策進行仔細的研究和學習，時刻掌握行業(yè)政策導向，把握好時機進行產業(yè)鏈的拓寬，并不斷挖掘新的利潤增長點，制定稅收籌劃時必須使其符合企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃、事中控制、事后總結如果房地產企業(yè)是集團公司，則企業(yè)應從集團的整體角度出發(fā)進行稅收籌劃方案的制定，動員各分公司及其各個部門積極參與籌劃，以保證項目開展之前各成本數(shù)據(jù)和銷售數(shù)據(jù)的準確無誤，同時，財務部門應根據(jù)提供的數(shù)據(jù)準確計算預計的稅收數(shù)據(jù)，并建立稅種預算模塊，做好事前籌劃從而使稅收籌劃的目標得到有效的實現(xiàn)。稅收籌劃方案的執(zhí)行過程中，策劃、銷售、采購、工程及成本控制等部門應按相關計劃嚴格執(zhí)行，并結合實際情況進行及時的調整，由財務部門進行監(jiān)控。如出現(xiàn)特殊情況，各部門應及時整改并做總結[3]。
4.利用臨界點進行納稅籌劃
利用臨界點進行納稅籌劃指當納稅企業(yè)遭遇稅收臨界點的時候，采用增減支出或收入的形式實現(xiàn)減少稅負。例如，稅法中明確規(guī)定納稅企業(yè)建造普通標準的住宅并進行出售時，若增值額低于扣除金額的20%，可免繳土地增值稅；若增值額高于扣除金額的20%，則應按規(guī)定對全部增值額進行計稅。其中所說的臨界點就是增值額的20%，房地產企業(yè)應據(jù)此制定納稅籌劃的方案，出售其建造的普通標準的住宅時將增值率控制在20%的范圍內，既能對商品房售價進行合理的控制，又能以精裝房的形式對開發(fā)成本及價格進行控制，進而降低了增值率，實現(xiàn)了土地增值稅的少繳或免繳。
四、結束語
當前，我國房地產企業(yè)的稅收籌劃還并不完善，實際的工作中仍然存在諸多誤區(qū)。房地產企業(yè)必須從實際出發(fā)，根據(jù)稅法的變化調整稅收籌劃，制定的稅收籌劃目標必須符合企業(yè)的長期發(fā)展，同時做好事前籌劃、事中控制、事后總結的工作，利用臨界點進行納稅籌劃，以減少或免除相關稅收的繳納，使企業(yè)稅收風險得到有效的控制，最終實現(xiàn)房地產企業(yè)經濟效益的增長。
參考文獻
[1]李剛.淺析房地產企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)[J].現(xiàn)代經濟信息，2013，12（14）：174.
[2]遲麗華，周小雪.房地產企業(yè)稅收籌劃風險的防范策略[J].中國房地產（學術版），2013，10（5）：44.
[3]李壽山.新時期房地產企業(yè)稅收籌劃的風險及防范的綜合分析[J].商，2013，22（4）：227.
作者:陳玉軍 單位:江蘇蘇中投資有限公司
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